Χτίσιμο μονοκατοικίας 150τμ. Τρόποι,κόστος;;

[Joshua21]

15 λεπτά πριν, NikosKallithea είπε

Εδω εν μεσω πανδημίας που οι τιμες ηταν χωμα, καποιοι εδω μεσα ελεγαν θα περιμενω 2-3 χρονια να πέσουν και αλλο οι τιμες, ειτε να κανουν ανακαίνιση, ειτε να αγοράσουν, οχι σπιτια αλλα ακομα και για αυτοκίνητα 😁

Το πιθανοτερο ειναι οι "φουσκα" να φουσκώσει κι άλλο στο μελλον και να μην σκάσει ποτε, εκτος απροόπτου, πολέμου, αστάθμητου παράγοντα κλπ, που εκει δεν σώνετε κανεις.

Βασικά αν δεν σκάσει (ή έστω ξεφουσκώσει) ποτέ τότε δεν είναι φούσκα, φυσιολογική αύξηση είναι. Φούσκα ακινήτων υφίσταται όταν οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται με τέτοιο ρυθμό που δεν είναι βιώσιμος (δλδ πολύ πάνω από το 8-10% ανά έτος που είναι υγιές), και μάλιστα για πολλά συνεχόμενα έτη.

Εγώ όμως περιμένω απάντηση από τον φίλο παραπάνω που όχι μόνο είναι σίγουρος πως υπάρχει φούσκα ακινήτων, αλλα και για το ότι θα σκάσει σύντομα.

[Maurikycli]

Πολύ πιθανόν να σκάσουμε όλοι!

[nikangel]

Δεν υπάρχει καμία φούσκα ακινήτων. Τα ακίνητα κινούνται σε τροχιά ανόδου όπως συμβαίνει σε όλες τις μεγάλες ευρωπαϊκές χώρες. Τα μεγάλα αστικά κέντρα έχουν υπερκορεσμο και οι διαθέσιμες καλές κατοικίες είναι δυσεύρετες. Αυτοί που περιμένουν να αγοράσουν νεόδμητο διαμέρισμα 80-100 τμ με βεράντες και πάρκινγκ σε κάποια περιοχή πλησίον του κέντρου με 100.000 μάλλον είναι εκτός πραγματικότητας. Το κόστος κατασκευής οικοδομής πριν την άνοδο τιμών υπολογιζόταν ανάλογα την ποιότητα υλικών από 1200 ως 1500 ευρώ ανά τμ. Με τα υλικά να έχουν πάρει ως και 70% επάνω το κόστος μιας νέας οικοδομής εκτοξεύεται κοντά στα 2000 ευρώ το τετραγωνικό. Για μια μονοκατοικία λοιπόν 100τμ υπολόγισε. 200.000 ευρώ κατασκευή. 15.000 +- ευρώ αμοιβή πολιτικού μηχανικού + 5000 κατασκευή υποδομών (βόθρος, κανάλια αποχέτευσης, κουτί ρολογιού ΔΕΗ) κανένα 2χιλιαρο για συνδέσεις δικτύου υδροδότησης, μετρητές κτλ. Γενικά πάντως να ξέρεις πως όταν χτίζεις σπίτι από το αρχικό ποσό που έχεις υπολογίσει, πάντα υπάρχει μια απόκλιση 30% προς τα επάνω καθώς προκύπτουν προβλήματα κατά την κατασκευή που είτε λόγω απειρίας, είτε λόγω ατυχίας κανείς δεν έχει προβλέψει. Ακόμα και οι ίδιοι οι μηχανικοί πριν την έναρξη του έργου δελεάζουν τον πελάτη με ένα εικονικό κόστος και στην πορεία που έχει ξεκινήσει το έργο και δεν μπορεί να κάνει κανείς πίσω, του βγάζουν ένα σωρό πράγματα που ανεβάζουν το τελικό κόστος κατά πολύ. Επίσης ακόμα και ο ίδιος ο πελάτης στην τελικά διαμόρφωση του σπιτιού κάνει συνεχώς υπερβάσεις στο κόστος βάζοντας καλύτερα και ακριβότερα υλικά αφού υπερτερεί η σκέψη πως μια φορά χτίζει κανείς σπίτι. Συμπερασματικά και αν μπορώ να σε βοηθήσω προσωπικά δεν θα ξαναεχτιζα σπίτι καθώς είναι μια ψυχοφθόρα διαδικασία που στο τέλος μόνο ζημιωμενο σε βγάζει. Ενδεικτικά κατοικία 104τμ μεζονέτα ενώ είχε πρόβλεψη να ολοκληρωθεί με 170.000 ευρώ αυτή την στιγμή έχει στοιχίσει 230.000 ευρώ και ακόμα θέλει 20.000 για να αποπερατωθεί πλήρως. Στην θέση σου θα πήγαινα σε προκάτ νέας γενιάς που τώρα πια έχουν άπειρα σχέδια και θα ήξερα από πριν πόσο θα μου έρθει με το κλειδί στο χέρι. 

