Αγορά ακινήτων, πορεία κτηματαγοράς από τώρα και στο εξής

[StavrosD]

Άγνοια;

 

Δεν προσπαθώ να παρουσιάσω τις εξαιρέσεις ως κανόνα. Αναφέρω μερικές κατηγορίες συναλλαγών οι οποίες πλέον θα περιοριστούν λόγω των ηλεκτρονικών πληρωμών. Δεν υπάρχουν δημοσιευμένα στατιστικά για να γνωρίζω πόσες αγοροπωλησίες ανήκουν στην κάθε κατηγορία.

Ο ΕΦΚΑ από τον Νοέμβριο δεσμεύει τις καταθέσεις άνω των 12.000 όσων οφείλουν ασφαλιστικές εισφορές, άρα αν πουλήσουν ακίνητο μόνο τα πρώτα 12.000€ θα μπορούν να αξιοποιήσουν μέχρι να ρυθμιστούν οι οφειλές.

Δεν είναι λίγοι αυτοί που χρωστάνε. 733.303 άτομα έχουν οφειλές στον ΕΦΚΑ https://www.capital.gr/oikonomia/3770257/me-ofeiles-ston-efka-733-303-epaggelmaties-posa-xrostoun/

Αντίστοιχα και με την εφορία, μπορεί να γίνει κατάσχεση ακινήτου για χρέη από 500€ (Από Μάρτιο 2024). Αν κάποιος χρωστάει περισσότερα από την αξία του ακινήτου και δεν έχει κάτι άλλο στο όνομά του δεν νομίζω να ασχοληθεί να το πουλήσει.

Δεν γνωρίζω αν στις μεταβιβάσεις μετράνε και οι κατασχέσεις. Είχα πετύχει ένα περσινό άρθρο που ανα΄φερε ότι είναι πάνω από 2Μ αυτοί που είναι δυνατό να τους κατασχεθούν εισοδήματα, καταθέσεις και περιουσιακά στοιχεία (https://www.naftemporiki.gr/finance/economy/1499735/mparaz-katascheseon-se-584-000-ofeiletes-toy-dimosioy/).

 

Στο forum είμαστε γενικά από τους προνομιούχους στην Ελλάδα. Από την στιγμή που μας περισσεύει κανένα ευρώ για να δώσουμε σε τεχνολογικά προϊόντα είμαστε σίγουρα στους πιο εύπορους της Ελλάδας. Δεν είναι όμως όλοι σε αυτή την κατηγορία, υπάρχουν και άλλοι που τώρα με την κατάργηση των μετρητών θα έχουν μειωμένο όφελος από την πώληση ακινήτου, άρα είναι λιγότερο πιθανό να πουλήσουν.

[Joshua21]

1 hour ago, StavrosD said:

Άγνοια;

Ακριβώς, το "δεν ξέρω" υποδηλώνει άγνοια, την οποία προσπάθησες να την παρουσιάσεις ως επιχείρημα:

4 hours ago, StavrosD said:

2. Δεν ξέρω πόσες αγοροπωλησίες για golden visa έγιναν με εικονικά φουσκωμένες τιμές...

[Επισκέπτης]

Εγώ επειδή μου άρεσε να διαβάζω απο μικρός οικονομικά θέματα, και να συζητώ με μεγαλύτερους (π.χ ένα θείο αρχιτέκτονα που έχει χτίσει πολλές πολυκατοικίες),  αισθάνομαι ό,τι έχω μια αποψη της κατάστασης, χωρίς φυσικά να θέλω να πω ό,τι είμαι ειδικός, ουτε καν είχα γεννηθει οταν τελειωνε η δεκαετία του 80. 

