Δίλημμα ανάμεσα σε αγορά/ενοικίαση ακινήτου

[costas_]

Το ενοίκιο των €550 είναι χαμηλό για τα σημερινά δεδομένα και εύχομαι να παραμήνει έτσι για αρκετό καιρό ακόμα (αν και δεν το νομίζω). Θα σου πρότεινα να μαζέψεις χρήματα για να έχεις μια προκαταβολή και να συνεχίσεις να κοιτάς τα ακίνητα  ώστε εαν προκύψει κάποια περίπτωση να είσαι σε ετοιμότητα. 

Εγώ θυμάμαι ήμουν 36 ετών όταν αγόρασα σπίτι και ενώ στα 30-34 ήμουν απογοητευμένος ότι δεν πρόκειται να αποκτήσω δικό μου σπίτι ... όλα ήλθαν αλλιώς (ευτυχώς) και έκανα την αγορά. Τότε λοιπόν λες και με κυνηγούσαν τα χρήματα. Είχα πολυ καλές και αρκετά καλοπληρωμένες δουλειές, με βοήθησαν πολύ οι δικοί μου άνθρωποι και με πολύ μεγάλη βοήθεια και υπομονή της συζύγου βρήκαμε ένα ημιτελές σπίτι στα σοβατίσματα το οποίο και αγοράσαμε. 

 

[Vigilantius]

6 λεπτά πριν, costas_ είπε

Το ενοίκιο των €550 είναι χαμηλό για τα σημερινά δεδομένα και εύχομαι να παραμήνει έτσι για αρκετό καιρό ακόμα (αν και δεν το νομίζω). Θα σου πρότεινα να μαζέψεις χρήματα για να έχεις μια προκαταβολή και να συνεχίσεις να κοιτάς τα ακίνητα  ώστε εαν προκύψει κάποια περίπτωση να είσαι σε ετοιμότητα. 

Εγώ θυμάμαι ήμουν 36 ετών όταν αγόρασα σπίτι και ενώ στα 30-34 ήμουν απογοητευμένος ότι δεν πρόκειται να αποκτήσω δικό μου σπίτι ... όλα ήλθαν αλλιώς (ευτυχώς) και έκανα την αγορά. Τότε λοιπόν λες και με κυνηγούσαν τα χρήματα. Είχα πολυ καλές και αρκετά καλοπληρωμένες δουλειές, με βοήθησαν πολύ οι δικοί μου άνθρωποι και με πολύ μεγάλη βοήθεια και υπομονή της συζύγου βρήκαμε ένα ημιτελές σπίτι στα σοβατίσματα το οποίο και αγοράσαμε. 

 

Η αλήθεια είναι ότι ξεκινήσαμε με 550, μας το έριξε στα 450 μέσα στην κρίση και μου είπε ότι σιγά σιγά (όπως και έγινε, σε βάθος πενταετίας) θα επανέλθουμε εκεί που ξεκινήσαμε. Φυσικά, ποτέ δεν ξέρεις...λ

[costas_]

Στις 16/6/2024 στις 12:58 ΜΜ, Vigilantius είπε

Η αλήθεια είναι ότι ξεκινήσαμε με 550, μας το έριξε στα 450 μέσα στην κρίση και μου είπε ότι σιγά σιγά (όπως και έγινε, σε βάθος πενταετίας) θα επανέλθουμε εκεί που ξεκινήσαμε. Φυσικά, ποτέ δεν ξέρεις...λ

Το τι συνέβει στα προηγούμενα 10 χρόνια της οικονομικής κρίσης θα το λέμε στα παιδιά μας και δεν θα μας πιστεύουν. Θα μας κοροιδεύουν και απο πάνω που δεν αγοράσαμε φθηνό ακίνητο όταν οι τιμές ήταν στο απόλυτο κάτω όριο, τότε που με τα capital controls και την οικονομία μας σε ελεύθερη πτώση ζούσαμε έναν πραγματικό εφιάλτη στα οικονομικά μας, στα εργασιακά μας και στα κοινωνικά μας πράγματα. 

