Αγορά ακινήτων, πορεία κτηματαγοράς από τώρα και στο εξής

[Aurumnus]

Αυτό που δεν λαμβάνει στην εξίσωση είναι ότι οι περισσότεροι είναι εντελώς άσχετοι με επενδύσεις και οι περισσότεροι θα καταλήξουν να χάσουν χρήματα στην προσπάθεια τους να τα αυγατίσουν επενδύοντας τα με διάφορους τρόπους.

Ακόμα και αν συμβουλευτούν ειδικούς και «ειδικούς».

Επεξ/σία 13 Φεβρουαρίου από Aurumnus

[StavrosD]

@Maurikycli

Τα επαγγελματικά ακίνητα ήταν αναμενόμενο ότι θα έχουν μειωμένη ζήτηση.

Οι διαδικτυακές αγορές αυξήθηκαν κατακόρυφα κατά την διάρκεια των covid lockdown οπότε μειώνεται η αγοραστική κίνηση στα φυσικά καταστήματα. Τα περισσότερα καταστήματα που έχουν ανταγωνισμό μέσω ίντερνετ θα αναγκαστούν να μεταφερθούν σε περιοχές με χαμηλότερο ενοίκιο για να παραμείνουν ανταγωνιστικά.

6 ώρες πριν, Balrog είπε

Btw, δέχομαι συμβουλές

Η αγορά των γραφείων είναι ιδιαίτερη. Μεταξύ των άλλων απαιτεί έλλειψη ανταγωνισμού στην περιοχή και θέση στάθμευσης για τους πελάτες.

Αν στην περιοχή σου υπάρχουν πολλά γραφεία είναι πολύ πιθανό να ψάχνουν γιατροί και δικηγόροι για σπίτι κοντά στην δουλειά ώστε να μην χάνουν χρόνο στον δρόμο.

Ψάξε για corporate rentals, είναι πολύ καλή αγορά για να κινηθείς.

Επεξ/σία 13 Φεβρουαρίου από StavrosD

[SB_1957]

6 hours ago, Balrog said:

Σας έγραψα χθες την ταπεινή μου γνώμη, κοντολογίς ότι δεν αρκεί μια απλή αφαίρεση για να πούμε αν αξίζει η αγορά ακινήτου. Σήμερα λοιπόν μου έβγαλε πρώτο-πρώτο στο YouTube την παρακάτω συνέντευξη, όπου τα ίδια με εμένα λέει και ένας πολυεκατομυριούχος γκουρού των οικονομικών, που παρουσιάζει και εκπομπή στο Netflix. Ούτε παραγγελία να τον είχα, είμαι πολύ μπροστά ο άτιμος 😄
Για οικονομία χρόνου, δείτε κατευθείαν στο 16:30 και αφού ακούσετε 1-2 λεπτά, μετά έχει λίγο ακόμη στο 22:48.

Για όσους δεν ξέρουν καλά αγγλικά, έχω παρακάτω την μετάφραση:

