Αγορά ακινήτων, πορεία κτηματαγοράς από τώρα και στο εξής

[Βασίλης_29]

Και κάτι ακόμα που το έχω ξαναπεί, σε αρκετές περιοχές της Αθήνας (ενδέχεται και στις επαρχιακές πόλεις), δεν υπάρχει πλουραλισμος ακινήτων με βάση την παλαιότητα ούτως ώστε ο ανταγωνισμός λόγω παλαιότητας να επιφέρει τα αναμενομενα στην τιμή, υπάρχουν ολόκληρες περιοχές και δήμοι που θα βρίσκεις ακίνητα κατά πλειοψηφία είτε μέχρι του 70 (κέντρο), είτε από 70 έως 90 (ΒΠ), ειτε 80-00s, αυτο έχει να κάνει με τον τρόπο που μετακομίζαν παλιά οι κάτοικοι άλλαζαν περιοχές και υπήρχε ζήτηση για ανέγερση ακινήτων, τώρα όταν έχεις μια ολόκληρη περιοχή με σπίτια του 60 τα περισσότερα μη ανακαινισμενα και έχουν μια τιμή αυξημένη σιγά μην κάτσει να μειωσει την τιμή ο άλλος την τιμή επειδή απλά είναι παλιό και δεν έχει ρίξει λεφτά, σου λέει ο δίπλα είναι 20 χρόνια παλαιότερο. Επίσης, η τιμή δεν εξαρτάται αναγκαστικά από την παλαιότητα, υπάρχει περίπτωση όσο παλαιότερο τόσο ακριβότερο στην τιμή ενοικίασης. 

[Dark_Nightfall]

Μάγκες άλλο να έχεις βάλει μια τιμή να σε έχουν πάρει τηλ 100 και να σου προσφέρουν ΑΥΤΗΝ την τιμή για ένα ακίνητο και διαφορετικό αυτοί οι 100 να έχουν κάνει χαμηλότερη προσφορά ΟΛΟΙ και εσύ (ο πωλητής)  να το θεωρείς ζήτηση και να αυξάνεις την τιμή 😅

[29gk]

Και πως μπορει να γνωριζει ο οποιοσδηποτε αλλος απο τον πωλητη και τους πιθανους αν και ΑΓΝΩΣΤΟΥΣ αγοραστες, τι προσφορες του εγιναν; Οπως κι οταν καποτε πωληθει το ακινητο, ποιος μπορει να γνωριζει την ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ τιμη πωλησης;

[Dark_Nightfall]

57 λεπτά πριν, 29gk είπε

Και πως μπορει να γνωριζει ο οποιοσδηποτε αλλος απο τον πωλητη και τους πιθανους αν και ΑΓΝΩΣΤΟΥΣ αγοραστες, τι προσφορες του εγιναν; Οπως κι οταν καποτε πωληθει το ακινητο, ποιος μπορει να γνωριζει την ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ τιμη πωλησης;

Να στο πω αλλιώς έχεις βάλει αγγελία πχ ένα ακίνητο (μιας και μιλάμε γι'αυτά) στα 100Κ σε παίρνουν τηλ 50 άτομα και σου προσφέρουν 100Κ οι 30 , το σωστό θα ήταν να κατεβάσεις την αγγελία και την επόμενη μέρα να την ανεβάσεις ξανά με τιμή 110Κ , αυτό θα ήταν δικαιολογημένη αύξησης τιμής λόγω ζήτησης αυτό θέλω να πω.

[29gk]

31 λεπτά πριν, Dark_Nightfall είπε

Να στο πω αλλιώς έχεις βάλει αγγελία πχ ένα ακίνητο (μιας και μιλάμε γι'αυτά) στα 100Κ σε παίρνουν τηλ 50 άτομα και σου προσφέρουν 100Κ οι 30 , το σωστό θα ήταν να κατεβάσεις την αγγελία και την επόμενη μέρα να την ανεβάσεις ξανά με τιμή 110Κ , αυτό θα ήταν δικαιολογημένη αύξησης τιμής λόγω ζήτησης αυτό θέλω να πω.

Αντε παλι.

Μιλας για "σωστα", υποθετεις συμπεριφορες, προσωπικα θελω και κανεις γενικευσεις σε ενα ειδος που ξανα και παλι και ματα ξανα, ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΤΥΠΟΠΟΙΗΜΕΝΟ. Δεν υπαρχει φιξ τιμη. Δεν το ελεγχει καμια απολυτως αγορανομια ή καποιος νομος διατιμησης.

