Ποσος χρονος χρειαζεται για την αγορα ενος ακινητου;

[elgol]

Νομιζω οτι η βεβαιωση ταπ βγηκε απο τα προαπαιτουμενα,γενικα αν το παρει εταιρεια το τρεχει μονη της γρηγορα αν το παρει ιδιωτης τριμηνο στην καλυτερη. Οταν πουλησαμε (3 αδερφια) ακινητο πριν 3 χρονια το πηρε κατασκευαστικη και το ετρεξε σε 2 μηνες παρ ολο που χρωστουσαμε ενφια επρεπε να γινει τακτοποιηση χωρων και βεβαιωση του ταπ η οποια μας αργησε γιατι ο Δημος εκανε λαθος

Επεξ/σία 26 Νοεμβρίου 2024 από elgol

[blitzNikos]

Το ΤΑΠ καταργήθηκε γιατί είχε γίνει ανέκδοτο. Στην Αθήνα έκανες αίτηση και ο Δήμος έδινε βεβαιώσεις ότι ... έχει ενημερωθεί και κάποια στιγμή θα το εξετάσει, αλλά μπορούσες να προχωρήσεις στο συμβόλαιο γιατί ο Δήμος δήλωνε επίσημα ... αδυναμία να εξετάσει το αίτημα!

Όλοι οι παραπάνω φίλοι απάντησαν σχετικά σωστά, αλλά για τη συγκεκριμένη περίπτωση ο καθένας!

Στην πραγματικότητα, ΔΥΣΤΥΧΩΣ, δεν υπάρχει πια σίγουρη απάντηση σε ένα γενικό ερώτημα "πόσος χρόνος χρειάζεται για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση?".

Τα τελευταία χρόνια, μέσα στη κρίση, έχουν δημιουργηθεί τρεις πυλώνες προβλημάτων, στο όνομα της καταπολέμησης της φοροδιαφυγής, της ψηφιοποίησης και της συμμόρφωσης στα ευρωπαϊκά πλαίσια αποτύπωσης της ακίνητης περιουσίας. Οι προθέσεις μπορεί να ήταν σωστές αλλά η υλοποίηση ήταν η χειρότερη δυνατή.

Αυτές οι τρεις προβληματικές διαδικασίες είναι πέρα από τα συνηθισμένα θέματα που αναφέρθηκαν και προϋπήρχαν όπως, ενδεικτικά, τραπεζικά δάνεια ή χρέη, υποθήκες, κατασχέσεις, χρέη στην εφορία, φορολογικές και ασφαλιστικές ενημερότητες, κληρονομικές εκκρεμότητες, διεκδικήσεις, δουλείες μισθώσεις κλπ.

Έτσι η μεταβίβαση οποιουδήποτε ακινήτου μπορεί να σκοντάψει σε αυτές τις τρεις βασικές προβληματικές διαδικασίες, που είναι η εφορία (ΕΝΦΙΑ-ΦΜΑ κλπ), η πολεοδομία (ηλεκτρονικός φάκελος ακινήτου-τακτοποιήσεις-νομιμοποιήσεις) και το κτηματολόγιο, οι οποίες μπορούν να προκαλέσουν μεγάλες καθυστερήσεις, ακόμα και να τη ματαιώσουν!

Να σημειωθεί ότι τα προβλήματα αυτά μπορεί να ανακύψουν σε κάθε είδους ακίνητο και πολύ συχνά δεν οφείλονται σε αμελή ή ηθελημένα παράνομη συμπεριφορά των ιδιοκτητών τους, αλλά στο γεγονός ότι η πολιτεία αποφασίζοντας να αλλάξει ριζικά το προηγούμενο φορολογικό/πολεοδομικό/νομικό πλαίσιο απαίτησε, με μια προκρούστεια λογική, να συμμορφωθούν σε αυτό αναδρομικά όλα τα ακίνητα, καθιστώντας έτσι, αυτόματα, τη συντριπτική πλειοψηφία των ακινήτων ... προβληματικά.

Δεν έχει έννοια να εξηγήσει κανείς σε έναν μη ειδικό τι πήγε στραβά, αλλά μια απλή φορολογική τροποποιητική δήλωση /πολεοδομική τακτοποίηση ή νομιμοποίηση/κτηματολογική αρχική δήλωση ή διόρθωση προδήλου σφάλματος μπορεί να πάρει πολλούς μήνες και να απαιτήσει πολύ ταλαιπωρία και έξοδα.

Αυτός είναι και ο λόγος που πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων που είναι προβληματικά ή μικρής αξίας και δεν μπορούν να αξιοποιηθούν εύκολα, κυριολεκτικά τα εγκαταλείπουν, επιλέγοντας να τα αποποιηθούν σαν κληρονομιά ή, αν ήδη τα έχουν, να μην τα δηλώσουν στο κτηματολόγιο/Ε9, ώστε ... να τα "χάσουν"!  

