Λογική υπολογισμού τιμής πώλησης ακινήτου

[xraxra]

Καλησπέρα παιδια σε όλους.

Ηθελα την γνωμη σας για την λογική υπολογισμου τιμης πώλησης ενος ακινητου.

Ειναι διορωφη οικια στην επαρχια ωφελιμου χωρου 200 τμ αν και το ερωτημα δεν αφορά το ακινητο καθ αυτό.

 

Μια λογική που λένε πολλοί ειναι η εξης.

Εστω μηνιαιο ενοικιο πχ 1000 ευρω αρα μεικτα το έτος 12.000 . Εστω αποδοση του αγοραστη 5% αρα η τιμη πώλησης να ειναι 20 φορες τα ετησια ενοικια (100/5) αρα τιμή 240.000 ευρώ.

Πως βλέπετε αυτην την λογική στο πως θα βάλεις την τιμή πωλησης?

Μια σκεψη αλλη ομως ειναι οτι σε 20 χρονια θα εχει αποσβεσει το κεφαλαιο του ο αγοραστής  και θα τουμεινει και το ακινητο. Αρα σε αυτην την περιπτωση,ειναι λαθος ο αρχικος υπολογισμος? Και πρεπει να υπολογιστεί αλλιώς? Και πώς?

 

Καθε γνωμη ευπροσδεκτη

[dbrillis]

Αναφορά σε κείμενο

Ηθελα την γνωμη σας για την λογική υπολογισμου τιμης πώλησης ενος ακινητου.

Τοσα οσα ειναι διατεθημενος καποιος να δωσει για το ακινητο σημερα. 

Τα υπολοιπα δεν βγαζουν και πολυ νοημα, με τους υπολογισμους αυτους, θα ελεγε κανεις οτι ειναι προς το συμφερον σου να το κρατησεις το εσυ το ακινητο. 
 

[xraxra]

31 λεπτά πριν, dbrillis είπε

Τοσα οσα ειναι διατεθημενος καποιος να δωσει για το ακινητο σημερα. 

Τα υπολοιπα δεν βγαζουν και πολυ νοημα, με τους υπολογισμους αυτους, θα ελεγε κανεις οτι ειναι προς το συμφερον σου να το κρατησεις το εσυ το ακινητο. 
 

Λογικο το οσα μπορει να δωσει κάποιος.

Το ερωτημα ειναι άλλο.

Πως θα υπολογίσουμε τιμή που πρέπει να βγει σε πώληση (δεν υπάρχει αναγκη να πουληθει ετσι και αλλιώς οπότε να  κοιτάς να δοθει οσο -οσο)

Επεξ/σία 7 Οκτωβρίου 2024 από xraxra

[SB_1957]

Θα δεις αγγελίες πωλήσεων της περιοχής για παρόμοια ακίνητα πόσο πάει το τ.μ.

Απευθύνεσαι σε μεσιτικό γραφείο να σου κάνουν μια εκτίμηση.

Οι τιμές συνήθως είναι μέχρι και διπλάσιες από την αντικειμενική που την βλέπεις στο εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ!

[mariosnik_]

Εάν δεν μπορείς να εκτιμήσεις την αξία του ακινήτου με βάση την συγκριτική μέθοδο από τιμές βάσης άλλων γειτονικών ακινήτων. Η επόμενη λύση είναι η μέθοδος του κόστους αντικατάστασης, με αυτήν εκτιμάς την τιμή πώλησης με βάση τιμές ενοικίασης γειτονικών ακινήτων η και το αντίστροφο πράγμα. Η λογική που αναφέρεις είναι σωστή, εάν όμως ισχύει το 5% ως συντελεστής, η ετήσια μισθωτικη αξία μπορεί να κυμαίνεται από 3 ως 7% με μέσο όρο το 5% συνήθως, αλλά δεν είναι σίγουρο ότι είναι αυτός ο συντελεστής ο οποίος αλλάζει με βάση την περιοχή το είδος του ακίνητο, η ακρίβεια αυτής της μεθόδου εξαρτάται από τις τιμές βάσης ενοικίων και την εκτίμηση σωστού συντελεστη τον οποίον συνήθως γνωρίζουν καλά οι μεσίτες της περιοχής που τηρούν αρχείο, αλλά δεν υπάρχει περίπτωση να σου δώσουν τέτοια πληροφορία εκτός αν έχεις πιάσει κανέναν/μια γκόμενο/α. 

