Αγορά ακινήτων, πορεία κτηματαγοράς από τώρα και στο εξής

[giwrgostr]

1 ώρα πριν, Joshua21 είπε

Κάτσε γιατί άλλα λες τώρα, πριν είχες γράψει ότι δεν είναι δυνατή η συγκατοίκηση, ενώ τώρα ισχυρίζεσαι ότι εσύ προσωπικά έχεις κάνει πολλές φορές αυτό που δεν είναι δυνατόν να γίνει!!!!

Επίσης από όσα είχες γράψει πριν ήταν σαφές πως αγνοούσες ότι σε μια μίσθωση μπορούν να υπάρχουν πάνω από ένας μισθωτές, τώρα όμως ισχυρίζεσαι ότι ότι έχεις κάνει και έρευνα πάνω σε αυτό που αγνοούσες, από την οποία προκύπτει ότι η συντριπτική πλειοψηφία των ιδιοκτητών αρνούνται να υπογράψουν μισθωτήριο με 2 μισθωτές... Κάτι δεν μας λες καλά!

Σύμφωνα με τη λογική κάθε ιδιοκτήτης θα υπέγραφε ευχαρίστως με δύο μισθωτές, και αυτό επειδή σε περίπτωση στραβής θα είχε λιγότερες πιθανότητες να χάσει λεφτά.

Όντως δεν το γνώριζα, αλλά αυτό δεν αλλάζει το ότι δεν εφαρμόζεται στην Ελλάδα σχεδόν ποτέ. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες δεν θέλουν συμβόλαια με πολλαπλά άτομα, γιατί αν φύγει ο ένας, θα ξεμείνουν με ένα άδειο δωμάτιο και μισό νοίκι. Στην Ελλάδα ο κόσμος δεν θέλει ιδιαίτερα τη συγκατοίκηση και παράλληλα δεν θεωρείται ευρέως οκ να μένουν άγνωστοι άντρες και γυναίκες στο ίδιο σπίτι, οπότε έχει τεράστια πιθανότητα να μην μπορεί να νοικιάσει το κενό δωμάτιο αν φύγει ο ένας συγκάτοικος. Ενώ με ένα συμβόλαιο διώχνει όλους τους συγκάτοικους μόλις φύγει ο ένας και το νοικιάζει αλλού σε πλήρη τιμή και πολύ πιο γρήγορα.

 

Έχω συγκατοικίσει με τους όρους που είπα παραπάνω, συμβόλαιο μόνο σε έναν και αν φύγει ο συγκάτοικος φεύγω κι εγώ για να το δώσει αλλού. Καμία σχέση με αυτό που γίνεται στο εξωτερικό, όπου εσύ νοικιάζεις το δωμάτιο σου και δεν σε επηρεάζει αν τα υπόλοιπα είναι νοικιασμένα ή όχι. 

1 ώρα πριν, Joshua21 είπε

Πρώτα από όλα δεν κατανοείς ούτε τις βασικές έννοιες, άλλο πράγμα το δωμάτιο και άλλο το διαμέρισμα, οι φοιτητές που νοικιάζουν διαφορετικά δωμάτια σε ένα συγκρότημα κάθε άλλο παρά συγκάτοικοι είναι, συγκατοίκηση λέγεται όταν 2 ή περισσότερα άτομα νοικιάζουν από κοινού τον ίδιο χώρο ώστε να μοιράζονται τουλάχιστον τα έξοδα.

Καμία σχέση όταν ο ιδιοκτήτης χωρίζει το ακίνητο του σε ανεξάρτητους χώρους με σκοπό να τους νοικιάσει ανεξάρτητα, σε αυτή τη περίπτωση δεν υφίσταται συγκατοίκηση, και οι ιδιοκτήτες που κάνουν κάτι τέτοιο χρεώνουν ανάλογα, το κάνουν για να κερδίζουν αυτοί περισσότερα και όχι να πληρώνουν λιγότερα οι ενοικιαστές.

Αναφέρομαι σε ανεξάρτητα δωμάτια με κοινούς κοινόχρηστούς χώρους (σαλόνι, κουζίνα κλπ). Εκεί απλά δεν μοιράζεσαι λογαριασμούς γιατί όλα είναι στην τιμή που έχεις συμφωνήσει, πχ ρεύμα, ίντερνετ και νερό. Έτσι ακριβώς είναι και σε πολλές περιπτώσεις στο εξωτερικό.

1 ώρα πριν, Joshua21 είπε

Το λάθος στο σκεπτικό σου είναι ότι τα ακίνητα δεν διαχωρίζονται σε προσφερόμενα και ΜΗ προσφερόμενα για συγκατοίκηση (εκτός ίσως λόγω μεγέθους), οι ένοικοι είναι αυτοί που αποφασίζουν αν θα νοικιάσουν από κοινού ώστε να συγκατοικήσουν, για αυτό και βλέπεις αγγελίες συγκατοίκησης μόνο από ένοικους.

