Πρώτα βήματα στην βραχυχρόνια μίσθωση

[GR77-S]

Γνωρίζω ότι και αυτό το νήμα θα βγεί εκτός θέματος. Παρόλα αυτά θα παρακαλέσω όλους όσους έχουν άποψη περί Airbnb να μην την καταθέσουν εδώ. Υπάρχουν ένα σωρό κλειδωμένα νήματα που έχουν κατατεθεί όλες αυτές οι απόψεις. 

Η περίπτωση μου, για το οποίο θα εκτιμούσα κάθε συμβουλή είναι η εξής:

Διαθέτω ένα διαμέρισμα σε παραθεριστική περιοχή, το οποίο δεν θα ενοικιαστεί ποτέ σε μακροχρόνια βάση διότι ο εκάστοτε ενοικιαστής θα είχε φρικαρει με τους υπόλοιπους ενοίκους της πολυκατοικίας. Πιστεύω όμως ότι ένας τουρίστας που θα ερχόταν για ένα μικρό αριθμό ημερών δεν θα έδινε ιδιαίτερη προσοχή στα προβληματικά σημεία. 

Ιδού οι απορίες μου: 

Πώς ξεκινάω την βραχυχρόνια μίσθωση; Κάνω εγγραφή σε μια πλατφόρμα και ανεβάζω μια περιγραφή του διαμερίσματος και μετά αναμένω; 

Τι είναι ένα συνηθισμένο κόστος καθαριότητας; Και υπάρχει κάποιο πρόγραμμα καθαρισμού; Δηλαδή αν κάποιος ενοικιάσει για δέκα μέρες, θα είναι χωρίς καθαρισμό; Και επίσης όταν λέμε καθαρισμό του ακινήτου, τι περιλαμβάνει; Φαντάζομαι σίγουρα σκούπισμα σφουγγάρισμα όλων των χώρων, απολύμανση μπάνιου κλπ,λ. Τι γίνεται όμως με πιο ενδελεχή καθαρισμό πχ κουρτινών, ξεσκόνισμα, καθαρισμό καναπέδων, μπαλκονιών κλπ; 

Πόσα κλινοσκεπάσματα , πετσέτες κλπ πρέπει να διαθέτω ανά φιλοξενούμενο; Φαντάζομαι ότι θα πρέπει να υπάρχει τουλάχιστον ένα "σετ" τοποθετημένο και άλλο ένα διαθέσιμο. 

Που αποδίδετε την μέγιστη προσοχή ώστε να ικανοποιήσετε τους επισκέπτες;

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για όποια συμβουλή στις παραπάνω ερωτήσεις και μόνο σε αυτές. 

[vamvakoolas]

αντι να επικεντρωνεσαι με τη καθαριοτητα υπαρχουν αλλα πιο βασικα ζητηματα:

ποιος θα αναλαβει να δινει παιρνει κλειδι; Υπαρχουν καθαριστες που δε θελουν (και με το δικιο τους) να εχουν παρε δωσε και ζητουν δικο τους κλειδι. (αυτο με τα κουτακια εχει γινει μαστιγα κεντρο Αθηνας μιας και η κλοπη παει συνεφο/ανοιγουν διαμερισματα)

Εχεις ελεγξει αν φορολογικα/οικονομικα σε συμφερει;

Ποιος θα αναλαβει τις ζημιες ή τη συντηρηση; π.χ αν σπασει κατι ή αν θελει συντηρηση κλιματιστικο κτλ

τι θα κανεις αν εχεις φασαριωζους επισκεπτες;

Εδω εβλεπα ενα βιντεακι που ιδιοκτητες προσπαθουν να βρουν λυση (με κρυφους διακοπτες ή με κυκλωμα) για να δουλευουν τα κλιματιστικα συγκεκριμμενες ωρες γιατι ολοι οι επισκεπτες τα αφηνουν ανοικτα χειμωνα καλοκαιρι(!).

