Ανέγερση οικοδομής

[st2]

Στις 22/7/2023 στις 8:21 ΠΜ, manolis-K είπε

1  Στην Ελλαδα οι πιο πολλες οικοδομες γινονται με αυτεπιστασια. Βγαινει η αδεια, ο μηχανικος ερχεται ελαχιστες φορες με την συμβατικη αμοιβη και ο ιδιοκτητης τρεχει για ολα (συνεργεια, υλικα, παρακολουθηση κλπ)

Δεν εχει τις γνωσεις , χανει χρονο, υποφερει και πληρωνει περισσοτερα

2. Εαν εχει καποιον εμπιστο μηχανικο και εμπειρο, μετα στην αδεια του αναθετει (με ενα ποσοστο ) την κατασκευη να τρεχει αυτος, να επιβλεπει και να ελεγχει. Αν εχεις τον καταλληλο ανθρωπο ειναι η καλυτερη περιπτωση

3. Σε οργανωμενη εταιρια με τιμη με το κλειδι στο χερι  ή χωρις  Πληρωνεις πιο πολλα επειδη εχουν λειτουργικα εξοδα και προκαταβαλλεις αρκετα χρηματα για να κλεισουν απο την αρχη πολλα υλικα και να αποφυγεις τις αυξησεις

 

 

TS οι επιλογές είναι ακριβώς αυτές σε κατασκευή

1- τα αναλαμβάνεις όλα εσύ ως ιδιοκτήτης (ο μηχανικός έρχεται 10 φορές)

2- επιστασία όπου ο μηχανικός με ένα ποσοστό 15% (διαπραγματευσιμο αλλά εκεί παίζει) επί του τιμολογίου του υλικού   που θα διαλέξει ο ιδιοκτήτης θα σου κάνει την δουλειά

3- "με το κλειδί στο χέρι" όπου βρίσκεις κατασκευαστική εταιρεία και κανείς αναλυτικότατο συμφωνητικό εσύ με τον δικηγόρο σου και του το δίνεις να το υπογράψει

 

Το μυστικό σε όλα αυτά είναι οι καλές μελέτες

Κανένας μάστορας δεν θα κάνει λάθος (σοβαρό που δεν διορθώνεται εννοώ) αν του δώσεις καλές αναλυτικές μελέτες

Οπότε τα βήματα είναι 

 

1-Οικόπεδο - τοπογραφικό 

2-Μελετητές :

αρχιτεκτονικά (το σωστό είναι να πληρώσεις όσες αρχιτεκτονικές προτάσεις σου κάνει)

και ζητά με ακρίβεια αυτό που θες

Δηλαδή κάτσε δίπλα του την ώρα που σχεδιάζει και πες του:

έχω καναπέ 3x1 και τον θέλω να κοιτάει την τηλεόραση που όμως θέλω να τη βλέπω και από την κουζίνα αλλά να μην είναι ενιαία σαλόνοκουζίνα 

βρείτε την λύση που θα τα καλύπτει όσον γίνεται περισσότερα 

--> τελική αρχιτεκτονική πρόταση 

στατικά (αν δεν βγαίνουν μπορεί να χρειαστούν αλλαγή τα αρχιτεκτονικά )

ΗΜ ( ύδρευση, αποχέτευση, ηλεκτρολογικά, ενεργειακή απόδοση, πυρασφάλεια)

(αν δεν βγαίνουν μπορεί να χρειαστούν αλλαγή τα αρχιτεκτονικά και στατικά)

--->>Τελικές μελέτες

3- έκδοση άδειας(στο κόστος για την έκδοση άδειας θα πρέπει να περιλαμβάνεται η αμοιβή επίβλεψης δηλαδή οι 10 επισκέψεις του μηχανικού ανεξάρτητα τι τρόπου κατασκευής θα επιλέξεις)

4- κατασκευή ολα όσα γράφτηκαν στην αρχή

 

