Αγορά ακινήτων, πορεία κτηματαγοράς από τώρα και στο εξής

[kirileman]

Μόλις τώρα, Joshua21 είπε

Δηλαδή αν εγώ βάλω αγγελία πώλησης του σπιτιού μου, είναι νόμιμο εσύ και άλλοι 100 μεσίτες να βάλετε αγγελία για το δικό μου σπίτι χωρίς να σας το έχω επιτρέψει, χωρίς να σας έχω αναθέσει να μου βρείτε αγοραστή?

Όχι βέβαια. Μίλησα εγώ κάπου για αγγελία; Μπορούμε να συμφωνήσουμε να σου φέρνω υποψήφιους αγοραστές χωρίς να ανεβάσω αγγελίες και χωρίς καμία υποχρέωσή σου προς εμένα, δωρεάν.

[Joshua21]

4 λεπτά πριν, kirileman είπε

Όχι βέβαια. Μίλησα εγώ κάπου για αγγελία; Μπορούμε να συμφωνήσουμε να σου φέρνω υποψήφιους αγοραστές χωρίς να ανεβάσω αγγελίες και χωρίς καμία υποχρέωσή σου προς εμένα, δωρεάν.

Μην μπερδεύεσαι, αναλύω την περίπτωση εγώ ως πωλητής δεν έχω συμφωνήσει απολύτως τίποτα με κανέναν μεσίτη.

Σε αυτή τη περίπτωση λοιπόν ο νόμος σου επιτρέπει να προωθείς το σπίτι μου δείχνοντας το σε υποψήφιους από τη γωνία, ενώ σου απαγορεύει να το προωθείς μέσω αγγελιών?

[kirileman]

26 λεπτά πριν, Joshua21 είπε

Μην μπερδεύεσαι, αναλύω την περίπτωση εγώ ως πωλητής δεν έχω συμφωνήσει απολύτως τίποτα με κανέναν μεσίτη.

Σε αυτή τη περίπτωση λοιπόν ο νόμος σου επιτρέπει να προωθείς το σπίτι μου δείχνοντας το σε υποψήφιους από τη γωνία, ενώ σου απαγορεύει να το προωθείς μέσω αγγελιών?

Εξαιρετικά σπάνια περίπτωση. Ας το πάρουμε από την αρχή. Αυτό που σε απασχολεί εσένα είναι α) να μην διαφημίζεται το σπίτι σου από μεσίτες και β) να μην πληρώσεις μεσιτική αμοιβή. Σωστά; Στην περίπτωση που δεν θέλεις καν να δεις μπροστά σου μεσίτη, έχω δικαίωμα να συμφωνήσω οτιδήποτε θέλω με τον υποψήφιο αγοραστή χωρίς να σε ρωτήσω ή να πάρω την άδειά σου (υποτίθεται ότι έχω μάθει ότι πουλάς). Ο αγοραστής θα επικοινωνήσει απ' ευθείας μαζί σου (είπαμε, τους μεσίτες δεν θέλεις να τους βλέπεις μπροστά σου ούτε ζωγραφιστούς) και εκείνος θα αγοράσει το ακίνητό σου. Την ημέρα της υπογραφής του οριστικού συμβολαίου, εγώ θα πληρωθώ μόνο από τον αγοραστή και κανονικά, θα πρέπει να γραφτώ και στο συμβόλαιο ότι διαμεσολάβησα για λογαριασμό του. Ειλικρινά, δεν γνωρίζω κάποιον ιδιοκτήτη που θα είχε πρόβλημα με αυτό και δεν μπορείς να κάνεις κάτι για αυτό, η όποια συμφωνία μου με τον αγοραστή δεν σε αφορά.

Το παραπάνω είναι ένα εντελώς υποθετικό σενάριο, αυτό που συμβαίνει συνήθως είναι να υπάρχει μια συμφωνία μεσίτη-ιδιοκτήτη, είτε γραπτή (με πρόβλεψη για αμοιβή ή και χωρίς αμοιβή), είτε προφορική (προφανώς δωρεάν, άλλωστε οι προφορικές έχουν καταργηθεί). Επίσης, τα δύο μέρη συμφωνούν για το αν θα μπορεί ο μεσίτης να διαφημίσει το ακίνητο ή όχι. Δυστυχώς, ορισμένοι μεσίτες όντως διαφημίζουν ακίνητα χωρίς καν να έχουν έρθει σε προηγούμενη συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη.