Υπαρχουν χιλιοι λογοι για τους οποιους ενας πουλα, ενας αλλος αγοραζει και ενας τριτος που μπορει ειτε να πουλησει ή να αγορασει απλα δεν κανει τιποτα. Και επειδη το παραδειγμα των 100υποψηφιων ΔΕΝ συνανταται στις αγοραπωλησιες αλλα μονον στις ενοικιασεις, να σου πω εδω και εναν παλιο κανονα του εμποριου. Της πιατσας δηλαδη.

Οταν πουλαει καποιος κατι εξαιρετικο, ειδικο, ακριβο και πανακριβο, ευκολο ή  δυσκολο, εχοντας παντοτε θεσει τα ορια του που μονον αυτος γνωριζει, δεν τον ενδιαφερει και να εμφανιστουν 1000 υποψηφιοι και μνηστηρες. Αυτος θελει μονον εναν !!!! Πες, τον καταλληλο, πες το κοροιδο, το θυμα, τον νικητη που νικησε 999 αλλους και τα καταφερε, οτι θες. Εναν ομως !!!

Επεξ/σία 24 Δεκεμβρίου 2020 από 29gk

[kirileman]

2 ώρες πριν, 29gk είπε

Και πως μπορει να γνωριζει ο οποιοσδηποτε αλλος απο τον πωλητη και τους πιθανους αν και ΑΓΝΩΣΤΟΥΣ αγοραστες, τι προσφορες του εγιναν; Οπως κι οταν καποτε πωληθει το ακινητο, ποιος μπορει να γνωριζει την ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ τιμη πωλησης;

Όταν δεν διαμεσολαβεί μεσίτης, τις προσφορές τις γνωρίζει μόνο ο ιδιοκτήτης και ο κάθε υποψήφιος αγοραστής (τη δική του). Όταν διαμεσολαβεί, ιδιοκτήτης και μεσίτης τις γνωρίζουν όλες (καμιά φορά ο 2ος γνωρίζει περισσότερες από τον 1ο). Την πραγματική τιμή πώλησης τη γνωρίζει ο πωλητής, ο αγοραστής, ο μεσίτης (αν υπάρχει) και ο δικηγόρος του αγοραστή, ενώ ο συμβολαιογράφος μπορεί να τη γνωρίζει, μπορεί και όχι.

Επεξ/σία 24 Δεκεμβρίου 2020 από kirileman

[Βασίλης_29]

3 ώρες πριν, Dark_Nightfall είπε

Μάγκες άλλο να έχεις βάλει μια τιμή να σε έχουν πάρει τηλ 100 και να σου προσφέρουν ΑΥΤΗΝ την τιμή για ένα ακίνητο και διαφορετικό αυτοί οι 100 να έχουν κάνει χαμηλότερη προσφορά ΟΛΟΙ και εσύ (ο πωλητής)  να το θεωρείς ζήτηση και να αυξάνεις την τιμή 😅

Το ξαναείπαμε, ο πωλητής θέλει την τιμή τόσο, θα βρει την οποιαδήποτε δικαιολογία - επιχείρημα να στηρίξει την επιλογή του, οπότε, δεν έχει νόημα να ψάχνουμε αιτίες και να λέμε τι θα έπρεπε και τι όχι. Και τα προϊόντα πρώτης ανάγκης και το κόστος διαβίωσης ειναι ακριβό, και ο μέσος μισθός είναι χαμηλός, έτσι είναι η κατάσταση και όσο και να λέμε να αναλύουμε να φωνάζουμε, να βγαίνουμε στους δρόμους και να χτυπιομαστε δεν θα αλλάξει κάτι. Η αγορά έχει τους δικούς της νόμους και κανόνες, τα γνωρίζουν οι οικονομολόγοι, εγώ δεν είμαι οικονομολόγος, βλέπω τι συμβαίνει με εμπειρικη ματιά. 

[29gk]

19 λεπτά πριν, kirileman είπε

Όταν δεν διαμεσολαβεί μεσίτης, τις προσφορές τις γνωρίζει μόνο ο ιδιοκτήτης και ο κάθε υποψήφιος αγοραστής (τη δική του). Όταν διαμεσολαβεί, ιδιοκτήτης και μεσίτης τις γνωρίζουν όλες (καμιά φορά ο 2ος γνωρίζει περισσότερες από τον 1ο). Την πραγματική τιμή πώλησης τη γνωρίζει ο πωλητής, ο αγοραστής, ο μεσίτης (αν υπάρχει) και ο δικηγόρος του αγοραστή, ενώ ο συμβολαιογράφος μπορεί να τη γνωρίζει, μπορεί και όχι.