Τα 80's έφερναν πολλοί χρήματα απ έξω. Επίσης, κάποιος έγραψε κάτι για τις δόσεις σε κατασκευαστές. Ναι γινόταν, απο ό,τι έχω διαβάσει όμως σε μικρό ποσοστό του δανείου. Έπρεπε να δώσεις σχεδόν το 60% προκαταβολή. Αυτό που γινόταν σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό ήταν τα δάνεια που δίνονταν απο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, Εργατική Εστία, είτε άλλα ταμεία. Για παράδειγμα, οι εργαζόμενοι σε μια τράπεζα (Εθνική, Εμπορική κλπ.) είχαν δικό τους ταμείο και αυτοχρηματοδοντούσαν στεγαστικά προγράμματα εργαζομένων. Είναι γνωστό ό,τι όποιος έμπαινε σε Τράπεζα, ΔΕΗ, ΟΤΕ, Υπουργείο να δουλέψει τα 80ς,90ς έβγαινε απο εκεί με σύνταξη. Το ίδιο ίσχυε και με τα ταμεία στις Ένοπλες Δυνάμεις. Εμένα και οι δύο παππούδες μου, πήραν δάνεια για αγορά ακινήτου βάζοντας δόσεις απευθείας κράτηση απο τον μισθό τους.

Επίσης, υπήρχαν πιο ιδιαίτερες περιπτώσεις, για παράδειγμα στο Παλαιό Φάληρο πολλοί Κωνσταντινοπολίτες ήρθαν αρχές 80ς έφερναν χρήματα και έχτιζαν. Αντίστοιχα απο Αίγυπτο Έλληνες ήρθαν στο Παλαιό Φάληρο. Ξέρω οικογένειες που εφύγαν οι παππούδες τα 60ς π.χ στην Αφρική ή στην Αυστράλια ή στην Αμερικη και γύρισαν με τα παιδιά τους μετά απο 20 χρόνια τα 80ς-90ς με λεφτά και έχτισαν, έκαναν περιουσίες, ξερώ περιπτώσεις πολύ γνωστών εμπορικών ακινήτων στην Γλυφάδα που ειναι απο άτομα που πήγαν 20-25 χρονια στην Αφρική δουλεψαν στα διαμάντια, εβγαλαν λεφτά και έχτισαν, ή οι ναυτικοί έβγαζαν λεφτά αρκετά για να επενδύσουν στην Ελλάδα της Δραχμής. Προσοχή, δεν λέω ό,τι όσοι έφυγαν Αμερική και Αυστράλια έκαναν προκοπή. Μόνο ένα μικρό κομμάτι έκανε... αλλά και αυτό ήταν σημαντικό.

Οι τράπεζες την κάνουλα την άνοιξαν μέσα 90ς, και έσπασαν την βαλβίδα και την άφησαν τέρμα ανοιχτή αρχές 00ς. Γιαυτό υπήρχαν και κάτι τρελά επιτόκια, και οι τόκοι για όποιον είχε καταθέσεις τότε ήταν στο ΘΕΟ.... Έχω δει διαφημίσεις σε κατι ρετρο ομάδες στα social media να γράφουν και τόκος 30%   

Ήταν η όλη κατάσταση υγιής και τώρα είναι άρρωστη; Η απάντηση είναι ΌΧΙ. Πάντα υπήρχαν και υπάρχουν στρεβλωσεις, απλά στους ανθρώπους τους αρέσει να θυμούνται τα "θετικά" και να ξεχνούν τα πολλά αρνητικά της κάθε εποχής.

Είναι λίγο offtopic αυτό που θα γράψω, αλλά πιστεύω επίσης, χωρίς να είμαι οπαδός της συγκεκριμένης ιδιαιολογίας/πλευράς, η ύπαρξη της Σοβιετικής Ένωσης βοηθούσε ώστε οι Δυτικές κοινωνίες να προσέχουν τους λαούς τους υπο τον φόβο μην αλλάξει μαντρί καμία χώρα ή καλύτερα να τους έχουν να πιστεύουν ό,τι είμαστε καλύτερα. Πλέον έχουμε γίνει όπως λέει ο σοφός λαός: "Αφεντικά και δούλοι σκατά γινήκαν ούλοι." 

