Αγορά ακινήτων, πορεία κτηματαγοράς από τώρα και στο εξής

[spirostolios]

Είναι μεγάλο το νήμα. Διάβασα ένα μεγάλο μέρος. Δεν διάβασα όμως σε όλες αυτές τις τοποθετήσεις κάτι ιδιαίτερα σημαντικό. Ο κύριος παράγοντας που επηρεάζει τις τιμές στα ακίνητα είναι η προσφορά και η ζήτηση. Όλα τα υπόλοιπα (περιοχή, ποιότητα κατασκευής κ.α.) αυξομειώνουν τις τιμές. Ξέρετε ποιοι έχουν στην κατοχή τους δεκάδες χιλιάδες ακίνητα άδεια; Ξέρετε ότι για αυτούς είναι ζωτικής σημασίας, για την ίδια τους την ύπαρξη, οι τιμές να μένουν στάσιμες ή να ανεβαίνουν; Ξέρετε ότι σχεδόν ένα στα δύο ακίνητα σε κεντρικές εμπορικές περιοχές στην πλειοψηφία των Νομών της Ελλάδας ιδιοκτήτες είναι αυτά τα γατόνια;

Είναι οι τράπεζες. Καλύπτουν την υπερφούσκα με πολύ χρήμα εδώ και μία δεκαετία περίπου ώστε να μην καταρρεύσουν οι τιμές και χάσουν δις σε τοποθετήσεις. Είναι αυτά τα παληκάρια της φακής που για να σου δώσουν δάνειο πρέπει να περάσεις από αστείες διαδικασίες αλλά έχουν κάνει ένα λόμπι στην Ευρώπη άκρως εντυπωσιακό κατά των συμφερόντων των πολιτών. Είναι οι κύριοι υπεύθυνοι για την κρίση στον στεγαστικό κλάδο ενώ στις υπηρεσίες που προσφέρουν ας πούμε (μεταφορά χρημάτων, επιτόκιο πιστωτικών καρτών κ.α.) είναι αποκρουστικοί μέχρι και για τα πρόθυμα θύματα..

[@sterios]

Στις μεγάλες πόλεις είναι λίγο δύσκολο να παρακολουθήσεις την πορεία της αγοράς και τους λόγους που τα ακίνητα ανεβαίνουν. Σε μια επαρχιακή πόλη, που έχει κάποια υποτυπώδη ανάπτυξη, ίσως η πραγματική κατάσταση να είναι πιο εύκολα ορατή, καθώς προσφορά και ζήτηση είναι πεπερασμένη και εύκολα μετρήσιμη.

Βλέπω πολλούς να μην δέχονται τα επίσημα στοιχεία ότι ναι μεν υπάρχει μια οικοδομική ανάπτυξη, άλλα τα πράγματα είναι αρκετά ισχνά. Επίσης βλέπω μια δαιμονοποίηση golden visa / airbnb ότι και καλά μόνο αυτά φταίνε, που σαφέστατα επιδείνωσαν την κατάσταση και περιόρισαν τα διαθέσιμα ακίνητα, αλλά τα επίσημα νούμερα δείχνουν ότι δεν ήταν οι κύριοι λόγοι του προβλήματος. Συχνά ακούω ότι τα κλειστά σπίτια αν μπουν στην αγορά θα αλλάξουν την κατάσταση και άλλες τέτοιες ωραίες ιστορίες, που μόνο το πολύπλοκο ιδιοκτησιακό καθεστώς της χώρας μας, συν ότι ακόμα παλεύουμε να αποκτήσουμε κτηματολόγιο, από μόνα τους λένε πολλά για την γλαφυρή κατάσταση που έχει δημιουργηθεί. 