- RAMIT: Να πώς αγοράζουν σπίτι οι περισσότεροι: Έχουν την εντύπωση ότι επειδή η γιαγιά τους αγόρασε σπίτι το 1970 προς 100 χιλιάδες και το πούλησε 50 χρόνια μετά για 1 μύριο, η γιαγιά έβγαλε 900 χιλιάρικα! Σου λένε: "Είναι το πιο επικερδές πράγμα που μπορείς να κάνεις, το να αγοράσεις σπίτι!" Τους απαντάω: "Α, ωραία, αυτό ακούγεται πολύ καλό." Όμως έλαβε η γιαγιά υπόψη της πόσα ξόδεψε για συντήρηση τα τελευταία 50 χρόνια; Έλαβε υπόψη τον πληθωρισμό και πώς αυτός επηρέασε την απόδοση του κεφαλαίου της; Τα "κόστη ευκαιρίας", δηλ. πώς θα μπορούσε να αποδώσει το κεφάλαιό της αν είχε επενδυθεί διαφορετικά, πχ. στον S&P500; Μήπως υπολόγισε όλα αυτά τα αδιαφανή κόστη(*), όπως τόκους στο στεγαστικό της; ΟΧΙ!! Δεν είναι απλώς το μεγαλύτερο νούμερο μείον το μικρότερο, αυτό είναι λάθος, είναι απλουστευτικό. Πρέπει να πας πιο βαθιά, να κάνεις τους κατά περίπτωση υπολογισμούς. Εμένα για παράδειγμα, όταν ζούσα για κάποια χρόνια εδώ, μου βγήκε πολύ φθηνότερα να νοικιάσω σπίτι αντί να αγοράσω, επειδή επένδυσα τα λεφτά κάπου αλλού.
- STEVEN: Και αν κάποιος αγοράσει ακίνητο επενδυτικά, με σκοπό να εισπράττει τα ενοίκια;
- RAMIT: Αυτό μπορεί να δουλέψει, στα πλαίσια ενός διαφοροποιημένου χαρτοφυλακίου, εφόσον σου βγαίνουν οι υπολογισμοί.
- STEVEN: Και πώς συγκρίνεται η απόδοση της αγοράς σπιτιού, σε σχέση με την επένδυση στο χρηματιστήριο;
- RAMIT: Για την ακρίβεια είναι αρκετά χαμηλή η απόδοση, υπάρχουν έρευνες(**) που δείχνουν ότι για τα τελευταία 100 χρόνια μετά βίας ισοφάρισε τον πληθωρισμό. Είναι δύσκολο για τους ανθρώπους να το κατανοήσουν, καθότι όλοι νομίζουν ότι είναι συμφέρουσα η αγορά σπιτιού.

 

Προσωπικά μου φάνηκε πολύ ενδιαφέρουσα η συζήτηση και την είδα μέχρι τέρμα. Το άλλο που αναφέρει είναι ότι ειδικά τους νεότερους τους δεσμεύει το σπίτι γεωγραφικά. Αυτό είναι απόλυτα σωστό, έτσι την έπαθα και εγώ και για αυτό γράφω τώρα στο insomnia 😈 (πιθανόν αυτός να το πηγαίνει και στην ανάγκη για amortization της επένδυσης). Τόσους και τόσους δεν ξέρουμε που την έχουν πατήσει έτσι με το εξοχικό; Ειδικά στις ακριβές μεγαλουπόλεις/ περιοχές, ισχυρίζεται ότι πάντα θα συμφέρει να νοικιάζεις. Είναι το άλλο το σχόλιο που έγραψα τις προάλλες, ότι π.χ. το Κολωνάκι έχει αυξημένο λόγο αξίας/ενοίκιο και άρα δεν συμφέρει ως επένδυση.

* Στα κρυμμένα κόστη βάζει ακόμη και τον προσωπικό μας χρόνο, πολύ σωστό!
** Αναφέρεται στη μελέτη ενός διάσημου οικονομολόγου του Yale.

 

Οι οικονομολόγοι είναι χειρότεροι και από τους μετεωρολόγους  στις προβλέψεις τους.

Καλές οι θεωρίες τους αλλά στην πράξη....

Για τον απλό πολίτη που δουλεύει για να ζήσει το να είναι μια ζωή  στο νοίκι είναι ό,τι χειρότερο. 

Αλλά αφού εσύ πιστεύεις ότι από οικονομική και επενδυτική άποψη είναι καλύτερο να πληρώνεις σε όλη σου τη ζωή και ότι ποτέ  δεν θα έχεις πρόβλημα στέγης, γιατί θα σου περισσεύουν λεφτά για κερδοφόρες  επενδύσεις, μην αγοράσεις ποτέ σπίτι. 

[csontheline]

8 hours ago, Balrog said:

Btw, δέχομαι συμβουλές

Υπάρχει και η περίπτωση (αν σε παίρνουν τα μέτρα), να το σπάσεις σε 2-3 μικρά και να το ενοικιάζεις σε φοιτητές all-inclusive (σου πληρώνουν 1 ενοίκιο και έχεις μέσα νερό, ίντερνετ, θέρμανση, ρεύμα (μέχρι xxKW)). Υπάρχουν γονείς που θέλουν να δίνουν τόσα € τον μήνα και να έχουν ήσυχο το κεφάλι τους.