Επεξ/σία 6 Ιανουαρίου 2021 από kirileman

[Joshua21]

41 λεπτά πριν, kirileman είπε

....

Επίσης, τα δύο μέρη συμφωνούν για το αν θα μπορεί ο μεσίτης να διαφημίσει το ακίνητο ή όχι. Δυστυχώς, ορισμένοι μεσίτες όντως διαφημίζουν ακίνητα χωρίς καν να έχουν έρθει σε προηγούμενη συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη.

Η ερώτηση μου αφορούσε αυτό ακριβώς (και όχι όλα τα υπόλοιπα), είναι νόμιμο κάποιοι μεσίτες να προωθούν με οποιοδήποτε τρόπο το σπίτι που πουλάω χωρίς πρώτα να τους έχω κάνει - γραπτή ή έστω προφορική - ανάθεση?

[kirileman]

5 λεπτά πριν, Joshua21 είπε

Η ερώτηση μου αφορούσε αυτό ακριβώς (και όχι όλα τα υπόλοιπα), είναι νόμιμο κάποιοι μεσίτες να προωθούν με οποιοδήποτε τρόπο το σπίτι που πουλάω χωρίς πρώτα να τους έχω κάνει - γραπτή ή έστω προφορική - ανάθεση?

Νομίζω ότι παρανόησα γιατί είχαν προηγηθεί τα εξής:

1 ώρα πριν, kirileman είπε

Η μία σύμβαση δεν έχει καμία σχέση με την άλλη. Του αρκεί η εντολή υπόδειξης για να πληρωθεί από τον αγοραστή.

Ακόμα και αν ο ιδιοκτήτης δεν έχει δώσει εντολή ανάθεση στον μεσίτη?
 

Πίστευα ότι ρωτούσες αν έχει δικαίωμα ο μεσίτης να πληρωθεί από τον αγοραστή "ακόμα και αν ο ιδιοκτήτης δεν έχει δώσει εντολή ανάθεσης στον μεσίτη", ενώ εσύ ρωτούσες αν έχει δικαίωμα ο μεσίτης να διαφημίσει το ακίνητο του ιδιοκτήτη "ακόμα και αν ο ιδιοκτήτης δεν έχει δώσει εντολή ανάθεσης στον μεσίτη". Όχι, ο μεσίτης δεν έχει κανένα δικαίωμα να διαφημίσει (υποθέτω ότι αυτό εννοείς με τον όρο "προωθούν") το ακίνητο του ιδιοκτήτη, αν δεν του έχει δώσει σχετική εντολή ο ιδιοκτήτης.

[Joshua21]

3 λεπτά πριν, kirileman είπε

Νομίζω ότι παρανόησα γιατί είχαν προηγηθεί τα εξής:

Ακόμα και αν ο ιδιοκτήτης δεν έχει δώσει εντολή ανάθεση στον μεσίτη?
 

Πίστευα ότι ρωτούσες αν έχει δικαίωμα ο μεσίτης να πληρωθεί από τον αγοραστή "ακόμα και αν ο ιδιοκτήτης δεν έχει δώσει εντολή ανάθεσης στον μεσίτη", ενώ εσύ ρωτούσες αν έχει δικαίωμα ο μεσίτης να διαφημίσει το ακίνητο του ιδιοκτήτη "ακόμα και αν ο ιδιοκτήτης δεν έχει δώσει εντολή ανάθεσης στον μεσίτη". Όχι, ο μεσίτης δεν έχει κανένα δικαίωμα να διαφημίσει (υποθέτω ότι αυτό εννοείς με τον όρο "προωθούν") το ακίνητο του ιδιοκτήτη, αν δεν του έχει δώσει σχετική εντολή ο ιδιοκτήτης.

Δεν πρόκειται να συνεννοηθούμε τελικά, όχι όσο συνεχίζεις να διαβάζεις "προωθεί" και να καταλαβαίνεις "διαφημίζει" ή "πληρωθεί".

Προώθηση δεν είναι μόνο η διαφήμιση, προώθηση είναι και το να βάλεις μια μικρή αγγελία, προώθηση είναι και να το προτείνεις με οποιοδήποτε τρόπο σε υποψήφιους αγοραστές, κτλ κτλ κτλ.