 

Επεξ/σία 28 Μαϊου από Manefs23

[StavrosD]

10 ώρες πριν, Joshua21 είπε

Ακριβώς, το "δεν ξέρω" υποδηλώνει άγνοια, την οποία προσπάθησες να την παρουσιάσεις ως επιχείρημα:

Αγνοώ το ακριβές ποσοστό των συμβολαίων για golden visa που έγιναν με φουσκωμένη τιμή. Το ότι φουσκώνανε τις τιμές όταν ένα ακίνητο κόστιζε λιγότερο από το όριο για να πιάσουν τα 250Κ είναι γεγονός.

Τώρα που ανεβάσανε το όριο στα 500Κ στις ακριβές περιοχές και θα το πάνε στα 800Κ, το πιο πιθανό είναι να κινηθούν όσοι θέλουν golden visa προς την επαρχία και να ακριβύνουν και στην επαρχία τα ακίνητα.

Επεξ/σία 28 Μαϊου από StavrosD

[Joshua21]

1 hour ago, StavrosD said:

Αγνοώ το ακριβές ποσοστό των συμβολαίων για golden visa που έγιναν με φουσκωμένη τιμή. Το ότι φουσκώνανε τις τιμές όταν ένα ακίνητο κόστιζε λιγότερο από το όριο για να πιάσουν τα 250Κ είναι γεγονός.

Αν πράγματι αυτό που αγνοούσες ήταν το ακριβές ποσοστό τότε θα ήξερες ποσοστό στο περίπου, δεν βλέπω να παραθέτεις κάτι τέτοιο όμως, το μόνο που κάνεις είναι έναν εντελώς αστήρικτο ισχυρισμό περί υπερτιμολόγησης.

Sorry αλλά οι αστήρικτοι ισχυρισμοί έχουν μηδενική αξία.

[chrisxkar]

Φουσκα ,λογική τιμή, αυξηση ,πτώση είναι έννοιες που ο καθένας της λαμβάνει όπως θέλει από ότι φαίνεται.

Φούσκα μπορείς να αποκαλέσεις κάτι το οποίο έχει προσωρινό ενδιαφέρον (πχ λόγω νόμου,προγράμματος,άλλο έκτακτο γεγονός).Πχ η golden visa θα υποθέσω πως δεν έχει τόσο μεγάλο κοινό κατά πάσα πιθανότητα απευθύνεται σε άτομα με γκρίζο οικονομικό παρελθον και άρα δεν επιρρεάζει ουσιαστικά τις τιμές.

Επιρρέασε αρκετά ο πληθωρισμός καθώς κίνησε άτομα να επενδύσουν τα λεφτά τους σε ακίνητα τα οποία κινούνται ταυτόχρονα με τον πληθωρισμό και άρα είναι εξασφάλιση χρημάτων αν ζήσουμε αρνητικό πληθωρισμό κατα πάσα πιθανότητα θα υπάρχουν και αρκετες πωλήσεις οι οποίες θα ρίξουν κάπως τις τιμές όπως και λήξη προγραμμάτων στέγασης ή η εφαρμόγη της  φορολόγησης υπεραξίας.

Είμαστε σε μία νέα νόρμα παρόλα αυτά γιατι και οι τιμές του 2010-16 ήταν η αντίστροφη φούσκα καθώς η κρίση και η αβεβαιότητα είχε ρίξει το ενδιαφέρον στα τάρταρα και ότι πωλούνταν πωλούνταν για "ένα κομμάτι ψωμί" συγκριτικά με τις τιμές των προηγούμενων δεκαετιών αρκετοί πούλησαν ίσα ίσα για να αποπληρώσουν τα στεγαστικά δάνεια που είχαν.

Μέσα σε όλη αυτό την τρέλα αρκετοί βλέπουν νούμερα και επενδύουν ο Γερμανός και ο Γάλλος βλέπουν σταθερή αύξηση 10-20% στην αξία του ακινήτου και το θεωρούν σωστή επένδυση κάτι το οποίο πιέζει τις τιμές να παραμείνουν αλλά δεν θα αντέξουν γιατί ο λαός της χώρας δεν μπορεί να πληρώσει αυτές τις τιμές μακροχρόνια.Όταν αυτο θα φανεί στα χαρτιά και οι αυξήσεις θα πέσουν στο 2-3% το ξένο ενδιαφέρον θα εκμηδενιστεί γιατί οι αποδόσεις ενοικίων ήδη έχουν μικρίνει από καλές σε μέτριες και υπάρχουν άλλες καλύτερα αναπτυσόμενα χώρες(ουσιαστική ανάπτυξη της οικονομίας) με πλέον καλύτερα νούμερα που αποτελούν και άρα καλύτερη επένδυση.