Το πρόβλημα δυστυχώς είναι πολυπαραγοντικό και ξεφεύγει από τα όρια της χώρας μας. Δεν είναι τυχαίο που ξέσπασε η ίδια κατάσταση σχεδόν σε όλη την Ευρώπη ταυτόχρονα. Και όχι, χώρες όπως η Ουγγαρία, Λιθουανία και Τσεχία, δεν είχαν ποτέ golden visa, αλλά οι τιμές και εκεί διπλασιάστηκαν από το 2015 και μετά. 

Οι κύριες αιτίες της στεγαστικής κρίσης κατα την ταπεινή μου άποψη είναι οι παρακάτω:
1. Περιορισμένα διαθέσιμα ακίνητα (αγορά περιορισμένη μόνο σε αστικά κέντρα, γραφειοκρατία, κόστος κατασκευής, έλλειψη εργατικών χεριών, ενεργειακή κρίση/πόλεμοι κλπ)
2. Αυξημένη ζήτηση στα αστικά κέντρα (αστυφιλία, μικρότερα σπίτια σε μέγεθος κλπ.)
3. Επενδυτικά ακίνητα (airbnb, golden visa, projects τυπου Ελληνικού)
4. Οικονομικοί λόγοι (χαμηλοί μισθοί, χάσμα μεταξύ πλουσίων και φτωχών, δύσκολος δανεισμός κλπ)

Ως αποτέλεσμα των παραπάνω, κάτι που φυσικά δεν θα αρέσει σε κανέναν, η αγορά κατοικίας θα γίνει άπιαστο όνειρο για τους νέους ή τους μη έχοντες. 

[mariosnik_]

9 ώρες πριν, m3ltd0wn είπε

Και εγώ θεωρούσα ότι δεν χτίζεται τίποτα. Πλέον έχω μετρήσει 5-6 νέες πολυκατοικίες στο Παγκράτι (το οποίο και αν είναι τελείως χτισμένο) σε παλιά χρέπια που έχουν γκρεμίσει. Και με κατασκευαστή που μίλησα της μιας εξ αυτών μου είπε ότι ετοιμάζει άλλη μια στην περιοχή. Χτίζονται κανονικά μάλιστα και ζητούν πάνω από 7000€/τμ.

Και στην Ν. Σμύρνη να δεις τι γίνεται. Αυτό που ήθελα να πω στο προηγούμενο post είναι ότι συγκριτικά με εποχές προ 2010, η ανέγερση νέων κτιρίων μειώθηκε σημαντικά. Το να δεις όχι 7 νέες πολυκατοικιες αλλά και 107 σε όλη την Αθήνα είναι σταγόνα στον ωκεανό μπροστά στο τι γινότανε παλιά. Τώρα προφανώς όπου υπάρχει ελεύθερο οικοπεδο, από τα ελάχιστα που βρίσκουν η σε παλιές μονοκατοικιες που τις πουλάνε για αντιπαροχη, χτίζουν πολυκατοικιες. Τιμές εξωπραγματικες και αγορά πριν καν την αποπεράτωση. 

2 ώρες πριν, @sterios είπε

Στις μεγάλες πόλεις είναι λίγο δύσκολο να παρακολουθήσεις την πορεία της αγοράς και τους λόγους που τα ακίνητα ανεβαίνουν. Σε μια επαρχιακή πόλη, που έχει κάποια υποτυπώδη ανάπτυξη, ίσως η πραγματική κατάσταση να είναι πιο εύκολα ορατή, καθώς προσφορά και ζήτηση είναι πεπερασμένη και εύκολα μετρήσιμη.