Να στο κάνω ακόμα πιο ταληράκια, βλέπεις στη xe μια αγγελία πώλησης μονοκατοικίας στη Δάφνη, εντοπίζεις το σπίτι και μαθαίνεις ποιος είναι ο ιδιοκτήτης, αλλά δεν επικοινωνείς καν μαζί του.

Τώρα είναι νόμιμο να προτείνεις το συγκεκριμένο σπίτι σε υποψήφιους αγοραστές? Είναι νόμιμο να πάρεις από το χεράκι τον υποψήφιο αγοραστή ή να του δώσεις ραντεβού και να του δείξεις κάποιο σπίτι για τα οποίο δεν έχεις εντολή ανάθεσης από τον ιδιοκτήτη του? Και αν ναι, τότε γιατί είναι παράνομο να βάλεις μια αγγελία/διαφήμιση σε οποιαδήποτε εφημερίδα/περιοδικό/site/κολώνα ΔΕΗ/whateva που θα αφορά το συγκεκριμένο σπίτι?

[kirileman]

1 ώρα πριν, Joshua21 είπε

Δεν πρόκειται να συνεννοηθούμε τελικά, όχι όσο συνεχίζεις να διαβάζεις "προωθεί" και να καταλαβαίνεις "διαφημίζει" ή "πληρωθεί".

Προώθηση δεν είναι μόνο η διαφήμιση, προώθηση είναι και το να βάλεις μια μικρή αγγελία, προώθηση είναι και να το προτείνεις με οποιοδήποτε τρόπο σε υποψήφιους αγοραστές, κτλ κτλ κτλ.

Να στο κάνω ακόμα πιο ταληράκια, βλέπεις στη xe μια αγγελία πώλησης μονοκατοικίας στη Δάφνη, εντοπίζεις το σπίτι και μαθαίνεις ποιος είναι ο ιδιοκτήτης, αλλά δεν επικοινωνείς καν μαζί του.

Τώρα είναι νόμιμο να προτείνεις το συγκεκριμένο σπίτι σε υποψήφιους αγοραστές? Είναι νόμιμο να πάρεις από το χεράκι τον υποψήφιο αγοραστή ή να του δώσεις ραντεβού και να του δείξεις κάποιο σπίτι για τα οποίο δεν έχεις εντολή ανάθεσης από τον ιδιοκτήτη του?

Είναι θεωρητική η συζήτηση.

Προώθηση δεν μπορεί να είναι μια ιδιωτική συνομιλία και μια ιδιωτική συμφωνία, δεν μπορείς να το απαγορεύσεις αυτό. Δεν μπορείς να απαγορεύσεις σε έναν μεσίτη να μιλήσει προφορικά με τον οποιονδήποτε και να συμφωνήσει οτιδήποτε, από τη στιγμή που δεν κάνει ενέργειες διαφήμισης/προβολής του ακινήτου σου. Δεν μπορείς να απαγορεύσεις στον αγοραστή να δώσει χρήματα στον οποιονδήποτε, στην περίπτωση που αγοράσει το σπίτι σου. Εσύ πουλάς το ακίνητό σου (πιθανότατα έχεις κάποια δημοσιευμένη αγγελία ή το έχεις κοινοποιήσει στον κύκλο σου) και ο μεσίτης, χωρίς να έρθει σε επαφή μαζί σου, μεταφέρει αυτήν την πληροφορία σε πελάτη του. Αυτό λέγεται υπόδειξη ευκαιρίας (το ίδιο μπορεί να κάνει και ο μπακάλης της γειτονιάς σου που ξέρει ότι πουλάς ή κάποιος ένοικος της πολυκατοικίας σου, μόνο που αυτοί δεν μπορούν να εισπράξουν -νόμιμα- αμοιβή).

Είναι παράνομο; Όχι.

Απαιτείται η έγκρισή σου για τη μεταφορά αυτής της πληροφορίας και τη σύναψη μιας μεταξύ τους σύμβασης έναντι αμοιβής; Όχι.

Αν υπάρχει κάποιος νόμος που λέει το αντίθετο, εξυπακούεται ότι με ενδιαφέρει και θα ήθελα να τον γνωρίζω.