Κανείς λοιπόν δεν μπορεί να σου πει, ούτε κατά προσέγγιση, πόσο χρόνο θα πάρει, ούτε καν αν μπορεί να πραγματοποιηθεί μια μεταβίβαση, αν δεν έχει μια συνολική εικόνα της φορολογικής/πολεοδομικής/κτηματολογικής κατάστασης που βρίσκεται ένα συγκεκριμένο ακίνητο. Πρόκειται για ... λοταρία!

Επειδή μένεις στο εξωτερικό θα έχεις μάλλον συνηθίσει διαφορετικά και θα σου είναι λίγο ακατανόητα όλα αυτά.

Συμβουλή: Αν ενδιαφέρεσαι πραγματικά να αγοράσεις ακίνητο στην Ελλάδα φτιάξε μια καλή ομάδα αποτελούμενη από δικηγόρο, μηχανικό, λογιστή και συμβολαιογράφο να κάνουν έναν πρώτο βασικό έλεγχο για όποιο ακίνητο ενδιαφέρεσαι σοβαρά και να σου δίνουν μια πρώτη εικόνα των προβλημάτων/εκκρεμοτήτων που μπορεί να υπάρχουν και ένα πιθανό χρονοδιάγραμμα πραγματοποίησης της μεταβίβασης.

Καλό κουράγιο και καλή τύχη!

[Nasos668]

Και άλλο ένα σημαντικό είναι η αποδοχή κληρονομιάς,εκεί και αν υπάρχει καθυστέρηση ειδικά αν το συμβόλαιο είναι πανάρχαιο που δεν αναφέρει χρονολογία κατασκευής και δεν υπάρχει τοπογραφικό και έχει παλιό κτίσμα που θέλει ο συμβολαιογράφος να βγάλει τα τετραγωνικά και να βγεί αντικειμενική αξία ακινήτου χρειάζεται μηχανικός για αυτοψία,και εφόσον τα καταθέσει στην ΔΟΥ με τη δήλωση φόρου κληρονομιάς του κληρονομουμενου ξεκινάει η άλλη φάση που αργούν πολύ οι ΔΟΥ να επικυρώσουν τη δήλωση φόρου κληρονομιάς απο μήνες έως και χρόνο,η να διορθώσουν αν χρειαστεί το ε9 του κληρονομουμενου γιατί δεν στις περισσότερες περιπτώσεις είναι λάθος, και οι κληρονόμοι  γιατί τα πήραν copy/paste από τον κληρονομουμενο,να βγεί ο σωστός ΕΝΦΙΑ αν είναι παραπάνω τετραγωνικά από πριν,γιατι δεν θα μπορεί να βγεί πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ τελευταίας πενταετίας.

[jimmyl]

11 ώρες πριν, blitzNikos είπε

Το ΤΑΠ καταργήθηκε γιατί είχε γίνει ανέκδοτο. Στην Αθήνα έκανες αίτηση και ο Δήμος έδινε βεβαιώσεις ότι ... έχει ενημερωθεί και κάποια στιγμή θα το εξετάσει, αλλά μπορούσες να προχωρήσεις στο συμβόλαιο γιατί ο Δήμος δήλωνε επίσημα ... αδυναμία να εξετάσει το αίτημα!

Όλοι οι παραπάνω φίλοι απάντησαν σχετικά σωστά, αλλά για τη συγκεκριμένη περίπτωση ο καθένας!

Στην πραγματικότητα, ΔΥΣΤΥΧΩΣ, δεν υπάρχει πια σίγουρη απάντηση σε ένα γενικό ερώτημα "πόσος χρόνος χρειάζεται για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση?".

Τα τελευταία χρόνια, μέσα στη κρίση, έχουν δημιουργηθεί τρεις πυλώνες προβλημάτων, στο όνομα της καταπολέμησης της φοροδιαφυγής, της ψηφιοποίησης και της συμμόρφωσης στα ευρωπαϊκά πλαίσια αποτύπωσης της ακίνητης περιουσίας. Οι προθέσεις μπορεί να ήταν σωστές αλλά η υλοποίηση ήταν η χειρότερη δυνατή.

Αυτές οι τρεις προβληματικές διαδικασίες είναι πέρα από τα συνηθισμένα θέματα που αναφέρθηκαν και προϋπήρχαν όπως, ενδεικτικά, τραπεζικά δάνεια ή χρέη, υποθήκες, κατασχέσεις, χρέη στην εφορία, φορολογικές και ασφαλιστικές ενημερότητες, κληρονομικές εκκρεμότητες, διεκδικήσεις, δουλείες μισθώσεις κλπ.