Όσο για το άλλο που λες, δλδ ότι οι ιδιοκτήτες δεν υπογράφουν με πάνω από έναν μισθωτή, σου εξήγησα παραπάνω πως δεν έχει καμία λογική. Σε όσες περιπτώσεις γνωρίζω προσωπικά, οι ιδιοκτήτες με χαρά δέχτηκαν να υπογράψουν με 2 μισθωτές, στην πραγματικότητα δεν ένιωσαν πως "μπλέκουν", ίσα ίσα ένιωσαν πιο ασφαλείς.

Στην πρώτη παράθεση εξήγησα γιατί οι ιδιοκτήτες δεν θέλουν να έχουν συμβόλαια με πολλά άτομα. 

Επεξ/σία 7 Μαρτίου 2021 από giwrgostr

[patclo]

Ας πούμε ότι έχεις οικόπεδο και 200 χιλιάρικα και αποφασίζεις να χτίσεις κάποιο ακίνητο για να το εκμεταλευτεις. Υπολογίζεις το 'προσδόκιμο ζωης' του ακινήτου 35 χρόνια (κάποια πράγματα όπως τα ντουβάρια θα κρατήσουν λίγο περισσότερο κάποια έχουν μικρότερο προσδόκιμο ζωής αλλά σαν μέσο όρο ας βάλουμε 35 χρόνια για αποσβεση).   Μηνιαία απόσβεση  476 ευρω. Ας πούμε ότι θέλεις 100 ευρώ επιπλέον το μήνα για φόρο εισοδήματος και ενφια. Πάμε στα 576. Δεν βάζω μέσα ασφάλεια για σεισμό ή πυρκαγιά ούτε ότι θα σου μείνει κάποιο διάστημα ανοικιαστο  ή ότι κάποιοι θα σε φεσωσουν μέσα σε αυτή την  35ετια. Χωρίς κανέναν από τους κινδύνους αυτούς και όταν για όλη την 35ετια είναι το ακίνητο νοικιασμένο σε καλοπληρωτη  θα θελεις ενα μεσο ποσο σημερινης αγοραστικης δυναμης 576 ευρω και οταν το  ακινητο ειναι καινουργιο και οταν παλιωσει για να παρεις απλα πισω τα λεφτα που εβαλες σιγα σιγα σε 35 χρονια. Αν αναλογιστεις οτι καποιος που διακινδυνευει 200 χιλιαρικα και τα δεσμευει για τοσο μεγαλο χρονικο διαστημα θελει να εχει και καποια ετησια αποδοση και οτι αυτος ο καποιος μπορει αν σωνει και καλα θελει να τοποθετηθει σε ακινητη περιουσια μπορει να τοποθετηθει σε καποια REIT οπουδηποτε στον κοσμο οταν κρινει οτι συμφερει και να πληρωθει γι αυτο του το ρισκο με 2-4% ετησιως μετα απο ολα τα εξοδα (επισκευες/ανακαινίσεις, ασφαλειες, επαγγελματικη διαχειρηση, διασπορα σε πολλα ακινητα κτλ κτλ) τοτε ειναι εμφανες γιατι κωλωνει να χτισει καινουργιο σπιτι για επενδυση στην ελλαδα και να βαλει μπελαδες στο κεφαλι του για να κυνηγάει νοικαρηδες.                 

[Joshua21]

@giwrgostr

Sorry αλλά αυτά που γράφεις δεν έχουν λογική.

 Ισχυρίζεσαι δεν γνώριζες ότι ένα ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης μπορεί να συμπεριλαμβάνει πάνω από έναν μισθωτή (ή πιο σωστά ήσουν σίγουρος πως ο νόμος δεν επιτρέπει), αλλά ταυτόχρονα ισχυρίζεσαι πως γνωρίζεις ότι οι Έλληνες ιδιοκτήτες αρνούνται να υπογράψουν μισθωτήριο με πάνω από έναν μισθωτή... Τώρα πως γίνεται να γνωρίζεις τόσες λεπτομέρειες πάνω σε κάτι που ούτε καν ήξερες πως υπάρχει, μόνο εσύ το ξέρεις.

Επίσης όπως σου ξανάπα - και αρνείσαι πεισματικά να το καταλάβεις - η συγκατοίκηση αφορά αυτούς που συγκατοικούν, όχι τον ιδιοκτήτη. Αυτός που προτίθεται να συγκατοικήσει διαλέγει τον συγκάτοικο, όχι ο ιδιοκτήτης. Αν κάπου ισχύει αυτό που περιγράφεις, δλδ ο ιδιοκτήτης επιλέγει με ποιον θα συγκατοικήσεις, τότε αυτό είναι παράδειγμα προς αποφυγή και όχι προς μίμηση.

Τίποτα άλλο από μένα.