 

Spoiler

https://www.karagiannislawfirm.gr/nomika/astiko-dikaio/2412-simvasi-mesitias-amivi-mesiti

Από τη διάταξη του άρθρου 703 παρ. 1 εδ. α` του Α.Κ. προκύπτει, ότι εκείνος που υποσχέθηκε αμοιβή σε μεσίτη για τη μεσολάβηση ή την απλή υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη σύμβασης, έχει υποχρέωση να πληρώσει, μόνο αν η σύμβαση καταρτίστηκε ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή της υπόδειξης.

Βασικές, επομένως, προϋποθέσεις για την εφαρμογή της προαναφερόμενης διάταξης αποτελούν : α) η σύναψη της σύμβασης μεσιτείας, δηλαδή η υπόσχεση αμοιβής για τη μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας προς κατάρτιση άλλης σύμβασης, β) η μεσιτική δραστηριότητα (μεσολάβηση ή υπόδειξη), γ) η κατάρτιση της κύριας σύμβασης και δ) η ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κύριας σύμβασης, υπό την έννοια ότι η τελευταία υπήρξε το αποτέλεσμα της μεσολάβησης ή υπόδειξης του μεσίτη, επειδή, σε διαφορετική περίπτωση, δεν οφείλεται μεσιτική αμοιβή (ΑΠ 1071/2010, ΑΠ 1039/2008, ΑΠ 815/2007, ΑΠ 1064/2006, ΕφΑΘ 3656/2010, ΕφΑΘ 3876/10, ΕφΠατρ 839/2008 και ΠολΠρΑΘ 8046/2009 δημοσιευμένες στην τράπεζα νομικών πληροφοριών ΝΟΜΟΣ). Περαιτέρω, ως υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη σύμβασης, κατά την έννοια της ως άνω διάταξης, νοείται η εκ μέρους του μεσίτη ενημέρωση του εντολέα του, για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης προηγουμένως σ` αυτόν δυνατότητας κατάρτισης της σύμβασης που τον ενδιαφέρει (ΑΠ 60/2009, ΑΠ 815/2007, ΕφΑΘ 4433/2010, ΕφΠειρ 165/2012 δημοσιευμένες στην Τ.Ν.Π. ΝΟΜΟΣ), η δε γνώση του εντολέα, περί της κατάρτισης της σύμβασης κατόπιν ενεργειών του μεσίτη, αποτελεί προϋπόθεση της καταβολής της μεσιτικής αμοιβής (Β. Βαθρακοκοίλη Ερμηνεία και Νομολογία Αστικού Κώδικα, υπ` άρθρο 703, παρ. 18).

 

 

Spoiler

 

https://www.andreasmichailos.gr/news/mesolabese-kai-ypodeixe-eykairias-ste-symbase-mesiteias

η υπόδειξη ευκαιρίας ορίζεται ως κάτι λιγότερο από τη μεσολάβηση, ο μεσίτης ενημερώνει απλώς με αυτή τον εντολέα του για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης προηγουμένως σε αυτόν δυνατότητας σύναψης της σύμβασης, που τον ενδιαφέρει, χωρίς να απαιτούνται περαιτέρω προσωπικές ενέργειές του, αρκεί δηλαδή ότι έλαβε χώρα υπόδειξη ευκαιρίας και η σύμβαση καταρτίστηκε λόγω της υπόδειξης αυτής (ΑΠ 1023/2015).

 

*Στα παραπάνω δεν βλέπω να γίνεται κάπου αναφορά στην ενημέρωση του πωλητή ως προϋπόθεση για τη σύναψη σύμβασης μεταξύ αγοραστή και μεσίτη, στα πλαίσια της υπόδειξης ευκαιρίας.

 

 

1 ώρα πριν, Joshua21 είπε

Και αν ναι, τότε γιατί είναι παράνομο να βάλεις μια αγγελία/διαφήμιση σε οποιαδήποτε εφημερίδα/περιοδικό/site/κολώνα ΔΕΗ/whateva που θα αφορά το συγκεκριμένο σπίτι?

Αν κλείσουμε το 1ο θέμα, τότε θα σου απαντήσω και σε αυτό.

Επεξ/σία 6 Ιανουαρίου 2021 από kirileman

[Joshua21]

Πως δεν μπορεί να είναι προώθηση μια ιδιωτική συνομιλία? Όταν σε παίρνουν τηλέφωνο δηλαδή και προσπαθούν να σε πείσουν να πας στην protergia πχ, δεν θεωρείται προώθηση επειδή η συνομιλία είναι ιδιωτική? Αστείο το βρίσκω αυτό το επιχείρημα.