Επιπλέον αν προκύψει κάποιο πρόβλημα στην κατασκευή 1 με 2 χρόνια max από την στιγμή που μπήκες είναι οκ να καλέσεις τον κατασκευαστή και να του πεις ότι εδώ κάτι έχει πάει στραβά, αργότερα από αυτό το διάστημα είσαι μόνος σου (στην πραγματική ζωή πάντα γιατί έχω δει και συμφωνητικό που έλεγε 5 χρόνια μετά να πηγαίνει υδραυλικός για φθορές και για 2 χρόνια ο ίδιος υδραυλικός αφού τελειώσε όλες τις εργασίες του και τελειώσει η οικοδομή , είχε αφήσει κάτι εργαλεία και δεν πήγαινε να τα πάρει )

 

Και τελευταίο η οικοδομή είναι δικιά σου, θα την σηκώσεις εσύ, άρα θα τρέξεις 

Δεν είναι πάω αγοράζω ένα διαμέρισμα  το κοιτάω μου αρέσει το αγοράζω.

 

 

 

 

 

[Basilhs23___]

7 ώρες πριν, mechpanos είπε

Όντως είναι ένα concept από την δεκαετία του '70 και την πετρελαϊκή κρίση, απλά τώρα τελευταία άρχισε να γίνεται περισσότερο γνωστό. Πάντως όσον αφορά το κόστος, σε σχέση με μια συμβατική κατοικία είναι περίπου μία η άλλη, γιατί δεν χρησιμοποιείς σχεδόν καθόλου εγκατάσταση θέρμανσης, γλιτώνοντας σημαντικό μέρος του κόστους.

Δεν ειναι δηλαδή υποχρεωτική η ύπαρξη συστήματος Α/Θ με γεωθερμία; Ήξερα ότι είναι σχεδόν απαραίτητο σε τέτοια κτίρια. Και αν δεν υπάρχει οικόπεδο με αρκετή επιφανεια για να περάσουν οι σωλήνες οριζοντίως η καθέτως μπαίνουν κάτω από το κτίριο με ειδικό τρόπο, πολλά λεφτά παραπάνω..... Μήπως κάνω λάθος

[Maurikycli]

Λ

Ναι, κάνεις λάθος γι'αυτό λέγεται παθητικό κτήριο

Στην Ελλάδα θα παραμένει το πρόβλημα ψύξης 

[manolis-K]

Τιμή με το κλειδί στο χέρι είναι πιο ακριβή επειδή

1 Η εταιρία έχει μεγάλα λειτουργικά έξοδα και  ο προϋπολογισμός είναι συμβατικός. Δεν μπορεί να υπολογίσει  κανένας με ακρίβεια όλες τις ποσότητες  ούτε να κάνει αναλυτικά σχέδια (κουζίνα κλπ) και  να συμφωνήσει σε όλα τα υλικά ώστε να έχει τιμή με ακρίβεια

Αυτό θέλει χρόνο, κοστίζει  και δεν γίνεται για κάθε προσφορά

2  Αυτός είναι ο λόγος που πάντα υπάρχει ένα ποσοστό για απρόβλεπτα

Άλλος προσθέτει ένα 10% και άλλος  30%  ή 35% Η διακύμανση της τελικής τιμής συνεπώς είναι μεγάλη

Και ενα τελευταιο που ελεγε καποιος πελάτης μου

"Προσεχω με ποιον συμφωνω. ΑΝ ΕΙΝΑΙ ΑΠΑΤΕΩΝΑΣ  οσα χαρτια και να κανω, οσα συμφωνητικά  κλπ  δεν θα βγαλω ακρη

Θα βγω χαμενος "

[vasilllis]

20 ώρες πριν, Basilhs23___ είπε

Τα παθητικά κτίρια δεν είναι κάτι νέο, απλά την τελευταία δεκαετία ακούγεται πολυ ο όρος και γίνεται γνωστός στους μη μηχανικούς. Υπάρχουν κάποια κριτήρια θερμικής και ηλεκτρικής καταναλωσης για το πότε ένα κτίριο μπορεί να θεωρηθεί παθητικό. Το θέμα είναι όπως αν θες να φτιάξεις ένα τέτοιο, το κοστος ανεβαίνει στον θεο, αλλά κανεις απόσβεση κάποια στιγμή. 