Αν και πάλι δεν υπάρχουν τιμές βάσης από ενοίκια εκεί γύρω. Προσλαμβάνεις και πληρωνεις έναν εκτιμητή για να κάνει εκτίμηση με άλλες μεθοδολογίες. 

[paylidis]

200 τμ στο Κιλκίς παίζει να αξίζουν 50 χιλιάρικα 

200 τμ στη Σαντορίνη (στην ίδια κατάσταση) παίζει να αξίζουν 2.000.000

η λογική της απόδοσης δε λειτουργεί απαραιτήτως και ανάποδα… η αξία ενός ακινήτου διαμορφώνεται από την ευρύτερη αγορά…

Γνωστος από την Αλβανία έριξε 200 χιλιάρικα μεταξύ 2001-2004 για να φτιάξει μια σπιταρόνα εκεί (σε δίκη του γη). Πλέον που είδε ότι τα παιδιά του κ αυτός δε θέλουν να πηγαίνουν είπε να την πουλήσει, με το ζόρι 80 χιλιάρικα παίρνει… Στον αντίποδα σπίτια που αγοράστηκαν την ίδια εποχή στην Αττική στα ίδια λεφτά σήμερα αξίζουν τα δίπλα. 

Κοινώς location location location 

[basilis_k6]

ο κανονας αυτος ειναι εμπειρικος αλλα δεν ειναι 20, ειναι 25. ακινητο που δινει 1000 το μήνα aka 12k το χρονο ειναι ενα σπιτι που αξιζει περιπου 300κ. 

[SabotazNic]

Επειδη ειναι 200 τμ, δεν σημαινει οτι το ενοικιο του θα ειναι στα 1000. 

Βλεπεις αγγελεις τριγυρω και κρινεις με βαση παλαιοτητας, προσβασης, παροχων (αποθηκη, γκαραζ κτλ) κτλ. 

[Malthador]

11 hours ago, xraxra said:

Εστω μηνιαιο ενοικιο πχ 1000 ευρω αρα μεικτα το έτος 12.000 . Εστω αποδοση του αγοραστη 5% αρα η τιμη πώλησης να ειναι 20 φορες τα ετησια ενοικια (100/5) αρα τιμή 240.000 ευρώ.

Ούτε καν, πώς προέκυψε αυτός ο «κανόνας»;

Το γεγονός ότι ο ΧΥΖ δίνει 1000 ευρώ το μήνα για ένα σπίτι με μωσαϊκό κάτω, δεν σημαίνει ότι θα το αγόραζε για δικό του και 100k να του το πουλούσαν. Δεν κρίνει κανένας άνθρωπος με τα ίδια δεδομένα το σπίτι που θα μισθώσει με το σπίτι που θα αγοράσει.

Έπειτα, είναι πολυπαραγοντική η εκτίμηση της εμπορικής αξίας ενός ακινήτου, παίζουν ρόλο η περιοχή που βρίσκεται, η γειτονιά που βρίσκεται, η κατάσταση που είναι, οι παροχές που έχει και -το κυριότερο- πόσο μεγάλη ανάγκη έχει ο πωλητής για να εισπράξει το αντίτιμο. Το καλύτερο που μπορεί να κάνει κάποιος είναι να επισκεφτεί 3-4 μεσίτες της περιοχής για να ενημερωθεί σχετικά με την εμπορική αξία του ακινήτου του.

[DrLo]

18 λεπτά πριν, Malthador είπε

Ούτε καν, πώς προέκυψε αυτός ο «κανόνας»;

Ο "κανόνας" είναι βασικά ο υπολογισμός του "Present Value" κάποιου asset με απόδοσή (after tax & costs) Χ% κάθε χρόνο που πληρώνει Y το χρόνο

Perpetuity Formula Explained: How to Calculate Perpetuity Value - 2024 - MasterClass

τώρα το κατά πόσο μπορεί να είναι βάση για τον υπολογισμό της αξίας ενός ακινήτου (έστω χοντρικής) είναι άλλη συζήτηση

18 λεπτά πριν, Malthador είπε

Το γεγονός ότι ο ΧΥΖ δίνει 1000 ευρώ το μήνα για ένα σπίτι με μωσαϊκό κάτω, δεν σημαίνει ότι θα το αγόραζε για δικό του και 100k να του το πουλούσαν.

