Διαχειριστής πολυκατοικίας, δικαιώματα δαπανών

[ZAKKWYLDE]

Καλησπέρα σε όλους,

Είμαι ιδιοκτήτης διαμερίσματος σε μια πολυκατοικία στην οποία είμαι και διαχειριστής. Είναι αυτονόητο ότι μέχρι τώρα για μικρές δαπάνες (λάμπες, αντικλείδια, καθαριστικά, απολυμάνσεις, συντηρήσεις καυστήρα, ζημιές, ανταλλακτικά κτλ) ήταν στην διακριτική μου ευχέρεια (και υποχρέωση) να τις πραγματοποιώ.

Πρόσφατα χάλασε η κλειδαριά της εισόδου η οποία είναι μια της πλάκας την οποία την κλειδώναμε (όποτε θυμόμαστε, το οποίο είναι και παράνομο) γιατί στο παρελθόν είχαν γίνει διαρρήξεις (στις αποθήκες μόνο ευτυχώς). 

Σκέφτομαι να βάλω τώρα μια με αυτόματο κλείδωμα και αφαλό ασφαλείας. Απο την μία να είναι λίγο πιο ασφαλής, απο την άλλη να γλιτώνουμε το "χτύπησε κουδούνι, κατέβα να ανοίξεις κτλ". Ιδιαίτερα τώρα με το COVID τα ντελίβερι (των πάντων) πάνε και έρχονται. Όλο αυτό θα κοστίσει 400€ και είμαστε λίγα διαμερίσματα.

Το θέμα είναι αν χρειάζομαι ως διαχειριστής την έγκριση της Γ.Σ. η αν αρκεί ότι ενεργώ με γνώμονα το κοινό συμφέρον όλων στην πολυκατοικία και εν γένει ο διαχειριστής πρέπει να έχει μια σχετικά ελευθερία να ενεργεί;

Με δεδομένο ότι όλοι οι άλλοι ιδιοκτήτες δεν μένουν στην πολυκατοικία, θα είναι της λογικής "τι με νοιάζει εμένα για την ασφάλειά τους, δεν θέλω να ξοδέψω λεφτά", αν τους το θέσω πιθανότατα θα αρνηθούν (και εφόσον ζήτησα την έγκρισή τους, έμεσσα νομιμοποιώ και την απόφαση).  Για να ακριβολογώ, είναι μάλλον απίθανο να καταφέρω να γίνει η Γ.Σ. γιατί δεν θέλουν να εμφανιστούν.

Απο την άλλη η πρακτική του να κλειδώνουμε την εξώπορτα είναι μη-αποτελεσματική (γιατί βασίζεται στο πότε θα φιλοτιμηθεί ο καθένας),  επικίνδυνη για λόγους πυρασφάλειας και καλό είναι να μην συνεχιστεί.

Πως το βλέπετε;

[Βασίλης_29]

Το αυτόματο κλείδωμα τι ακριβώς είναι; Ρυθμίζεις την κλειδαριά να κλειδώνει αυτόματα χωρίς να χρειάζεται να κατεβαίνεις εσύ; 

Παντως, από την στιγμή που μπορεί ο καθένας να χτυπησει κουδούνια και κάποιος να ανοίξει σε άγνωστο χωρίς να ελέγξει, οτιδήποτε κλειδαριά ασφαλείας στην εξώπορτα βγαίνει άχρηστη. Γνωρίζω σε πολυκατοικία φίλου που κάποιος η κάποιοι αφήνουν ανοιχτή την εξώπορτα και βάζουν το χάλι για να μην κλείσει, τι κι αν μου λέει ότι σκούζει ο διαχειριστής και βάζει ανακοινώσεις να μην το κάνουν γιατί μπορεί να εισέλθει ο οποιοσδήποτε, γραμμενο τον έχουνε. 

Επεξ/σία 24 Αυγούστου 2020 από Βασίλης_29

[gthe]

Αν μιλάμε για 400 σε 8-9 διαμερισματα, δλδ χρέωση κανα 50αρι σε κάθε ιδιοκτήτη, προσωπικά θεωρώ ότι πρέπει να ειδοποιηθούν. Δεν είναι μικρό ποσό χρέωσης, άρα πρέπει να συμφωνήσουν ρητά. Αν μιλάμε για κανα ταληρο έκαστος, τότε ας πούμε ότι δεν χρειάζεται. 