Αυτό σημαίνει ότι οι τιμές θα κατρακυλήσουν σαν  κραχ χρηματιστηριακό? όχι αλλά θα έρθουν σε μία νέα ισορροπία η οποία θα είναι μικρότερη από την σημερινή αλλα σημαντικά μεγαλύτερη από του 2016.Σίγουρα τα σπίτια στην βουλιαγμένη δεν αξίζουν 7.500-10.000 τμ και λογικά θα έρθει σε μία ισορροπία της τάξης του 6.000+-.

Τα μόνα που μπορεί να ανατρέψουν κάτι τέτοιο είναι συνεχής πληθωρισμός κάτι το οποίο αν συνεχίσει για κάποια χρόνια ακόμα πλέον δεν θα σε ενδιαφέρουν κάν οι τιμές των κατοικιών

[kirileman]

23 hours ago, StavrosD said:

Η μείωση των πράξεων οφείλεται και στην αύξηση του ορίου για golden visa στις καλές περιοχές από τις 250.000€ στις 500.000€. Οι πράξεις για Golden Visa μειώθηκαν αλλά ο τζίρος μπορεί και να αυξήθηκε.

Όταν διπλασιάστηκε το απαιτούμενο ποσό για GV (από 250χιλ σε 500χιλ) σε κέντρο/ΒΠ/ΝΠ, το ενδιαφέρον μετατοπίστηκε σε Πειραιά και Δυτικά όπου η βίζα παρέμεινε στα 250χιλ. Δεν υπήρξε τότε μείωση των πράξεων, απλά αλλαγή περιοχής. Κατακόρυφη πτώση στο πρόγραμμα διαφαίνεται εδώ και λίγους μήνες που ισχύει το νέο καθεστώς (800χιλ με τις εξαιρέσεις της αλλαγής χρήσης κλπ), περιμέναμε να δούμε μια έκρηξη ενδιαφέροντος μέχρι τον Αύγουστο που μπορεί κανείς να κλείσει ακίνητο με το προηγούμενο καθεστώς με προκαταβολή 10%, αλλά δεν το είδαμε. Τα ακίνητα που δόθηκαν για GV στις 500χιλ πρέπει να είναι ελάχιστα, μετρημένα στα δάχτυλα.

 

17 hours ago, StavrosD said:

@Joshua21

Μπορεί π.χ. να είχαν συμφωνήσει σε ένα ακίνητο αξίας 100.000€ να δηλώσουν τιμή πώλησης και να δηλώσουν στο συμβόλαιο 250.000€. Στην πράξη ο αγοραστής έδινε μετρητά τα 100.000€ συν τους φόρους για τα υπόλοιπα 150.000€. Τώρα θα πρέπει να καταθέσει ολόκληρο το ποσό.

Πόσοι θα εμπιστευτούν έναν άγνωστο αγοραστή για να του καταθέσουν τα υπόλοιπα χρήματα χωρίς καμία εξασφάλιση ότι θα πάει στην τράπεζα να κάνει ανάληψη και να τους τα επιστρέψει; Ελάχιστοι. Πόσοι ιδιοκτήτες έχουν ήδη τα χρήματα να τα δώσουν πίσω στον αγοραστή στο χέρι; Πάλι ελάχιστοι.

Έχεις μπερδευτεί. Ο αγοραστής καταθέτει κανονικά ολόκληρο το ποσό των 250χιλ στον λογαριασμό του πωλητή (γιατί αλλιώς δεν παίρνει βίζα) και ο πωλητής επιστρέφει την όποια διαφορά.

