Αγορά ακινήτων, πορεία κτηματαγοράς από τώρα και στο εξής

[flexpick]

19 ώρες πριν, gpapadakis είπε

Η ΕΕ με τις αλλοπροσαλλες οδηγίες της, πάει για φούντο ούτως ή άλλως. 

Ένας συρφετός ανιδεων και ανόητων, πάνε να διαλύσουν τη γεωργία και την κτηνοτροφία. 

Μια άνοδος της ακροδεξιάς στη Γερμανία και ένα dexit, και τέλος το παραμυθι.

Ποοοολυ ιντερνετ.

[Philippe]

Όχι μόνο δεν μετράει η μόνωση, αλλά ούτε και η τοιχοποιία εάν είναι από θερμομονωτικά τούβλα μετράει πλέον. Για το φρεάτιο του ανελκυστήρα δεν ισχύει κάτι διαφορετικό από ό,τι παλιά, ούτε για τους διαδρόμους. Αν βάλεις MRL τότε μάλλον θες λίγο πιο μεγάλο φρεάτιο, π.χ. 160x190, αλλιώς αρκεί και 140x170 υπό προϋποθέσεις. Το ζητούμενο είναι να βγαίνει το ελάχιστο καθαρό 110x140 για να χωράει αμαξίδιο. Υπάρχει το ΕΝ81-70/2018. Ούτε οι απαιτήσεις για θέσεις στάθμευσης έχουν διαφοροποιηθεί, ανέκαθεν τουλάχιστον 1 θέση ανά διαμέρισμα ίσχυε.

ΥΓ: Η εξωτερική θερμομόνωση δεν τρώει ωφέλιμο χώρο ακόμη και σε στενά οικόπεδα γιατί επιτρέπεται να μπει και στον αντισεισμικό αρμό αλλά και εκτός οικοδομικής γραμμής.

Επεξ/σία 11 Φεβρουαρίου από Philippe

[Joshua21]

47 minutes ago, CorsarioJoao said:

Γιατί να κάνω ενα έξτρα βημα χωρίς λόγο; Αν ξεκινούσα από ευρώ θα το καταλάβαινα να καταλήξω παλι σε ευρώ.

https://www.usinflationcalculator.com/

Ορίστε κάνε μονος σου ότι υπολογισμό θες.

Αυτό το βήμα δεν θα ήταν χωρίς λόγο, η μετατροπή αυτή είναι απαραίτητη για να έχει κάποια χρησιμότητα το νούμερο που έγραψες. Όχι πως θα ήταν κάτι αξιόπιστο, γενικώς ο τρόπος που το υπολογίζεις είναι εντελώς λάθος, αλλά λέμε.

Όσο για τον υπολογιστή που παρέθεσες, το "US" στο όνομα του δεν σου λέει κάτι; Μάλλον θα θεωρείς ότι ο πληθωρισμός παντού στον πλανήτη είναι πάντα ακριβώς ο ίδιος, δεν εξηγείται αλλιώς.

1 hour ago, CorsarioJoao said:

Να κάνεις παράπονα στην Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα που γιορτάζει τα 25 χρόνια ευρώ τότε.

https://www.ecb.europa.eu/euro/html/index.en.html

 Και εδώ κάνεις λάθος, αυτό που γιόρτασε πέρσι η ΕΚΤ δεν ήταν 25 χρόνια ευρώ, γιόρτασε τα 25 χρόνια λειτουργίας της (02/06/1998 - 02/06/2023).

[CorsarioJoao]

16 λεπτά πριν, Joshua21 είπε

Αυτό το βήμα δεν θα ήταν χωρίς λόγο, η μετατροπή αυτή είναι απαραίτητη για να έχει κάποια χρησιμότητα το νούμερο που έγραψες. Όχι πως θα ήταν κάτι αξιόπιστο, γενικώς ο τρόπος που το υπολογίζεις είναι εντελώς λάθος, αλλά λέμε.