Ισως και ποτέ.

9 ώρες πριν, mechpanos είπε

Όντως είναι ένα concept από την δεκαετία του '70 και την πετρελαϊκή κρίση, απλά τώρα τελευταία άρχισε να γίνεται περισσότερο γνωστό. Πάντως όσον αφορά το κόστος, σε σχέση με μια συμβατική κατοικία είναι περίπου μία η άλλη, γιατί δεν χρησιμοποιείς σχεδόν καθόλου εγκατάσταση θέρμανσης, γλιτώνοντας σημαντικό μέρος του κόστους.

Μια ή αλλη δεν θα το ελεγα.Θερμανση-ψυξη χρειαζεται,σαφως μικροτερη.Μονωση Πολυ ακριβοτερη κλπ κ λπ.

1 ώρα πριν, Basilhs23___ είπε

Δεν ειναι δηλαδή υποχρεωτική η ύπαρξη συστήματος Α/Θ με γεωθερμία; Ήξερα ότι είναι σχεδόν απαραίτητο σε τέτοια κτίρια. Και αν δεν υπάρχει οικόπεδο με αρκετή επιφανεια για να περάσουν οι σωλήνες οριζοντίως η καθέτως μπαίνουν κάτω από το κτίριο με ειδικό τρόπο, πολλά λεφτά παραπάνω..... Μήπως κάνω λάθος

Οχι δεν ειναι υποχρεωτικη.Ολα εχουν να κανουν με την οικονομετεχνικη μελετη

δες εδω πληροφοριες για το πρωτο παθητικο σπιτι https://www.kathimerini.gr/society/505686/to-proto-pathitiko-spiti-stin-penteli/

Οπως καταλαβαινεις για 8kw γεωθερμια δεν θα κανει αποσβεση ποτε.

Υπηρχε και στο παλαιο φαληρο αντιστοιχο.Γεωτρηση,βιλογικος καθαρισμος για ποτισμα,φωτοβολταικα για τις αναγκες του κτιριου...

 

35εκατ. μονωση,8kw αντλια θερμοτητας για 450μ² στην πεντελη

[manolis-K]

Τα  αυτόνομα κτίρια είναι λίγο-πολύ ουτοπία. Το κόστος μεγάλο και δεν έχει σημασία εάν κάνεις απόσβεση μετά από 20-30 χρόνια

Η ουσία είναι να έχεις βιοκλιματικό σχεδιασμό με κατάλληλα ανοίγματα, σωστη επιλογή υλικών, διαμπερή αερισμό, σωστές μονώσεις και ενδοδαπεδια θέρμανση

Έχεις με μικρή αύξηση του κόστους,  περιορισμό των εξόδων λειτουργιάς και συντήρησης  από 20% εως 40%. Άμεσα, από την πρώτη στιγμή και όχι στο μακρινό μέλλον

[MauroPaltoudias]

On 22/07/2023 at 15:41, Basilhs23___ said:

άσε που οι αρχιτέκτονες οι οποίοι γνωρίζουν καλά τα χαρακτηριστικά και τα στοιχεία παλαιότερων εποχών είναι πολλοί λίγοι, ασχολούνται πλέον με ανακαινίσεις και αναστηλωσεις διατηρητεων / παραδοσιακών κτιρίων. 