Επεξ/σία 26 Αυγούστου 2024 από vamvakoolas

[kax54638]

Πληροφοριακά πάντως σκέψου και για καταχώρηση σε booking. Είναι αρκετά πιο δύσκολο στην διαχείρηση του ακινήτου σου και έχει πολύ μεγαλύτερη προμήθεια αλλά φέρνει πολύ περισσότερο κόσμο. Την δικιά μας παραθαλάσσια μεζονέτα την είχαμε νοικιασμένη όλο τον Ιούλιο και Αύγουστο + Σεπτέμβρη όλα μέσω Booking, από airbnb τίποτα. 

Πάντως όπως είπαν και οι παραπάνω δεν είναι πλέον τόσο εύκολα τα πράγματα να βγάλεις χρήματα έτσι. Αν σου περισσεύει το ακίνητο και κάθεται οκ αλλά να μπεις στην διαδικασία να το ανακαινίσεις ώστε να το βάλεις σε βραχυχρόνια δεν ξέρω αν αξίζει πλέον.

Επεξ/σία 26 Αυγούστου 2024 από kax54638

[ProponitisTouKanape]

1 ώρα πριν, GR77-S είπε

Γνωρίζω ότι και αυτό το νήμα θα βγεί εκτός θέματος. Παρόλα αυτά θα παρακαλέσω όλους όσους έχουν άποψη περί Airbnb να μην την καταθέσουν εδώ. Υπάρχουν ένα σωρό κλειδωμένα νήματα που έχουν κατατεθεί όλες αυτές οι απόψεις. 

Η περίπτωση μου, για το οποίο θα εκτιμούσα κάθε συμβουλή είναι η εξής:

Διαθέτω ένα διαμέρισμα σε παραθεριστική περιοχή, το οποίο δεν θα ενοικιαστεί ποτέ σε μακροχρόνια βάση διότι ο εκάστοτε ενοικιαστής θα είχε φρικαρει με τους υπόλοιπους ενοίκους της πολυκατοικίας. Πιστεύω όμως ότι ένας τουρίστας που θα ερχόταν για ένα μικρό αριθμό ημερών δεν θα έδινε ιδιαίτερη προσοχή στα προβληματικά σημεία. 

Ιδού οι απορίες μου: 

Πώς ξεκινάω την βραχυχρόνια μίσθωση; Κάνω εγγραφή σε μια πλατφόρμα και ανεβάζω μια περιγραφή του διαμερίσματος και μετά αναμένω; 

Τι είναι ένα συνηθισμένο κόστος καθαριότητας; Και υπάρχει κάποιο πρόγραμμα καθαρισμού; Δηλαδή αν κάποιος ενοικιάσει για δέκα μέρες, θα είναι χωρίς καθαρισμό; Και επίσης όταν λέμε καθαρισμό του ακινήτου, τι περιλαμβάνει; Φαντάζομαι σίγουρα σκούπισμα σφουγγάρισμα όλων των χώρων, απολύμανση μπάνιου κλπ,λ. Τι γίνεται όμως με πιο ενδελεχή καθαρισμό πχ κουρτινών, ξεσκόνισμα, καθαρισμό καναπέδων, μπαλκονιών κλπ; 

Πόσα κλινοσκεπάσματα , πετσέτες κλπ πρέπει να διαθέτω ανά φιλοξενούμενο; Φαντάζομαι ότι θα πρέπει να υπάρχει τουλάχιστον ένα "σετ" τοποθετημένο και άλλο ένα διαθέσιμο. 

Που αποδίδετε την μέγιστη προσοχή ώστε να ικανοποιήσετε τους επισκέπτες;

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για όποια συμβουλή στις παραπάνω ερωτήσεις και μόνο σε αυτές. 

1. Ελέγχεις καταστατικό πολυκατοικίας αν επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση. 

2. Αν δε μένεις στην περιοχή, βρες κάποια εταιρία διαχείρισης να στο αναλάβει. Εξ' αποστάσεως δουλειά δε γίνεται.

