Αγορά ακινήτων, πορεία κτηματαγοράς από τώρα και στο εξής

[Bigi444444]

Προσωπικά δεν πιστεύω ότι θα έρθει και δεν περιμένω να έρθει καμία (σοβαρή) πτώση στις τιμές των ακινήτων στην Αττική, τουναντίον. Το ζήτημα βέβαια για εμένα δεν είναι απλώς ότι η στέγαση είναι απλά πολύ ακριβή είτε μιλάς για ενοικίαση είτε για αγορά. Το μεγάλο ζήτημα για εμένα είναι ότι παρόλο που η στέγαση είναι πολύ ακριβή, η ποιότητά της είναι απλά πολύ κακή. Ανάλογα τώρα βέβαια και ο καθένας σε τι έχει συνηθίσει, αλλά θέτοντάς το αναγκαστικά σε διεθνή πρότυπα όπως τα πάντα, ναι τα σπίτια μας κατά κανόνα είναι πολύ χαμηλού επιπέδου. Παρόλο που δεν είναι φθηνά.

[DrFreeman]

On 09/07/2021 at 17:00, Bigi444444 said:

Προσωπικά δεν πιστεύω ότι θα έρθει και δεν περιμένω να έρθει καμία (σοβαρή) πτώση στις τιμές των ακινήτων στην Αττική, τουναντίον. Το ζήτημα βέβαια για εμένα δεν είναι απλώς ότι η στέγαση είναι απλά πολύ ακριβή είτε μιλάς για ενοικίαση είτε για αγορά. Το μεγάλο ζήτημα για εμένα είναι ότι παρόλο που η στέγαση είναι πολύ ακριβή, η ποιότητά της είναι απλά πολύ κακή. Ανάλογα τώρα βέβαια και ο καθένας σε τι έχει συνηθίσει, αλλά θέτοντάς το αναγκαστικά σε διεθνή πρότυπα όπως τα πάντα, ναι τα σπίτια μας κατά κανόνα είναι πολύ χαμηλού επιπέδου. Παρόλο που δεν είναι φθηνά.

Δεν ξέρω σε αυτό ποσο σημαντικό ρόλο παίζει το «αντισεισμικό» του πράγματος, δηλαδή οι επιπλέον προδιαγραφές που επιφέρουν πρόσθετα κόστη στα ακίνητα μιας χώρας όπως η Ελλάδα. Για παράδειγμα το μέσο σπίτι στο Λονδίνο ή το Βερολίνο δεν έχει καμία αντισεισμική θωράκιση και χτίζεται χωρίς τα συγκεκριμένα κόστη, η τιμή του όμως (υψηλή) καθορίζεται προφανώς από την έντονη ζήτηση για κατοικία σε αυτά τα μέρη. Ισως κάποιος μηχανικός με γνώση των οικονομικών της οικοδομής μπορεί να μας διαφωτίσει. 

[invisiblesurfer]

Καμία απολύτως σχέση δεν έχει η σεισμικότητα της περιοχής, η ζήτηση είναι απείρως μεγαλύτερη παράμετρος από το απόλυτο κόστος της οικοδομής. 

[DrFreeman]

18 hours ago, invisiblesurfer said:

Καμία απολύτως σχέση δεν έχει η σεισμικότητα της περιοχής, η ζήτηση είναι απείρως μεγαλύτερη παράμετρος από το απόλυτο κόστος της οικοδομής. 

Εχω ακούσει το "επιχείρημα" από εργολάβο, πως τα κόστη πιστής τήρησης του νεότερου αντισεισμικού κανονισμού είναι ιδιαιτέρως υψηλά - κι έχουν επίπτωση στις τιμές. Βεβαίως δεν γνωρίζω τα οικονομοτεχνικά της οικοδομής κι έτσι δεν έχω ιδία άποψη, μου φάνηκε απλώς ένας ενδιαφέρων παράγων.

[Joshua21]

21 λεπτά πριν, DrFreeman είπε

Εχω ακούσει το "επιχείρημα" από εργολάβο, πως τα κόστη πιστής τήρησης του νεότερου αντισεισμικού κανονισμού είναι ιδιαιτέρως υψηλά - κι έχουν επίπτωση στις τιμές. Βεβαίως δεν γνωρίζω τα οικονομοτεχνικά της οικοδομής κι έτσι δεν έχω ιδία άποψη, μου φάνηκε απλώς ένας ενδιαφέρων παράγων.