Ως προς το ενοίκο τώρα, τα €450 έγιναν €550 και σίγουρα θα γίνουν σύντομα €650 ή και €750 ακολουθώντας την άνοδο και άλλων σημαντικών για την ζωή μας ειδών. Μια τέτοια 'διακαιολόγητη' άνοδο ζούμε στα καύσιμα, τα είδη πρώτης ανάγκης, τις πρώτες ύλες, στα οικοδομικά υλικά, στα ακτοπλοικά, στις υπηρεσίες ... στα πάντα δηλαδή. 

Εγώ έχω διαπιστώσει ότι ποτέ ένας μισθωτός ή ένα ζευγάρι μισθωτών δεν μπορούν με τον μισθό μόνο να αγοράσουν σπίτι. Με τον μέσο μισθό μόνο μπορείς να βιοποριστείς αρκετά καλά αλλά δεν μπορείς να αποταμιεύσεις και να κεφαλαιοποιήσεις. 

Το σπίτι αγοράζεται μόνο με κάποιο κεφάλαιο το οποίο υπάρχει έτοιμο προς διάθεση και θα καλύψει τουλάχιστον το 40%-50% της αγοράς του και το υπόλοιπο με δανεισμό. Κεφάλαιο δηλαδή που θα προέλθει από ένα ακίνητο που θα πουληθεί, από κάποια κληρονομιά, από μια μεγάλη δωρεά των γονιών, από ένα μεγάλο αποταμιευμένο ποσό κλπ κλπ

Για να γυρίσουμε τώρα στα εφικτά και στα τρέχοντα, εγώ πιστεύω ότι είναι προτιμότερο ένα συμβόλαιο μίσθωσης μεγάλης διάρκειας πχ 5 - 10 ετών παρά να προσπαθείς να κοντρολάρεις ένα ετήσιο μισθωτήριο που ανανεώνεται με απρόβλεπτες αυξήσεις. Για να μπορεί να γίνει όμως ένα πχ 10-ετές μισθωτήριο χρειάζεται και ιδιοκτήτης ένα έχει ένα κίνητρο. Δεν αρκούν οι καλές διαπροσωπικές σχέσεις και οι προθέσεις. Θα πρέπει να δίνονται εγγυήσεις και να γίνει μια καλή και συμφέρουσα συμφωνία και για τους δυο. 

Επεξ/σία 24 Ιουνίου από costas_

[panagiotis54]

7 hours ago, costas_ said:

 Με τον μέσο μισθό μόνο μπορείς να βιοποριστείς αρκετά καλά αλλά δεν μπορείς να αποταμιεύσεις και να κεφαλαιοποιήσεις.

 

Spoiler

 

 

[csontheline]

22 hours ago, costas_ said:

Εγώ έχω διαπιστώσει ότι ποτέ ένας μισθωτός ή ένα ζευγάρι μισθωτών δεν μπορούν με τον μισθό μόνο να αγοράσουν σπίτι. Με τον μέσο μισθό μόνο μπορείς να βιοποριστείς αρκετά καλά αλλά δεν μπορείς να αποταμιεύσεις και να κεφαλαιοποιήσεις. 

Το σπίτι αγοράζεται μόνο με κάποιο κεφάλαιο το οποίο υπάρχει έτοιμο προς διάθεση και θα καλύψει τουλάχιστον το 40%-50% της αγοράς του και το υπόλοιπο με δανεισμό. Κεφάλαιο δηλαδή που θα προέλθει από ένα ακίνητο που θα πουληθεί, από κάποια κληρονομιά, από μια μεγάλη δωρεά των γονιών, από ένα μεγάλο αποταμιευμένο ποσό κλπ κλπ

Έχεις ακούσει για το FIRE movement; Αυτοί πως τα καταφέρνουν;

Στην νοοτροπία του καθενός είναι τα εφικτά και τα ανέφικτα. Με 2 καλούς μισθούς (υποθέτω στην Ελλάδα καλός μισθός είναι 1500€ καθαρά και άνω) ΑΝΕΤΟΤΑΤΑ στις πλείστες των περιπτώσεων αγοράζεις σπίτι, αν το προγραμματίσεις. Μην πιαστείς από την υποπερίπτωση της υποπερίπτωσης που για κάποιον λόγο είναι αδύνατο.