Έτσι η μεταβίβαση οποιουδήποτε ακινήτου μπορεί να σκοντάψει σε αυτές τις τρεις βασικές προβληματικές διαδικασίες, που είναι η εφορία (ΕΝΦΙΑ-ΦΜΑ κλπ), η πολεοδομία (ηλεκτρονικός φάκελος ακινήτου-τακτοποιήσεις-νομιμοποιήσεις) και το κτηματολόγιο, οι οποίες μπορούν να προκαλέσουν μεγάλες καθυστερήσεις, ακόμα και να τη ματαιώσουν!

Να σημειωθεί ότι τα προβλήματα αυτά μπορεί να ανακύψουν σε κάθε είδους ακίνητο και πολύ συχνά δεν οφείλονται σε αμελή ή ηθελημένα παράνομη συμπεριφορά των ιδιοκτητών τους, αλλά στο γεγονός ότι η πολιτεία αποφασίζοντας να αλλάξει ριζικά το προηγούμενο φορολογικό/πολεοδομικό/νομικό πλαίσιο απαίτησε, με μια προκρούστεια λογική, να συμμορφωθούν σε αυτό αναδρομικά όλα τα ακίνητα, καθιστώντας έτσι, αυτόματα, τη συντριπτική πλειοψηφία των ακινήτων ... προβληματικά.

Δεν έχει έννοια να εξηγήσει κανείς σε έναν μη ειδικό τι πήγε στραβά, αλλά μια απλή φορολογική τροποποιητική δήλωση /πολεοδομική τακτοποίηση ή νομιμοποίηση/κτηματολογική αρχική δήλωση ή διόρθωση προδήλου σφάλματος μπορεί να πάρει πολλούς μήνες και να απαιτήσει πολύ ταλαιπωρία και έξοδα.

Αυτός είναι και ο λόγος που πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων που είναι προβληματικά ή μικρής αξίας και δεν μπορούν να αξιοποιηθούν εύκολα, κυριολεκτικά τα εγκαταλείπουν, επιλέγοντας να τα αποποιηθούν σαν κληρονομιά ή, αν ήδη τα έχουν, να μην τα δηλώσουν στο κτηματολόγιο/Ε9, ώστε ... να τα "χάσουν"!  

Κανείς λοιπόν δεν μπορεί να σου πει, ούτε κατά προσέγγιση, πόσο χρόνο θα πάρει, ούτε καν αν μπορεί να πραγματοποιηθεί μια μεταβίβαση, αν δεν έχει μια συνολική εικόνα της φορολογικής/πολεοδομικής/κτηματολογικής κατάστασης που βρίσκεται ένα συγκεκριμένο ακίνητο. Πρόκειται για ... λοταρία!

Επειδή μένεις στο εξωτερικό θα έχεις μάλλον συνηθίσει διαφορετικά και θα σου είναι λίγο ακατανόητα όλα αυτά.

Συμβουλή: Αν ενδιαφέρεσαι πραγματικά να αγοράσεις ακίνητο στην Ελλάδα φτιάξε μια καλή ομάδα αποτελούμενη από δικηγόρο, μηχανικό, λογιστή και συμβολαιογράφο να κάνουν έναν πρώτο βασικό έλεγχο για όποιο ακίνητο ενδιαφέρεσαι σοβαρά και να σου δίνουν μια πρώτη εικόνα των προβλημάτων/εκκρεμοτήτων που μπορεί να υπάρχουν και ένα πιθανό χρονοδιάγραμμα πραγματοποίησης της μεταβίβασης.

Καλό κουράγιο και καλή τύχη!

Αριστη περιγραφη ολων των προβληματικων καταστασεων που μπορουν να καθυστερησουν η ακομα και να ματαιωσουν την αγοραπωλησια ενος ακινητου , ειχα προασφατα και εγω μια αναλογη εμπειρια με μια ημιτελη οικοδομη που τελικα την πουλησα μετα κοπων και βασανων , και ημουν ο μονος ιδιοκτητης , οταν υπαρχουν και αλλοι ιδιοκτητες εκει πια πραγματικα χανεται η μπαλα , θελει γερο στομαχι και υπομονη , και βεβαια χρηματα γιατι ολες αυτες οι διαδικασιες δεν ειναι τσαμπα 

Για 6,45 τετραγωνικα μετρα παραπανω στο δωμα , 4 μηνες καθυστερηση και δυο χιλιαδες ευρω εξοδα για τακτοποιηση , φορους , ενφια , και τροποποιηση συμβολαιου αποδοχης κληρονομιας , μολις πριν απο 2 μηνες εφεραν νομο οπου αν η αποκλιση ειναι κατω απο 2% μπορεις να κανεις τη μεταβιβαση χωρις τροποποιηση

[4saken]

Πρωτη φορα ειδαμε το οικοπεδο μεσα Αυγουστου, υπογραψαμε τα συμβολαια αρχες Δεκεμβρη και ο πωλητης ειχε ολα τα χαρτια ετοιμα χωρις καμια εκκρεμοτητα.