[kirileman]

47 λεπτά πριν, Joshua21 είπε

Πως δεν μπορεί να είναι προώθηση μια ιδιωτική συνομιλία? Όταν σε παίρνουν τηλέφωνο δηλαδή και προσπαθούν να σε πείσουν να πας στην protergia πχ, δεν θεωρείται προώθηση επειδή η συνομιλία είναι ιδιωτική? Αστείο το βρίσκω αυτό το επιχείρημα.

Το αναφέρω με την έννοια του προμοταρίσματος,

Προωθώ: 2. προμοτάρω

promotion: the publicizing of a product, organization, or venture so as to increase sales or public awareness.

Στην περίπτωση που αναφέρω, δεν νομίζω ότι υφίσταται publicizing, δημοσιοποίηση.

Δημοσιοποιώ: ανακοινώνω κάτι δημοσίως, κάνω κάτι γνωστό στο ευρύ κοινό.

Αλλά ας μην κολλήσουμε στις λέξεις. Ακόμα και αν δεχτώ ότι αποτελεί κάποιου είδους προωθητική ενέργεια (έστω στον ελάχιστο βαθμό), το ερώτημά σου ήταν αν είναι νόμιμο όταν ο ιδιοκτήτης δεν έχει δώσει σχετική εντολή στον μεσίτη. Ναι, είναι. Μιλάμε πάντα για την υπόδειξη ευκαιρίας.

Επεξ/σία 6 Ιανουαρίου 2021 από kirileman

[tarantules]

Τζάπα σάλιο χαλάς kirileman....

[Joshua21]

32 λεπτά πριν, kirileman είπε

Αλλά ας μην κολλήσουμε στις λέξεις. Ακόμα και αν δεχτώ ότι αποτελεί κάποιου είδους προωθητική ενέργεια (έστω στον ελάχιστο βαθμό), το ερώτημά σου ήταν αν είναι νόμιμο όταν ο ιδιοκτήτης δεν έχει δώσει σχετική εντολή στον μεσίτη. Ναι, είναι. Μιλάμε πάντα για την υπόδειξη ευκαιρίας.

Είτε το δεχτείς είτε όχι δεν κάνει διαφορά, προωθητική ενέργεια είναι η ενέργεια που έχει σκοπό την προώθηση.

Πάμε άλλη μία το ερώτημα που έχω κάνει από την αρχή, πως γίνεται ο μεσίτης που δεν έχει εξασφαλίσει εντολή ανάθεσης να είναι νόμιμος όταν ενημερώνει για το συγκεκριμένο ακίνητο τους υποψήφιους αγοραστές προφορικά, ενώ ταυτόχρονα να είναι παράνομος όταν ενημερώνει τους υποψήφιους αγοραστές μέσω αγγελίας? Έχεις υπόψιν κάποιο σχετικό νόμο, ή έστω κάποιο link που να το αναφέρει?

6 λεπτά πριν, tarantules είπε

Τζάπα σάλιο χαλάς kirileman....

Άλλος ένας με σοβαρό επιχείρημα...

[tarantules]

2 λεπτά πριν, Joshua21 είπε

Άλλος ένας με σοβαρό επιχείρημα...

Τα σοβαρά επιχειρήματα τα βαστάω για τους σοβαρούς

[Joshua21]

19 λεπτά πριν, tarantules είπε

Τα σοβαρά επιχειρήματα τα βαστάω για τους σοβαρούς

Η εμπάθεια σου προς εμένα δεν αφορά το θέμα.

[tarantules]

Μόλις τώρα, Joshua21 είπε

Η εμπάθεια σου προς εμένα δεν αφορά το θέμα.

Καμία εμπάθεια δεν έχω.Απλά βλέπω ,όπως και πολλοί άλλοι εδώ μέσα ,οτι με όποιον έχεις κουβεντιάσει η κατάληξη είναι ο καυγάς.Προφανώς θα ξέρεις πολλά περισσότερα από όλους εδώ πέρα και έχεις ανυπομονησία να μας περάσεις τις γνώσεις σου....

[charilaos]

Γίνεται, να μη μαλώνετε εδώ μέσα; Ενδιαφέρον είναι το παρόν τόπικ, ας μην καταλήξει να κλείσει.