Επεξ/σία 28 Μαϊου από kirileman

[StavrosD]

@kirileman

Υπήρχε πρόβλεψη να προχωρήσει η golden visa με πληρωμή του ακινήτου και με δίγραμμη επιταγή. Περνάγανε στην αίτηση τον αριθμό της επιταγής και μια ΥΔ του πωλητή ότι θα πληρωθεί με αυτή για το ακίνητο.

Ο επενδυτής ήταν εξασφαλισμένος και προχώραγε η αίτηση για golden visa.

Αν δεν είχε άλλα περιουσιακά στοιχεία ο πωλητής, υπήρχε κάποια δικλείδα ότι θα καταθέσει την επιταγή στον λογαριασμό του και δεν θα ακολουθήσει κάποια πλάγια οδό για να πάρει χρήματα στο χέρι;

(η παραπάνω συζήτηση είναι καθαρά για ιστορικούς λόγους, πλέον οι συμβολαιογράφοι δεν ολοκληρώνουν τα συμβόλαια χωρίς εξόφληση όλου του ποσού με ηλεκτρονικό τρόπο).

Επεξ/σία 28 Μαϊου από StavrosD

[costas_]

Απορώ πραγματικά γιατί παρατηρείτε την αγορά με τα όσα συμβαίνουν στην κατηγορία των αγοραστών που αποκτούν ακίνητο με χρήση κινήτρου για Golden Visa. Παρά το ότι 2πλασιαστηκαν οι αιτήσεις το 2023 για τέτοιου είδους αγορές, το ποσοστό στις μεταβιβάσεις δεν υπερβαίνει το 7%! Το υπόλοιπο 93% δεν το βλέπετε ? 

Η ακρίβεια στα ακίνητα είναι σε 2ψήφια % στις περισσότερες περιοχές και σίγουρα την πίεση για την άνοδο των τιμών στα ακίνητα δεν την προκαλούν Κινέζοι και Τούρκοι 

Επεξ/σία 28 Μαϊου από costas_

[StavrosD]

Οι golden visa χάραξαν τον δρόμο. Γνωρίζω περιπτώσεις στην επαρχία, 4 ώρες από την Αθήνα, που ακίνητα τα οποία πριν την golden visa δεν έπιαναν ούτε 50.000€ τώρα τα βάζουν αγγελία σε site του εξωτερικού για 500.000. Είδα στον σπιτόγατο  μονοκατοικία 500μ² με 1.350.000€.

Αν ένα ακίνητο κοστίζει πάνω από 150Κ συνήθως του κάνουν μια καλή ανακαίνιση με 50Κ για να γίνει πολυτελής κατασκευή και το πουλάνε 250Κ. Τους μένει πολύ καλύτερο κέρδος.

Υποθέτω κάτι αντίστοιχο γίνεται σε πολλές περιοχές.

Το υπόλοιπο 93% ακολουθεί την αγορά.

Επεξ/σία 28 Μαϊου από StavrosD

[csontheline]

10 hours ago, StavrosD said:

Οι golden visa χάραξαν τον δρόμο. Γνωρίζω περιπτώσεις στην επαρχία, 4 ώρες από την Αθήνα, που ακίνητα τα οποία πριν την golden visa δεν έπιαναν ούτε 50.000€ τώρα τα βάζουν αγγελία σε site του εξωτερικού για 500.000. Είδα στον σπιτόγατο  μονοκατοικία 500μ² με 1.350.000€.

Αν ένα ακίνητο κοστίζει πάνω από 150Κ συνήθως του κάνουν μια καλή ανακαίνιση με 50Κ για να γίνει πολυτελής κατασκευή και το πουλάνε 250Κ. Τους μένει πολύ καλύτερο κέρδος.

Υποθέτω κάτι αντίστοιχο γίνεται σε πολλές περιοχές.

Το υπόλοιπο 93% ακολουθεί την αγορά.

Το ότι υπάρχουν παλαβοί και κλέφτες, δεν σημαίνει ότι όλη η αγορά είναι έτσι.

