Γνωρίζει κανείς την διαδικασία για Στεγαστικό Δάνειο και αγορά κατοικίας;

[MariosX]

Καλησπέρα σε όλους.

Σκέφτομαι πολύ έντονα να πάρω στεγαστικό δάνειο.

Δεν γνωρίζω καθόλου την διαδικασία και τις προϋποθέσεις και τι χρειάζεται να κάνω και έχω απορίες

Ας πούμε ότι παίρνω ένα δάνειο των 200.000€ και επιλέγω να το ξεχρεωσω σε 20 χρόνια με επιτόκιο 3%

1. Οι δόσεις υπολογίζονται 200.000 * 1,03 / 20 / 12?

2. Τι γίνετε αν στην περίπτωση μπορώ να ξεχρεωσω πολύ πιο γρήγορα δλδ, αντις να ξε χρεώσω σε 20, ξεχρεωσω σε 10. Πληρώνω καμία "ποινή" για πρόωρη ξεχρεωση; 

3. Έχω δει ένα σπίτι που μου αρέσει, ποια είναι η διαδικασία για να το αγοράσω από τον ιδιοκτήτη; Πάω πρώτα στην τράπεζα, ζητάω το δάνειο, μου εγκρίνεται, πάω με τον ιδιοκτήτη σε συμβολαιογράφο, μου μεταβιβάζει το σπίτι και μετά κάνω μεταφορά των χρημάτων;

[Anonymous11]

Γενικά η διαδικασία αγοράς είναι η εξής:

1. Πας σε τράπεζα κ παίρνεις μια προέγκριση οικονομική για το δάνειο χ ποσού. Εκεί βλέπεις πως είναι το μηναίο ποσο, δεν βγαίνει όπως το γραφείς εσυ. 

2. Βρίσκεις δικηγόρο. Κανει έλεγχο, αν όλα οκ προχωράς. Κανείς κ έναν έλεγχο με μηχανικό άμα θες.

3. κανείς ένα προσύμφωνο με τον ιδιοκτήτη μέσω δικηγόρου και δίνεις κ μια χ προκαταβολή.

4. Πας στην τράπεζα με όλα τα χαρτιά σπιτιού κτλ και αυτοί μετά κάνουν νομικό και τεχνικό έλεγχο. Σε αυτό το σημείο μάλλον δεν θα υπάρχει πρόβλημα αφού θα το έχει ελέγξει κ δικό σου δικηγόρος κ μηχανικός.

5. Βρίσκεις συμβολαιογράφο παράλληλα. Φτιάχνει τα συμβόλαια. 

6. Πας κ υποθηκοφυλακείο για αλλαγή ιδιοκτησίας .

7. Μαζεύεις τα παραπάνω χαρτιά κ τα πας τραπεζα για την τελική έγκριση 

8. Μόλις βγει πας στην τραπεζα να πάρεις την επιταγή και μαζί με τον πωλητή πάτε για εξόφληση.

Αυτα με λίγα λόγια.. αλλά μπορεί να ξεχνάω κ κάτι ανάλογα την περίπτωση (βάρη κτλ)

Εάν θέλεις να ξεχρεώσεις πιο νωρίς δεν υπάρχει πέναλτι 

Επεξ/σία 20 Φεβρουαρίου 2022 από Anonymous11

[Insane84]

Καλησπέρα, 

Κατ αρχήν υπάρχουν στο ίντερνετ δωρεάν excel υπολογισμού δόσεων στεγαστικού. Ψαξε και κατέβασε. Οι τράπεζες πλέον έχουν ανοίξει την κάνουλα και με πολλές διευκολύνσεις πχ σταθερό χαμηλό επιτόκιο της τάξεως του 3,5% μέχρι και για 20 χρόνια και με δυνατότητα ολικής η μερικής αποπληρωμής ανά πάσα στιγμή με μηδενική επιβάρυνση. Αυτα πριν από κάποιο διάστημα απλά δεν υπήρχαν. 