[costas_]

41 λεπτά πριν, csontheline είπε

Έχεις ακούσει για το FIRE movement; Αυτοί πως τα καταφέρνουν;

Στην νοοτροπία του καθενός είναι τα εφικτά και τα ανέφικτα. Με 2 καλούς μισθούς (υποθέτω στην Ελλάδα καλός μισθός είναι 1500€ καθαρά και άνω) ΑΝΕΤΟΤΑΤΑ στις πλείστες των περιπτώσεων αγοράζεις σπίτι, αν το προγραμματίσεις. Μην πιαστείς από την υποπερίπτωση της υποπερίπτωσης που για κάποιον λόγο είναι αδύνατο.

Δεν έχω ακούσει τι είναι το Fire movement ουτε ποιοι και πως το καταφέρνουν. 

Εαν κάνουμε μια απλή προσέγγιση μιας υποτιθέμενης αγοράς ακινήτου , ας δούμε ένα παράδειγμα: 

Εστω μισθοί ζευγαριού : €3000/μήνα καθαρά, τιμή ακινήτου €300.000 και αποταμίευση - προκαταβολή 50k. 

Εστω ότι σύμφωνα με τις συστάσεις των ειδικών και τα παθήματα των προηγούμενων δανειοληπτών, όλες οι δόσεις (δάνειο, κάρτες, διακανονισμοί, δόσεις από καταναλωτικές αγορές κλπ) δεν πρέπει να υπερβαίνει το 40% του οικ. εισοδήματος. Ας υποθέσουμε ότι σε όλη την διάρκεια του δανείου δεν θα υπάρξει ποτέ καμια άλλη δόση παρά μόνο του στεγαστικού δανείου, δεν θα υπάρξει ανεργία, μείωση εισοδήματος κλπ. Αρα η δόση θα μπορεί να είναι το μέγιστο €1200/μήνα. Πως μπορεί να βγεί ανετότατα η αγορα ενός ακινήτου? 

Μπορείς να αυξήσεις όσο θες την προκαταβολή στο παράδειγμα (πχ από 50k σε 100k) αλλά πραγματικά δεν ξέρω μετά από πόσα χρόνια θα μπορέσει ένα ζευγάρι να αποταμιεύσει 100k ώστε να πετύχει ευνοικότερους όρους στο παρακάτω δάνειο.  

 

 

 

Επεξ/σία 25 Ιουνίου από costas_

[csontheline]

15 minutes ago, costas_ said:

Δεν έχω ακούσει τι είναι το Fire movement ουτε ποιοι και πως το καταφέρνουν. 

Εαν κάνουμε μια απλή προσέγγιση μιας υποτιθέμενης αγοράς ακινήτου , ας δούμε ένα παράδειγμα: 

Εστω μισθοί ζευγαριού : €3000/μήνα καθαρά, τιμή ακινήτου €300.000 και αποταμίευση - προκαταβολή 50k. 

Εστω ότι σύμφωνα με τις συστάσεις των ειδικών και τα παθήματα των προηγούμενων δανειοληπτών, όλες οι δόσεις (δάνειο, κάρτες, διακανονισμοί, καταναλωτικές αγορές κλπ) δεν πρέπει να υπερβαίνει το 40% του οικ. εισοδήματος. Ας υποθέσουμε ότι σε όλη την διάρκεια του δανείου δεν θα υπάρξει ποτέ καμια άλλη δόση παρά μόνο του στεγαστικού δανείου. Αρα η δόση θα μπορεί να είναι το μέγιστο €1200/μήνα. Πως μπορεί να βγεί ανετότατα η αγορα ενός ακινήτου? 