[Βασίλης_29]

Ωραία αυτά που λέτε οι προηγούμενοι, αλλά εδώ γράφει ο άνθρωπος ότι δεν ενδιαφέρονται και μάλλον δεν θα έρθουν στην συνέλευση. 

Το ερώτημα δεν είναι μόνο αν πρέπει να ειδοποιηθούν αλλά τι θα συμβει αν δεν πατήσει κανένας στην συνέλευση. 

[Επισκέπτης]

Σκέφτομαι να βάλω...

Δικιά σου είναι η πουκατοικία και σκέφτεσαι να βάλεις;

Ενα ποσοστό έχεις, και επι του ποσοστού θα ζητήσεις και τα χρήματα.

Οτιδήποτε άλλο εμπεριέχει ΔΟΛΟ

14 λεπτά πριν, Βασίλης_29 είπε

Ωραία αυτά που λέτε οι προηγούμενοι, αλλά εδώ γράφει ο άνθρωπος ότι δεν ενδιαφέρονται και μάλλον δεν θα έρθουν στην συνέλευση. 

Το ερώτημα δεν είναι μόνο αν πρέπει να ειδοποιηθούν αλλά τι θα συμβει αν δεν πατήσει κανένας στην συνέλευση. 

Σε πολυκατοικία γραφείων, στα 8 γραφεία κατοικείται το 1,5.

Το 1 από το 1,5 που κατοικείται είναι ενοικιαστής.

Πληρώνει μόνος του ρευμα, συντήρηση ασανσέρ και καθαρίστρια.

Οι άλλοι 6,5 κανουν την κορόιδα

Spoiler

πλέον κι εγώ γιατι έχω παρει ανάποδες με την απραξία των υπολοίπων

 

[SabotazNic]

Το ταμείο δεν επαρκεί για μια τέτοια δουλειά? Συνήθως στην δικιά μας πολυκατοικία είχαμε ένα Χ μεγάλο ποσό για άμα τύχει κάποια δουλειά/επισκευή 

[ZAKKWYLDE]

51 λεπτά πριν, cacofonix-3 είπε

Σκέφτομαι να βάλω...

Δικιά σου είναι η πουκατοικία και σκέφτεσαι να βάλεις;

Ενα ποσοστό έχεις, και επι του ποσοστού θα ζητήσεις και τα χρήματα.

Οτιδήποτε άλλο εμπεριέχει ΔΟΛΟ

Σε πολυκατοικία γραφείων, στα 8 γραφεία κατοικείται το 1,5.

Το 1 από το 1,5 που κατοικείται είναι ενοικιαστής.

Πληρώνει μόνος του ρευμα, συντήρηση ασανσέρ και καθαρίστρια.

Οι άλλοι 6,5 κανουν την κορόιδα

  Εμφάνιση κρυμμένου περιεχομένου

πλέον κι εγώ γιατι έχω παρει ανάποδες με την απραξία των υπολοίπων

Όχι δεν είναι δική μου. Ωστόσο με την σύμφωνη γνώμη της πλειοψηφίας είμαι διαχειριστής και ως εκ τουτου έχω κάποιους βαθμούς ελευθερίας στο να ενεργώ προς όφελος της πολυκατοικίας.

Μπορω για παράδειγμα να μην κάνω απολύμανση ποτέ και να ψωφήσουμε απο τις κατσαρίδες, μπορώ να κάνω 1 φορά το χρόνο, μπορώ να κάνω 2. Το αν οι λάμπες της σκάλας θα είναι LED ή ξέρω γω τι άλλο δεν το περνάω απο συνέλευση. Μπορώ να αποφασίσω μόνος μου να συντηρηθεί η γκαραζόπορτα που κολλάει κτλ, αλλοίμονο αν έπρεπε το κάθε τι να περνάει απο συνέλευση.
Για παράδειγμα έχει χαλάσει και η κάμερα του θυροτηλεφώνου. Αυτή είναι πιο φθηνή να αλλαχτεί, αλλά προφανώς και εκεί ΔΕΝ θα πάρω άδεια. Όπως για παράδειγμα δεν θα πάρω άδεια να αλλάξω την κλειδαριά με αντίστοιχη φθηνή.

Ο μόνος λόγος που με προβληματίζει εδώ είναι ότι το κόστος είναι πάνω απο το συνηθισμένο.