Θα πρέπει κατ αρχάς να πας σε κάποιο κατάστημα τράπεζας και να ζητήσεις μια προεγκριση η οποία διαρκεί συνήθως για 2 μήνες και ανανεώνεται τυπικά εφ εξης. Οι τράπεζες θέλουν να χεις κεφάλαιο  ένα 25% με 30% της τιμής του ακινήτου. Επίσης θα σου ζητήσουν διαφορά έγγραφα για να τσεκάρουν την οικονομική σου κατάσταση. Όταν πάρεις την προεγκριση ξεκινάς να ψάχνεις σπίτι. Όταν το βρεις ξεκινάς τεχνικό και νομικό έλεγχο με δικό σου μηχανικό και δικηγόρο και παράλληλα στέλνεις στην τράπεζα ότι έγγραφο του ακινήτου σου ζητήσει για τεχνικό και νομικό έλεγχο από εκείνους. Αν όλα πάνε καλά σου δίνουν τελική έγκριση και προχωράς σε συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο όπου θα γίνει η μεταβίβαση και θα πληρώσεις το τίμημα και κεφάλαιο σου συνήθως με τραπεζική επιταγή. Σε αυτή τη φάση παίρνεις τα κλειδιά και μπορείς να μπεις στο σπίτι. Μετα στέλνεις όλα τα έγγραφα που θα σου ζητήσει η τράπεζα πχ συμβόλαιο, πιστοποιητικά κτημαρογραφησης, υποθηκοφυλακειο κλπ και μετά σε καλεί για  υπογραφή της δανειακής σύμβασης. Μετά προχωράτε με την τράπεζα σε προσημειωση του ακινήτου στο ειρηνοδικειο εκτός και αν φτιάξεις πληρεξούσιο στον δικηγόρο της τράπεζας ώστε να μην ασχοληθείς καθόλου εσύ. Μετά και η προσημειωση πρέπει να μεταγραφει στο υποθηκοφυλακειο. Όλα αυτά συμειωτεον είναι χρονοβόρα. Οταν εκταμιευτει το δάνειο και λάβεις την τραπεζικη επιταγη πας πάλι στον συμβολαιογράφο με τον πρώην ιδιοκτήτη και τον εξοφλεις. Προσοχή αν δεν τον εξοφλήσεις η αν δεν το κάνεις μέσα στο διάστημα που αναφέρει το συμβόλαιο (συνήθως 4 μηνες) ο πρώην ιδιοκτήτης μπορεί να διεκδικήσει άμεσα πίσω το σπίτι και να σε πετάξει έξω με σένα να χάνεις το κεφάλαιο σου κ τη γη κάτω από τα πόδια σου. Αυτη είναι μια τυπική διαδικασία. Αν αγοράσεις νεόδμητο υπό κατασκευή εκεί περιπλέκεται ακόμα πιο πολύ το πράγμα. Θέλει πολύ χρόνο, πολύ τρέξιμο από σένα, αρκετά έξοδα σε συμβολαιογραφους, δικηγόρους, μηχανικούς, έξοδα τράπεζων, έξοδα προσημειωσης, γερά νεύρα και καλό δικηγόρο αστικού να σε προστατεύσει και καθοδηγήσει σε κάθε βήμα. Κουράγιο... 

Επεξ/σία 20 Φεβρουαρίου 2022 από Insane84

[Nabuko]

2 ώρες πριν, MariosX είπε

Ας πούμε ότι παίρνω ένα δάνειο των 200.000€ και επιλέγω να το ξεχρεωσω σε 20 χρόνια με επιτόκιο 3%

1. Οι δόσεις υπολογίζονται 200.000 * 1,03 / 20 / 12?

Λες να πληρώσεις μόνο 6 χιλιάρικα τόκους για 20 χρόνια? 