[m3ltd0wn]

32 λεπτά πριν, patclo είπε

Ας πούμε ότι έχεις οικόπεδο και 200 χιλιάρικα και αποφασίζεις να χτίσεις κάποιο ακίνητο για να το εκμεταλευτεις. Υπολογίζεις το 'προσδόκιμο ζωης' του ακινήτου 35 χρόνια (κάποια πράγματα όπως τα ντουβάρια θα κρατήσουν λίγο περισσότερο κάποια έχουν μικρότερο προσδόκιμο ζωής αλλά σαν μέσο όρο ας βάλουμε 35 χρόνια για αποσβεση).   Μηνιαία απόσβεση  476 ευρω. Ας πούμε ότι θέλεις 100 ευρώ επιπλέον το μήνα για φόρο εισοδήματος και ενφια. Πάμε στα 576. Δεν βάζω μέσα ασφάλεια για σεισμό ή πυρκαγιά ούτε ότι θα σου μείνει κάποιο διάστημα ανοικιαστο  ή ότι κάποιοι θα σε φεσωσουν μέσα σε αυτή την  35ετια. Χωρίς κανέναν από τους κινδύνους αυτούς και όταν για όλη την 35ετια είναι το ακίνητο νοικιασμένο σε καλοπληρωτη  θα θελεις ενα μεσο ποσο σημερινης αγοραστικης δυναμης 576 ευρω και οταν το  ακινητο ειναι καινουργιο και οταν παλιωσει για να παρεις απλα πισω τα λεφτα που εβαλες σιγα σιγα σε 35 χρονια. Αν αναλογιστεις οτι καποιος που διακινδυνευει 200 χιλιαρικα και τα δεσμευει για τοσο μεγαλο χρονικο διαστημα θελει να εχει και καποια ετησια αποδοση και οτι αυτος ο καποιος μπορει αν σωνει και καλα θελει να τοποθετηθει σε ακινητη περιουσια μπορει να τοποθετηθει σε καποια REIT οπουδηποτε στον κοσμο οταν κρινει οτι συμφερει και να πληρωθει γι αυτο του το ρισκο με 2-4% ετησιως μετα απο ολα τα εξοδα (επισκευες/ανακαινίσεις, ασφαλειες, επαγγελματικη διαχειρηση, διασπορα σε πολλα ακινητα κτλ κτλ) τοτε ειναι εμφανες γιατι κωλωνει να χτισει καινουργιο σπιτι για επενδυση στην ελλαδα και να βαλει μπελαδες στο κεφαλι του για να κυνηγάει νοικαρηδες.                 

Ο υπολογισμός δεν είναι σωστός όπως και το σκεπτικό. Χτιζοντας ένα ακίνητο με 200.000 αυτά τα χρήματα δεν εξαφανίζονται και στα 35 χρόνια το ακίνητο δεν θα έχει μηδενική αξία.

Δεν προσπαθεις να βάλεις όλο το ποσό στα 35 χρόνια γιατί ανα πάσα στιγμή μπορείς να το πουλήσεις και να πάρεις ένα πολύ μεγάλο ποσοστό του αρχικού κεφαλαίου. Στα 35 χρόνια θα βγάλεις ένα Χ ποσό και θα πουλήσεις το ακίνητο για πχ. 70.000 (αν δεν το έχεις συντηρήσει καθόλου ή είναι σε κακή περιοχή /συγκυρία).

Ο ιδιοκτήτης στο τέλος θα έχει βγάλει πολλαπλασιο ποσό από τα 200.000

Επεξ/σία 7 Μαρτίου 2021 από m3ltd0wn

[Papakaliati]

31 λεπτά πριν, patclo είπε

Ας πούμε ότι έχεις οικόπεδο και 200 χιλιάρικα και αποφασίζεις να χτίσεις κάποιο ακίνητο για να το εκμεταλευτεις. Υπολογίζεις το 'προσδόκιμο ζωης' του ακινήτου 35 χρόνια (κάποια πράγματα όπως τα ντουβάρια θα κρατήσουν λίγο περισσότερο κάποια έχουν μικρότερο προσδόκιμο ζωής αλλά σαν μέσο όρο ας βάλουμε 35 χρόνια για αποσβεση).   Μηνιαία απόσβεση  476 ευρω. Ας πούμε ότι θέλεις 100 ευρώ επιπλέον το μήνα για φόρο εισοδήματος και ενφια. Πάμε στα 576. Δεν βάζω μέσα ασφάλεια για σεισμό ή πυρκαγιά ούτε ότι θα σου μείνει κάποιο διάστημα ανοικιαστο  ή ότι κάποιοι θα σε φεσωσουν μέσα σε αυτή την  35ετια. Χωρίς κανέναν από τους κινδύνους αυτούς και όταν για όλη την 35ετια είναι το ακίνητο νοικιασμένο σε καλοπληρωτη  θα θελεις ενα μεσο ποσο σημερινης αγοραστικης δυναμης 576 ευρω και οταν το  ακινητο ειναι καινουργιο και οταν παλιωσει για να παρεις απλα πισω τα λεφτα που εβαλες σιγα σιγα σε 35 χρονια. Αν αναλογιστεις οτι καποιος που διακινδυνευει 200 χιλιαρικα και τα δεσμευει για τοσο μεγαλο χρονικο διαστημα θελει να εχει και καποια ετησια αποδοση και οτι αυτος ο καποιος μπορει αν σωνει και καλα θελει να τοποθετηθει σε ακινητη περιουσια μπορει να τοποθετηθει σε καποια REIT οπουδηποτε στον κοσμο οταν κρινει οτι συμφερει και να πληρωθει γι αυτο του το ρισκο με 2-4% ετησιως μετα απο ολα τα εξοδα (επισκευες/ανακαινίσεις, ασφαλειες, επαγγελματικη διαχειρηση, διασπορα σε πολλα ακινητα κτλ κτλ) τοτε ειναι εμφανες γιατι κωλωνει να χτισει καινουργιο σπιτι για επενδυση στην ελλαδα και να βαλει μπελαδες στο κεφαλι του για να κυνηγάει νοικαρηδες.                 