Για να κάνεις αναστήλωση, θα πρέπει να γνωρίζεις απ' έξω παραδοσιακή (ενίοτε και τοπική παραδοσιακή) οικοδομική. Όχι απλά να ξέρεις επιδερμικά, αλλά να την παίζεις στα δάκτυλα. Αυτό διδάσκεται τόσο σε επίπεδο προπτυχιακού και μεταπτυχιακού, όσο και στην πράξη (εργοτάξιο), μέσω της εμπειρίας και της γνώσης που αποκτά κανείς.

Συνεπώς, αυτό που λέτε είναι ελαφρώς οξύμωρο.

Επεξ/σία 23 Ιουλίου 2023 από MauroPaltoudias

[Basilhs23___]

18 λεπτά πριν, MauroPaltoudias είπε

Για να κάνεις αναστήλωση, θα πρέπει να γνωρίζεις απ' έξω παραδοσιακή (ενίοτε και τοπική παραδοσιακή) οικοδομική. Όχι απλά να ξέρεις επιδερμικά, αλλά να την παίζεις στα δάκτυλα. Αυτό διδάσκεται τόσο σε επίπεδο προπτυχιακού και μεταπτυχιακού, όσο και στην πράξη (εργοτάξιο), μέσω της εμπειρίας και της γνώσης που αποκτά κανείς.

Συνεπώς, αυτό που λέτε είναι ελαφρώς οξύμωρο.

Σε κάποιες ανακαινίσεις και αναστηλωσεις διατηρητεων πάντως που έχω υπόψην μου, είχαν δυσκολία να βρουν εξειδικευμένο μηχανικό. Για το ένα κτίριο που ήταν ιδιοκτησία της εκκλησίας βρήκαν Έλληνα αρχιτέκτονα με μεταπτυχιακό σε αυτόν τον τομέα από τις ΗΠΑ και τον πλήρωσαν αδρά για να έρθει εδώ. Στο άλλο κτίριο ανέλαβε καθηγήτρια  αρχιτεκτονικής με ειδίκευση στην ιστορία της αρχιτεκτονικής από το ΕΜΠ, στο τρίτο έψαχναν να βρουν πολιτικό μηχανικό με γνώσεις στην σχεδίαση κτιρίων από φερουσες τοιχοποιίες, δεν ξέρω άμα βρήκαν τελικά αλλά είχανε δυσκολία να βρουν. Συμπεραίνω από τα παραπάνω ότι δεν τα γνωρίζουν όλοι αυτά και η διδασκαλία των σχολών είναι σε στοιχειώδες επίπεδο. Όλοι γνωρίζουμε ότι για εργασίες και άδειες που έχουν να κάνουν με διατηρητεα δεν τις αναλαμβάνουν όλοι οι μηχανικοί αλλά πρέπει να έχουν τις κατάλληλες γνώσεις και εμπειρία. 

[enrique19]

Παντως αποψη μου να χτισεις οσο πιο συντομα μπορεις και χθες..το κοστος ανεγερσης μονο θα ανεβαινει και θα λες γιατι δεν εχτισα εστω και με 10 τωρα πηγε 20.

[MauroPaltoudias]

32 minutes ago, Basilhs23___ said:

Σε κάποιες ανακαινίσεις και αναστηλωσεις διατηρητεων πάντως που έχω υπόψην μου, είχαν δυσκολία να βρουν εξειδικευμένο μηχανικό. Για το ένα κτίριο που ήταν ιδιοκτησία της εκκλησίας βρήκαν Έλληνα αρχιτέκτονα με μεταπτυχιακό σε αυτόν τον τομέα από τις ΗΠΑ και τον πλήρωσαν αδρά για να έρθει εδώ. Στο άλλο κτίριο ανέλαβε καθηγήτρια  αρχιτεκτονικής με ειδίκευση στην ιστορία της αρχιτεκτονικής από το ΕΜΠ, στο τρίτο έψαχναν να βρουν πολιτικό μηχανικό με γνώσεις στην σχεδίαση κτιρίων από φερουσες τοιχοποιίες, δεν ξέρω άμα βρήκαν τελικά αλλά είχανε δυσκολία να βρουν. Συμπεραίνω από τα παραπάνω ότι δεν τα γνωρίζουν όλοι αυτά και η διδασκαλία των σχολών είναι σε στοιχειώδες επίπεδο. Όλοι γνωρίζουμε ότι για εργασίες και άδειες που έχουν να κάνουν με διατηρητεα δεν τις αναλαμβάνουν όλοι οι μηχανικοί αλλά πρέπει να έχουν τις κατάλληλες γνώσεις και εμπειρία. 