Μπορείς να αυξήσεις όσο θες την προκαταβολή στο παράδειγμα (πχ από 50k σε 100k) αλλά πραγματικά δεν ξέρω μετά από πόσα χρόνια θα μπορέσει ένα ζευγάρι να αποταμιεύσει 100k.  

 

Το FIRE (Financial Independence, Retire Early) ψάξε το. Αν ήταν εύκολο, θα το έκαναν όλοι και όχι όσοι μπορούν.

Αν ξεκινήσει τώρα την αποταμίευση και είναι 30-32 ετών (ναι, είναι εφικτό), σε 5 χρόνια θα έχει αποταμιεύσει 50Κ. Λογικά δεν υπάρχουν παιδιά ακόμα στην μέση, οπότε ακόμα καλύτερα. Επίσης, το euribor έπεσε και αναμένεται περαιτέρω μείωση στα επόμενα 1-2 χρόνια. Άρα η δόση θα κυμανθεί προς τα κάτω. Τέλος, που στα κομμάτια θα πάνε να μείνουν με 300Κ σπίτι; Μια χαρά βρίσκεις μικρότερο σπίτι, παλαιότερο, πιο έξω από το κέντρο, με νορμάλ χρήματα, το οποίο μπορούν να το πουλήσουν αργότερα και να προχωρήσουν σε άλλη αγορά.

[costas_]

 

Πίστεψέ με είμαι και εγώ θετικός για αγορά ακινήτου.  Να βάλω επίσης στις χοντρές παραδοχές που έκανα εγώ και τις δικές σου και να κάνουμε ακόμα περισσότερο τα στραβά μάτια. Να δεχθώ επίσης και το down grade στο ακίνητο. Ποιός νέος 30-35 χρονών είναι τόσο παλαβός να μπεί σε αυτό το λούκι !???   

(Fire movement .. υπέθεσα αρχικά ότι σημαίνει "...και πήρε φωτιά ο κώλος μας .." που ταιριάζει καλύτερα στο τι θα συμβεί στον δανειολήπτη !)

[Dinos1973]

2 hours ago, costas_ said:

Δεν έχω ακούσει τι είναι το Fire movement ουτε ποιοι και πως το καταφέρνουν. 

Εαν κάνουμε μια απλή προσέγγιση μιας υποτιθέμενης αγοράς ακινήτου , ας δούμε ένα παράδειγμα: 

Εστω μισθοί ζευγαριού : €3000/μήνα καθαρά, τιμή ακινήτου €300.000 και αποταμίευση - προκαταβολή 50k. 

Εστω ότι σύμφωνα με τις συστάσεις των ειδικών και τα παθήματα των προηγούμενων δανειοληπτών, όλες οι δόσεις (δάνειο, κάρτες, διακανονισμοί, δόσεις από καταναλωτικές αγορές κλπ) δεν πρέπει να υπερβαίνει το 40% του οικ. εισοδήματος. Ας υποθέσουμε ότι σε όλη την διάρκεια του δανείου δεν θα υπάρξει ποτέ καμια άλλη δόση παρά μόνο του στεγαστικού δανείου, δεν θα υπάρξει ανεργία, μείωση εισοδήματος κλπ. Αρα η δόση θα μπορεί να είναι το μέγιστο €1200/μήνα. Πως μπορεί να βγεί ανετότατα η αγορα ενός ακινήτου? 

Μπορείς να αυξήσεις όσο θες την προκαταβολή στο παράδειγμα (πχ από 50k σε 100k) αλλά πραγματικά δεν ξέρω μετά από πόσα χρόνια θα μπορέσει ένα ζευγάρι να αποταμιεύσει 100k ώστε να πετύχει ευνοικότερους όρους στο παρακάτω δάνειο.  

 

 

 

Δηλαδη για ενα δανειο €250,000 θα εχει δωσει €650,000 ......πραγματικα ποσο ηλιθιος πρεπει να ειναι καποιος για να το δεχτει!

[Επισκέπτης]

Tα χρηματα που θα δινεις ετσι κι αλλιως για ενοικιαση σπιτιου, καλυτερα να τα δωσεις για την αγορα ενος δικου σου σπιτιου.

