Διαχείριση πολυκατοικίας

[pontez2]

Είναι γεγονός πως στις περισσότερες πολυκατοικίες, το μεγάλο πρόβλημα ειναι αυτό της διαχείρισης.

Είτε δεν θέλει να αναλάβει κανείς απο αδιαφορία, είτε έχουν σκοτωθεί όλοι μεταξύ τους και η οικοδομή ρημάζει.

Μάλιστα, σε διάφορες συζητήσεις που διαβάζω σε πολλά φόρουμ, όταν κάποιος αναφέρει ένα προβλημα σε πολυκατοικία, αρκετοί τον προτρέπουν να νοικιάσει το σπίτι και να εγκαταλήψει την πολυκατοικία και όχι να αντιμετωπίσει το πρόβλημα.

Εμπειρικά, τα γραφεία διαχείρισης πολυκατοικιών, αποτελούνται είτε απο "αλεξιπτωτιστές" (τύπους που διαφημίζουν απιστευτες υπηρεσίες και εν τέλη έρχονται παίρνουν τα χρήματα των κοινοχρήστων, δεν πληρώνουν τιποτε σε λογαριασμούς και μέχρι να τους καταλάβει η πολυκατοικία έχουν εξαφανισθεί και τους κυνηγάς με μυνήσεις), είτε απο αξιόπιστες εταιρίες που ναι μεν προσφέρουν ένα καλό πακέτο με ένα ποσό γυρω στα 70-90 ευρω το μηνα, αλλά υπερκοστολογούν την εκάστοτε υπηρεσία.

Ένα ακόμα πρόβλημα, συνέχεια των παραπάνω, ειναι οι ιδιοκτήτες να αποτελούν μειοψηφία, οπότε να μην υπάρχει καν διαχείριση.

Ο νόμος ειναι ξεκάθαρος πως τα κτηρια δεν μπορουν να μην έχουν διαχείριση, αλλά τι γινεται όταν οι ιδιοκτήτες ειναι ανύπαρκτοι; Τι γίνεται όταν υπάρχουν αλλά κανεις δεν θέλει να αναλάβει την ευθύνη αλλά ούτε έχουν τα χρηματα να δωσουν σε υπερτιμολογήσεις εξωτερικών; (οι μυνήσεις ειναι χρονοβόρες και δεν δινουν λυση)

Πως καλύπτει ο νόμος τον διαχειριστή που ό,τι και να συμβεί όλοι απευθήνονται σε αυτον και πέφτει όλο το βάρος της ευθυνης πάνω του;

Γενικά τι κάνετε όσοι αντιμετωπίζετε τέτοια προβλήματα;

[agnostos13]

Την ευθύνη για την συντήρηση της πολυκατοικίας την έχουν de-facto οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων.

Αποφάσεις για την μέθοδο διαχείρισης καθώς και για την ιεράρχηση των δαπανών λαμβάνει αποκλειστικά η ΓΣ των ιδιοκτητών η οποία φέρει και την πλήρη ευθύνη.

Ο διαχειριστής (φυσικό ή νομικό πρόσωπο) είναι εκπρόσωπος και εντολοδόχος του εν λόγω σώματος και σε καμία περίπτωση υπεύθυνος για τις παραπάνω αποφάσεις.

Άρα:

-οι ιδιοκτήτες δεν γίνεται να είναι μειοψηφία, μπορεί να μην εμφανίζονται στις συνελεύσεις (εφόσον δεν ιδιοκατοικούν και έχουν το σπίτι κλειστό ή νοικιασμένο) αλλά δεν παύουν να έχουν ευθύνη για τις κοινόχρηστες δαπάνες.

-οι ιδιοκτήτες έχουν υποχρέωση να αναδείξουν εκπρόσωπο, συχνά-εφόσον δεν υπάρχει εθελοντής (πόσοι να θέλουν να ασχοληθούν με την αγγαρεία)-κάποια λύση βρίσκεται με την αμοιβή διαχειριστή ή με ανάθεση σε εξωτερικό γραφείο.

-αποκλειστική ευθύνη του διαχειριστή υπάρχει σε περιπτώσεις που εκτελεί πλημμελώς τα καθήκοντα του ή ενάντια στις αποφάσεις της ΓΣ.

ΥΓ. Σημαντικότερο πρόβλημα για εμένα είναι ο διαχειριστής να έχει την πλειοψηφία στη ΓΣ (οικογενειακές πολυκατοικίες) ή να "κάνει" ΓΣ φάντασμα και να παίρνει μόνος του όλες τις αποφάσεις (με ότι συνεπάγεται αυτό).

Επεξ/σία 26 Αυγούστου 2020 από agnostos13

[papoys1]

Εμείς έχουμε οικογενειακή δεν υπάρχει διαχείριση και φυσικά ο καθένας κάνει ότι θέλει.