Το θέμα είναι ότι εγώ ενεργώ με γνώμονα την ασφάλεια (κατα την γνώμη μου πάντα) όλων στην πολυκατοικία, ενώ οι υπόλοιποι θα ενεργήσουν με γνώμονα το προσωπικό τους όφελος το οποίο είναι ενάντια στην ασφάλεια των ενοίκων.

@Βασίλης_29 Η αυτόματη κλειδώνει αυτόματα με το που κλείνει (οπότε δεν χρειάζεται να γυρίσεις κλειδί για να κλειδώσεις) και ξεκλειδώνει αυτόματα όταν πατάς το κουμπί απο το θυροτηλέφωνο. Επίσης ξεκλειδώνει απο μέσα με το χερούλι. 

Ναι σε ότι αφορά την ασφάλεια ισχύει αυτό που λές, αλλά έχουμε και το θέμα ότι αυτή κανονικά θα έπρεπε να μην κλειδώνει (το οποίο το ξεπερνάς με το αυτόματο χερούλι), και έχεις τα γνωστά θέματα κατέβα να ανοίξεις στο ντελίβερι, ξανακατέβα μαζί του μην πρόλαβε να κλειδώσει κανείς κτλ.

Επεξ/σία 24 Αυγούστου 2020 από ZAKKWYLDE

[Επισκέπτης]

Εγώ στα λέω εκ πείρας.

Εκεί που έμενα, το διαμέρισμα είναι δικό μας.

Πάντα πλήρωνα στην ώρα μου χωρίς ερωτήσεις.

Κάποια στιγμή άρχισαν να μπαίνουν ψύλλοι στα αυτιά μου.

Πολλά μαύρα, πολλές εργασίες, αποδείξεις μηδέν, γενική συνέλευση παίζει να μην έχει γίνει ποτέ.

Κοινώς καμμία διαφάνεια.

Νομίζω πλέον με τα Viber, μια ομαδική συζήτηση είναι η καλύτερη λύση.

Αλλιώς θα βρεις κάποιον καλή ώρα σαν εμένα, που του έχει γυρίσει το μάτι, και έχει καεί από τον κάθε ένα που πάει να βγάλει λεφτά στην πλάτη του, και θα σου πει, δεν εγκρίνω κανένα από αυτά τα έξοδα. Μετά θα τα βάζεις από την τσέπη σου.

 

[Βασίλης_29]

2 ώρες πριν, ZAKKWYLDE είπε

Όχι δεν είναι δική μου. Ωστόσο με την σύμφωνη γνώμη της πλειοψηφίας είμαι διαχειριστής και ως εκ τουτου έχω κάποιους βαθμούς ελευθερίας στο να ενεργώ προς όφελος της πολυκατοικίας.

Μπορω για παράδειγμα να μην κάνω απολύμανση ποτέ και να ψωφήσουμε απο τις κατσαρίδες, μπορώ να κάνω 1 φορά το χρόνο, μπορώ να κάνω 2. Το αν οι λάμπες της σκάλας θα είναι LED ή ξέρω γω τι άλλο δεν το περνάω απο συνέλευση. Μπορώ να αποφασίσω μόνος μου να συντηρηθεί η γκαραζόπορτα που κολλάει κτλ, αλλοίμονο αν έπρεπε το κάθε τι να περνάει απο συνέλευση.
Για παράδειγμα έχει χαλάσει και η κάμερα του θυροτηλεφώνου. Αυτή είναι πιο φθηνή να αλλαχτεί, αλλά προφανώς και εκεί ΔΕΝ θα πάρω άδεια. Όπως για παράδειγμα δεν θα πάρω άδεια να αλλάξω την κλειδαριά με αντίστοιχη φθηνή.

Ο μόνος λόγος που με προβληματίζει εδώ είναι ότι το κόστος είναι πάνω απο το συνηθισμένο.

Το θέμα είναι ότι εγώ ενεργώ με γνώμονα την ασφάλεια (κατα την γνώμη μου πάντα) όλων στην πολυκατοικία, ενώ οι υπόλοιποι θα ενεργήσουν με γνώμονα το προσωπικό τους όφελος το οποίο είναι ενάντια στην ασφάλεια των ενοίκων.

@Βασίλης_29 Η αυτόματη κλειδώνει αυτόματα με το που κλείνει (οπότε δεν χρειάζεται να γυρίσεις κλειδί για να κλειδώσεις) και ξεκλειδώνει αυτόματα όταν πατάς το κουμπί απο το θυροτηλέφωνο. Επίσης ξεκλειδώνει απο μέσα με το χερούλι. 