Η δόση σου βγαίνει γύρω στα 1160 ευρώ τον μήνα. Άρα γύρω στα 80 χιλιάρικα οι τόκοι. 

[Anonymous11]

καποια βηματα γινονται και ηλεκτρονικά πλεον. Δεν ειναι οπως παλιά.

Συνολικα θα παρει περιπου 3 μηνες, εαν ο πωλητης εχει ετοιμα ολα τα χαρτια.

[moure]

Δεν είναι παράλογο στην ουσία να μεταβιβάζεις το ακίνητο σου και μετά να υπογράφεται η σύμβαση και να παίρνεις τα χρήματα σου ως πωλητής?Εγώ δεν νομίζω να δεχόμουν αυτήν την διαδικασία.

[Joshua21]

22 λεπτά πριν, moure είπε

Δεν είναι παράλογο στην ουσία να μεταβιβάζεις το ακίνητο σου και μετά να υπογράφεται η σύμβαση και να παίρνεις τα χρήματα σου ως πωλητής?Εγώ δεν νομίζω να δεχόμουν αυτήν την διαδικασία.

Δεν είναι έτσι ακριβώς όπως τα περιγράφεις, η υπογραφή της σύμβασης προηγείται της μεταβίβασης.

Πάντως αν σαν πωλητής δεν δεχόσουν αυτή τη διαδικασία, τότε στην ουσία θα είχες απορρίψει την συντριπτική πλειοψηφία των υποψήφιων αγοραστών.

[marmagia]

1 hour ago, moure said:

Δεν είναι παράλογο στην ουσία να μεταβιβάζεις το ακίνητο σου και μετά να υπογράφεται η σύμβαση και να παίρνεις τα χρήματα σου ως πωλητής?Εγώ δεν νομίζω να δεχόμουν αυτήν την διαδικασία.

Βάζει διαλυτικη αίρεση ο συμβολαιογράφος στο προσύμφωνο νομίζω, όποτε αν δε εξοφληθεί δεν θα ολοκληρωθεί η διαδικασία 

Επεξ/σία 21 Φεβρουαρίου 2022 από marmagia

[duende]

Πρεπει να πας στη τραπεζα με στοιχεια συγκεκριμενου ακινητου για τη προεγκριση του ποσου, η σε πρωτη φαση απλα παιρνεις προεγκριση για χ ποσο κ μετα ξεκινας την αναζητηση ακινητου?

Γιατι, αν κανει 3 μηνες η αρχικη διαδικασια, στο ενδιαμεσο δε μπορει ο ιδιοκτητης να το δωσει αλλου και ξανα απ'την αρχη?..

[gianniz_k]

18 λεπτά πριν, Joshua21 είπε

Πάντως αν σαν πωλητής δεν δεχόσουν αυτή τη διαδικασία, τότε στην ουσία θα είχες απορρίψει την συντριπτική πλειοψηφία των υποψήφιων αγοραστών

Η αλήθεια είναι πάντως πως πριν καμιά τριετία οι πωλητές έψαχναν τους αγοραστές με το έτοιμο ζεστό χρήμα καθώς υπήρχε μια έξαρση αγορών από επενδυτές από Κίνα και αλλού. Τουλάχιστον στην Αθήνα. Δεν ξέρω αν υπάρχει ακόμα αυτό το φαινόμενο.

[moure]

31 λεπτά πριν, Joshua21 είπε

Δεν είναι έτσι ακριβώς όπως τα περιγράφεις, η υπογραφή της σύμβασης προηγείται της μεταβίβασης.

Πάντως αν σαν πωλητής δεν δεχόσουν αυτή τη διαδικασία, τότε στην ουσία θα είχες απορρίψει την συντριπτική πλειοψηφία των υποψήφιων αγοραστών.