[ant_]

Παντου χτιζουνε εδω και κανα δυο χρονια  επειδη "παγωσαν" τον φπα

Βγαλανε και κατι παραθυρατους νομους με εσωτερικους εξωστες κλπ κλπ και γινεται του κουτρουλι ο γαμος οτι ζητησαν οι εργολαβοι το πηρανε χ10

Οποτε δεν καταλαβαινω γιατι αποτρεπεται τον τυπο να χτισει

Πρεπει να ειναι η ποιο ιδανικη περιοδος τα τελευταια 15 χρονια 

Επεξ/σία 23 Ιουλίου 2022 από ant_

[bill999r]

8 λεπτά πριν, nikangel είπε

προκάτ

Αυτό που λέει ο φίλος από πάνω.

Διαφορετικά πουλά το οικόπεδο και κοίτα για αγορά διαμερίσματος στην περιοχή του Ωρωπού.

[agap]

Η καλύτερη γρηγορότερη και φθηνότερη λύση για σένα αφού δεν σε ενδιαφέρει υπόγειο είναι ένα μονόροφο και προκατασκευασμένο παραδομένο με το κλειδί στο χέρι για χρήση.Εννοείται ότι χρειάζεται οικοδομική άδεια και για αυτό εφόσον το οικόπεδο σου είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Η κατασκευή με οπλισμένο σκυρόδεμα σίγουρα θα σου βγεί > διπλάσια τιμή και τριπλάσιος χρόνος αποπεράτωσης αφου εμπλέκονται πολλά επαγγέλματα που πρέπει να συνδυαστούν.

Πολ.Μηχανικός

 

[Macosj]

Βάλε 5-6 κοντέινερ και φτιάχνεις ένα ωραίο σπίτι με 100Κ

[TIM1982]

εγω το μονο που θα σου πω ειναι , οτι η κατασταση με τους μαστορους ολων των ειδικοτητων εχει φτασει στο απροχωρητο , σε κοροιδευουν μεσα στα μουτρα σου , πρεπει να εχεις γερο στομαχι , και σε καθε συμφωνια αν θες την γνωμη μου που ειμαι καμμενος φτιαξε ενα χαρτι με δικηγορο , και να υπαρχουν ρητρες παραδοσης του εργου και την τελικη τιμη , τελος θα σου ελεγα να μην κανεις οικονομια στα υλικα , καποια πραγματα τα βρισκουμε μπροστα μας οταν παμε να γλυτωσουμε λιγα ευρω!!!Καλο κουραγιο , κοντα ειμαι και γω απο αγιους αποστολους !!! τελος αν μπορουσες να δωσεις το οικοπεδο και να βρεις ενα ετοιμο σπιτι πιστεψε με θα γλυτωσεις τοσο αγχος που δεν το φανταζεσαι

[GeorgeKatz]

Σε λίγο θα του πείτε να βάλει και ένα τροχοσπιτο στο κέντρο του οικοπέδου και να μείνει εκεί.

Ναι, έχω δει https://www.imdb.com/title/tt3869500/ στο Netflix 👍

[stylish]