Βλέπω πολλούς να μην δέχονται τα επίσημα στοιχεία ότι ναι μεν υπάρχει μια οικοδομική ανάπτυξη, άλλα τα πράγματα είναι αρκετά ισχνά. Επίσης βλέπω μια δαιμονοποίηση golden visa / airbnb ότι και καλά μόνο αυτά φταίνε, που σαφέστατα επιδείνωσαν την κατάσταση και περιόρισαν τα διαθέσιμα ακίνητα, αλλά τα επίσημα νούμερα δείχνουν ότι δεν ήταν οι κύριοι λόγοι του προβλήματος. Συχνά ακούω ότι τα κλειστά σπίτια αν μπουν στην αγορά θα αλλάξουν την κατάσταση και άλλες τέτοιες ωραίες ιστορίες, που μόνο το πολύπλοκο ιδιοκτησιακό καθεστώς της χώρας μας, συν ότι ακόμα παλεύουμε να αποκτήσουμε κτηματολόγιο, από μόνα τους λένε πολλά για την γλαφυρή κατάσταση που έχει δημιουργηθεί. 

Το πρόβλημα δυστυχώς είναι πολυπαραγοντικό και ξεφεύγει από τα όρια της χώρας μας. Δεν είναι τυχαίο που ξέσπασε η ίδια κατάσταση σχεδόν σε όλη την Ευρώπη ταυτόχρονα. Και όχι, χώρες όπως η Ουγγαρία, Λιθουανία και Τσεχία, δεν είχαν ποτέ golden visa, αλλά οι τιμές και εκεί διπλασιάστηκαν από το 2015 και μετά. 

Οι κύριες αιτίες της στεγαστικής κρίσης κατα την ταπεινή μου άποψη είναι οι παρακάτω:
1. Περιορισμένα διαθέσιμα ακίνητα (αγορά περιορισμένη μόνο σε αστικά κέντρα, γραφειοκρατία, κόστος κατασκευής, έλλειψη εργατικών χεριών, ενεργειακή κρίση/πόλεμοι κλπ)
2. Αυξημένη ζήτηση στα αστικά κέντρα (αστυφιλία, μικρότερα σπίτια σε μέγεθος κλπ.)
3. Επενδυτικά ακίνητα (airbnb, golden visa, projects τυπου Ελληνικού)
4. Οικονομικοί λόγοι (χαμηλοί μισθοί, χάσμα μεταξύ πλουσίων και φτωχών, δύσκολος δανεισμός κλπ)

Ως αποτέλεσμα των παραπάνω, κάτι που φυσικά δεν θα αρέσει σε κανέναν, η αγορά κατοικίας θα γίνει άπιαστο όνειρο για τους νέους ή τους μη έχοντες. 

Σε όλα αυτά που σωστά λες θα επισημάνω το σημαντικότερο που έχω βαρεθεί να το γράφω. Κλειστά ακίνητα, είτε τραπεζών είτε ιδιοκτητών που τα έχουν κλειστά, είτε ακινήτων χωρίς ιδιοκτήτη. Αυτά αν μπορούσαν να διατεθούν στην αγορά θα ελυναν το πρόβλημα. Αλλά εξ όσων βλέπω, δεν θα υπάρξει καμία λύση. Έπρεπε να τεθούν κάποια κριτήρια και ειδικά όσα ακίνητα είναι αγνώστου η πεθαμένου ιδιοκτήτη να τα έπαιρνε το κράτος με συνοπτικές διαδικασίες να τα αξιοποιουσε, να τα κάνει δωρεάν παραχωρηση σε άλλα άτομα που αναζητούν στέγη. 

Επεξ/σία 20 Ιανουαρίου από mariosnik_

[GREGORYMO]

3 ώρες πριν, spirostolios είπε

Είναι μεγάλο το νήμα. Διάβασα ένα μεγάλο μέρος. Δεν διάβασα όμως σε όλες αυτές τις τοποθετήσεις κάτι ιδιαίτερα σημαντικό. Ο κύριος παράγοντας που επηρεάζει τις τιμές στα ακίνητα είναι η προσφορά και η ζήτηση. Όλα τα υπόλοιπα (περιοχή, ποιότητα κατασκευής κ.α.) αυξομειώνουν τις τιμές. Ξέρετε ποιοι έχουν στην κατοχή τους δεκάδες χιλιάδες ακίνητα άδεια; Ξέρετε ότι για αυτούς είναι ζωτικής σημασίας, για την ίδια τους την ύπαρξη, οι τιμές να μένουν στάσιμες ή να ανεβαίνουν; Ξέρετε ότι σχεδόν ένα στα δύο ακίνητα σε κεντρικές εμπορικές περιοχές στην πλειοψηφία των Νομών της Ελλάδας ιδιοκτήτες είναι αυτά τα γατόνια;