Επεξ/σία 26 Ιουνίου από elenakimou

[costas_]

1 ώρα πριν, Dinos1973 είπε

Δηλαδη για ενα δανειο €250,000 θα εχει δωσει €650,000 ......πραγματικα ποσο ηλιθιος πρεπει να ειναι καποιος για να το δεχτει!

Δεν είναι τόσο απλό.  Θέλει πολύ προσεκτική μελέτη και μια καλή αίσθηση των συνθηκών της αγοράς. Πχ το δάνειο είναι με κυμαινόμενο επιτόκιο 5.87% (σήμερα) αλλά τα ακίνητα έχουν τα τελευταία χρόνια μια ξέφρενη αύξηση τουλάχιστον 8% ανα έτος. Επίσης εαν το ακίνητο είναι καλό και έχει προοπτικές τότε μπορεί σε μια μελλοντική στιγμή να αξίζει πολύ μεγαλύτερο ποσό από το αρχικό κόστος αγοράς του (€250k + €50k=€300k) πλέον κόστος δανεισμού (τόκοι + έξοδα). Εαν μάλιστα υπάρχουν εκτιμήσεις ότι θα μειωθεί το επιτόκιο δανεισμού καθώς και ότι μπορεί να συμφέρει η εκμετάλλευση του ακινήτου παρά η ιδιοκατοίκηση .. τότε ίσως συμφέρει και παρα-συμφέρει. Αυτό που είναι εξαιρετικά δύσκολο να διαχειριστείς είναι η διάρκεια του δανείου και η ενδεχόμενη προεξόφλησή του. Μην ξεχνάμε ότι τα δάνεια αυτά είναι τοκοχρεολητικά και στα πρώτα χρόνια έχουν μεγαλύτερο ποσό τόκων και λιγότερο κεφάλαιο ενώ το αντίθετο συμβαίνει προς το τέλος τους. Μπορεί λοιπόν να φαίνεται σε πρώτη ανάγνωση ότι ένα δάνειο έχει λιγότερο χρηματοοικονομικό κόστος σε σχέση με την αποτίμηση της υπεραξίας του ακινήτου, αλλά και πάλι στην πράξη δύσκολα μπορείς να εκτιμήσεις πότε γίνεται παθητικό ή πότε κερδοφόρο. 

 

 

Επεξ/σία 25 Ιουνίου από costas_

[Αλεξανδρος A.92]

5 ώρες πριν, costas_ είπε

Επίσης εαν το ακίνητο είναι καλό και έχει προοπτικές τότε μπορεί σε μια μελλοντική στιγμή να αξίζει πολύ μεγαλύτερο ποσό από το αρχικό κόστος αγοράς του (€250k + €50k=€300k) πλέον κόστος δανεισμού (τόκοι + έξοδα)

Να διπλασιαστει+ δηλαδη η αξια του απο τις 300 στις 650 χιλιαδες? Ενω εχουν παρει ηδη αυξηση τα ακινητα τα τελευταια χρονια? Μου φαινεται απο αδυνατο εως αδιανοητο. 

[costas_]

Σε άλλη πρόσφατη ανάρτησή μου που έγινε για άλλο λόγο έχω σχολιάσει ακριβώς αυτό. 

Για μελλοντικές αυξήσεις στα ακίνητα με δεδομένες τις αυξήσεις που ήδη έχουν γίνει .. δεν θα το θεωρούσα απίθανο. Εγω όταν αγόρασα το σπίτι πριν 20 χρόνια είχα ακριβώς την ίδια απορία .. "πόσο ακόμα να ανέβουν οι τιμές ?!!" .. κι όμως όχι μόνο ήταν απρόβλεπτες οι τιμές αλλά κανένας δεν μπορούσε να φαναταστεί τις ακραίες και αδιανόητες εναλλαγές που ακολούθησαν  

 

 

Επεξ/σία 25 Ιουνίου από costas_

[tounion]

Φίλε όσα και να είναι τα λεφτά, το δάνειο κάποια στιγμή τελειώνει και το σπίτι σου μένει στο τέλος... Το πουλάς, το βάζεις φωτιά, το χαρίζεις άμα γουστάρεις ... 