3. Κατά την άποψη μου, πρέπει να παρέχεται υπηρεσία καθαριότητας ανα τρεις με τέσσερις μέρες. Όταν δεν υπάρχει αλλαγή πελάτη, το καθάρισμα μπορεί να είναι πιο σύντομο. Μπάνιο, καθαρά σεντόνια, σκούπισμα-σφουγγάρισμα. Όταν υπάρχει αλλαγή πελάτη, θα χρειαστεί και ξεσκόνισμα, σίγουρα καθαριότητα στην κουζίνα, και πιθανώς και βεράντες (σκέψου να πας εσύ κάπου και η βεράντα να έχει χώμα). 

4. Για να βρεις πως θα είναι ευχαριστημένος ο επισκέπτης σου, θα πρέπει να μπεις στη θέση του. Όταν πηγαίνεις εσύ διακοπές, τι κοιτάς; Τι σε πειράζει πολύ και τι λιγότερο; Τι ανέσεις θέλεις να έχει ενα δωμάτιο; Τι φροντίδα να παρέχεται στο δωμάτιο; Για μένα η καθαριότητα τόσο των σεντονιών όσο και του μπάνιου είναι το Α και το Ω. Μπορώ να δεχθώ μια λιγότερο βολική κουζίνα (γιατί στις διακοπές άντε κανα πρωινό να φτιαξω), αλλά δε θέλω να μου δίνει την αίσθηση οτι κάποιος έβαλε τα πράγματα που θα πετούσε απο το σπίτι του. Θα πρέπει, ακόμα και σε ένα μόνο διαμέρισμα, να δείχνεις επαγγελματισμό.

[george1807]

3 λεπτά πριν, ProponitisTouKanape είπε

1. Ελέγχεις καταστατικό πολυκατοικίας αν επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση.

3. Κατά την άποψη μου, πρέπει να παρέχεται υπηρεσία καθαριότητας ανα τρεις με τέσσερις μέρες. Όταν δεν υπάρχει αλλαγή πελάτη, το καθάρισμα μπορεί να είναι πιο σύντομο. Μπάνιο, καθαρά σεντόνια, σκούπισμα-σφουγγάρισμα. Όταν υπάρχει αλλαγή πελάτη, θα χρειαστεί και ξεσκόνισμα, σίγουρα καθαριότητα στην κουζίνα, και πιθανώς και βεράντες (σκέψου να πας εσύ κάπου και η βεράντα να έχει χώμα).

1. Αν απαγορεύεται. Αν δεν έχει κάποια πρόβλεψη, επιτρέπεται.
3. Δεν μπορεί ως ιδιώτης να παρέχει υπηρεσία καθαριότητας. Ως επιχείρηση μπορεί.

[GR77-S]

Ευχαριστώ όλους για τις απαντήσεις έως τώρα. 

Το ακίνητο υπάρχει και κάθεται και εξαιτίας της τρέλας που επικρατεί στην πολυκατοικία δεν υπάρχει περίπτωση λογικός άνθρωπος να σταθεί σε μακροχρόνια μίσθωση. Γι'αυτό το σκέφτομαι για βραχυχρόνια. 

1 ώρα πριν, ProponitisTouKanape είπε

2. Αν δε μένεις στην περιοχή, βρες κάποια εταιρία διαχείρισης να στο αναλάβει. Εξ' αποστάσεως δουλειά δε γίνεται.

4. Για να βρεις πως θα είναι ευχαριστημένος ο επισκέπτης σου, θα πρέπει να μπεις στη θέση του. Όταν πηγαίνεις εσύ διακοπές, τι κοιτάς; Τι σε πειράζει πολύ και τι λιγότερο; Τι ανέσεις θέλεις να έχει ενα δωμάτιο; Τι φροντίδα να παρέχεται στο δωμάτιο; Για μένα η καθαριότητα τόσο των σεντονιών όσο και του μπάνιου είναι το Α και το Ω. Μπορώ να δεχθώ μια λιγότερο βολική κουζίνα (γιατί στις διακοπές άντε κανα πρωινό να φτιαξω), αλλά δε θέλω να μου δίνει την αίσθηση οτι κάποιος έβαλε τα πράγματα που θα πετούσε απο το σπίτι του. Θα πρέπει, ακόμα και σε ένα μόνο διαμέρισμα, να δείχνεις επαγγελματισμό.