[StavrosD]

@csontheline

Το all inclusive έχει το ρίσκο να έχει ο νοικιάρης στο φουλ την θέρμανση τον χειμώνα και το κλιματιστικό το καλοκαίρι. Ένας φίλος έχει νοικιαζόμενα και το καλοκαίρι με τον καύσωνα το κέρδος του το έδωσε κατευθείαν στην ΔΕΗ.

Γενικά τα πολλά μικρά έχουν μικρότερο ρίσκο από ότι ένα μεγάλο αλλά παίζει ρόλο σε ποια περιοχή είναι το ακίνητο.

Σε επαρχιακή πόλη είχε ανοίξει ΤΕΙ και όλοι έχτισαν στούντιο ή έσπασαν τα μεγάλα διαμερίσματα σε πολλές γκαρσονιέρες.

Τώρα το ΤΕΙ έκλεισε, η πόλη άδειασε και:

- γνωστός που είχε πάρει δάνειο για να σηκώσει κτήριο με στούντιο το πήρε απόφαση ότι θα αφήσει το ακίνητο στην τράπεζα, είναι τα περισσότερα ξενοίκιαστα και δεν βγάζει τις δόσεις του δανείου.

- όσοι έσπασαν τα μεγάλα διαμερίσματα σε μικρά δεν έχουν χρήματα να τα κάνουν ξανά ένα μεγάλο (άλλαξε και η νομοθεσία με τις σχετικές άδειες, θέλει και συμβολαιογράφο, βράσ'τα)

- Οι οικογένειες δεν βρίσκουν διαμερίσματα με αρκετά δωμάτια και όποιος έχει κάτι ικανοποιητικό το νοικιάζει κατευθείαν.

[Joshua21]

11 minutes ago, StavrosD said:

Το all inclusive έχει το ρίσκο να έχει ο νοικιάρης στο φουλ την θέρμανση τον χειμώνα και το κλιματιστικό το καλοκαίρι. Ένας φίλος έχει νοικιαζόμενα και το καλοκαίρι με τον καύσωνα το κέρδος του το έδωσε κατευθείαν στην ΔΕΗ.

Το all inclusive εξ ορισμού έχει περιορισμούς, θα ήταν ανόητο να προσφέρει κάποιος μακροχρόνια μίσθωση με ρεύμα στην τιμή χωρίς κάποιο ανώτατο όριο στην κατανάλωση.

Επίσης ο φίλος σου, εφόσον όπως λες ήρθε μία η άλλη, προφανώς δεν είχε κάνει σωστή τιμολόγηση.

[Dark_Nightfall]

Ξέρει κανείς πόσες μέρες χρειάζονται περίπου για να βγει το πιστοποιητικό καταχώρησης εγραπτέας πράξης στο Κτηματολόγιο.

Η αίτηση γίνεται ηλεκτρονικά πλέον καθώς και η κατάθεση συμβολαίου στην αντίστοιχη πλατφόρμα με κωδικούς taxisnet.

[haris_216]

23 λεπτά πριν, Joshua21 είπε

Το all inclusive εξ ορισμού έχει περιορισμούς, θα ήταν ανόητο να προσφέρει κάποιος μακροχρόνια μίσθωση με ρεύμα στην τιμή χωρίς κάποιο ανώτατο όριο στην κατανάλωση.

Έτσι ακριβώς. Εδώ οι πάροχοι (προφανώς άσχετο με τα κτηματομεσιτικά) σου μιλάνε/διαφημίζουν για "απεριόριστα" data/ομιλία και αναφέρουν για "ορθή χρήση". Το ίδιο τα supermarket, σε διάφορες προσφορές, θέτουν όριο συσκευασιών που μπορείς να αγοράσεις. Έτσι και στο all inclusive δεν μπορεί να μην υπάρχει ένα όριο.