Εγώ παλαιότερα είχα πουλήσει ακίνητο με δάνειο και μια φορά πήγα στο συμβολαιογράφο,πήρα τις επιταγές και κάναμε συμβόλαια την ίδια ημέρα.Μάλιστα η όλη διαδικασία είχε εξελιχθεί πολύ ομαλά,δεν ξέρω αν ήταν διαφορετικά τα βήματα που έπρεπε να γίνουν τότε.

Εδώ όπως περιγράφει την διαδικασία ο @Insane84 και δεν τον αμφισβητώ γιατί φαίνεται να το γνωρίζει το θέμα υπογράφεις συμβόλαια με τον αγοραστή ,γίνεται μεταγραφή του ακινήτου στου υποθηκοφυλακείο ακολούθως υπογράφει τη σύμβαση με την τράπεζα,προσημειώνεται το ακίνητο και μετά εκταμιεύεται το ποσό.Εγώ δεν θα αισθανόμουν και πολύ άνετα με αυτήν την διαδικασία.Βέβαια αν ο δικηγόρος μου μου έλεγε ότι δεν υπάρχει καμία περίπτωση να πάει κάτι στραβά και ότι είμαι εξασφαλισμένος 1000% μάλλον θα τον άκουγα.

Επεξ/σία 21 Φεβρουαρίου 2022 από moure

[Anonymous11]

10 λεπτά πριν, duende είπε

Πρεπει να πας στη τραπεζα με στοιχεια συγκεκριμενου ακινητου για τη προεγκριση του ποσου, η σε πρωτη φαση απλα παιρνεις προεγκριση για χ ποσο κ μετα ξεκινας την αναζητηση ακινητου?

Γιατι, αν κανει 3 μηνες η αρχικη διαδικασια, στο ενδιαμεσο δε μπορει ο ιδιοκτητης να το δωσει αλλου και ξανα απ'την αρχη?..

H προέγκριση είναι για τα οικονομικά σου στοιχεία. Όποτε δεν έχει σχέση το ακίνητο σε αυτό το σημείο. 3 μήνες περίπου είναι from start to end.

[dtzgr]

Αν γίνει έτσι όπως περιγράφει ο @insane84, μπαίνει διαλυτική αίρεση στο συμβόλαιο. Δηλαδή μια φράση / πρόβλεψη / όρος που λέει ότι η συναλλαγή έχει γίνει υπό την αίρεση της πληρωμής ποσού ΧΧΧ από τον αγοραστή στον πωλητή, η οποία πρέπει να γίνει μέχρι την ημερομηνία ΥΥΥ, διαφορετικά η συναλλαγή καθίσταται άκυρη. Έτσι μεταγράφεται κιόλας, με τη διαλυτική αίρεση.

Εφόσον η πληρωμή γίνει εντός προθεσμίας (πχ πήρε το δάνειο, βρήκε λεφτά κλπ) τότε είμαστε οκ. Η εμπρόθεσμη πληρωμή αποδεικνύεται με συμβολαιογραφική πράξη εξόφλησης. Ξαναπάνε στο συμβολαιογραφείο και γίνεται η πληρωμή και ο συμβολαιογράφος συντάσσει πράξη εξόφλησης όπου αναφέρεται ότι ο τάδε εξόφλησε τον τάδε ολοσχερώς με την τάδε επιταγή κλπ κλπ και δεν απομέμενει πλέον καμία άλλη εκκρεμότητα για το συμβόλαιο ΧΥΖ με το οποίο έγινε η μεταβίβαση....

Αν δεν γίνει η πληρωμή και η προθεσμία έχει παρέλθει, ο πωλητής προσβάλλει το αρχικό συμβόλαιο και παίρνει το ακίνητο πίσω.