Είναι οι τράπεζες. Καλύπτουν την υπερφούσκα με πολύ χρήμα εδώ και μία δεκαετία περίπου ώστε να μην καταρρεύσουν οι τιμές και χάσουν δις σε τοποθετήσεις. Είναι αυτά τα παληκάρια της φακής που για να σου δώσουν δάνειο πρέπει να περάσεις από αστείες διαδικασίες αλλά έχουν κάνει ένα λόμπι στην Ευρώπη άκρως εντυπωσιακό κατά των συμφερόντων των πολιτών. Είναι οι κύριοι υπεύθυνοι για την κρίση στον στεγαστικό κλάδο ενώ στις υπηρεσίες που προσφέρουν ας πούμε (μεταφορά χρημάτων, επιτόκιο πιστωτικών καρτών κ.α.) είναι αποκρουστικοί μέχρι και για τα πρόθυμα θύματα..

Υπάρχουν και ιδιώτες που δανείζουν χρήματα και μάλιστα χωρίς υποθήκη.

[Petroskasap]

7000 στο Παγκράτι εάν είναι δυνατόν σε καμιά περίπτωση πάνω από 3000-3500 δεν αξίζει η περιοχή 

[Morosana]

6 ώρες πριν, GREGORYMO είπε

Υπάρχουν και ιδιώτες που δανείζουν χρήματα και μάλιστα χωρίς υποθήκη.

Ακριβώς, πολλές μεγάλες εταιρείες με ρευστότητα  δίνουν άτοκα δάνεια στους εργαζομένους τους. 

[m3ltd0wn]

7 ώρες πριν, Petroskasap είπε

7000 στο Παγκράτι εάν είναι δυνατόν σε καμιά περίπτωση πάνω από 3000-3500 δεν αξίζει η περιοχή 

Και λίγα σου λέω. 7500 με 8000 σε πολυκατοικία του 2024. Δεν ξέρω αν τα αξίζει η περιοχή (40 χρόνια εκεί μένω, θεωρώ ότι δεν τα αξίζει) ή το συγκεκριμένο σπίτι (ξέρω ότι οι νέες πολυκατοικίες έχουν οικολογικά και βιώσιμα υλικά, δεν ξέρω αν είναι πιο ακριβά ή λιγότερο καλά όμως), ή ακόμα αν η πολυτέλεια το δικαιολογεί... αλλά κάποιοι τα έχουν ήδη δώσει και είναι Έλληνες (όχι ξένοι επενδυτές). Που βρήκαν τώρα 720.000 για σπίτι 93τμ για παράδειγμα δεν μπορώ να το ξέρω. Αυτό που ξέρω είναι πως αν τα είχα εγώ δεν θα αγόραζα διαμέρισμα αλλά μονοκατοικία σε άλλη περιοχή σίγουρα.

[Petroskasap]

47 λεπτά πριν, m3ltd0wn είπε

Και λίγα σου λέω. 7500 με 8000 σε πολυκατοικία του 2024. Δεν ξέρω αν τα αξίζει η περιοχή (40 χρόνια εκεί μένω, θεωρώ ότι δεν τα αξίζει) ή το συγκεκριμένο σπίτι (ξέρω ότι οι νέες πολυκατοικίες έχουν οικολογικά και βιώσιμα υλικά, δεν ξέρω αν είναι πιο ακριβά ή λιγότερο καλά όμως), ή ακόμα αν η πολυτέλεια το δικαιολογεί... αλλά κάποιοι τα έχουν ήδη δώσει και είναι Έλληνες (όχι ξένοι επενδυτές). Που βρήκαν τώρα 720.000 για σπίτι 93τμ για παράδειγμα δεν μπορώ να το ξέρω. Αυτό που ξέρω είναι πως αν τα είχα εγώ δεν θα αγόραζα διαμέρισμα αλλά μονοκατοικία σε άλλη περιοχή σίγουρα.