Nα θεσω κι εδω μια αμφιβολια παντως.  Περα απο το ζητημα του ποιο ειναι το ποσοστο των αγοραπωλησιων που περνανε απο τους μεσιτες εναντι εκεινων που γινονται με απευθειας συνενοησεις ή και τις κρυφες που δεν προλαβαινουν να πολυβγουν παραεξω, αγνωστος ειναι και ο αριθμος εκεινων που εγιναν ή χαλασαν κυριολεκτικα την τελευταια στιγμη και στον συμβολαιογραφο.

Ετσι, πρωτα οι μεσιτες που δεν ειναι παντοτε παροντες σε μια υποθεση και στη συνεχεια οι δικηγοροι κι οι συμβολαιογραφοι δεν ειναι συχνα ενημεροι κι εγκυροι.

[kirileman]

34 λεπτά πριν, 29gk είπε

Nα θεσω κι εδω μια αμφιβολια παντως.  Περα απο το ζητημα του ποιο ειναι το ποσοστο των αγοραπωλησιων που περνανε απο τους μεσιτες εναντι εκεινων που γινονται με απευθειας συνενοησεις ή και τις κρυφες που δεν προλαβαινουν να πολυβγουν παραεξω, αγνωστος ειναι και ο αριθμος εκεινων που εγιναν ή χαλασαν κυριολεκτικα την τελευταια στιγμη και στον συμβολαιογραφο.

Ετσι, πρωτα οι μεσιτες που δεν ειναι παντοτε παροντες σε μια υποθεση και στη συνεχεια οι δικηγοροι κι οι συμβολαιογραφοι δεν ειναι συχνα ενημεροι κι εγκυροι.

Για το 1ο, ρίξε μια ματιά στις αγγελίες. Χαοτική διαφορά. Για το 2ο, είπαμε ότι στις περιπτώσεις που διαμεσολαβούν, γνωρίζουν ακριβώς ποιο είναι το συμφωνηθέν τίμημα, είτε αναφέρονται στο συμβόλαιο, είτε όχι  (τους ζηλεύω αυτούς για τα μαυράκια τους).

Επεξ/σία 24 Δεκεμβρίου 2020 από kirileman

[29gk]

Δεν με διαβασες καλα ομως. Φυσικα και στις αγγελιες η διαφορα ειναι χαοτικη απο τη στιγμη που οι επαγγελματιες προμοταρουν .....επαγγελματικα αλλα και καποιος ενδιαφερομενος μπορει να εχει δωσει και σε 5 ταυτοχρονα μεσιτες. Συγκεκριμενο παραδειγμα παρακολουθω εδω και 6 μηνες με ενα επαγγελματικο ακινητο στην Αθηνα.

Υπαρχουν ομως και οι αλλες εγραψα, εκεινες που δεν βγαινουν στις εφημεριδες ειτε γιατι δεν χρειαζεται, ειτε γιατι αρκει μια απλη αναγραφη στην εισοδο ή ακομα και μια διαρροη στη γειτονια. Χρονια τωρα δουλευει ετσι το κεντρο της Αθηνας, ιδιατερα στα επαγγελματικα.

Τελος, το γραφω. Ακομα και να γνωριζει ο δικηγορος, ο μεσιτης, ο συμβολαιογραφος κι οποιος αλλος μια συμφωνια και μια τιμη, σε πολλες περιπτωσεις το τελευταιο 5λεπτο η δουλεια ειτε χαλαει ειτε αλλαζει. Πχ με την εισοδο στο παιχνιδι κι αλλων παικτων.

Επεξ/σία 24 Δεκεμβρίου 2020 από 29gk

[charilaos]

Καλές γιορτές σε όλους.

Γενικότερα πάντως, να πω και εγώ τη γνώμη μου, συμφωνώ πως δεν υπάρχει κάποιος μπούσουλας που να "καθορίζει" τις τιμές αγοράς ακινήτων αλλά ότι αυτές εξαρτώνται μόνο από την κίνηση της αγοράς.