Συμφωνώ απόλυτα ως προς την την καθαριότητα. Έχοντας και παιδιά σχολικής ηλικίας είναι το πιο σημαντικό που με ενδιαφέρει. Γι'αυτό και οι πιο πολλές απορίες μου έχουν σχέση με αυτό. 

Ως προς την εταιρεία διαχείρισης σκέφτομαι ότι είναι καλή περίπτωση γιατί όντας άσχετος με το αντικείμενο θα είναι καλύτερα να μην μπω στα βαθιά. Δεν ξέρω όμως τι ζητάνε για τη διαχείριση και αν είναι ποσοστό επί των εσόδων ή κάποιο fixed ποσό 

@kax54638 

Αν σου είναι εύκολο μπορείς να εξηγήσεις τι διαφορά έχει το booking.con από την Airbnb? Σαν επισκέπτης πάντα προτιμούσα το πρώτο για τις κρατήσεις μου αλλά σαν οικοδεσπότης έχω μαύρα μεσάνυχτα. 

Σε πρώτη φάση δεν σκοπεύω να κάνω ανακαίνιση, είναι γενικά σε καλή κατάσταση. Αν δω ότι πάει καλά ίσως να προχωρήσω σε εκμοντερνισμό για να γίνει πιο ελκυστικό . Ούτως ή άλλως όμως κάποια επένδυση θα απαιτηθεί για προμήθεια επίπλωσης και εξοπλισμού. 

[kax54638]

Το Airbnb το είχα σεταρει και το έτρεχα μόνος μου προ-covid εποχή και ήταν αρκετά απλό. Φέτος το δώσαμε σε εταιρία διαχείρισης που κάνει τα πάντα. Υποδοχή, καθαριότητα, διαχείριση κλπ. Μας είπαν ότι στην δική μας περιοχή παίζει κυρίως booking πράγμα που μου φάνηκε περίεργο αλλά όπως είδα το 100% των κρατήσεων μας έγινε μέσω booking. Airbnb κυριολεκτικά τίποτα. Με το booking που το κοίταξα λίγο πολύ μπέρδεμα η διαχείριση αλλά σε εμάς τα κάνει η εταιρία. 

Επίσης λαβέ υπόψη σου και τα περί ελληνικής νομοθεσίας. Πρέπει να δηλώσεις το ακίνητο στο μητρωο βραχυχρόνιας μίσθωσης για να πάρεις ένας κωδικό και να μπαίνεις στην πλατφόρμα να δηλώνεις τις κρατήσεις σου με τα ποσό που εισπραξες +τα στοιχεία των επισκεπτών. Επίσης φόρος ανθεκτικότητας ανά ημέρα που εισπράττεις και αποδίδεις κλπ. Δεν είναι πλέον τόσο απλά. 

Επεξ/σία 26 Αυγούστου 2024 από kax54638

[spyros95]

Η τρέλα που επικρατεί στην πολυκατοικία/συγκρότημα, όπως αναφέρεις, είσαι σίγουρος ότι δεν θα ενταθεί ακόμα περισσότερο με τη βραχυχρόνια, και το rotation των "ενοίκων" που έρχονται για λίγες μέρες και θα θέλουν απλά να ξεσκασουν, να χαλαρώσουν, να παρτάρουν με ότι αυτό συνεπάγεται;

Μήπως, δεδομένης της κατάστασης που επικρατεί με τις τιμές στα ακίνητα, είναι καλό timing να κάνεις cash-out και να δώσεις το ακίνητο, ώστε να μην έχεις αυτή την έγνοια;

Ξέρω ότι βγαίνω λίγο εκτός θέματος, απλά από τη μια το bnb μου φαίνεται αρκετά active επένδυση, και από την άλλη πλευρά εάν πήγαινα κάπου για 5-10 μέρες να χαλαρώσω το τελευταίο πράγμα που θα ήθελα θα ήταν να έχω περίεργους, ξινούς, επιθετικούς(?) γείτονες.