 

Κλεμμένα λεφτά είναι με 700.000 αγοράζω μονοκατοικία σε άλλη περιοχή Μπράβο στους εργολάβους που βρίσκουν ηλιθίους και τους πουλάνε 7000 το τμ στο Παγκράτι !

[iddqdiddqd]

On 20/01/2025 at 00:18, GREGORYMO said:

Το πρόγραμμα επιδοτεί ακίνητα μέχρι το 2007.

Άρα, του 2008 η 2009 θα πρέπει να έχουν πιο χαμηλή τιμή αφού δεν έχουν 'προγραμμα'.

Ισχύει?

Αυτό που λες υποθέτει ότι όλοι οι αγοραστές είναι δικαιούχοι στο πρόγραμμα, αλλά δεν είναι έτσι. Μερικοί είναι, μερικοί όχι. Ας πάρουμε ένα παράδειγμα, όπου δύο ακίνητα ξεκινάνε σε "τίμιες" τιμές αγοράς.

Πριν το πρόγραμμα

Ακίνητο Α, του 2007 -> 140Κ
Ακίνητο Β, του 2009 -> 145Κ (+5 λόγω καλύτερης κατάστασης, πιο σύγχρονης μόνωσης ή δεν ξέρω τι)

Μία μέρα μετά το πρόγραμμα

Ακίνητο Α, του 2007 -> 140Κ 150Κ (Για να φάει το μέγιστο στην πλάτη του δικαιούχου, που έτσι και αλλιώς δεν μπορεί να επιλέξει το Β, μιας και το καπέλο θα "κρυφτεί" από το φθηνό δάνειο)
Ακίνητο Β, του 2009 -> 145Κ

Δύο μέρες μετά το πρόγραμμα

Ακίνητο Α, του 2007 -> 140Κ 150Κ 
Ακίνητο Β, του 2009 -> 145Κ 155Κ Έτσι και αλλιώς, δεν προκειται να βρει αγοραστή δικαιούχο. Στους μη δικαιούχους έχει ένα σπίτι που είναι 5Κ καλύτερο από το ακίνητο Α, και το κοστολογεί αντίστοιχα. Σε κάθε περίπτωση, ακόμα και αν είναι ψυχούλα ο ιδιοκτήτης, κάτω από 151Κ δε θα το πάει: γιατί να ισοφαρίσει τον Α σε τιμή όταν έχει καλύτερο ακίνητο;

[GREGORYMO]

1 λεπτό πριν, iddqdiddqd είπε

Αυτό που λες υποθέτει ότι όλοι οι αγοραστές είναι δικαιούχοι στο πρόγραμμα, αλλά δεν είναι έτσι. Μερικοί είναι, μερικοί όχι. Ας πάρουμε ένα παράδειγμα, όπου δύο ακίνητα ξεκινάνε σε "τίμιες" τιμές αγοράς.

Πριν το πρόγραμμα

Ακίνητο Α, του 2007 -> 140Κ
Ακίνητο Β, του 2009 -> 145Κ (+5 λόγω καλύτερης κατάστασης, πιο σύγχρονης μόνωσης ή δεν ξέρω τι)

Μία μέρα μετά το πρόγραμμα

Ακίνητο Α, του 2007 -> 140Κ 150Κ (Για να φάει το μέγιστο στην πλάτη του δικαιούχου, που έτσι και αλλιώς δεν μπορεί να επιλέξει το Β, μιας και το καπέλο θα "κρυφτεί" από το φθηνό δάνειο)
Ακίνητο Β, του 2009 -> 145Κ