1 ώρα πριν, nikangel είπε

Δεν υπάρχει καμία φούσκα ακινήτων. Τα ακίνητα κινούνται σε τροχιά ανόδου όπως συμβαίνει σε όλες τις μεγάλες ευρωπαϊκές χώρες. Τα μεγάλα αστικά κέντρα έχουν υπερκορεσμο και οι διαθέσιμες καλές κατοικίες είναι δυσεύρετες. Αυτοί που περιμένουν να αγοράσουν νεόδμητο διαμέρισμα 80-100 τμ με βεράντες και πάρκινγκ σε κάποια περιοχή πλησίον του κέντρου με 100.000 μάλλον είναι εκτός πραγματικότητας. Το κόστος κατασκευής οικοδομής πριν την άνοδο τιμών υπολογιζόταν ανάλογα την ποιότητα υλικών από 1200 ως 1500 ευρώ ανά τμ. Με τα υλικά να έχουν πάρει ως και 70% επάνω το κόστος μιας νέας οικοδομής εκτοξεύεται κοντά στα 2000 ευρώ το τετραγωνικό. Για μια μονοκατοικία λοιπόν 100τμ υπολόγισε. 200.000 ευρώ κατασκευή. 15.000 +- ευρώ αμοιβή πολιτικού μηχανικού + 5000 κατασκευή υποδομών (βόθρος, κανάλια αποχέτευσης, κουτί ρολογιού ΔΕΗ) κανένα 2χιλιαρο για συνδέσεις δικτύου υδροδότησης, μετρητές κτλ. Γενικά πάντως να ξέρεις πως όταν χτίζεις σπίτι από το αρχικό ποσό που έχεις υπολογίσει, πάντα υπάρχει μια απόκλιση 30% προς τα επάνω καθώς προκύπτουν προβλήματα κατά την κατασκευή που είτε λόγω απειρίας, είτε λόγω ατυχίας κανείς δεν έχει προβλέψει. Ακόμα και οι ίδιοι οι μηχανικοί πριν την έναρξη του έργου δελεάζουν τον πελάτη με ένα εικονικό κόστος και στην πορεία που έχει ξεκινήσει το έργο και δεν μπορεί να κάνει κανείς πίσω, του βγάζουν ένα σωρό πράγματα που ανεβάζουν το τελικό κόστος κατά πολύ. Επίσης ακόμα και ο ίδιος ο πελάτης στην τελικά διαμόρφωση του σπιτιού κάνει συνεχώς υπερβάσεις στο κόστος βάζοντας καλύτερα και ακριβότερα υλικά αφού υπερτερεί η σκέψη πως μια φορά χτίζει κανείς σπίτι. Συμπερασματικά και αν μπορώ να σε βοηθήσω προσωπικά δεν θα ξαναεχτιζα σπίτι καθώς είναι μια ψυχοφθόρα διαδικασία που στο τέλος μόνο ζημιωμενο σε βγάζει. Ενδεικτικά κατοικία 104τμ μεζονέτα ενώ είχε πρόβλεψη να ολοκληρωθεί με 170.000 ευρώ αυτή την στιγμή έχει στοιχίσει 230.000 ευρώ και ακόμα θέλει 20.000 για να αποπερατωθεί πλήρως. Στην θέση σου θα πήγαινα σε προκάτ νέας γενιάς που τώρα πια έχουν άπειρα σχέδια και θα ήξερα από πριν πόσο θα μου έρθει με το κλειδί στο χέρι. 

Ωραία προσέγγιση. Δυστυχώς όμως στην τελευταία πρόταση δεν θα συμφωνήσω. Το είχα ψάξει πριν 1,5 χρόνο και το κόστος ήταν 1000 ευρώ το τετραγωνικό χωρίς το ΦΠΑ. Γενικά δεν θα έλεγα ότι συνέφερε σαν ευρώ/m2. Το μόνο κέρδος είναι ότι υπογράφεις και ξέρεις πόσο θα κοστισει χωρίς ανατροπές (αν και με οπλισμένο σκυρόδεμα να χτίσεις αν το δώσεις σε εργολάβο,έχεις συμφωνησει τιμή και το φτιάχνει εκείνος) και ο χρόνος περάτωσης είναι αστραπιαίος.

[telis]

48 λεπτά πριν, agap είπε

Η καλύτερη γρηγορότερη και φθηνότερη λύση για σένα αφού δεν σε ενδιαφέρει υπόγειο είναι ένα μονόροφο και προκατασκευασμένο παραδομένο με το κλειδί στο χέρι για χρήση.Εννοείται ότι χρειάζεται οικοδομική άδεια και για αυτό εφόσον το οικόπεδο σου είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Η κατασκευή με οπλισμένο σκυρόδεμα σίγουρα θα σου βγεί > διπλάσια τιμή και τριπλάσιος χρόνος αποπεράτωσης αφου εμπλέκονται πολλά επαγγέλματα που πρέπει να συνδυαστούν.

Πολ.Μηχανικός

 

Πάντως η δόμηση με icf που κακά τα ψέματα, είναι κανονικός στατικος φορέας από σκυρόδεμα και ως προς την μακροχρόνια (άνω των 30,40 ετών) αντοχή του δεν υπάρχουν αμφιβολίες,  γίνεται από αρκετούς κατασκευαστές που παράλληλα φτιάχνουν και προκατ.  Οπότε και εκεί έχεις να κάνεις με έναν εργολάβο που αναλαμβάνει όλα τα συνεργεία και με τα αντίστοιχα συμβόλαια και ρήτρες και δεν κρέμασε από τον κάθε ξεχωριστό κυρ Μήτσο.