Η στρέβλωση ήταν πολυπαραγοντική, ούτε μόνο λόγω της βίζας, ούτε μόνο λόγω του "σπίτι μου", ούτε κάποιου άλλου αποκλειστικά.
Επίσης, δεν είναι ότι με την βίζα πάνε και παίρνουν στα κουτουρού. Ναι, θέλουν την βίζα, αλλά θέλουν να είναι και νορμάλ (πχ κοντά στην θάλασσα αν είναι σε παραθαλάσσιο μέρος ή σε καλή περιοχή αν είναι σε πόλη). Αυτά στην κανονική κατανομή, όχι στις υποπεριπτώσεις των υποπεριπτώσεων.

[StavrosD]

@csontheline

Συμφωνώ απολύτως.

Τα ακίνητα κοντά στην θάλασσα έχουν μεγαλύτερη ζήτηση και πιάνουν καλύτερη τιμή.

Υπάρχουν επαρχίες της Κίνας και της Ρωσίας όπου η κοντινότερη απέχει πάνω από 2.000χλμ. Ένα ακίνητο με θέα στην θάλασσα ακόμα και 20χλμ από την παραλία τους φαίνεται δίπλα. Η μεγαλύτερη έκταση της Ελλάδας καλύπτει τα κριτήριά τους.

Στην επαρχία υπάρχει και η κουτοπονηριά. Ένας να πουλήσει ακίνητο για golden visa τότε όλη η περιοχή θα βάλει στο μυαλό της ότι τόσο αξίζουν όλα τα ακίνητα.

Σε πόλη φάντασμα της επαρχίας που τον χειμώνα το βράδυ δεν κυκλοφορεί ούτε γάτα, βλέπω αγγελίες με 1000€/μ² για ακίνητο 80 ετών.

Αγγελίες για αυθαίρετα σε δημόσια έκταση με πάνω από 100.000€.

Γενικά αυτή την στιγμή υπάρχει μεγάλη κίνηση στην επαρχία. Έχουν ανοίξει πολλά μεσιτικά γραφεία και πολλοί πλέον αλλάζουν επάγγελμα και γίνονται μεσίτες.

Γνωρίζω 4 άτομα που άλλαξαν πρόσφατα επάγγελμα και έγιναν μεσίτες. Όλοι από διαφορετικούς τομείς (πρώην τραπεζικός, εστίαση, νοικοκυρά, κλπ).

Το επάγγελμα του μεσίτη είναι σαν την καφετέρια πριν 15 χρόνια. Βλέπουν μια αναπτυσσόμενη αγορά και θέλουν όλοι ένα κομμάτι.

 

Από εδώ και στο εξής θα δούμε και μεγάλη προσφορά σε κατασχεμένα ακίνητα. Δυστυχώς για τα κατασχεμένα η αγορά είναι σχετικά κλειστή. Συνήθως δεν υπάρχουν επαρκείς πληροφορίες για την κατάσταση του ακινήτου πριν την δημοπρασία, πρέπει να έχει κάποιος πληροφορίες εκ των έσω για να είναι σίγουρος για το τι θα  αγοράσει. Ορισμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων όταν βλέπουν ότι θα τους κατασχέσουν ένα ακίνητο το βανδαλίζουν ως "εκδίκηση" προς την τράπεζα αλλά αυτό δεν φαίνεται στα στοιχεία της δημοπρασίας.

Πέρα από  τον βανδαλισμό υπάρχουν και άλλοι κίνδυνοι στα κατασχεμένα, π.χ. υποχρεώσεις σε τρίτους που δεν είναι γνωστές από πριν όπως σφάλματα στα δικαιολογητικά, δικαστικές αποφάσεις, δικαιώματα τρίτων, απλήρωτοι λογαριασμοί, μισθωτήριο σε ισχύ, κλπ.

Επεξ/σία 29 Μαϊου από StavrosD

[eidikos33]

σε ποια σαιτ μπορω δωρεαν να αναρτησω αγγελια για πωληση ενος ακινητου?

[Petroskasap]

Σπιτογατος

[Joshua21]

56 minutes ago, Petroskasap said:

Σπιτογατος

Στο συγκεκριμένο μπορείς μόνο επί πληρωμή.