 

 

[GR77-S]

Τα σχόλια σου είναι εύλογα αλλά δεν θα επεκταθώ γιατί θα ξεφύγουμε από το θέμα. Σε μια μόνο φράση: μιλάμε για κτίριο που χτίστηκε ως οικογενειακή πολυκατοικία σε χωριό και που οι τωρινοί της ένοικοι έχουν στιγματιστεί από την μικρή τοπική κοινωνία. Κανείς δεν θέλει να μείνει ή να επενδύσει σε τέτοιο ακίνητο. . . 

[piccolino]

Αν τα θέματα που υπάρχουν είναι διαχείρισης που δε θα δημιουργήσουν πρόβλημα σε κάποιον που θα έρθει να μείνει λίγες μέρες, και όχι φασαρία ή άτομα παραβατικά ας πούμε, δεν έχεις κάτι να χάσεις αν δοκιμάσεις. Αν υπάρχει φασαρία και άτομα που δημιουργούν προβλήματα, σκέψου το λίγο περισσότερο. Σε γειτονική πολυκατοικία υπάρχει διαμέρισμα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η γειτονιά γενικά έχει φασαρία και η συγκεκριμένη πολυκατοικία έχει ενοίκους που δημιουργούν προβλήματα σε όλη τη γειτονιά, κάποιοι απλά ηλίθιοι κάποιοι παραβατικοί. Επειδή βλέπω οτι σπάνια έρχεται να μείνει κάποιος στο διαμέρισμα αυτό, μπήκα από περιέργεια και διάβασα τα σχόλια. Υπήρχαν αρκετά που ανέφεραν τη φασαρία στη γειτονιά, τη βρωμιά και φασαρία στην πολυκατοικία συγκεκριμένα και πως για 2-3 μέρες ίσως να είναι οκ να μείνει κάποιος αλλά δεν αξίζει για περισσότερο. Για το διαμέρισμα, σα διαμέρισμα και τον ιδιοκτήτη, δεν είχαν κάτι αρνητικό.

Οπότε εσύ μπορεί να κάνεις το καλύτερο δυνατό για το διαμέρισμα που έχεις, να είναι καθαρό, άνετο, αλλά αν γίνεται χαμός τριγύρω μήπως αποτρέπει κόσμο να το προτιμήσει.

[StamTheMan]

12 ώρες πριν, kax54638 είπε

Πληροφοριακά πάντως σκέψου και για καταχώρηση σε booking. Είναι αρκετά πιο δύσκολο στην διαχείρηση του ακινήτου σου και έχει πολύ μεγαλύτερη προμήθεια αλλά φέρνει πολύ περισσότερο κόσμο. Την δικιά μας παραθαλάσσια μεζονέτα την είχαμε νοικιασμένη όλο τον Ιούλιο και Αύγουστο + Σεπτέμβρη όλα μέσω Booking, από airbnb τίποτα. 

+1 .
Φιλος που το τρεχει 4 χρονια μου ειπε οτι απο booking ερχεται ο κοσμος,απο airbnb ολες κι ολες 6 κρατησεις στα 4 χρονια.

[GR77-S]

11 ώρες πριν, piccolino είπε

Αν τα θέματα που υπάρχουν είναι διαχείρισης που δε θα δημιουργήσουν πρόβλημα σε κάποιον που θα έρθει να μείνει λίγες μέρες, και όχι φασαρία ή άτομα παραβατικά ας πούμε, δεν έχεις κάτι να χάσεις αν δοκιμάσεις. Αν υπάρχει φασαρία και άτομα που δημιουργούν προβλήματα, σκέψου το λίγο περισσότερο. Σε γειτονική πολυκατοικία υπάρχει διαμέρισμα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η γειτονιά γενικά έχει φασαρία και η συγκεκριμένη πολυκατοικία έχει ενοίκους που δημιουργούν προβλήματα σε όλη τη γειτονιά, κάποιοι απλά ηλίθιοι κάποιοι παραβατικοί. Επειδή βλέπω οτι σπάνια έρχεται να μείνει κάποιος στο διαμέρισμα αυτό, μπήκα από περιέργεια και διάβασα τα σχόλια. Υπήρχαν αρκετά που ανέφεραν τη φασαρία στη γειτονιά, τη βρωμιά και φασαρία στην πολυκατοικία συγκεκριμένα και πως για 2-3 μέρες ίσως να είναι οκ να μείνει κάποιος αλλά δεν αξίζει για περισσότερο. Για το διαμέρισμα, σα διαμέρισμα και τον ιδιοκτήτη, δεν είχαν κάτι αρνητικό.