ΟΜΩΣ, μιας και ο ίδιος είμαι μηχανικός, ας μου επιτραπεί να αναφέρω πως πράγματι η κατάσταση -ειδικά- στην Αθήνα με τις τιμές έχει πραγματικά ξεφύγει. Για ένα κοινό διαμέρισμα (όχι δηλαδή σε γειτονιά τύπου Αεροπαγίτου, Ψυχικό, Εκάλη κτλ., καταλαβαίνετε τι εννοώ) είναι ανήκουστο οι τιμές να είναι 2700€++ το τετραγωνικό, ακόμη και σε νεόδμητο.

Γνωρίζοντας το κόστος των υλικών κατασκευής, τα μεροκάματα που πρέπει να πληρωθούν αλλά και τα λοιπά έξοδα προς το κράτος, για να το θέσω λαϊκά:μιλάμε για τρελή κονόμα. Και μάλιστα, άνετη κονόμα από την πλευρά των εργολάβων/κατασκευαστών ή και των ιδιοκτητών.

Και όλα αυτά όχι για μονοκατοικία που σωστά ανέφεραν κάποιοι σε προηγούμενες σελίδες, εκεί να το καταλάβω, αγοράζεις οικόπεδο ακόμα και χρέπι να είναι το σπίτι.

Συνοψίζοντας το πρόβλημα θεωρώ λόγω εμπειρίας μου ότι οι υψηλές τιμές στα διαμερίσματα έχουν επηρεάσει αλλά και επηρεαστεί από τα παρακάτω:

• Βασικό πρόβλημα είναι η κακή εκμετάλλευση της έννοιας της αντιπαροχής: Άσχημα σπίτια, χωρίς καμιά αισθητική, κακή ποιότητα υλικών κατασκευής και μόνο γνώμονα το άμεσο κέρδος.
• Ύπαρξη μεγάλου ποσού μαύρων χρημάτων στην αγορά από τα χρόνια ΠΑΣΟΚ ορθόδοξου που πλέον έχει ξεφύγει η κατάσταση. Ακόμη και οι μεσίτες είναι στο κόλπο και χωρίς θράσος σου το ζητάνε όχι ως διευκόλυνση στην τιμή αλλά ως προϋπόθεση.
• Καταπάτηση των νόμων περί αυθαιρέτων και ημιυπαίθριων χώρων που λογίζονται ως "νόμιμα" τετραγωνικά πλέον. Αυτό ήταν κάτι που το ίδιο το κράτος γνώριζε σαν πρόβλημα όμως δεν έκανε κάτι για χρόνια διότι γνώριζε ότι θα έχει εισπράξεις από τις μετέπειτα νομιμοποιήσεις.
• Μεγάλος αριθμός διαμερισμάτων ηλικίας 50+ ετών. Δε θα πω κάτι άλλο:Μονώσεις/οπλισμός/θεμέλια/θέρμανση/ανέσεις μηδέν. Αποτελούν την πλειοψηφία των κτηρίων και δυστυχώς καθορίζουν τις τιμές της αγοράς σε μεγάλο βαθμό. Τα 00s και 90s πέρασαν πάρα μα πάρα πολλά χρήματα από τον Έλληνα και δυστυχώς λίγα αξιοποιήθηκαν προς τα ακίνητά τους. Και επειδή ακριβώς αποτελούν την πλειοψηφία, κάθε ακίνητο με έστω μια καλύτερη άνεση (πχ. θέση στάθμευσης, τζάκι, αυτόνομη θέρμανση,...) το κάνει να ξεχωρίζει από τη μάζα και απογειώνει την τιμή. Ενώ κάποια πράγματα, έστω, θα έπρεπε να θεωρούνται δεδομένα.
• Μεγάλος αριθμός υψηλόμισθων δημοσίων υπαλλήλων. Και πολλοί πωλητές ποντάρουν εκεί. Στη συνταξιοδότησή τους μόνο, με ένα καλό εφαπαξ, καλύπτουν το 30-50% της συνολικής αξίας. Δε συζητάμε για καταθέσεις από 14 (πρώην)μισθούς υψηλούς/δώρα/προνόμια.
• Αν και οι καιροί που βιώνουμε είναι δύσκολοι, στις τραπεζικές καταθέσεις των γονέων υπάρχουν ακόμη χρήματα. Αυτό σημαίνει ότι οι γονείς μπορούν να στηρίξουν αυτή τη γενιά. Το μεγάλο πρόβλημα για την αγορά ακινήτων θα το έχει η επόμενη γενιά.

