Αγορά ακινήτων, πορεία κτηματαγοράς από τώρα και στο εξής

[kirileman]

48 minutes ago, Maurikycli said:

Λ

Σε βάθος χρόνου , αν εξαιρέσουμε φυσικά κάποιες χρονικές περιόδους ή κάποιες περιοχές, η μελλοντική αξία του ακινήτου, στη χειρότερη περίπτωση θα έχει προστατέψει τα χρήματα που δόθηκαν για την αγορά του από τον πληθωρισμό.

Αν μιλάμε για οικόπεδα, μπορεί.

[GREGORYMO]

35 λεπτά πριν, kirileman είπε

Αν μιλάμε για οικόπεδα, μπορεί.

Παράδειγμα πραγματικο.

Έχω ένα οικόπεδο 'άδειο'.

Μου το ζήτησε κάποιος και δίνει 650€ το τετραγωνικό.

ΚΤΙΖΕΙ 1

Ρε φίλε, αν το δώσω αντιπαροχή και πάρω 30%, δεν λέω παραπάνω με 3.500€ που είναι στην περιοχή μου τα νεόδμητα, έχει νόημα η συζήτηση?

Επεξ/σία 9 Φεβρουαρίου από GREGORYMO
Συμπληρώμα

[Maurikycli]

42 λεπτά πριν, Locke_John είπε

Άρα με βάση αυτό, είναι πάντα καλή ιδέα η επένδυση σε ακίνητα;

Η φετινή χρονιά πώς εκτιμάται, για τέτοιου είδους επενδύσεις;

Δεν εννοώ αυτό.

Η επένδυση σε ακίνητα κατατάσσεται γενικά στις συντηρητικές-ασφαλείς επενδύσεις. 

Ως συντηρητική επένδυση  νοείται αυτή που έχει χαμηλό ρίσκο και χαμηλή απόδοση γενικά.

Αν όμως αγόρασες πριν 40 χρόνια ένα διαμέρισμα και εκτοξεύτηκε η αξια επειδή ανοιξε σταθμός μετρό από "κάτω", είναι εξαίρεση.

Όπως αντί να γίνει ένας ελεύθερος χώρος πάρκο αλλά τελικά έγινε σταθμός μεταφόρτωσης απορριμμάτων και έχασες την προσδοκώμενη υπεραξία πάλι είναι εξαίρεση. Ειδικά αν το αγόρασες προεξοφλώντας την δημιουργία πάρκου.

Ερχόμενος στο "τώρα" η προσωπική μου εκτίμηση συμπίπτει με το σχόλιο που διαφώνησα στο μισό του σκέλος: ότι υπάρχει ένας παραλογισμός στις τιμές (υπενθυμίζω ότι η διαφωνία μου ήταν στην έννοια της απόσβεσης).

Ανεξάρτητα πώς χαρακτηρίζουμε μια πραγματικότητα δεν παύει να είναι η πραγματικότητα είτε μας αρέσει είτε όχι. Θα πρότεινα μια στάση αναμονής και περεταίρω έρευνα για περιπτώσεις που αξίζουν τα χρήματα που ζητάνε.

Από την άλλη, επειδή δεν έχω παρκαρισμένα 200-500000€ δεν μπορώ να μπω στη θέση κάποιου που αγωνιά για τις πληθωριστικές απώλειες και τη διεθνή αστάθεια.

 

36 λεπτά πριν, kirileman είπε

Αν μιλάμε για οικόπεδα, μπορεί.

Συμφωνώ ότι "μπορεί".

Όλες οι επενδύσεις έχουν ένα ρίσκο όπως ανέφερα. Άλλες περισσότερο, άλλες λιγότερο.

[hln3]

1 ώρα πριν, Maurikycli είπε

 

Σε βάθος χρόνου , αν εξαιρέσουμε φυσικά κάποιες χρονικές περιόδους ή κάποιες περιοχές, η μελλοντική αξία του ακινήτου, στη χειρότερη περίπτωση θα έχει προστατέψει τα χρήματα που δόθηκαν για την αγορά του από τον πληθωρισμό.