Όσο για τον υπολογιστή που παρέθεσες, το "US" στο όνομα του δεν σου λέει κάτι; Μάλλον θα θεωρείς ότι ο πληθωρισμός παντού στον πλανήτη είναι πάντα ακριβώς ο ίδιος, δεν εξηγείται αλλιώς.

Μου λέει προφανώς. Δεν υποστήριξα οτι δεν υπάρχει απόκλιση κάπου. Ενδεικτικά είναι όλα αυτά που λέμε για να καταλήξω στο οτι το κέρδος στην συγκεκριμένη περίπτωση προέρχεται απο τη χρήση του οικήματος και όχι επειδή ανέβηκε η αξία που απλά ακολουθησε τον πληθωρισμό.

Αφού θες ελληνικά δεδομένα ορίστε.

https://www.officialdata.org/greece/inflation/1990?amount=100

16 λεπτά πριν, Joshua21 είπε

Και εδώ κάνεις λάθος, αυτό που γιόρτασε πέρσι η ΕΚΤ δεν ήταν 25 χρόνια ευρώ, γιόρτασε τα 25 χρόνια λειτουργίας της (02/06/1998 - 02/06/2023).

Αλήθεια τώρα; Ας άνοιγες το link τουλάχιστον.

Euro banknotes and coins are a tangible, everyday reminder of the greater freedom, convenience and opportunities that the European Union brings us.

On 1 January 1999, 11 EU countries launched the euro as their new common currency. The euro was initially an electronic currency, with euro banknotes and coins being introduced three years later.

Επεξ/σία 11 Φεβρουαρίου από CorsarioJoao

[makiskous]

24 minutes ago, CorsarioJoao said:

Μου λέει προφανώς. Δεν υποστήριξα οτι δεν υπάρχει απόκλιση κάπου. Ενδεικτικά είναι όλα αυτά που λέμε για να καταλήξω στο οτι το κέρδος στην συγκεκριμένη περίπτωση προέρχεται απο τη χρήση του οικήματος και όχι επειδή ανέβηκε η αξία που απλά ακολουθησε τον πληθωρισμό.

Αφού θες ελληνικά δεδομένα ορίστε.

https://www.officialdata.org/greece/inflation/1990?amount=100

Αλήθεια τώρα; Ας άνοιγες το link τουλάχιστον.

Euro banknotes and coins are a tangible, everyday reminder of the greater freedom, convenience and opportunities that the European Union brings us.

On 1 January 1999, 11 EU countries launched the euro as their new common currency. The euro was initially an electronic currency, with euro banknotes and coins being introduced three years later.

 "αρχικά σαν ηλεκτρονικό και μετά από 3 χρόνια με τραπεζική και νομισματική μορφή " λέει το άρθρο που ανέβασες..

Επεξ/σία 11 Φεβρουαρίου από makiskous

[Joshua21]

@CorsarioJoao τα αγγλικά σε μπερδεύουν βλέπω, οπότε δες το στα ελληνικά:

H EKT συμπληρώνει 25 χρόνια δράσης - O ρόλος της στην αντιμετώπιση της ευρω-κρίσης

Επισήμως η λειτουργία της Τράπεζας ξεκίνησε στις 2  Ιουνίου 1998. Σήμερα Τετάρτη (24.5.) ο «θεματοφύλακας του ευρώ» γιορτάζει τα 25 του χρόνια με ειδική τελετή στη Φρανκφούρτη.

Πηγή: DW

https://www.imerisia.gr/kosmos/diethnis-oikonomia/73328_h-ekt-symplironei-25-hronia-drasis-o-rolos-tis-stin-antimetopisi

[panostza]

Πραγματικά ξερόλας σε όλα, ανίκανος να δει που έχει λάθος.