Δύο μέρες μετά το πρόγραμμα

Ακίνητο Α, του 2007 -> 140Κ 150Κ 
Ακίνητο Β, του 2009 -> 145Κ 155Κ Έτσι και αλλιώς, δεν προκειται να βρει αγοραστή δικαιούχο. Στους μη δικαιούχους έχει ένα σπίτι που είναι 5Κ καλύτερο από το ακίνητο Α, και το κοστολογεί αντίστοιχα. Σε κάθε περίπτωση, ακόμα και αν είναι ψυχούλα ο ιδιοκτήτης, κάτω από 151Κ δε θα το πάει: γιατί να ισοφαρίσει τον Α σε τιμή όταν έχει καλύτερο ακίνητο;

Αυτό λέω και εγώ:

Το πρόγραμμα βεβαίως και επηρεάζει τα ακίνητα του 2007 αλλά ΟΧΙ του 2009 που παραμένουν στην ίδια τιμή και μάλιστα μπορούμε να πούμε ότι οφελουνται ΑΦΟΥ όσοι έχουν πρόγραμμα κυνηγούν μέχρι 2008.

[phanispal]

Εγώ λέω ότι όλα ανεβαίνουν, εντός ή εκτός προγράμματος.

[iddqdiddqd]

6 minutes ago, GREGORYMO said:

Αυτό λέω και εγώ:

Το πρόγραμμα βεβαίως και επηρεάζει τα ακίνητα του 2007 αλλά ΟΧΙ του 2009 που παραμένουν στην ίδια τιμή και μάλιστα μπορούμε να πούμε ότι οφελουνται ΑΦΟΥ όσοι έχουν πρόγραμμα κυνηγούν μέχρι 2008.

Στο παράδειγμα το ίδιο ακίνητο πήγε από 145 σε 155.

Πως «του 2009 που παραμένουν στην ίδια τιμή»; Το διάβασες πριν γράψεις;

[The_Judas]

καμιά φορά σκέφτομαι αν με αυτά τα δεδομένα αξίζει να αγοράσει κάποιος.

Έστω πχ. δίνει ενοίκιο 400-500 ευρώ/μήνα.. για να αγοράσεις με τα σημερινά δεδομένα θέλεις 150.000+, πότε θα κάνεις απόσβεση της επένδυσης;

[phanispal]

Όποιος τυχερός δίνει μόνο 400-500€, το χρόνο δίνει 5-6Κ. Στα 30 έτη θα έχει δώσει 150-180Κ, βγάλε πληθωρισμούς και ότι όλοι αυξάνουν τα ενοίκια και σιγά μη δίνει μόνο 400-500€ για 30 χρόνια. 

Αυτά τα 150-180Κ είναι πεταμένα. Και απόσβεση να μην το κάνει ο ίδιος στα 30 χρόνια και να το κάνει το παιδί του στα 45, κι αυτό καλύτερο είναι από το να δώσει 180Κ και να του ανήκει ένα @ στο τέλος.

[giwfys]

27 minutes ago, The_Judas said:

καμιά φορά σκέφτομαι αν με αυτά τα δεδομένα αξίζει να αγοράσει κάποιος.

Έστω πχ. δίνει ενοίκιο 400-500 ευρώ/μήνα.. για να αγοράσεις με τα σημερινά δεδομένα θέλεις 150.000+, πότε θα κάνεις απόσβεση της επένδυσης;

Το σπιτι δεν το παιρνεις για επενδυση.

Το παιρνεις για σταθεροτητα. Ποιος σου εγγυαται οτι πρωτον ο ιδιοκτητης θα σου αφησει σταθερο ενοικιο και δευτερον οτι δεν θα σε διωξει να το πουλησει??

Και τραβα να βρεις σπιτι με 2 παιδια.. Και ξανα στα καπακια να σε διωξει ο επομενος και ουτω καθεξης..