200.000 χτίζεις περίπου 200 τετραγωνικά, 3 60ρια χοντρικά. Ποσο τα νοικιάζεις τα 3 60ρια; Προφανώς δεν θα χτίσεις σπίτι 150 τετραγωνικά με σκοπό το κέρδος, αλλά μικρότερα, 30 με 70 , 80 τετραγωνικά μαξ.

[patclo]

30 λεπτά πριν, m3ltd0wn είπε

Ο υπολογισμός δεν είναι σωστός όπως και το σκεπτικό. Χτιζοντας ένα ακίνητο με 200.000 αυτά τα χρήματα δεν εξαφανίζονται και στα 35 χρόνια το ακίνητο δεν θα έχει μηδενική αξία.

Δεν προσπαθεις να βάλεις όλο το ποσό στα 35 χρόνια γιατί ανα πάσα στιγμή μπορείς να το πουλήσεις και να πάρεις ένα πολύ μεγάλο ποσοστό του αρχικού κεφαλαίου. Στα 35 χρόνια θα βγάλεις ένα Χ ποσό και θα πουλήσεις το ακίνητο για πχ. 70.000 (αν δεν το έχεις συντηρήσει καθόλου ή είναι σε κακή περιοχή /συγκυρία).

Ο ιδιοκτήτης στο τέλος θα έχει βγάλει πολλαπλασιο ποσό από τα 200.000

Υπάρχει λόγος που ο αμερικάνικος φορολογικός κώδικας θεωρεί για τα ενοικιαζόμενα ακίνητα χρόνο απόσβεσης 27.5 έτη και σε αφήνει να αφαιρέσεις ως έξοδα το χρόνο περίπου 3,6% της αξίας του χτίσματος. Για να πιάνει σε σημερινές τιμές ένα κτίσμα ως κτίσμα (όχι το κομμάτι του οικοπέδου) 70 χιλιάρικα μετά από 35 χρόνια νοικιάσματος και κακομεταχείρισης έχεις ρίξει επιπλέον χρήματα για να το κρατάς λειτουργικό. Αν δεν κάνεις απολύτως τίποτε (δεν φτιάχνεις πχ ούτε την τρύπια σωλήνα που τρέχει ή δεν του κάνεις καν μπογιάτισμα - φρεσκάρισμα) τότε όντως θα έχεις δώσει 200 και θα πάρεις πίσω μετά από 35 χρόνια σημερινά 70 αλλά στο ενδιάμεσο δεν θα το νοικιάζει κανένας. Στην πράξη ως ενοικιαζόμενο για να πιάσει τα 70 μετά από 35 χρόνια έχεις ρίξει χρήματα στην πορεία. 

37 λεπτά πριν, Papakaliati είπε

200.000 χτίζεις περίπου 200 τετραγωνικά, 3 60ρια χοντρικά. Ποσο τα νοικιάζεις τα 3 60ρια; Προφανώς δεν θα χτίσεις σπίτι 150 τετραγωνικά με σκοπό το κέρδος, αλλά μικρότερα, 30 με 70 , 80 τετραγωνικά μαξ.

Ενδεχομένως αν είσαι του επαγγέλματος να μπορείς να χτίσεις με χαμηλό κοστολόγιο αλλά δεν θα πόνταρα ότι θα είναι η ίδια εμπειρία για τον μέσο επενδυτή που δεν έχει επαφή με κατασκευές. Προτιμώ να ρισκάρω με REIT. 

[koulkos]

Τρία βαψίματα σε 40 χρόνια; Αν έτσι βλέπετε μερικοί την περιουσία σας, τρομάζω στην ιδέα του πως βλέπετε και αντιμετωπίζετε την περιουσία του άλλου. 