[Βασίλης_29]

Σωστος σε όλα εκτός από το τελευταίο με τους γονείς, σοβαρές τραπεζικές καταθέσεις ούτως ώστε να μπορούν να αγοράσουν ακίνητο στα παιδιά τους λίγοι έχουν, αντε για καμιά ανακαίνιση υπάρχοντος ακινήτου που θα περάσει από κληρονομιά η γονική παροχή στο παιδί. 

[vamvakoolas]

Την εβδομαδα που μας περασε εμπειρια με μεσιτες

Αγγελια Νο1: πωλειται στην Αθηνα γκαρσονιερα 16.500 ευρ 20τμ. Τελικα εμαθα τηλεφωνικως οτι ειχαν 4 γκαρσονιερες που ηταν στον ιδιο οροφο και η τιμη αυτη βγαινει μονο αν καποιος τις παρει ολες (διαφορετικα διπλασια). Ολες ηταν σε κατασταση...ερειπιου

Αγγελια Νο2: Πωλειται γκαρσονιερα Αθηνα 8.500 ευρ, 15τμ. Ουαου λες ευκαιρια. Τελικα ο μεσιτης σου λεει οτι διπλα υπαρχει διαμερισμα 56.000 ευρ και απλως εχεις τη δυναντοτηα να παρεις με αυτη τη τιμη τη γκαρσονιερα (αν θες να τα ενωσεις). Ερειπια.

Μετα απο αυτη την εμπειρια ενισχυεται η αποψη μου οτι οι μεσιτες στη χωρα μας ειναι μαναβηδες (πλην απειροελαχιστων) και κριμα για τους ιδιοκτητες που μπλεκουν με αυτους

Επεξ/σία 29 Δεκεμβρίου 2020 από vamvakoolas

[kostasbm]

Αθηνα με τα ωραια σου......

1000-2700 το τ.μ και να εισαι σε διαμερισμα με τα καλα και κακα του .....γιατι  καλα λιγα εχουν..

9 ώρες πριν, Βασίλης_29 είπε

Σωστος σε όλα εκτός από το τελευταίο με τους γονείς, σοβαρές τραπεζικές καταθέσεις ούτως ώστε να μπορούν να αγοράσουν ακίνητο στα παιδιά τους λίγοι έχουν, αντε για καμιά ανακαίνιση υπάρχοντος ακινήτου που θα περάσει από κληρονομιά η γονική παροχή στο παιδί. 

ειναι γονεις στα χωρια που πανε το μισθο(400 ευρω) και τα βαζουν στη τραπεζα για χρονια....αν ειναι 2 800 χ 12= 9600 

το χρονο...προτιμανε να πεινανε και να πηγαινουν να καταθετουν αν δεν εχουν κανει τα παιδια τους εντολη για απευθειας

καταθεση στη τραπεζα οποτε μπορουν να παρουν ενα δανειακι και να πληρωνουν οι γονεις.......εχω αρκετα παραδειγματα

στο μαντρι μου

 

[kirileman]

Στις 26/12/2020 στις 11:48 ΜΜ, charilaos είπε

Ύπαρξη μεγάλου ποσού μαύρων χρημάτων στην αγορά από τα χρόνια ΠΑΣΟΚ ορθόδοξου που πλέον έχει ξεφύγει η κατάσταση. Ακόμη και οι μεσίτες είναι στο κόλπο και χωρίς θράσος σου το ζητάνε όχι ως διευκόλυνση στην τιμή αλλά ως προϋπόθεση.

Οι ιδιοκτήτες το ζητάνε, όχι οι μεσίτες. Και υπάρχει και λόγος, αλλά δεν θα το συζητήσουμε εδώ.

Στις 26/12/2020 στις 11:48 ΜΜ, charilaos είπε

• Μεγάλος αριθμός διαμερισμάτων ηλικίας 50+ ετών. Δε θα πω κάτι άλλο:Μονώσεις/οπλισμός/θεμέλια/θέρμανση/ανέσεις μηδέν. Αποτελούν την πλειοψηφία των κτηρίων και δυστυχώς καθορίζουν τις τιμές της αγοράς σε μεγάλο βαθμό.

Τις τιμές της αγοράς τις καθορίζουν τα νεόδμητα. Τα νεόδμητα θέτουν το πάνω όριο και τα παλιά ακολουθούν.