Από εδώ:

https://en.wikipedia.org/wiki/Euro

 

Demographics
Date of introduction	1 January 1999
User(s)	primary: § members of Eurozone (20), also: § other users

[snot]

8 hours ago, Joshua21 said:

Πάντως μια και το ανέφερες, όταν λέμε ότι μια αξία ανέβηκε ή έπεσε σε κάποιο συγκεκριμένο χρονικό διάστημα εννοούμε σε απόλυτα και όχι σε σχετικά νούμερα. Τα 13 εκατομμύρια δραχμές (38.150€ με αναγωγή σε ευρώ) που πληρώθηκε το συγκεκριμένο ακίνητο το 1989 είναι λιγότερα από τα 170.000€ που λέει πως αξίζει σήμερα, για αυτό ακριβώς η δήλωση ότι η αξία του συγκεκριμένου ακινήτου σήμερα (2024) έχει ανέβει σε σχέση με το πόσο άξιζε το 1989 είναι απόλυτα ορθή.

Σκέψου πόσο πλούσιοι ήταν οι Έλληνες το 1944 που κυκλοφορούσαν με χαρτονομίσματα αξίας 290εκ ευρώ

Φαντάσου να είχες αγοράσει ακίνητο τότε πόσο έξω θα είχες πέσει τώρα

[Locke_John]

Οι τιμές γραφείων στο κέντρο Αθήνας πιστεύετε θ ανέβουν, πέσουν, στάσιμες;

[StavrosD]

@kirileman @Philippe @nzeppos

Η μονωση δεν μετράει στην δόμηση αλλά πλέον χάνονται τουλάχιστον 7cm από τον ωφέλιμο χώρο.

 

Σχετικά με τους χωρους και τον ανελκυστηρα,η νομοθεσία περί προσβασιμότητας θέτει ελάχιστες προδιαγραφές λόγω ΑΜΕΑ. 

Για κτήρια που μπορεί να γίνουν γραφεία απαγορεύονται τα τραπεζοειδή σκαλοπάτια και υποχρεωτικά μπαίνουν πλατύσκαλα στις αλλαγές διεύθυνσης,αυτό τρώει επιπλέον χώρο.

Δεν έχω δει πουθενά τα τελευταία χρόνια ανελκυστηρα μικρότερο των 8 ατόμων.  Ιδιαίτερα σε μεγάλες πολυκατοικίες για να βγει η κυκλοφοριακή μελέτη ίσως χρειαστούν επιπλέον ανελκυστήρες.

Λόγω ΚΕΝΑΚ, από το 2021 όλα τα νέα κτήρια πρέπει να είναι τουλάχιστον κατηγορία Α. Πρακτικά αυτό σημαίνει υποχρεωτικά αντλία θερμότητας,ηλιακός και φωτοβολταϊκό.

Παλιά έμπαινε ένας λεβητας για όλη την πολυκατοικία,τώρα έχουμε το ίδιο κόστος για κάθε διαμέρισμα.

 

Οι τιμές θα αυξηθούν αλλά το κέρδος των ιδιοκτητών θα μειωθεί.

Αν κάποιος θέλει ζεστό σπίτι τον χειμώνα και δροσερό το καλοκαίρι τον συμφέρει να μείνει σε καινούργιο σπίτι. Θα του κοστίσει περισσότερο στην αγορά ή στο ενοίκιο αλλά θα κάνει οικονομία στην θέρμανση και στην ψύξη.

 

Επεξ/σία 11 Φεβρουαρίου από StavrosD

[Joshua21]

25 minutes ago, snot said:

Σκέψου πόσο πλούσιοι ήταν οι Έλληνες το 1944 που κυκλοφορούσαν με χαρτονομίσματα αξίας 290εκ ευρώ

Φαντάσου να είχες αγοράσει ακίνητο τότε πόσο έξω θα είχες πέσει τώρα

Το πας αλλού εσύ, για 1989 συζητούσαμε και όχι για 1944, το 1989 από όσο θυμάμαι ούτε υπήρχε κάποιος παγκόσμιος πόλεμος που να προκαλούσε υπερπληθωρισμό, ούτε η Ελλάδα ήταν υπό κατοχή.