Ακίνητο Α΄ σε επαρχιακή πόλη, σε πολυκατοικία του 70', στο κέντρο της πόλης. Το 2018 πέφτουν σοβάδες από τον τελευταίο όροφο στο διπλανό οικόπεδο στο οποίο και υπάρχει κατοικία. Σε όλες τις συνελεύσεις που είχαν γίνει μέχρι τότε (με τρομερές δυσκολίες η απαρτία γιατί δεν υπάρχει συνεννόηση μεταξύ των ιδιοκτητών) είχαν γίνει συστάσεις στον ιδιοκτήτη του τελευταίου ορόφου να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες για την επίλυση του θέματος. Αυτός δεν έκανε τίποτα και κάποια στιγμή έφυγε και πήγε να μείνει αλλού. Πέφτουν λοιπόν οι σοβάδες, κάνει μήνυση ο ιδιοκτήτης της διπλανής κατοικίας, έρχεται η πολεοδομία, η αστυνομία έπαιρνε τηλέφωνα τους ιδιοκτήτες για ενημέρωση και για να μη τα πολυλογώ, προκειμένου να αποφευχθούν άλλες καταστάσεις (με δικηγόρους) αναλαμβάνει η οικοδομή το κόστος. Μάλιστα όχι όλη η οικοδομή, γιατί άλλοι ζουν στο εξωτερικό, άλλος έχει πεθάνει και τα παιδιά δεν ασχολούνται. Το τελικό κοστούμι στα 1.300,00 ανά διαμέρισμα, πληρωτέο σε 2 δόσεις. Άπειρα τηλεφωνήματα, μετάβαση στο αστυνομικό τμήμα για υπογραφές, μετάβαση στην επαρχιακή πόλη 2 φορές για υπογραφές (300 χλμ πήγαινε έλα). Άλλα έξοδα μετά σε δικηγόρους για να βρούμε τους άφαντους ιδιοκτήτες και να πληρώσουν το μερτικό που τους αναλογεί, με αβέβαιη έκβαση. Φέτος, θα γίνει ανακαίνιση στο μπάνιο, κόστος 1,8k. Τιμή ενοικίου στα 240,00. Νοικιάζεται άνετα 300,00 αλλά όπως έχω γράψει σε προηγούμενο μήνυμα, έχω μέσα μια χρυσή ενοικιάστρια που προσέχει το σπίτι σαν δικό της και δεν με νοιάζουν τα έξτρα 60 ευρώ. Θα τα πάρω πίσω κάποια στιγμή από την καλή κατάσταση του σπιτιού.

Ακίνητο Β' σε επαρχιακή πόλη, κτίσμα του 70, ισόγειο. Στο 1ο μένουμε εμείς όταν πάμε 1-2 φορές το χρόνο. Το 2017 αν δεν κάνω λάθος, με εκείνον τον τρομερό παγετό που πάγωναν και έσπαγαν οι σωλήνες, σπάει ο σωλήνας, πετάει τα πλακάκια στο μπάνιο και κάνει ζημιές (φουσκώματα) σε 2 υπνοδωμάτια. Κόστος με υδραυλικά, ανακαίνιση του μπάνιου και διάφορα μερεμέτια στα 3k. Βαψίματα στα δωμάτια από εμάς οπότε κόστος μόνο τα υλικά. Πέρσι, αλλαγή 3 μικρών κουφωμάτων με 700 ευρώ. 

Τα παραπάνω, από το 2017 που ασχολούμαι προσωπικά και δεν υπολογίζω διάφορα μικροέξοδα. Αν θέλεις λοιπόν να συνεχίσεις να παίρνεις από ένα σπίτι πρέπει να επενδύεις. 40 χρόνια μόνο να εισπράττεις δεν γίνεται εκτός αν αφήσεις το σπίτι στη μοίρα του, καταντήσει χρέπι και μετά σε κατηγορούν γιατί το εκμισθώνεις σε αυτή την κατάσταση. 

Στα της μεταβίβασης που διάβασα ότι ζήτημα να γίνει μία σε 40 χρόνια. Ναι, μπορεί να γίνει μία, μπορεί και τρεις. Παίζουν πολλά. Το 2017 πεθαίνει η μία γιαγιά και γίνεται αποδοχή από τους κληρονόμους, τον πατέρα μου, το θείο μου και τα παιδιά του άλλου θείου μου που είχε αποβιώσει. Επομένως έχουμε 4 κληρονόμους, όλοι με ποσοστό στο προαναφερθέν ακίνητο Β', 4 χωράφια και ένα οικόπεδο. Ένα χρόνο μετά πεθαίνει ο πατέρας μου και οι κληρονόμοι είμαστε η μητέρα, ο αδερφός μου και εγώ. Σύνολο νοματαίων με ποσοστά, 6. Και στις 2 αποδοχές, πληρώθηκε συμβολαιογράφος περίπου 600-700 ευρώ ανά αποδοχή. Αποφασίζουμε να κάνουμε διανομή ώστε να κρατήσουμε εμείς το ακίνητο Β΄ που το συντήρουμε κιόλας όλα αυτά τα χρόνια και οι υπόλοιποι να πάρουνε τα χωράφια και το οικόπεδο. Οι διαδικασίες έχουν ξεκινήσει από τον Οκτώβριο του 2020 και ακόμη δεν έχουμε τελειώσει. Πριν 2 εβδομάδες, βγήκε ο ΦΜΑ για τη μητέρα μου, τον αδερφό μου και εμένα. 6K σύνολο και έπρεπε να καταβληθεί για να βγει βεβαίωση πληρωμής. 1,5k  περίπου θα πάρει η συμβολαιογράφος (διά 6). Με κάτι τακτοποιήσεις αποθηκών που δεν είχε κάνει ο παππούς, κάτι αναδρομικά ΤΑΠ, ΕΝΦΙΑ, μηχανικός που μέτρησε ακίνητο, χωράφια και οικόπεδο (1k πήρε), η ιστορία στο τέλος θα μας έχει στοιχίσει στη δική μου οικογένεια, 9k. Όλα τα παραπάνω, αν αύριο τα πουλήσουμε, δεν αξίζουν παραπάνω από 90k στη κωμόπολη που βρίσκονται. Χώρια που παίζει πάντα και το συναισθηματικό στοιχείο για τους γονείς. Έλα να μου πεις μετά ότι μόνο εισπράττω. 