Επειδή έχω κάνει πριν πολλά χρόνια το συγκεκριμένο μεταπτυχιακό στην Ελλάδα (στην Αμερική βέβαια που αναφέρετε, δεν γνωρίζω αλλά ούτε και θέλω να φανταστώ τι είδους εξειδίκευση προσφέρουν επί των αναστηλωσεων) αλλά και ασχολούμαι ενεργά με το αντικείμενο, μπορώ να σας διαβεβαιώσω ότι υπάρχουν αρκετοί συνάδελφοι/γραφεία που αναλαμβάνουν τόσο το μελετητικο κομμάτι, όσο και το αναστηλωτικό (ήτοι της κατασκευής). 

Άρα, αυτό που μπορώ να συμπερανω, είναι ότι μάλλον έψαχναν σε λάθος μέρος.

(*) Αυτό με τον πολιτικό μηχανικό με ειδίκευση στον σχεδιασμό κατασκευών από φερουσα τοιχοποιία, δεν το πολυκαταλαβαίνω. Δεν νοείται "σχεδιασμός" (όρος που χρησιμοποιείται σε νέες κατασκευές) σε αναστηλωτικά (ήτοι υφιστάμενες κατασκευές). Ανασχεδιασμός ναι, στερεωση ναι, ανάδειξη ναι, αποκατάσταση ναι, ενίσχυση ναι, σχεδιασμός σίγουρα όχι.

(**) Όσο για την καλή γνώση και εμπειρία, είναι εκ των ων ουκ άνευ, κάτι που έχω ήδη αναφέρει νωρίτερα (στη δημοσίευση επί της οποίας σχολιάσατε).

(***) Διορθώστε και το παρακάτω αν θέλετε, γιατί προκαλεί μια μικρή σύγχυση.

On 22/07/2023 at 15:41, Basilhs23___ said:

άσε που οι αρχιτέκτονες οι οποίοι γνωρίζουν καλά τα χαρακτηριστικά και τα στοιχεία παλαιότερων εποχών είναι πολλοί λίγοι, ασχολούνται πλέον με ανακαινίσεις και αναστηλωσεις διατηρητεων / παραδοσιακών κτιρίων.

Επεξ/σία 23 Ιουλίου 2023 από MauroPaltoudias

[giannhsg]

50 λεπτά πριν, enrique19 είπε

Παντως αποψη μου να χτισεις οσο πιο συντομα μπορεις και χθες..το κοστος ανεγερσης μονο θα ανεβαινει και θα λες γιατι δεν εχτισα εστω και με 10 τωρα πηγε 20.

Συμφωνω. Αν γυρισεις δυο σελιδες οισω, θα δρις καποιον να λεει "τωρα βρηκες να χτισεις; πριν 2 χρονια επρεπε να το κανεις, τωρα μη κανεις τιποτα" 

Το ιδιο και με τις αποψεις σχετικα με το απο που ξεκιναμε, αρχιτεκτονα ή οχι. Οι μισοι λενε ειναι περιττος.. 

Αβυσσος. 