[nzeppos]

27 minutes ago, StavrosD said:

Λόγω ΚΕΝΑΚ, από το 2021 όλα τα νέα κτήρια πρέπει να είναι τουλάχιστον κατηγορία Α. Πρακτικά αυτό σημαίνει υποχρεωτικά αντλία θερμότητας,ηλιακός και φωτοβολταϊκό.

Αυτό. Το δικό μου στο τσακ το πρόλαβα, με την άδεια να βγαίνει ελάχιστες μέρες πριν αλλάξει ο κανονισμός και τη "σκαπουλάρισα" μόνο με Α/Θ και ηλιακό. Το Φ/Β έμεινε για αργότερα. Για κάποιον που χτίζει για ιδιοκατοίκηση έχουν νόημα όλα αυτά. Για κάποιον που χτίζει για να μείνουν ενοικιαστές και προσπαθεί να κόψει από όπου βρει, τότε είναι πιο δύσκολα τα πράγματα.

[Dark_Nightfall]

53 λεπτά πριν, StavrosD είπε

Λόγω ΚΕΝΑΚ, από το 2021 όλα τα νέα κτήρια πρέπει να είναι τουλάχιστον κατηγορία Α. Πρακτικά αυτό σημαίνει υποχρεωτικά αντλία θερμότητας,ηλιακός και φωτοβολταϊκό.

Οπότε η επιλογή "αντλία θερμότητας" τελικά έχει την καλύτερη απόδοση ; η είναι δική σου άποψη ;

[SB_1957]

Για να επανέλθουμε στο αν η αγορά ακινήτου αξίζει σε βάθος χρόνου καταθέτω τη δική μας εμπειρία.

Το 1991 αγοράσαμε στη Θεσσαλονίκη ένα καινούργιο διαμέρισμα με 15 εκατ. δραχμές (44.000 σε ευρώ). Τα 6 μετρητά και τα 9 από 15ετές δάνειο. 

Στην πραγματικότητα όμως το σπίτι στοίχισε 25 εκατ. δραχμές (73.350 σε ευρώ) διότι για τα 9 εκατ δάνειο πληρώσαμε 19, αφού τότε το "επιδοτούμενο" επιτόκιο ήταν 18%!

Στο σπίτι μείναμε μόνο 10 χρόνια καθώς για επαγγελματικούς λόγους κατεβήκαμε Αθήνα.
Αν δεν είχαμε αγοράσει σπίτι για ένα αντίστοιχο διαμέρισμα θα πληρώναμε 130 με 170 χιλ. το μήνα ενοίκιο.
Δηλαδή σε 10 χρόνια θα είχαμε δώσει 18 εκατ., σχεδόν όσο και το 15ετές δάνειο!

Όταν φύγαμε το σπίτι νοικιάστηκε αμέσως, υπερκαλύπτοντας την δόση του δανείου. 

Συνοψίζοντας λοιπόν 
73.350 ευρώ αγορά με μετρητά και δάνειο
14.700 ευρώ σε εφορία, συντήρηση και κοινόχρηστα όταν ήταν ξενοίκιαστο
88.050 ευρώ συνολική δαπάνη.
63.000 ευρώ από ενοίκια σε 11 χρόνια (ήταν ξενοίκιαστο τα 12 από τα 23 χρόνια που λείπουμε).
25.050 ευρώ που θα είχαν αποσβεστεί αν δεν το αφήναμε ξενοίκιαστο.

Τώρα επειδή δεν το χρειαζόμαστε αποφασίσαμε να το πουλήσουμε και οι μεσίτες που το ανέλαβαν το εκτίμησαν 145.000 ευρώ.