 

 

 

[invisiblesurfer]

3 ώρες πριν, patclo είπε

Ας πούμε ότι έχεις οικόπεδο και 200 χιλιάρικα και αποφασίζεις να χτίσεις κάποιο ακίνητο για να το εκμεταλευτεις. Υπολογίζεις το 'προσδόκιμο ζωης' του ακινήτου 35 χρόνια (κάποια πράγματα όπως τα ντουβάρια θα κρατήσουν λίγο περισσότερο κάποια έχουν μικρότερο προσδόκιμο ζωής αλλά σαν μέσο όρο ας βάλουμε 35 χρόνια για αποσβεση).   Μηνιαία απόσβεση  476 ευρω. Ας πούμε ότι θέλεις 100 ευρώ επιπλέον το μήνα για φόρο εισοδήματος και ενφια. Πάμε στα 576. Δεν βάζω μέσα ασφάλεια για σεισμό ή πυρκαγιά ούτε ότι θα σου μείνει κάποιο διάστημα ανοικιαστο  ή ότι κάποιοι θα σε φεσωσουν μέσα σε αυτή την  35ετια. Χωρίς κανέναν από τους κινδύνους αυτούς και όταν για όλη την 35ετια είναι το ακίνητο νοικιασμένο σε καλοπληρωτη  θα θελεις ενα μεσο ποσο σημερινης αγοραστικης δυναμης 576 ευρω και οταν το  ακινητο ειναι καινουργιο και οταν παλιωσει για να παρεις απλα πισω τα λεφτα που εβαλες σιγα σιγα σε 35 χρονια. Αν αναλογιστεις οτι καποιος που διακινδυνευει 200 χιλιαρικα και τα δεσμευει για τοσο μεγαλο χρονικο διαστημα θελει να εχει και καποια ετησια αποδοση και οτι αυτος ο καποιος μπορει αν σωνει και καλα θελει να τοποθετηθει σε ακινητη περιουσια μπορει να τοποθετηθει σε καποια REIT οπουδηποτε στον κοσμο οταν κρινει οτι συμφερει και να πληρωθει γι αυτο του το ρισκο με 2-4% ετησιως μετα απο ολα τα εξοδα (επισκευες/ανακαινίσεις, ασφαλειες, επαγγελματικη διαχειρηση, διασπορα σε πολλα ακινητα κτλ κτλ) τοτε ειναι εμφανες γιατι κωλωνει να χτισει καινουργιο σπιτι για επενδυση στην ελλαδα και να βαλει μπελαδες στο κεφαλι του για να κυνηγάει νοικαρηδες.                 

Ο,τι να 'ναι

[patclo]

8 λεπτά πριν, invisiblesurfer είπε

Ο,τι να 'ναι

Δεν πειράζει κύριε Sam Zell, ρίσκαρε εσύ λεφτά  με τους δικούς σου  υπολογισμούς. Σάμπως εγώ θα τα χασω; 

[29gk]

4 ώρες πριν, giwrgostr είπε

Όντως δεν το γνώριζα, αλλά αυτό δεν αλλάζει το ότι δεν εφαρμόζεται στην Ελλάδα σχεδόν ποτέ. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες δεν θέλουν συμβόλαια με πολλαπλά άτομα, γιατί αν φύγει ο ένας, θα ξεμείνουν με ένα άδειο δωμάτιο και μισό νοίκι. Στην Ελλάδα ο κόσμος δεν θέλει ιδιαίτερα τη συγκατοίκηση και παράλληλα δεν θεωρείται ευρέως οκ να μένουν άγνωστοι άντρες και γυναίκες στο ίδιο σπίτι, οπότε έχει τεράστια πιθανότητα να μην μπορεί να νοικιάσει το κενό δωμάτιο αν φύγει ο ένας συγκάτοικος. Ενώ με ένα συμβόλαιο διώχνει όλους τους συγκάτοικους μόλις φύγει ο ένας και το νοικιάζει αλλού σε πλήρη τιμή και πολύ πιο γρήγορα.

 

Έχω συγκατοικίσει με τους όρους που είπα παραπάνω, συμβόλαιο μόνο σε έναν και αν φύγει ο συγκάτοικος φεύγω κι εγώ για να το δώσει αλλού. Καμία σχέση με αυτό που γίνεται στο εξωτερικό, όπου εσύ νοικιάζεις το δωμάτιο σου και δεν σε επηρεάζει αν τα υπόλοιπα είναι νοικιασμένα ή όχι. 

Αναφέρομαι σε ανεξάρτητα δωμάτια με κοινούς κοινόχρηστούς χώρους (σαλόνι, κουζίνα κλπ). Εκεί απλά δεν μοιράζεσαι λογαριασμούς γιατί όλα είναι στην τιμή που έχεις συμφωνήσει, πχ ρεύμα, ίντερνετ και νερό. Έτσι ακριβώς είναι και σε πολλές περιπτώσεις στο εξωτερικό.

Στην πρώτη παράθεση εξήγησα γιατί οι ιδιοκτήτες δεν θέλουν να έχουν συμβόλαια με πολλά άτομα. 