Ή ακόμα και να μην υπάρχει μπορεί θέσει τεχνικούς "κόφτες" στην υπερβολική/αχρείαστη κατανάλωση (πχ, όπως στα ξενοδοχεία, μια κάποια κάρτα/κλειδί να μην μπορεί να φύγει ο ένοικος για βόλτα αφήνοντας το κλιματιστικό/τηλεόραση/φώτα αναμένα)

[Axelq]

Πρέπει επιτέλους να καθίσουν στην κυβέρνηση άτομα που έχουν γνώση της κτηματαγοράς και να θεσπίσουν νόμους ή έστω κάποιους νομικούς περιορισμούς σε περίπτωση που θέλουν να ελέγξουν τις τιμές.

Γιατί με ότι έχουν κάνει μέχρι στιγμής έχουν πετύχει ακριβώς το αντίθετο:

1) Δίνουν δάνειο στους νέους έως 150.000€ και όλα τα χρέπια που κοστίζουν γύρω στα 100k ανεβαίνουν 20-30% γιατί μύρισαν οι πωλητές στο ζεστό χρήμα που θα πέσει στην αγορά.

2) Αύξηση του κατώτατου ορίου αγοράς στις 500.000€ για τη Χρυσή Βίζα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, που πάλι θα αυξήσει τις τιμές, σε ακριβά ακίνητα αυτή τη φορά, στις δυο μεγαλουπόλεις αλλά και στις υπόλοιπες περιοχές καθώς εκεί θα αναζητήσουν τώρα οι ξένοι να αγοράσουν ακίνητα που κοστίζουν από 250k.

Δε φτάνει λοιπόν που ανεβαίνουν οι τιμές από 10 διαφορετικά αίτια, έχουμε και την κυβέρνηση που πάει να σβήσει τη φωτιά ρίχνοντας μπιτόνια με βενζίνη.

Επεξ/σία 13 Φεβρουαρίου από Axelq

[Aurumnus]

23 minutes ago, Axelq said:

Πρέπει επιτέλους να καθίσουν στην κυβέρνηση άτομα που έχουν γνώση της κτηματαγοράς και να θεσπίσουν νόμους ή έστω κάποιους νομικούς περιορισμούς σε περίπτωση που θέλουν να ελέγξουν τις τιμές.

Γιατί με ότι έχουν κάνει μέχρι στιγμής έχουν πετύχει ακριβώς το αντίθετο:

1) Δίνουν δάνειο στους νέους έως 150.000€ και όλα τα χρέπια που κοστίζουν γύρω στα 100k ανεβαίνουν 20-30% γιατί μύρισαν οι πωλητές στο ζεστό χρήμα που θα πέσει στην αγορά.

2) Αύξηση του κατώτατου ορίου αγοράς στις 500.000€ για τη Χρυσή Βίζα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, που πάλι θα αυξήσει τις τιμές, σε ακριβά ακίνητα αυτή τη φορά, στις δυο μεγαλουπόλεις αλλά και στις υπόλοιπες περιοχές καθώς εκεί θα αναζητήσουν τώρα οι ξένοι να αγοράσουν ακίνητα που κοστίζουν από 250k.

Δε φτάνει λοιπόν που ανεβαίνουν οι τιμές από 10 διαφορετικά αίτια, έχουμε και την κυβέρνηση που πάει να σβήσει τη φωτιά ρίχνοντας μπιτόνια με βενζίνη.

Μήπως δεν θέλουν να ελέγξουν τις τιμές (προς τα κάτω);
Μήπως δεν θέλει τελικά να την σβήσει αλλά να την φουντώσει;

Γιατί αυτή η τακτική έχει εφαρμοστεί και αλλού τα τελευταία χρόνια (π.χ. ηλιακοί θερμοσίφωνες, ηλεκτρικές συσκευές) και το αποτέλεσμα κάθε φορά ήταν το ίδιο:
ΑΥΞΗΣΗ ΤΩΝ ΤΙΜΩΝ.

[StavrosD]

13 ώρες πριν, Joshua21 είπε

Το all inclusive εξ ορισμού έχει περιορισμούς, θα ήταν ανόητο να προσφέρει κάποιος μακροχρόνια μίσθωση με ρεύμα στην τιμή χωρίς κάποιο ανώτατο όριο στην κατανάλωση.