Προφανώς η λύση με icf είναι πιο ακριβή,  όλα είναι θέμα χρημάτων, αλλά αν διαλέξει έναν επαγγελματία που φτιάχνει και προκατ και icf τουλάχιστον θα έχει σωστούς χρόνους αποπεράτωσης και θα γνωρίζει τιμές

[PantKo]

1 ώρα πριν, agap είπε

Η καλύτερη γρηγορότερη και φθηνότερη λύση για σένα αφού δεν σε ενδιαφέρει υπόγειο είναι ένα μονόροφο και προκατασκευασμένο παραδομένο με το κλειδί στο χέρι για χρήση.Εννοείται ότι χρειάζεται οικοδομική άδεια και για αυτό εφόσον το οικόπεδο σου είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Η κατασκευή με οπλισμένο σκυρόδεμα σίγουρα θα σου βγεί > διπλάσια τιμή και τριπλάσιος χρόνος αποπεράτωσης αφου εμπλέκονται πολλά επαγγέλματα που πρέπει να συνδυαστούν.

Πολ.Μηχανικός

 

Καταρχάς σας ευχαριστώ όλους για τις απαντήσεις σας. Ναι έχω δει όσα μου ποσταρατε από άλλες συζητήσεις στο φόρουμ. Σε ότι αφορά την επιλογή πάρε απευθείας ένα έτοιμο και ανακαίνισε το δεν πάω γιατί υποτίθεται θες να φτιάξεις ένα σπίτι σχέδιο ακριβώς όπως σου αρέσει. Προσωπικά όπως λέει ο agap ναι θέλω ένα επίπεδο απλωμένο με μεγάλα ανοίγματα. Ένα κουτι ρε παιδί μου ορθογώνιο είτε σχήμα Π . Υπολόγισα με μεσαία υλικά κάπου στα 250.000 με το κλειδί στο χέρι όπως είπε ένας φίλος πιο πάνω. Η ερώτηση είναι αν αξίζει για 130-150τμ αυτή η τιμή και αν το  icf είναι αξιόπιστο για μόνιμη κατοικία ή είναι καλύτερα να πας σε συμμικτη με σκελετό χάλυβα.

[leoy]

8 λεπτά πριν, PantKo είπε

Καταρχάς σας ευχαριστώ όλους για τις απαντήσεις σας. Ναι έχω δει όσα μου ποσταρατε από άλλες συζητήσεις στο φόρουμ. Σε ότι αφορά την επιλογή πάρε απευθείας ένα έτοιμο και ανακαίνισε το δεν πάω γιατί υποτίθεται θες να φτιάξεις ένα σπίτι σχέδιο ακριβώς όπως σου αρέσει. Προσωπικά όπως λέει ο agap ναι θέλω ένα επίπεδο απλωμένο με μεγάλα ανοίγματα. Ένα κουτι ρε παιδί μου ορθογώνιο είτε σχήμα Π . Υπολόγισα με μεσαία υλικά κάπου στα 250.000 με το κλειδί στο χέρι όπως είπε ένας φίλος πιο πάνω. Η ερώτηση είναι αν αξίζει για 130-150τμ αυτή η τιμή και αν το  icf είναι αξιόπιστο για μόνιμη κατοικία ή είναι καλύτερα να πας σε συμμικτη με σκελετό χάλυβα.

To ICF για μονοκατοικια οσο το ειχα ψαξει ειναι μακραν το καλυτερο. 
1 -> Γιατι δεν εχεις ξυλινο σκελετο οπως τα προκατ
2 -> Γιατι οπως ειπαν το φτιαχνουνε οι εταιριες προκατ, και αρα παιρνεις αποπερατωμενο με το κλειδι στο χερι αλα Αμερικα σταιλ.
3-> Ειναι 100% οπλισμενο σκυροδεμα , δλδ μιλαμε για οτι πιο στερεο παιζει
4-> Ειναι ακριβο δυστυχως σε σχεση με τα προκατα (30-40% παραπανω)

Εν τελει αγόρασα ετοιμο σπιτι και το ανακαινισα πληρως (Πολυδένδρι).
Αν ειχα οικοπεδο μαλλον θα σκεφτομουν οτι και εσυ , αλλιως ICF, μετα προκατ, μετα συμβατικη κατασκευή.


Τι δεν υπολογιζουμε στο χτισιμο απο την αρχη ομως:

1. μαντρες!
2. Κηπους
3. Αποθηκη
4. Διαμορφωση εξωτερικου χωρου

Εγω τα βρηκα ετοιμα και αν τα βαλω κατω ειναι ευκολα αλλα 100κ που πρεπει να υπολογισεις αν τα κανεις απο την αρχη.

 

 

[makis269]

Θα πάρετε μαστόρια ή θα βάλετε προσωπική εργασία ?

[Maurikycli]

Δεν μας είπες όμως, βγαίνει άδεια στην περιοχή σου για 150τμ σε ένα επίπεδο με 360τμ οικόπεδο;