Ναι σε ότι αφορά την ασφάλεια ισχύει αυτό που λές, αλλά έχουμε και το θέμα ότι αυτή κανονικά θα έπρεπε να μην κλειδώνει (το οποίο το ξεπερνάς με το αυτόματο χερούλι), και έχεις τα γνωστά θέματα κατέβα να ανοίξεις στο ντελίβερι, ξανακατέβα μαζί του μην πρόλαβε να κλειδώσει κανείς κτλ.

Πολύ ενδιαφέρον αυτό που λες με την αυτόματη κλειδαριά δεν το ήξερα, οπότε όταν η πόρτα είναι κλειστή είναι πάντα κλειδωμένη, οπότε πας να ανοίξεις από το θυροτηλεφωνο η από κάτω αυτή ξεκλειδώνει μόνη της και μετά κλειδώνει αμέσως μόλις κλείσει η πόρτα. 

[poulinos]

41 minutes ago, Βασίλης_29 said:

Πολύ ενδιαφέρον αυτό που λες με την αυτόματη κλειδαριά δεν το ήξερα, οπότε όταν η πόρτα είναι κλειστή είναι πάντα κλειδωμένη, οπότε πας να ανοίξεις από το θυροτηλεφωνο η από κάτω αυτή ξεκλειδώνει μόνη της και μετά κλειδώνει αμέσως μόλις κλείσει η πόρτα. 

σωστα. κλειδωνει αυτοματα καθε φορα οποτε δεν μπορει να τη  ανοιξει καποιος ευκολα και δεν χρειαζεται να την κλειδωνεις. 

[johnnys4u]

Μην πάρεις μόνος σου την απόφαση. Φυσικά θα κάνεις συνελευση ή έστω την προσπάθεια. Αν όχι συνελευση με τους ιδιοκτήτες, μπορεί να γίνει συνέλευση με τους ενοίκους εφόσον υπάρχει η έγκριση απο τους ιδιοκτήτες.

Φαντάζομαι θα πρέπει να αλλαχτεί όλη η πόρτα, έχεις πάρει προσφορές;

Μπορεις να μαζεψεις 3-5 διαφορετικές προσφορές και να τις παρουσιάσεις. Να ζητήσεις να στις στείλουν ταχυδρομικώς και να τις ανοίξεις με παρουσία άλλων ενοίκων.

Το πρόβλημα με αυτήν την πόρτα-αυτόματη κλειδαριά, όταν περάσει λίγος καιρός, είναι πως κάθε 6 μήνες τελειώνει η μπαταρία ή "χαλάει" ίσως και πιο συχνά απο την κλασική.

 

[pontez2]

11 ώρες πριν, ZAKKWYLDE είπε

Με δεδομένο ότι όλοι οι άλλοι ιδιοκτήτες δεν μένουν στην πολυκατοικία, θα είναι της λογικής "τι με νοιάζει εμένα για την ασφάλειά τους, δεν θέλω να ξοδέψω λεφτά", αν τους το θέσω πιθανότατα θα αρνηθούν (και εφόσον ζήτησα την έγκρισή τους, έμεσσα νομιμοποιώ και την απόφαση).  Για να ακριβολογώ, είναι μάλλον απίθανο να καταφέρω να γίνει η Γ.Σ. γιατί δεν θέλουν να εμφανιστούν.

Απο την άλλη η πρακτική του να κλειδώνουμε την εξώπορτα είναι μη-αποτελεσματική (γιατί βασίζεται στο πότε θα φιλοτιμηθεί ο καθένας),  επικίνδυνη για λόγους πυρασφάλειας και καλό είναι να μην συνεχιστεί.

Πως το βλέπετε;

Λοιπόν φίλε μου.

Εσύ τους ενημερώνεις οτι οι προσφορές ειναι αυτές και τους εξηγείς πως λειτουργεί αυτή η ιστορία.

Λάβε υπόψη σου, όπως μου είχε πει και γνωστό μέλος (κλειδαράς) του φόρουμ, πως ενδεχομένως να χρειάζεσαι και ηλεκτρολόγο κατά τη τοποθέτηση της κλειδαριάς τέτοιου τύπου διότι αυτές λειτουργουν με ρεύμα, οπότε ισως τα έξοδα να ειναι μεγαλύτερα.