Δεν θεωρούμε ότι χάσαμε αγοράζοντας σπίτι πριν 33 χρόνια.
Αντίθετα, μετανοιώσαμε που διστάσαμε να πάρουμε ξανά δάνειο όταν κατεβήκαμε Αθήνα, γιατί νομίζαμε ότι δεν θα μέναμε πολλά χρόνια.
Τελικά μείναμε 20 χρόνια και ξοδέψαμε 160.000 σε ενοίκια!

[Balrog]

Φίλτατε SB1957, κάνεις και εσύ το λάθος να λογαριάζεις με απόλυτες τιμές. Αυτά πρέπει να μας τα ξεκαθαρίσει κάποιος που να καταλαβαίνει από οικονομικά, γιατί όλοι οι υπόλοιποι μάλλον δεν τα λέμε καλά. Από τα λίγα που ξέρω, το ένα που πρέπει να λάβουμε υπόψη μας, είναι ο πληθωρισμός. Ειδικά η δραχμή διολίσθαινε αρκετά κάποτε, οπότε εάν το σπίτι έπιανε στην αγορά 15εκ το 1991, ίσως να έπιανε 20εκ το 1993 αν δοκίμαζες να το ξαναπουλήσεις. Δεν ξέρω κατά πόσο πρέπει να συνυπολογίσουμε και την μεταβολή της αξίας της αγοραστικής δύναμης του νομίσματος, όπως στα δικαστήρια που κάνουν αναγωγή σε χρυσές λίρες για το σκοπό αυτό. Τέλος, υπάρχει και η έννοια του present value, που ανέφερα και χθες. Αν πουλήσεις σήμερα και πάρεις 100,000€, είναι σαν να πάρεις 110,000€ σε δυο χρόνια (ενδεικτικά τα νούμερα), γιατί στο μεσοδιάστημα υποτίθεται ότι τα επενδύεις τα λεφτά και τα αυγατίζεις. Ακόμη και σε προθεσμιακή στην τράπεζα να τα βάλεις, κάτι ψιλά θα βγάλεις. Το 18% επιτόκιο της εποχής εκείνης είχε μέσα και τον πληθωρισμό 15%. Επομένως τα 19εκ που έδωσες σε δόσεις τα επόμενα χρόνια, είναι μάλλον ισοδύναμα με τα 9εκ που θα έδινες κατά την αγορά. Για αυτό όσοι μπορούσαν τότε αγόραζαν ακίνητα, γιατί έτσι και κρατούσες τα εκατομμύρια στο σεντούκι θα έκαναν φτερά μέσα σε λίγα χρόνια. Με το ευρώ, που δεν είχε πληθωρισμό μέχρι πρότινος, έπεσαν τα τραπεζικά επιτόκια στο ναδίρ. Πλέον έχουμε το παράδοξο φαινόμενο να ξαναέχουμε πληθωρισμό λόγω γεωπολιτικής αστάθειας και να παραμένουν τα επιτόκια στο 2-3%. Για αυτό ο κόσμος επενδύει ξανά σε ακίνητα.

Ας τα επιβεβαιωσει και κανένας οικονομολόγος όλα αυτά, γιατί υπάγομαι και εγώ στους άσχετους από οικονομικά.
 

Spoiler

ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΣΕ ΤΡΕΧΟΥΣΕΣ ΤΙΜΕΣ ΤΗΣ ΑΡΧΙΚΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΥΠΟΧΡΕΟΥ ΣΤΗΝ ΑΞΙΩΣΗ ΣΥΜΜΕΤΟΧΗΣ ΣΤΑ ΑΠΟΚΤΗΜΑΤΑ