Επίσης ο φίλος σου, εφόσον όπως λες ήρθε μία η άλλη, προφανώς δεν είχε κάνει σωστή τιμολόγηση.

125€/μέρα 

[Joshua21]

23 minutes ago, StavrosD said:

125€/μέρα 

Mining έκαναν οι ένοικοι;

[kirileman]

13 hours ago, Axelq said:

1) Δίνουν δάνειο στους νέους έως 150.000€ και όλα τα χρέπια που κοστίζουν γύρω στα 100k ανεβαίνουν 20-30% γιατί μύρισαν οι πωλητές στο ζεστό χρήμα που θα πέσει στην αγορά.

Έτσι ακριβώς.

13 hours ago, Axelq said:

2) Αύξηση του κατώτατου ορίου αγοράς στις 500.000€ για τη Χρυσή Βίζα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, που πάλι θα αυξήσει τις τιμές, σε ακριβά ακίνητα αυτή τη φορά, στις δυο μεγαλουπόλεις αλλά και στις υπόλοιπες περιοχές καθώς εκεί θα αναζητήσουν τώρα οι ξένοι να αγοράσουν ακίνητα που κοστίζουν από 250k.

Δεν έδωσα/δώσαμε ούτε ένα ακίνητο στις 500χιλ. Αντίθετα, στις 250χιλ έγινε πανηγύρι (και από την Παρασκευή πολύ μεγάλος αριθμός "παγωμένων" deals, δυστυχώς). Περιμένω να δω αν θα υπάρξει παράταση για ολοκλήρωση συμβολαίων (ενδεχομένως εκείνων με προκαταβολή μέχρι συγκεκριμένη ημερομηνία, όπως την προηγούμενη φορά). Αν ανακοινωθεί κάτι τέτοιο, η φάση θα είναι κάπως έτσι:

[StavrosD]

4 ώρες πριν, Joshua21 είπε

Mining έκαναν οι ένοικοι;

Από τα 125€ αφαιρούμε

- την προμήθεια Booking.com ή αντίστοιχου site

- ΦΠΑ

- τέλος διαμονής (0.50€ νομίζω)

- 5€ περίπου για τα αναλώσιμα

- 10€ περίπου για τα σνακ και τα νεράκια

- 20€ για καθαριότητα (καθαρίστρια για το δωμάτιο, πλυντήριο/σιδερωτήριο ρούχων)

- Απόσβεση

Όταν οι πελάτες είχαν 2 κλιματιστικά στο φουλ επί 24 ώρες, συν κουζίνα για μαγείρεμα πρωί-μεσημέρι-βράδυ, τηλεόραση, φώτα, κατανάλωναν τόσο ρεύμα που μερικές μέρες δεν του έμεινε κέρδος.

Σκέψου ότι πήγαιναν για μπάνιο στην πισίνα και άφηναν την κάρτα στην υποδοχή του δωματίου για να είναι δροσερό το δωμάτιο όταν επιστρέψουν.

[Joshua21]

4 minutes ago, StavrosD said:

Από τα 125€ αφαιρούμε

- την προμήθεια Booking.com ή αντίστοιχου site

- ΦΠΑ

- τέλος διαμονής (0.50€ νομίζω)

- 5€ περίπου για τα αναλώσιμα

- 10€ περίπου για τα σνακ και τα νεράκια

- 20€ για καθαριότητα (καθαρίστρια για το δωμάτιο, πλυντήριο/σιδερωτήριο ρούχων)

- Απόσβεση

Όταν οι πελάτες είχαν 2 κλιματιστικά στο φουλ επί 24 ώρες, συν κουζίνα για μαγείρεμα πρωί-μεσημέρι-βράδυ, τηλεόραση, φώτα, κατανάλωναν τόσο ρεύμα που μερικές μέρες δεν του έμεινε κέρδος.

Σκέψου ότι πήγαιναν για μπάνιο στην πισίνα και άφηναν την κάρτα στην υποδοχή του δωματίου για να είναι δροσερό το δωμάτιο όταν επιστρέψουν.

Άρα όπως είπα και παραπάνω ο φίλος σου δεν είχε κάνει σωστή τιμολόγηση.