υπάρχουν διάφορά "nuances" πάνω σε αυτό το βασικότερο είναι ότι interest rate μπορεί να θεωρει κάθε πλευρά

που επιρεάζεται από διάφρους παράγοντες

πχ κάποιος που δεν ξέρει αν θέλει να μείνει για πάντα στην ίδια περιοχή πρέπει να "κοστολογήσει"  το ρίσκο του να θέλει να φύγει και άπειρα άλλα

ένώ υπάρχουν φυσικά και "behaviour finance" θεματα, που σημαίνει ότι το τι θα έκανε κάποιος δεν είναι πάντα αυτό που βγάζουν τα νουμερα και η "λογική"

όλα αυτά τα θέματα είναι πολύ μεγαλύτερα στα ακίνητα (σε μεγάλο βαθμό ακριβώς γιατι είναι "ακίνητα") γι αυτό δεν έχει θεωρώ νόημα να αντιμετωπίονται ως ένα traded ομολογο η τιμή του οποίου θα ήταν πολύ πολύ κοντύτερα στη παραπάνω φόρμουλα 

Επεξ/σία 8 Οκτωβρίου 2024 από DrLo

[Malthador]

51 minutes ago, DrLo said:

Ο "κανόνας" είναι βασικά ο υπολογισμός του "Present Value" κάποιου asset με απόδοσή (after tax & costs) Χ% κάθε χρόνο που πληρώνει Y το χρόνο

Perpetuity Formula Explained: How to Calculate Perpetuity Value - 2024 - MasterClass

τώρα το κατά πόσο μπορεί να είναι βάση για τον υπολογισμό ενός ενοικίου (έστω χοντρικής) είναι άλλη συζήτηση

Ναι, το κατάλαβα ότι εκεί πατάει ο φίλος, αλλά το συμπέρασμα είναι αυθαίρετο, μιας και αυτό δεν συνδέει το μίσθωμα με την εμπορική αξία ενός ακινήτου.

Και είναι πολύ εύκολο να καταλάβουμε γιατί δεν ισχύει, μιας και πριν από 5 χρόνια τα ενοίκια ήταν στο μισό απ' ότι είναι τώρα, αλλά οι εμπορικές αξίες των ακινήτων δεν έχουν διπλασιαστεί την τελευταία πενταετία (μιλάμε πάντα για παρόμοια σπίτια, στις ίδιες περιοχές, παρόμοιας χρονολογίας και με ίδιες παροχές). Στα ΒΠ για παράδειγμα που μένω, πριν από μερικά χρόνια είχε 5-6 ευρώ το τετραγωνικό και τώρα έχει 10-12 ευρώ. Η τιμή πώλησης όμως δεν έχει πάει από 2k στα 4k, έχει πάει στα 2,5-3k. Άρα δεν υπάρχει ευθεία σύνδεση μεταξύ μισθώματος και εμπορικής αξίας.

[DrLo]

32 λεπτά πριν, Malthador είπε

Ναι, το κατάλαβα ότι εκεί πατάει ο φίλος, αλλά το συμπέρασμα είναι αυθαίρετο, μιας και αυτό δεν συνδέει το μίσθωμα με την εμπορική αξία ενός ακινήτου.

Η εμπορική αξία του ακινήτου δε μπορεί να "συνδέται" με τον υπολογισμό, προκύπτει από αυτό μέσω του return rate

δε βάζει δηλαδή κάποιος που πουλά 5% γιατί απλά τόσο θέλω.

όπως δε βάζει κάποιος που θέλει να αγοράσει 1% γιατί "τόσο είναι οι μισθοί".

η φόρμουλα αυτή ίσως περισσότερη αξία έχει ανάποδα, να δει κάποιος τι return rate μπορεί να πάρει από την τρέχουσα αξία ενός ακινήτου για να το συγκρίνει πχ με άλλες εναλλακτικές που μπορεί να έχει.

Επεξ/σία 8 Οκτωβρίου 2024 από DrLo

[sargyrop81]

Όπως ακριβώς τα λέει ο DrLo. Φυσικά και η τιμή μισθώματος συνδέεται με την εμπορική αξία, και ο υπολογισμός γίνεται ανάποδα, από το ενοίκιο προς την τιμή (και αντίστροφα για την πλευρά του αγοραστή).