Σαφώς και η κατασκευή με τον νεώτερο αντισεισμικό κανονισμό είναι ακριβότερη σε σχέση με τον παλιότερο, η διαφορά όμως σχετικά είναι μικρή, άντε να είναι 5% δλδ αντί για πχ 1.000€/τμ να ήταν 950.

Η ζήτηση όμως κυριολεκτικά μπορεί να εκτοξεύσει το κόστος της κατασκευής, και αυτό επειδή οικόπεδο υπάρχει και με 1-2€ αλλά και με πάνω από 3.000€ το μέτρο.

[Petroskasap]

Το κατασκευαστικο κοστος εχει ανεβει πολυ για δυο λογους Α Λογο νεων κανονισμων θερμομονωσης και Β Λογο μεγαλων ανατιμεσεων των οικοδομικων υλικων Με αποτελεσμα ακομα και στις Β περιοχες με χαμηλη τιμη αγορας οικοπεδου οι τιμες πωλησης των νεων κατοικιων θα εχουν βαση πωλησης γυρω στις 2000 το τμ στις καλες περιοχες  με ακριβα οικοπεδα οι τιμες θα ειναι πολυ ακριβοτερες 

Συμπερασμα το 90% των αγοραπωλησεων θα αφορα μεταχειρισμενα διαμερισματα και μεζονετες  το υπολοιπο 10% με τα νεα ακριβα νεοδμητα θα αφορα αλλοδαπους και λιγους φραγκατους Ελληνες 

Επεξ/σία 13 Ιουλίου 2021 από Petroskasap

[AristidisZ]

6 λεπτά πριν, Petroskasap είπε

Το κατασκευαστικο κοστος εχει ανεβει πολυ για δυο λογους Α Λογο νεων κανονισμων θερμομονωσης και Β Λογο μεγαλων ανατιμεσεων των οικοδομικων υλικων Με αποτελεσμα ακομα και στις Β περιοχες με χαμηλη τιμη αγορας οικοπεδου οι τιμες πωλησης των νεων κατοικιων θα εχουν βαση πωλησης γυρω στις 2000 το τμ στις καλες περιοχες  με ακριβα οικοπεδα οι τιμες θα ειναι πολυ ακριβοτερες 

Συμπερασμα το 90% των αγοραπωλησεων θα αφορα μεταχειρισμενα διαμερισματα και μεζονετες  το υπολοιπο 10% με τα νεα ακριβα νεοδμητα θα αφορα αλλοδαπους και λιγους φραγκατους Ελληνες 

To κόστος μιας καλής κατασκευής με ΚΕΝΑΚ είναι max 1000 - 1100 € / τ.μ., για μια κατασκευή Β+ ή Α

Μετά μπαίνει το κόστος της γης, και ένα 25-30% εργολαβικό κέρδος (μπορεί και λίγο παραπάνω), και βγαίνει το νούμερο

Σωστά το λες, για νεόδμητο κάτω από 2000€ δύσκολα, καθώς το οικόπεδο ακόμα και σε φτηνές γειτονιές, είναι πάρα πολύ δύσκολο να επιβαρρύνει την κατασκευή με κάτι λιγότερο από 250 - 300 € / τ.μ., οπότε πάμε σε ένα συνολικό κόστος στην καλύτερη 1300 € / τ.μ., όπου κι αν είναι ένα σπίτι 

 

[Petroskasap]

10 λεπτά πριν, AristidisZ είπε

To κόστος μιας καλής κατασκευής με ΚΕΝΑΚ είναι max 1000 - 1100 € / τ.μ., για μια κατασκευή Β+ ή Α

Μετά μπαίνει το κόστος της γης, και ένα 25-30% εργολαβικό κέρδος (μπορεί και λίγο παραπάνω), και βγαίνει το νούμερο

Σωστά το λες, για νεόδμητο κάτω από 2000€ δύσκολα, καθώς το οικόπεδο ακόμα και σε φτηνές γειτονιές, είναι πάρα πολύ δύσκολο να επιβαρρύνει την κατασκευή με κάτι λιγότερο από 250 - 300 € / τ.μ., οπότε πάμε σε ένα συνολικό κόστος στην καλύτερη 1300 € / τ.μ., όπου κι αν είναι ένα σπίτι 

 

Το κοστος κατασκευης που εγραψες ειναι χαμηλο οι ανατιμήσεις στα υλικα ειναι τεραστιες σε πολλα υλικα  οι αυξησεις ςιναι πανω απο 50%  απο τις τιμες του 2020 !!  Προσωπικα  υπολογιζω οτι το κοστος για μετριες κατασκευες ξεκιναει απο τα 1200 ευρω το τμ οσο για τις premium κατασκευές υπολογιζε 1500+ ευρω το τμ 