[jimmyl]

24 λεπτά πριν, 4saken είπε

Πρωτη φορα ειδαμε το οικοπεδο μεσα Αυγουστου, υπογραψαμε τα συμβολαια αρχες Δεκεμβρη και ο πωλητης ειχε ολα τα χαρτια ετοιμα χωρις καμια εκκρεμοτητα.

Τα οικοπεδα ειναι πιο ευκολη κατασταση , εχουν και λιγοτερα χαρτια , οταν προκειται για κτισμα , εκει η διαδικασια ειναι μεγαλυτερη

[tasanton]

Βαλτός είσαι φίλε και παίζεις με τον πόνο μας;

Μήνες τώρα παλεύουμε να βάλουμε διαμέρισμα από κληρονομιά για πώληση και η γραφειοκρατία είναι απίστευτη. Όλοι σε καθυστερούν με προεξέχον το κράτος βεβαίως-βεβαίως. Π.χ. μια απλή τροποποιητική Ε9 με <1τμ διόρθωση, ώστε να πάρω μετά πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, έκανε στο ΚΕΦΟΚ 3 μήνες. Δηλώσεις φόρου κληρονομιάς μήνες. Μηχανικό να τον κυνηγάς για ένα σωρό προαπαιτούμενα. Τι να λέμε τώρα.

Ακόμα και τώρα που υπογράφουμε συμβόλαιο αποδοχής κληρονομιάς, μας σφύριξαν ότι τόσο η μετεγγραφή στο υποθηκοφυλακείο όσο και η ανάρτηση στο κτηματολόγιο θα πάρει από 1 έως 6 μήνες. Ποιος αγοραστής μπορεί να περιμένει τόσο;

[jimmyl]

1 ώρα πριν, tasanton είπε

Βαλτός είσαι φίλε και παίζεις με τον πόνο μας;

Μήνες τώρα παλεύουμε να βάλουμε διαμέρισμα από κληρονομιά για πώληση και η γραφειοκρατία είναι απίστευτη. Όλοι σε καθυστερούν με προεξέχον το κράτος βεβαίως-βεβαίως. Π.χ. μια απλή τροποποιητική Ε9 με <1τμ διόρθωση, ώστε να πάρω μετά πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, έκανε στο ΚΕΦΟΚ 3 μήνες. Δηλώσεις φόρου κληρονομιάς μήνες. Μηχανικό να τον κυνηγάς για ένα σωρό προαπαιτούμενα. Τι να λέμε τώρα.

Ακόμα και τώρα που υπογράφουμε συμβόλαιο αποδοχής κληρονομιάς, μας σφύριξαν ότι τόσο η μετεγγραφή στο υποθηκοφυλακείο όσο και η ανάρτηση στο κτηματολόγιο θα πάρει από 1 έως 6 μήνες. Ποιος αγοραστής μπορεί να περιμένει τόσο;

Η ιδιοκτησια στην Ελλαδα κοντευει να γινει ποινικο αδικημα και διωκεται , λες  και μας τα χαρισαν , η τα φτιαξαμε τζαμπα

[janus5555]

Το κερασάκι στην τούρτα, αυτό που απογειώνει όλα τα παραπάνω, είναι η ακρίβεια στα δεδομένα! Εξηγούμαι, θα το διαπιστώσετε λείαν συντόμως παντού τριγύρω μας σε ότι αφορά ακίνητα, πλέον η ακρίβεια στην έκταση φτάνει στο δεύτερο δεκαδικό ψηφίο...

Για να καταλαβαίνουν τη διαφορά όσοι δεν το δούνε με τα μάτια τους, μέχρι πριν δυο τρεις δεκαετίες σ'ένα οροφοδιαμέρισμα ορίζαν ως έκταση πολλές φορές τη συνολική επιφάνεια της πλάκας- του ορόφου, και με κομμάτι του κλιμακοστασίου μέσα δηλαδή. Πλέον όλες αυτές οι ανακρίβειες πρέπει να διορθωθούν και οι νέες κατασκευές να γίνονται με αυτό το γνώμονα, στο δεύτερο τουλάχιστον  δεκαδικό ψηφίο. Έτσι βλέπεις αγγελίες πώλησης νεόδμητων διαμερισμάτων 75,56m2 

Φαντάσου τώρα να θέλεις να πουλήσεις ή να αγοράσεις και να πρέπει να ελέγξει ο μηχανικός για ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου και να πρέπει να τρέξει ολόκληρη διαδικασία μεταβολής εμπλέκωντας μηχανικούς συμβολαιογράφο λογιστή και βέβαια το δημόσιο με διάφορες ταχύτατες υπηρεσίες κτλ κτλ για 1,43m2!🤡