Σε περίπτωση που πάμε σε κάποιον αρμόδιο να κάνουμε η ψήφος πως πάει. Ανάλογα με τους ιδιοκτήτες ασχέτως τετραγωνικών μέτρων των κατοικιών τους ή έχουν σχέση και τα τετραγωνικά ιδιοκτησίας του καθενός;;;;

Επίσης ξέρει κανείς από που ξεκινάμε ώστε να κάνουμε κάποιον κανονισμό;;;;

[tigergreg]

8 ώρες πριν, papoys1 είπε

Επίσης ξέρει κανείς από που ξεκινάμε ώστε να κάνουμε κάποιον κανονισμό;;;;

Συσταση   οριζοντιου   ιδιοκτησιας   σε   συμβολαιογραφο   κατοπιν   μηχανικης   μελετης   για   τα   χιλιοστα.

Μετα   ο  καθε   κατεργαρης   στον   παγκο   του.

Επισης   χρειαζεται   και  νομικη   συνδρομη    οταν   υπαρξουν   αιτηματα   οπως   πχ   "απαγορευονται   τα   ζωα"  κλπ

που  ουσιαστικα   αντιβαινουν   την  υπαρχουσα   νομολογια   και   ειναι   ακυρα.

Κατοπιν   της   συστασης    ο   καθε   ιδιοκτητης   χρεωνεται   τα   χιλιοστα   που   του  αναλογουν  στο   οικημα.

[vamvakoolas]

απο την εμπειρια μου: σε οικοδομες με λιγα διαμερισματα (μαξ 4) προσπαθουν οι ιδιοκτητες να τα βρουν μαζι τους

Σε μεγαλυτερες μη το ψαχνεις: εταιριες κοινοχρηστων που αναλαμβανουν τη συντηρηση. Απλως πρεπει να βρεις μια σοβαρη που να μπορει να κυνηγαει τους κακοπληρωτες (με δικηγορο)

Εζησα ενα τετοιο σκηνικο και ευτηχως με την εταιρια υσηχασαμε οχι μονο στα διαμερισματα αλλα κυριως ο διαχειριστης ενω η πολυκατοικια εχει αρκετα καλη συντηρηση (μεχρι καμερες ασφαλειας)

[Βασίλης_29]

10 ώρες πριν, papoys1 είπε

Εμείς έχουμε οικογενειακή δεν υπάρχει διαχείριση και φυσικά ο καθένας κάνει ότι θέλει.

Σε περίπτωση που πάμε σε κάποιον αρμόδιο να κάνουμε η ψήφος πως πάει. Ανάλογα με τους ιδιοκτήτες ασχέτως τετραγωνικών μέτρων των κατοικιών τους ή έχουν σχέση και τα τετραγωνικά ιδιοκτησίας του καθενός;;;;

Επίσης ξέρει κανείς από που ξεκινάμε ώστε να κάνουμε κάποιον κανονισμό;;;;

Οι δαπάνες κατανέμονται με τα χιλιοστά του καθενος οπότε παίζουν ρόλο τα τετραγωνικά. Η ψήφος στις ΓΣ δεν έχει σχέση με τα παραπάνω, κάθε ιδιοκτήτης έχει μια ψήφο και μετράει την ίδια βαρύτητα είτε το διαμέρισμα σου είναι 200τμ είτε 20τμ.

[Joshua21]

52 λεπτά πριν, Βασίλης_29 είπε

Οι δαπάνες κατανέμονται με τα χιλιοστά του καθενος οπότε παίζουν ρόλο τα τετραγωνικά. Η ψήφος στις ΓΣ δεν έχει σχέση με τα παραπάνω, κάθε ιδιοκτήτης έχει μια ψήφο και μετράει την ίδια βαρύτητα είτε το διαμέρισμα σου είναι 200τμ είτε 20τμ.

Αυτό στα bold δεν ισχύει, η βαρύτητα κάθε ψήφου είναι τόση όσα ακριβώς είναι τα χιλιοστά της ιδιοκτησίας.

Ή να το πω αλλιώς το σύνολο των ψήφων είναι 1000, και κάθε ιδιοκτήτης έχει τόσους ψήφους όσα ακριβώς είναι τα χιλιοστά της ιδιοκτησίας του.

[Βασίλης_29]

24 λεπτά πριν, Joshua21 είπε

Αυτό στα bold δεν ισχύει, η βαρύτητα κάθε ψήφου είναι τόση όσα ακριβώς είναι τα χιλιοστά της ιδιοκτησίας.

Ή να το πω αλλιώς το σύνολο των ψήφων είναι 1000, και κάθε ιδιοκτήτης έχει τόσους ψήφους όσα ακριβώς είναι τα χιλιοστά της ιδιοκτησίας του.

Από πότε ισχύει αυτό; Στην πολυκατοικία αν π.χ. οι ιδιοκτήτες είναι 10 ο καθένας έχει μια ψήφο ανεξάρτητα από τα τετραγωνικά, αν οι 6 συμφωνούν με το Α και οι 4 διαφωνούν τότε βγαίνει το ποσοστό 60% συμφωνούν και 40% διαφωνούν.