Η αναπροσαρμογή της αξίας της περιουσίας θα πρέπει να λάβει υπόψη της όχι μόνο τις μεταβολές του τιμάριθμου, αλλά και τη μεταβολή της αξίας της αγοραστικής δύναμης του νομίσματος. Για το σκοπό αυτό η αξία της αρχικής περιουσίας σε δραχμές ή σε ευρώ που κυκλοφορούσαν κατά το χρόνο τέλεσης του γάμου πρέπει να αναχθεί, σύμφωνα με τη νομολογία των ελληνικών δικαστηρίων, σε χρυσές λίρες Αγγλίας, με την τιμή τους στον ίδιο χρόνο, έπειτα δε να καθοριστεί η σχέση της αγοραστικής αξίας της χρυσής λίρας Αγγλίας του χρόνου αυτού προς την αγοραστική αξία της χρυσής λίρας Αγγλίας του χρόνου γέννησης της αξίωσης, με βάση τη μεταβολή του τιμάριθμου, και αφού βρεθεί έτσι το αντίστοιχο ποσό χρυσών λιρών του τελευταίου αυτού χρόνου, να μετατραπεί αυτό σε ευρώ με την τιμή της χρυσής λίρας κατά το χρόνο γέννησης της αξίωσης.

Έτσι σε ένα υποθετικό παράδειγμα, στο οποίο ο υπόχρεος κατά το χρόνο τέλεσης του γάμου τον Ιούλιο του 1990 είχε στην κυριότητά του ένα οικόπεδο αξίας τότε 2.050.000δρχ. και η αξίωση συμμετοχής στα αποκτήματα γεννήθηκε την 26-1-2010, θα γίνει αναγωγή της αξίας του συγκεκριμένου οικοπέδου σε σημερινές τιμές με τον εξής τρόπο:

Η τιμή της χρυσής λίρας Αγγλίας τον Ιούλιο του 1990 ήταν 14.104,21δρχ. (τιμή πώλησης), ενώ την 26-1-2010, κατά το χρόνο γέννησης της αξίωσης ανερχόταν σε 210,30€ (τιμή πώλησης), ήτοι σε 71.659,72δρχ. (λαμβανομένης υπόψη της ισοτιμίας ευρώ και δραχμής, καθορισμένης σε 340,75 δρχ ανά ευρώ). Ο δείκτης τιμών καταναλωτή με έτος βάσης το 2009 τον Ιούλιο του 1990 ανερχόταν σε 31,277 και τον Ιανουάριο του 2010 ανερχόταν σε 101,028.

Επομένως η καθαρή αγοραστική δύναμη της χρυσής λίρας Αγγλίας τον Ιούλιο του 1990 ανερχόταν σε 450,94δρχ. (14.104,21/31,277) και κατά το γέννησης της αξίωσης, τον Ιανουάριο του 2010, σε 709,30δρχ  (71.659,72/101,028). Συνακόλουθα η αγοραστική δύναμη της χρυσής λίρας Αγγλίας του Ιούλιου του 1990 αντιστοιχούσε σε 0,6358 (450,94/709,30) της αγοραστικής δύναμης της χρυσής λίρας Αγγλίας του Ιανουάριου του 2010. Τα 2.050.000δρχ. αντιστοιχούσαν τον Ιούλιο του 1990 σε 145,346 χρυσές λίρες Αγγλίας (2.050.000δρχ./14.104,21δρχ.) οι οποίες αντιστοιχούν, σύμφωνα με την αναλογία που αναφέρθηκε αμέσως ανωτέρω, σε 92,41 (145,346×0,6358) χρυσές λίρες Αγγλίας του Ιανουαρίου του 2010. Η αξία των 92,41 χρυσών λιρών Αγγλίας σε ευρώ ανέρχεται σε 21.263,54€ ευρώ (92,41×230,10€), σύμφωνα με την ισοτιμία ευρώ και χρυσής λίρας Αγγλίας, όπως αναφέρθηκε ανωτέρω. Το ποσό των 21.263,54€ αποτελεί την αξία της αρχικής περιουσίας υπόχρεου, αναπροσαρμοσμένη στις σημερινές τιμές και με βάση την αξία του σημερινού νομίσματος.