Στα συμβολαια αναγραφονται οι μισθωτες οι οποιοι δεν ειναι απαραιτητο να ειναι συγγενεις και συναπτεται μια μισθωση και εισπρατεται ενα ενοικιο. Σε μια περιπτωση λοιπον που καποιος ενοικιασει ενα διαμερισμα σε 2 φοιτητες, αναγραφονται και τα 2 ονοματα και εαν καποια στιγμη αυτοι μεταξυ τους τα "σπασουν" ειναι υπολογοι και οι δυο για το ενοικιο. Το οποιο ο ιδιοκτητης θα το απαιτησει και απο τους δυο και χωρις να τον ενδιαφερει ενα θα ειναι μοιρασμενο κατα 50-50 ή 70-30. Εαν ο ενας φυγει δεν θα "μεινει με ενα κενο δωματιο και με μισο ενοικιο" αλλα θα απαιτει το πληρες ενοικιο χωρις να τον αφορα γιατι κι αν το δωματιο εχει μεινει κενο.

Αντιστοιχα παρομοια συμβαινουν και στις επαγγελματικες μισθωσεις οπως και με το ιδιο σκεπτικο η εφορια απαιτει τους φορους απο καποιους κλορονομους ή μελη μιας εταιρειας ή η τραπεζα το δανειο απο τον δανειζομενο ή τους εγγυητες. Κανεις δεν "μενει με μισο δωματιο και μισο ενοικιο".

Προσεχετε τι γραφετε οταν δεν γνωριζετε.

[giwrgostr]

Μόλις τώρα, 29gk είπε

Στα συμβολαια αναγραφονται οι μισθωτες οι οποιοι δεν ειναι απαραιτητο να ειναι συγγενεις και συναπτεται μια μισθωση και εισπρατεται ενα ενοικιο. Σε μια περιπτωση λοιπον που καποιος ενοικιασει ενα διαμερισμα σε 2 φοιτητες, αναγραφονται και τα 2 ονοματα και εαν καποια στιγμη αυτοι μεταξυ τους τα "σπασουν" ειναι υπολογοι και οι δυο για το ενοικιο. Το οποιο ο ιδιοκτητης θα το απαιτησει και απο τους δυο και χωρις να τον ενδιαφερει ενα θα ειναι μοιρασμενο κατα 50-50 ή 70-30. Εαν ο ενας φυγει δεν θα "μεινει με ενα κενο δωματιο και με μισο ενοικιο" αλλα θα απαιτει το πληρες ενοικιο χωρις να τον αφορα γιατι κι αν το δωματιο εχει μεινει κενο.

Αντιστοιχα παρομοια συμβαινουν και στις επαγγελματικες μισθωσεις οπως και με το ιδιο σκεπτικο η εφορια απαιτει τους φορους απο καποιους κλορονομους ή μελη μιας εταιρειας ή η τραπεζα το δανειο απο τον δανειζομενο ή τους εγγυητες. Κανεις δεν "μενει με μισο δωματιο και μισο ενοικιο".

Προσεχετε τι γραφετε οταν δεν γνωριζετε.

Αν ισχύει αυτό, η συγκατοίκηση στην Ελλάδα απλά δεν είναι εφικτή. Δηλαδή αν θέλει αν φύγει ο ένας, θα φεύγουν και υπόλοιποι από το σπίτι; Κάτι τέτοιο το κάνει απλά αδύνατο να συγκατοικίσεις με άτομα που δεν είναι γνωστοί σου για να να έχεις μια βασική προφορική εγγύηση για το τι θα κάνουν. 

 

Καμία σχέση με αυτό που ισχύει στο εξωτερικό και το αναφέρουν αρκετοί λανθασμένα ως λύση που δεν ακολουθεί ο Έλληνας επειδή είναι βολεψάκιας. Στο εξωτερικό νοικιάζεις τον χώρο σου και δεν παίζει κανέναν ρόλο τι κάνουν οι υπόλοιποι στο σπίτι.Πληρώνεις το δωμάτιο σου και το μερίδιο σου για τις κοινόχρηστες παροχές (πχ ρεύμα). Αν τα υπόλοιπα δωμάτια νοικιάζονται ή όχι είναι αδιαφορο για το νοίκι σου. Αυτό σημαίνει συγκατοίκηση σε πρότυπα εξωτερικού. Τα άλλα είναι απατεωνιές των ιδιοκτητών για να μην πάρουν τις ευθύνες των πολλών ενοικιαστών. 

 

6 μήνες στη Σλοβενία σε σπίτι με 6 δωμάτια το νοίκι μου ποτέ δεν άλλαξε επειδή κάποιος ήρθε ή έφυγε. Εγώ νοίκιαζα το δωμάτιο για χ ευρώ και δεν έπαιζε κανένα ρόλο αν ο ιδιοκτήτης τα υπόλοιπα τα νοίκιαζε, τα είχε να τα βλέπει ή τα έκαιγε. 