[Joshua21]

3 λεπτά πριν, Βασίλης_29 είπε

Από πότε ισχύει αυτό; Στην πολυκατοικία αν π.χ. οι ιδιοκτήτες είναι 10 ο καθένας έχει μια ψήφο ανεξάρτητα από τα τετραγωνικά, αν οι 6 συμφωνούν με το Α και οι 4 διαφωνούν τότε βγαίνει το ποσοστό 60% συμφωνούν και 40% διαφωνούν.

Από πάντα... Όπως κάθε ιδιοκτήτης συμμετέχει στα κοινόχρηστα με βάση τα χιλιοστά του έτσι ακριβώς συμμετέχει και στις αποφάσεις, άσχετα τι νομίζεις.

Δες εδώ:

"Ο όλος αριθμός ψήφων είναι (1000) χίλιοι και κάθε ιδιοκτήτης έχει επί της συνιδιοκτησίας τους, σύμφωνα με τα οριζόμενα στους σχετικούς πίνακες."

https://pan-services.gr/news/item/18-dioikisi-polykatoikias

Δες επίσης παλιότερη συζήτηση που είχαμε κάνει για το ίδιο ακριβώς θεμα:

 

[tigergreg]

Ετσι   ακριβως!

Και   δεν  ειναι   λογικο   και   ισονομο   τελικα.

Στις   συνελευσεις   οι  αποφασεις   χρειαζονται   501/1000   για   να  επικρατησουν  ασχετα   αν   ειναι   ενας  ιδιοκτητης  η  δεκα  που  τα   εχουν.

Σε   μερικες   περιπτωσεις   βεβαια   χρειαζονται   1000/1000   που  ειναι   σχεδον   αδυνατο.

[Βασίλης_29]

1 ώρα πριν, Joshua21 είπε

Από πάντα... Όπως κάθε ιδιοκτήτης συμμετέχει στα κοινόχρηστα με βάση τα χιλιοστά του έτσι ακριβώς συμμετέχει και στις αποφάσεις, άσχετα τι νομίζεις.

Δες εδώ:

"Ο όλος αριθμός ψήφων είναι (1000) χίλιοι και κάθε ιδιοκτήτης έχει επί της συνιδιοκτησίας τους, σύμφωνα με τα οριζόμενα στους σχετικούς πίνακες."

https://pan-services.gr/news/item/18-dioikisi-polykatoikias

Δες επίσης παλιότερη συζήτηση που είχαμε κάνει για το ίδιο ακριβώς θεμα:

 

Θα κοιτάξω και τον κανονισμό της πολυκατοικίας μας, όσα χρόνια γίνονται οι ψηφοφορίες στην ΓΣ ισοτιμα το πανε, τα εμβαδά των διαμερισματων όμως δεν είναι τα ίδια, το κάθε ένα έχει διαφορετικά χιλιοστά. 

[Joshua21]

2 λεπτά πριν, Βασίλης_29 είπε

Θα κοιτάξω και τον κανονισμό της πολυκατοικίας μας, όσα χρόνια γίνονται οι ψηφοφορίες στην ΓΣ ισοτιμα το πανε, τα εμβαδά των διαμερισματων όμως δεν είναι τα ίδια, το κάθε ένα έχει διαφορετικά χιλιοστά. 

Σου έχω νέα... αν τις ψηφοφορίες τις κάνατε με τον τρόπο που λες, τότε νομικά είναι άκυρες.

[Βασίλης_29]

1 ώρα πριν, Joshua21 είπε

Σου έχω νέα... αν τις ψηφοφορίες τις κάνατε με τον τρόπο που λες, τότε νομικά είναι άκυρες.

Ο κανονισμος επιβεβαιώνει αυτο που είπες. Πήρα τηλέφωνο τον διαχειριστή και τον ρώτησα, λέει ότι από τότε που χτίστηκε το κτίριο έτσι ψήφιζαν πάντα, θα το αναφέρω τώρα και σε άλλους ιδιότητες, θα έχουμε show. 

[Joshua21]

Θέλουμε βίντεο.

[tigergreg]

1 ώρα πριν, Βασίλης_29 είπε

θα έχουμε show. 

Πεστου   να   φτιαξει   ενα   τετραδιο   με  τα   πρακτικα   ως   αποδειξη   των  συνελευσεων   και  να  βαζει   και  τα   εξοδα.

πχ   σημερα   1/1/20   παρουσιαστηκαν   οι   1-2-3-4-5  με  υπογραφες   παρουσιας   και  στο   τελος   υπογραφες   για  τις   αποφασεις.

Μονο   ετσι   μπορει   να  βρεθει   ακρη   και  να   μπει  μια  σειρα.

Οποιος   δεν  υπογραφει   παρουσια   δεν  συμμετεχει   στην   διαδικασια.

Αυτα   για   τυχον  πονηρους   που  λενε   και   ξελενε....