[AristidisZ]

17 λεπτά πριν, Petroskasap είπε

Το κοστος κατασκευης που εγραψες ειναι χαμηλο οι ανατιμήσεις στα υλικα ειναι τεραστιες σε πολλα υλικα  οι αυξησεις ςιναι πανω απο 50%  απο τις τιμες του 2020 !!  Προσωπικα  υπολογιζω οτι το κοστος για μετριες κατασκευες ξεκιναει απο τα 1200 ευρω το τμ οσο για τις premium κατασκευές υπολογιζε 1500+ ευρω το τμ 

Εντάξει, δεν έχω οικοδομική εταιρεία να παρακολουθώ τις τιμές, πρόσφατα (φέτος εννοώ, γύρω στο Πάσχα) μίλαγα με έναν κατασκευαστή που του έκανα τον ΚΕΝΑΚ για νέα οικοδομή και μίλαγε για 1100-1200€ (όχι μέτρια κατασκευή, ξέρω τη δουλειά του), ε λέω θα βάζει και λίγο σάλτσα, για αυτό είπα 1000-1100€

Η απόκλιση στο 10-15% στη τιμή / τ.μ. είναι και θέμα οικονομίας κλίμακος, είναι και θέμα οικοπέδου κλπ κλπ

[Anubis13]

@kirileman: Γνωρίζεις αν η αμοιβή μεσίτη (το 2%) περιλαμβάνει ΦΠΑ ή είναι η αρχική αξία(καθαρό ποσό) σε περίπτωση αγοράς;

Επεξ/σία 13 Ιουλίου 2021 από Anubis13

[AristidisZ]

4 λεπτά πριν, Anubis13 είπε

@kirileman: Γνωρίζεις αν η αμοιβή μεσίτη (το 2%) περιλαμβάνει ΦΠΑ ή είναι η αρχική αξία σε περίπτωση αγοράς;

99% η αμοιβή δεν περιλαμβάνει το ΦΠΑ 

Τώρα αν το 2% μπαίνει στην αρχική ζητούμενη ή στην τελική τιμή της αγοραπωλησίας, φαντάζομαι ότι είναι θέμα συμφωνίας 

[kirileman]

7 λεπτά πριν, Anubis13 είπε

@kirileman: Γνωρίζεις αν η αμοιβή μεσίτη (το 2%) περιλαμβάνει ΦΠΑ ή είναι η αρχική αξία σε περίπτωση αγοράς;

2%+ΦΠΑ είναι συνήθως και εννοείται ότι μιλάμε για ποσοστό επί του πραγματικού τιμήματος. Για φθηνά ακίνητα, θα δεις πάγιες αμοιβές (flat) της τάξεως των 1.500, 1.200, 1.000 κλπ, ανάλογα το γραφείο και ανάλογα το ακίνητο.

[Anubis13]

Ευχαριστώ και τους 2 με καλύψατε.

[Joshua21]

58 λεπτά πριν, Anubis13 είπε

@kirileman: Γνωρίζεις αν η αμοιβή μεσίτη (το 2%) περιλαμβάνει ΦΠΑ ή είναι η αρχική αξία(καθαρό ποσό) σε περίπτωση αγοράς;

Καταρχήν η αμοιβή μεσίτη είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη.

2% + ΦΠΑ είναι το ποσοστό που συνήθως ζητάνε οι περισσότεροι.

[Basilhs23___]

11 ώρες πριν, DrFreeman είπε

Εχω ακούσει το "επιχείρημα" από εργολάβο, πως τα κόστη πιστής τήρησης του νεότερου αντισεισμικού κανονισμού είναι ιδιαιτέρως υψηλά - κι έχουν επίπτωση στις τιμές. Βεβαίως δεν γνωρίζω τα οικονομοτεχνικά της οικοδομής κι έτσι δεν έχω ιδία άποψη, μου φάνηκε απλώς ένας ενδιαφέρων παράγων.

Ισχύει. 

Οπως και η τήρηση των ενεργειακών απαιτήσεων. 

Οπως και η εφαρμογή ηλεκτρονικής ταυτότητας στην ανέγερση νέων κυρίων που θα επιφέρει ένα κόστος από τετραψήφιο ως πενταψηφιο νούμερο ανά οριζόντια ιδιοκτησία.