[29gk]

11 λεπτά πριν, giwrgostr είπε

Αν ισχύει αυτό, η συγκατοίκηση στην Ελλάδα απλά δεν είναι εφικτή. Δηλαδή αν θέλει αν φύγει ο ένας, θα φεύγουν και υπόλοιποι από το σπίτι; Κάτι τέτοιο το κάνει απλά αδύνατο να συγκατοικίσεις με άτομα που δεν είναι γνωστοί σου για να να έχεις μια βασική προφορική εγγύηση για το τι θα κάνουν. 

 

Καμία σχέση με αυτό που ισχύει στο εξωτερικό και το αναφέρουν αρκετοί λανθασμένα ως λύση που δεν ακολουθεί ο Έλληνας επειδή είναι βολεψάκιας. Στο εξωτερικό νοικιάζεις τον χώρο σου και δεν παίζει κανέναν ρόλο τι κάνουν οι υπόλοιποι στο σπίτι.Πληρώνεις το δωμάτιο σου και το μερίδιο σου για τις κοινόχρηστες παροχές (πχ ρεύμα). Αν τα υπόλοιπα δωμάτια νοικιάζονται ή όχι είναι αδιαφορο για το νοίκι σου. Αυτό σημαίνει συγκατοίκηση σε πρότυπα εξωτερικού. Τα άλλα είναι απατεωνιές των ιδιοκτητών για να μην πάρουν τις ευθύνες των πολλών ενοικιαστών. 

 

6 μήνες στη Σλοβενία σε σπίτι με 6 δωμάτια το νοίκι μου ποτέ δεν άλλαξε επειδή κάποιος ήρθε ή έφυγε. Εγώ νοίκιαζα το δωμάτιο για χ ευρώ και δεν έπαιζε κανένα ρόλο αν ο ιδιοκτήτης τα υπόλοιπα τα νοίκιαζε, τα είχε να τα βλέπει ή τα έκαιγε. 

Δεν ενδιαφερει κανεναν πρακτικα, περα απο μια συζητηση περι ανεμων και υδατων, το τι συμβαινει στις αλλες χωρες του κοσμου. Η εδω συζητηση αφορα την Ελλαδα και τα ελληνικα δεδομενα οπως και μελλουμενα.

Επισης, κι επιδη συνεχιζεις παρατηρω με μακροσκελη μηνυματα να αναφερεις ανακριβειες, εχω παμπολλα παραδειγματα στο παρελθον αλλα και συγχρονα, αλλων οπως και δικα μου, οπου οταν ο ενας συγκατοικος φευγει ο αλλος ή οι αλλοι παραμενουν στην μισθωση. Και μαλιστα πολλες φορες και βασικα εαν δεν την χρειαζονται για καποιο σοβαρο λογο πχ ενα επιδομα ενοικιου, δεν ζητουν καν την τροποποιηση ή ενα νεο μισθωτηριο συμβολαιο.

Ειτε λοιπον αναφερεσαι σε αλλες και ειδικου τυπου ενοικιασεις, πχ φοιτητικες εστιες ή δεδομενα αλλων χωρων, ειτε απλα δεν γνωριζεις το τι ισχυει με τις μισθωσεις.

[Damianus]

Γι αυτο ακριβως κανεις screening και δεν εχεις προβληματα για χρονια.

Φοιτητες, ανεργοι , μικρο εισοδημα (κανονας 30% ),  κλπ ακυρο απο την αρχη.

Damian Rules.

 

 

Επεξ/σία 8 Μαρτίου 2021 από Damianus

[invisiblesurfer]

17 ώρες πριν, patclo είπε

Δεν πειράζει κύριε Sam Zell, ρίσκαρε εσύ λεφτά  με τους δικούς σου  υπολογισμούς. Σάμπως εγώ θα τα χασω; 

Οι υπολογισμοί σας είναι σε εντελώς λάθος βάση αγαπητέ, κυρίως τα εξής δύο σημεία:

1ον- το "προσδόκιμο" ζωής δεν είναι μόνο 35 χρόνια

2ον- στα ακίνητα η φράση "να πάρεις τα χρήματά σου πίσω" είναι άτοπη δεδομένου ότι τα χρήματα αυτά δεν δόθηκαν σε κάποιον τρίτο αλλά παρέμειναν στην ιδιοκτησία σας σε διαφορετική μορφή, δεν είναι πλέον το ρευστό που ήταν κάποτε.

Επιπλέον, ένα οικόπεδο που κοστίζει Χ και ένα σπίτι πάνω στο εν λόγω οικόπεδο που κτίστηκε με κόστος Ψ δεν έχει αξία πώλησης Χ+Ψ αλλά μάλλον (Χ+Ψ)*1,5 (για να μην πω επί 2).

Καλύτερα να μείνετε στα REIT, συμφωνώ.

Επεξ/σία 8 Μαρτίου 2021 από invisiblesurfer

[patclo]

4 λεπτά πριν, invisiblesurfer είπε

Επιπλέον, ένα οικόπεδο που κοστίζει Χ και ένα σπίτι πάνω στο εν λόγω οικόπεδο που κτίστηκε με κόστος Ψ δεν έχει αξία πώλησης Χ+Ψ αλλά μάλλον (Χ+Ψ)*1,5 (για να μην πω επί 2).

Μην σου πω και επί τρία 🤣