Αν δεις οτι δε το δέχονται μπορεις να τους απειλήσεις οτι θα δώσεις τη διαχείριση σε εξωτερικό διαχειριστή. Αν έστω και ένας έχει εμπειρία απο αυτους θα καταλάβει πως δε τον παίρνει οποτε θα πληρώσεις χωρις διαφωνίες. Το ποσό άλλωστε δεν ειναι μεγάλο.

[Inuyasha]

2 ώρες πριν, pontez2 είπε

Λοιπόν φίλε μου.

Εσύ τους ενημερώνεις οτι οι προσφορές ειναι αυτές και τους εξηγείς πως λειτουργεί αυτή η ιστορία.

Λάβε υπόψη σου, όπως μου είχε πει και γνωστό μέλος (κλειδαράς) του φόρουμ, πως ενδεχομένως να χρειάζεσαι και ηλεκτρολόγο κατά τη τοποθέτηση της κλειδαριάς τέτοιου τύπου διότι αυτές λειτουργουν με ρεύμα, οπότε ισως τα έξοδα να ειναι μεγαλύτερα.

Αν δεις οτι δε το δέχονται μπορεις να τους απειλήσεις οτι θα δώσεις τη διαχείριση σε εξωτερικό διαχειριστή. Αν έστω και ένας έχει εμπειρία απο αυτους θα καταλάβει πως δε τον παίρνει οποτε θα πληρώσεις χωρις διαφωνίες. Το ποσό άλλωστε δεν ειναι μεγάλο.

Κάνεις συνελεύσεις αν στη πρώτη δεν έρθουν βάζεις χαρτί για δεύτερη/Τρίτη αν δεν μαζευτούν γράφεις στο καταστατικό ότι δεν υπήρχε συμμετοχή και πάρθηκε η απόφαση με την πλειοψηφία όσων ήρθαν

[tigergreg]

4 ώρες πριν, Inuyasha είπε

Κάνεις συνελεύσεις αν στη πρώτη δεν έρθουν βάζεις χαρτί για δεύτερη/Τρίτη αν δεν μαζευτούν γράφεις στο καταστατικό ότι δεν υπήρχε συμμετοχή και πάρθηκε η απόφαση με την πλειοψηφία όσων ήρθαν

Αυτο   ακριβως!

Επισης   διατηρεις   βιβλιο   με  τα   πεπραγμενα   τυχον   συνελευσεων (με   υπογραφες  των   συμμετεχοντων)   αλλα   και   των   ψηφισματων.

Επισης   γραφεις   οτιδηποτε   αφορα   την   πολυκατοικια. 

Επισης  γραφονται  και  οι  αλλαγες   των   διαχειριστων   και   η   κατασταση   που  παραδιδει  ο  καθενας.

Πρεπει   παντα   να   υπαρχει   αποθεματικο   300-400-500+   ευρω   (αναλογα  με  το  πληθος   διαμερισματων)   που  να   μπορει   ο   διαχειριστης

να   χειριζεται  εν  λευκω.

Καμμια   εταιρεια   εκδοσης   κοινοχρηστων   δεν  μπορει   να  βαλει   εξοδα  χωρις   νομιμη    αποδειξη  με  απειλη   μεγαλου   προστιμου   μαλιστα

εδω  και  μερικα  χρονια.  Αν  θυμαμαι   καλα   υποχρεουται   να   κραταει   αρχειο   για   δεκα  χρονια   μινιμουμ.

 

Στο   κυριως   θεμα   τωρα....

Τζαμπα   τα   λεφτα   που  θα   δωσετε   οταν   ο  καθε   κρετινος   θα  ανοιγει   χωρις   να   ρωταει   στον   καθε   εποχουμενο....

Το   εζησα....Ειδικα   οι  μη   ιδιοκτητες   που   νοικιαζουν   δεν   καταλαβαινουν   τιποτα.

Αντε   να  τσακωθεις   μια   δυο   φορες   μετα   γινεσαι   γραφικος.

 

Επεξ/σία 25 Αυγούστου 2020 από tigergreg

[greekfragma]

Τα 2 τελευταία σχόλια είναι όλο το ζουμί. Και τυπικά και ουσιαστικά για να είσαι καλυμμένος σε κάθε περίπτωση.

Οτιδήποτε άλλο πράξεις από το πως σε κατευθύνουν τα παιδιά από πάνω θα έχεις συνέπειες και τρεχάματα και θα παρατήσεις τη διαχείριση μια ώρα νωρίτερα.