Έστω ένας ιδιοκτήτης που έχει ακίνητο, που στην αγορά νοικίαζεται προς 1000Ευρώ/μήνα, που ισοδυναμεί με 10.000 Ευρώ/χρόνο (με ΕΝΦΙΑ, λοιπά έξοδα, ασφάλιση κλπ). Το βασικό ερώτημα είναι σε ποια τιμή τον συμφέρει να το πουλήσει? Αν βρει παραπάνω από αυτή την τιμή το πουλάει, αλλιώς τον συμφέρει να το κρατήσει και να λαμβάνει τα ενοίκια.

Μια απόδοση επένδυσης θεωρείται κατά κανόνα καλή αν είναι >5%. Για να πάρει 10.000/έτος απο επένδυση με καθαρή απόδοση 5%, χρειάζεται ένα κεφάλαιο 10.000/0.05 = 200.000 Ευρώ. Επομένως, αν βρει αγοραστή για τιμή μεγαλύτερη από 200.000 Ευρώ, τον συμφέρει να πουλήσει (και να επενδύσει αλλού με 5%, πχ S&P500, ΟΠΑΠ, JUMBO κλπ). Αν δε βρίσκει αγοραστή πάνω από αυτή την τιμή, τον συμφέρει να το διακρατήσει και να παίρνει το μέρισμα-ενοίκιο.

Σε μια γραμμή, ένα σπίτι αξίζει όσο 200 νοίκια (απόδοση 5%) ή 300 νοίκια (απόδοση 3.3%). 

Ο κανόνας αυτός δε λαμβάνει υπόψη τυχόν υπεραξία που μπορεί να λάβει το κεφάλαιο (δηλαδή να το μισθώνεις και ταυτόχρονα να αυξάνεται η αξία του).

Αυτή τη στιγμή, το ΔΝΤ λέει πως οι τιμές πώλησης είναι 29% μεγαλύτερες από την τιμή που θα έπρεπε να είχαν με βάση αυτόν τον κανόνα (https://www.sofokleousin.gr/dnt-fouskomenes-eos-29-oi-times-katoikion-stin-ellada). Δηλαδή, συμφέρει κάποιον αγοραστή να μισθώνει παρά να αγοράζει. Και αντίστροφα, συμφέρει τον πωλητή-ιδιοκτήτη να πουλήσει παρά να το εκμισθώνει.

 

 

 

Επεξ/σία 8 Οκτωβρίου 2024 από sargyrop81

[Malthador]

1 hour ago, sargyrop81 said:

Αυτή τη στιγμή, το ΔΝΤ λέει πως οι τιμές πώλησης είναι 29% μεγαλύτερες από την τιμή που θα έπρεπε να είχαν με βάση αυτόν τον κανόνα (https://www.sofokleousin.gr/dnt-fouskomenes-eos-29-oi-times-katoikion-stin-ellada). Δηλαδή, συμφέρει κάποιον αγοραστή να μισθώνει παρά να αγοράζει. Και αντίστροφα, συμφέρει τον πωλητή-ιδιοκτήτη να πουλήσει παρά να το εκμισθώνει.

Άρα συζητάμε για έναν κανόνα που δεν ισχύει.

Οκ.

[kage]

Κατα ποσο μπορεις να στηριχτεις σε ερευνα δντ που απευθυνεται σε τραπεζες ωστε να καταληξει σε πορισμα ταχα να μην δινουν δανεια δανεια ή ΜΕΡΟΣ αυτων σε οσους δεν εχουν..αρα μεχρι σημερα εδιναν? Εγω θα ελεγα οτι υπαρχει σκοπος γ αυτες τις ερευνες... οσο αυτοι προτεινουν στην τραπεζα ελλαδος την μειωση ιδιοκατοικισης τοσο θα αυξανονται τα ενοικια..

Να υπενθυμισω οτι το δντ εχει την ταση να μην βοηθαει χωρες...

Εκει με το 3- 5% αποδοση ενοικιου ξεχασατε να συμπεριλαβετε ανακαινησεις και ζημιες ...

Επεξ/σία 8 Οκτωβρίου 2024 από kage