Οπότε εσύ μπορεί να κάνεις το καλύτερο δυνατό για το διαμέρισμα που έχεις, να είναι καθαρό, άνετο, αλλά αν γίνεται χαμός τριγύρω μήπως αποτρέπει κόσμο να το προτιμήσει.

Ναι έτσι το σκέφτομαι και εγώ. Να το δοκιμάσω και να δω. Τα προβλήματα είναι κυρίως διαχείρισης. Το θετικό είναι ότι το διαμέρισμα μου είναι στον πρώτο όροφο οπότε θα αναλάβω εγώ να καθαρίζω τους κοινόχρηστους χώρους έως εκεί ώστε να μην έχω πρόβλημα με τους επισκέπτες. 

Υπάρχει κάποιο μηνιαίο έξοδο για την καταχώρηση στις πλατφόρμες ή χρεώνεται μόνο η προμήθεια για κάθε ξεχωριστή κράτηση;

 

Κάπου είδα ότι το booking έχει μεγάλη προμήθεια κάπου 12% αλλά η Airbnb χρεώνει και τον επισκέπτη. Οπότε τελικά έρχεται ίσα βάρκα ίσα νερά. Ισχύει αυτό;

[vagos789]

Πριν απο οτιδηποτε αλλο πρεπει να μιλησεις με τον λογιστη σου.

Την διαχειριση ειναι καλο να την κανεις εσυ,για ενα διαμερισμα δεν σε συμφερει να το δωσεις σε γραφειο-εταιρεια κτλ, θα πρεπει να εχεις να διαθεσεις χρονο εσυ ή καποιος αλλος απο την οικογενεια (καποιος με υπομονη και ικανοτητες στην επικοινωνια,οχι βαλκανιος μαγκας).Περιμενεις τον πελατη,ακους τα σχολια του,απαντας τις ερωτησεις του με υπομονη και ευγενεια σε email και τηλεφωνα,γενικα μπορει να σου φαει πολυ περισσοτερες ωρες απο οσο νομιζεις,ο πελατης θελει τον χρονο σου οχι μονο το δωματιο σου.

 

[ProponitisTouKanape]

1 ώρα πριν, GR77-S είπε

Ναι έτσι το σκέφτομαι και εγώ. Να το δοκιμάσω και να δω. Τα προβλήματα είναι κυρίως διαχείρισης. Το θετικό είναι ότι το διαμέρισμα μου είναι στον πρώτο όροφο οπότε θα αναλάβω εγώ να καθαρίζω τους κοινόχρηστους χώρους έως εκεί ώστε να μην έχω πρόβλημα με τους επισκέπτες. 

Υπάρχει κάποιο μηνιαίο έξοδο για την καταχώρηση στις πλατφόρμες ή χρεώνεται μόνο η προμήθεια για κάθε ξεχωριστή κράτηση;

 

Κάπου είδα ότι το booking έχει μεγάλη προμήθεια κάπου 12% αλλά η Airbnb χρεώνει και τον επισκέπτη. Οπότε τελικά έρχεται ίσα βάρκα ίσα νερά. Ισχύει αυτό;

Αν έχεις ίδια τελική τιμή και στα δύο, νομιζω βγαίνει παρόμοιο το δικό σου έσοδο. 

[GR77-S]

Για να δεχθώ πληρωμές από τους επισκέπτες χρειάζεται να προμηθευτώ pos και ταμειακή μηχανή; Ή μπορεί να γίνει με άλλο τρόπο; 

Θυμάμαι ότι την τελευταία φορά που είχα κλείσει σαν πελάτης μέσω booking είχα πληρώσει κατευθείαν στην πλατφόρμα αλλά δεν ξέρω το διαδικασία ακολουθείται από την booking προς το κατάλυμα.