Επεξ/σία 21 Φεβρουαρίου 2022 από dtzgr

[Insane84]

Δε νομίζω ότι γίνεται αλλιώς. Η τράπεζα δεν προχωράει σε υπογραφή δανειακής σύμβασης αν δεν έχει δει πρώτα συμβόλαιο. Επίσης δεν εκταμιεύει αν δεν γίνει μεταγραφή στο υποθηκοφυλάκειο κάτι που ανάλογα το υποθηκοφυλακείο μπορεί να γίνει και 2-4 μήνες μετά το συμβόλαιο. Μέσα στην έξαρση του κορωνοιού αγοραστές κόντεψαν να πάθουν εγκεφαλικά επειδή το υποθηκοφυλακέιο δεν τους μετέγραφε το συμβόλαιο και η προθεσμία εξόφλησης έληγε. Έχουν αλλάξει τα πράγματα με τις τράπεζες. Ψάξτε το. Στο συμβόλαιο μπαίνει διαλυτική αίρεση όπως προειπώθηκε οπότε ο πωλητής δεν έχει τίποτα να φοβηθεί, αν δεν εξοφληθεί μπορεί αν θέλει να πάρει άμεσα πίσω το σπίτι και κρατάει και τα χρήματα που πήρε στο συμβόλαιο. Όσον αφορά τον αγοραστή υπάρχει μία ελάχιστη πιθανότητα να μπει σε περιπέτειες αφού ακόμα και να δώσει τελική έγκριση η τράπεζα και να γίνει συμβόλαιο, εκ των υστέρων μπορεί να κάνει πίσω για κάποια παρατυπία που δεν παρατήρησε στην αρχή καθώς δεν την δεσμεύει τίποτα (σχεδόν όπως πάντα) και να πρέπει να βρει τα χρήματα εξ ιδίων πόρων ή από άλλη τράπεζα στην προθεσμία που απομένει. Εδώ λέμε γνώμες απευθυνθείτε σε δικηγόρους αν είναι να προβείτε σε αγοραπωλησία.

Επεξ/σία 21 Φεβρουαρίου 2022 από Insane84

[Joshua21]

1 ώρα πριν, moure είπε

Εγώ παλαιότερα είχα πουλήσει ακίνητο με δάνειο και μια φορά πήγα στο συμβολαιογράφο,πήρα τις επιταγές και κάναμε συμβόλαια την ίδια ημέρα.Μάλιστα η όλη διαδικασία είχε εξελιχθεί πολύ ομαλά,δεν ξέρω αν ήταν διαφορετικά τα βήματα που έπρεπε να γίνουν τότε.

Εδώ όπως περιγράφει την διαδικασία ο @Insane84 και δεν τον αμφισβητώ γιατί φαίνεται να το γνωρίζει το θέμα υπογράφεις συμβόλαια με τον αγοραστή ,γίνεται μεταγραφή του ακινήτου στου υποθηκοφυλακείο ακολούθως υπογράφει τη σύμβαση με την τράπεζα,προσημειώνεται το ακίνητο και μετά εκταμιεύεται το ποσό.Εγώ δεν θα αισθανόμουν και πολύ άνετα με αυτήν την διαδικασία.Βέβαια αν ο δικηγόρος μου μου έλεγε ότι δεν υπάρχει καμία περίπτωση να πάει κάτι στραβά και ότι είμαι εξασφαλισμένος 1000% μάλλον θα τον άκουγα.

Μα πάντα ομαλά εξελίσσεται η συγκεκριμένη διαδικασία, έχεις ακούσει πολλές φορές να αγοράζει κάποιος ακίνητο με δάνειο και τελικά ο αγοραστής να μην παίρνει την επιταγή του?

Πάντως σε όσες περιπτώσεις γνωρίζω, αφού ο δικηγόρος της τράπεζας έκανε έλεγχο στο υποθηκοφυλάκειο και τα βρήκε όλα σωστά τότε κάλεσαν τον δανειολήπτη για να υπογράψει τη σύμβαση δανείου, μετά πήγε εφορία και πλήρωσε φόρο μεταβίβασης, και μετά μπήκαν οι υπογραφές στο συμβολαιογράφο. Η σειρά που τα γράφεις εσύ είναι λάθος.