[manolis-K]

Επειδή έχω κάνει αποκατάσταση κτιρίου στην Κηφισιά και μάλιστα του Τσιλλερ

μπορώ να πω με δυο λόγια ότι ο μηχανικός πρέπει να έχει μεγάλη εμπειρία, να γνωρίζει πολύ καλά όλα τα υλικά και τις τεχνικές και το βασικό να έχει τους κατάλληλους  (παλιούς) μαστόρους που δούλευαν με τα χέρια και όχι με τα μηχανήματα ….. Αργά, με προσοχή και γνώσεις

[MauroPaltoudias]

36 minutes ago, giannhsg said:

Το ιδιο και με τις αποψεις σχετικα με το απο που ξεκιναμε, αρχιτεκτονα ή οχι. Οι μισοι λενε ειναι περιττος.. 

Από αρχιτεκτονικά θα ξεκινήσετε, αυτό είναι ξεκάθαρο.

Τους όρους δόμησης όμως (αυτό που λένε στην πιάτσα "τι χτίζει το οικόπεδο"), κανονικά τους ελέγχει ο τοπογράφος, άσχετα εάν οι αρχιτέκτονες (ή οι πολιτικοί μηχανικοί), το κάνουν καταχρηστικά. Το περιγράφω πολύ χοντρικά, μιας και η κατάσταση είναι λίγο πιο πολύπλοκη απ' ό,τι ακούγεται.

Τη δυνατότητα της εκμετάλλευσης κάθε διαθέσιμου τετραγωνικού (η σειρά δηλαδή, μαθημάτων αρχιτεκτονικής σύνθεσης, που διδάσκεται με ιδιαίτερη έμφαση και επιμονή, στα προπτυχιακά των αρχιτεκτονικών σχολών), δεν την κατέχει καμία άλλη ειδικότητα - πλην αυτών -.

Επεξ/σία 23 Ιουλίου 2023 από MauroPaltoudias

[giannhsg]

1 ώρα πριν, MauroPaltoudias είπε

Από αρχιτεκτονικά θα ξεκινήσετε, αυτό είναι ξεκάθαρο.

Τους όρους δόμησης όμως (αυτό που λένε στην πιάτσα "τι χτίζει το οικόπεδο"), κανονικά τους ελέγχει ο τοπογράφος, άσχετα εάν οι αρχιτέκτονες (ή οι πολιτικοί μηχανικοί), το κάνουν καταχρηστικά. Το περιγράφω πολύ χοντρικά, μιας και η κατάσταση είναι λίγο πιο πολύπλοκη απ' ό,τι ακούγεται.

Τη δυνατότητα της εκμετάλλευσης κάθε διαθέσιμου τετραγωνικού (η σειρά δηλαδή, μαθημάτων αρχιτεκτονικής σύνθεσης, που διδάσκεται με ιδιαίτερη έμφαση και επιμονή, στα προπτυχιακά των αρχιτεκτονικών σχολών), δεν την κατέχει καμία άλλη ειδικότητα - πλην αυτών -.

Εχω προφατο τοπογραφικο με ορους δομησης (προ ενος μηνα). 

Καταλαβαινω πως πρεπει να απευθυνθω σε αρχιτεκτονα μηχανικο για να φτιαξω αυτο που μου αρεσει οπτικα και να μου βγαλει την αδεια. Ή πρεπει απλα να παρω τα σχεδια του και να τα παω σε πολιτικο μηχανικο για να μου κανει τη διαδικασια με την αδεια; (και εκει ισως να μην συμφωνει με τα μη doable πραγματα που θα εχει σχεδιασει ο αρχιτεκτονας - με αποτελεσμα να χρειαζεται back n forth) 

 

[vagos789]

20 ώρες πριν, st2 είπε

Κανένας μάστορας δεν θα κάνει λάθος (σοβαρό που δεν διορθώνεται εννοώ) αν του δώσεις καλές αναλυτικές μελέτες

Εχμ δυστυχως δεν ειναι ετσι

Οι πασης φυσεως μαστορες ενιοτε τα γραφουν ολα στα παπαρια τους, αν δε τυχει να χρειαστει και αλλαγη σε σχεση με τα αρχικα σχεδια,ή να υπαρχει ελλειψη σε ενα υλικο....