Τα λεφτά του ενοικίου πάνε όλα σε ένα κουβά χωρις πάτο και όσο ζεις και 100 χρόνων να φτάσεις θα πληρώνεις νοίκι και θα είσαι έρμαιο του κάθε ιδιοκτήτη...

Εσύ θες και σπίτι καινούργιο και λεφτά δεν εχεις... τι να σε κανω... Το τι θα κάνεις εσύ είναι δική σου απόφαση.. 

Και κάτι τελευταίο...Επειδή λες ότι μελλοντικά υπάρχει σπίτι στα πεθερικά . Guess what...  Σε πόσα χρόνια θα πάτε εκεί ? Μεχρι τότε  νοίκι δλδ ?

Το ένα σπίτι σας είναι αρκετό δηλαδή για 3 άτομα ? Μάλλον είναι αν θα μείνει μαζί σας το παίδι μέχρι τα 40 του κ αυτό ..

Και προσοχή μην πάθεις εγκεφαλικό άμα αύριο ξυπνήσει ο ιδιοκτήτης και σου πει 800€ άμα θέλεις 

[csontheline]

12 hours ago, Αλεξανδρος A.92 said:

Να διπλασιαστει+ δηλαδη η αξια του απο τις 300 στις 650 χιλιαδες? Ενω εχουν παρει ηδη αυξηση τα ακινητα τα τελευταια χρονια? Μου φαινεται απο αδυνατο εως αδιανοητο. 

Δεν διπλασιάζεται η αξία του, απλά ακολουθεί τις αυξήσεις των γενικότερων τιμών. Δεν εννοώ η στρέβλωση που δημιουργήθηκε τα τελευταία 15 χρόνια (μια στα τάρταρα, μια στα ύψη και μετά ακόμα παραπάνω στα χρέπια των ταρτάρων επειδή υπήρξε κρατική παρέμβαση). Υπό κανονικές συνθήκες (30-40 διάστημα) το εκάστοτε σπίτι θα έχει διατηρήσει την αξία του πχ αν τώρα θες 300Κ για ένα διαμέρισμα με Χ προϋποθέσεις το οποίο είναι περίπου 100 φορές το καθαρό μηναίο εισόδημα ενός νοικοκυριού, σε 30 χρόνια με πληθωρισμό 3%, το διαμέρισμα θα κοστίζει ~730Κ το οποίο θα αντιστοιχεί σε ~7,3Κ καθαρό μηνιαίο εισόδημα.

Προφανώς και υπάρχουν και άλλοι παράγοντες και ΚΑΝΕΙΣ δεν μπορεί να προβλέψει το μέλλον (μόνο μερικοί έξυπνοι ειδικοί ανά κλάδο και αναλύωντας πολλά δεδομένα, μπορούν να εκτιμήσουν, αλλά όχι να προβλέψουν).

Για παράδειγμα, το διαμέρισμα που αγοράσαμε, ακολουθώντας τον πληρωθισμό, το πληρώσαμε όσο το αγόρασε καινούριο πριν 35 χρόνια ο 1ος ιδιοκτήτης.

Τέλος, η αγορά πρώτης κατοικίας δεν ακολουθεί την επενδυτική λογική που λένε οι "εκατομμυριούχοι" - καλύτερα να νοικιάζεις, παρά να αγοράσεις, γιατί αυτό ισχύει μόνο αν έχεις ήδη τα χρήματα και άρα σου αποδίδουν περισσότερα από το να τα δώσεις για αγορά και αν έχεις επιχείρηση και μπορεί να εκπίπτει το ενοίκιο. Αν είσαι όπως οι περισσότεροι εκεί έξω, καλύτερα να πετάς το μέλι στο βαρέλι της τράπεζας, παρά στην απόχη του ιδιοκτήτη.