Αυτό κανείς δεν μπορεί να εγγυηθει πως ισχύει. Πέρασε πολύ στην νοοτροπία του κόσμου άλλες εποχές, με διψήφιο πληθωρισμό και πάρα πολλά κίνητρα στην αγορά τουλάχιστον 1ης κατοικίας.

Και τα ακίνητα απαξιώνονται μια χαρά με τον χρόνο αφού παλιώνουν, πόσο μάλλον τώρα με τα ενεργειακά πιστοποιητικά κτλ.

Τώρα  για 1η κατοικία ίσως - για εκμετάλλευση απλά δεν γίνεται απόσβεση ποτέ με τις τρέχουσες τιμές.
Γιατί βάλε ΕΝΦΙΑ, ασφάλιση, εφορία, ρίσκο να κυνηγάς ενοικιαστές/πληρώνεις ζημιές, καληνύχτα. Αν η αγορά δε είναι με δάνειο έστω και για μέρος του ποσού, βάλε υποθήκες, έξοδα φακέλου,τόκους...

[Maurikycli]

21 λεπτά πριν, hln3 είπε

Αυτό κανείς δεν μπορεί να εγγυηθει πως ισχύει. Πέρασε πολύ στην νοοτροπία του κόσμου άλλες εποχές, με διψήφιο πληθωρισμό και πάρα πολλά κίνητρα στην αγορά τουλάχιστον 1ης κατοικίας.

Και τα ακίνητα απαξιώνονται μια χαρά με τον χρόνο αφού παλιώνουν, πόσο μάλλον τώρα με τα ενεργειακά πιστοποιητικά κτλ.

Τώρα  για 1η κατοικία ίσως - για εκμετάλλευση απλά δεν γίνεται απόσβεση ποτέ με τις τρέχουσες τιμές.
Γιατί βάλε ΕΝΦΙΑ, ασφάλιση, εφορία, ρίσκο να κυνηγάς ενοικιαστές/πληρώνεις ζημιές, καληνύχτα. Αν η αγορά δε είναι με δάνειο έστω και για μέρος του ποσού, βάλε υποθήκες, έξοδα φακέλου,τόκους...

Άλλος ο κόσμος της επιχειρηματικότητας και άλλος ο κόσμος των ακινήτων.

Η απόσβεση όπως την εννοείς αφορά μια βιομηχανία που επενδύει σε ένα μηχάνημα για να παράγει προϊόντα. Το μηχάνημα αυτό σε 10-20 χρόνια είναι για πέταμα είτε λόγω φθοράς είτε λόγο εξέλιξης. Δηλ απαξιώθηκε πλήρως. Το ακίνητο λειτουργεί ταυτόχρονα ως "καταφύγιο" του αρχικού κεφαλαίου.

Είναι σαν να παραπονιέται κάποιος που διακράτησε μια μετοχή για 5 χρόνια παίρνοντας μέρισμα "μόνο" 2% ετησίως ενώ η αξία της μετοχής ανέβηκε 40% σε αυτά τα χρόνια αλλά να είχε την απαίτηση να  πάρει από τα μερίσματα πίσω το αρχικό του κεφάλαιο!

Καταλαβαίνω ότι σε πολλά ήρθε το "πάνω-κάτω" αλλά μην μπερδεύουμε τα διαφορετικά είδη επενδύσεων.

Άλλους ρυθμούς, χρηματοροές και ρίσκο έχει η μία και άλλους η άλλη.

[Balrog]

Μα και του ακινήτου η αξία δεν απαξιώνεται όσο περνάνε τα χρόνια; Πες το αγοράζεις 100Κ σημερινά, που αντιστοιχούν ας πούμε σε 135K μετά από 10 χρόνια, θα έχεις πληρώσει ενδεχομένως και για συντήρηση ένα σεβαστό ποσό (π.χ. για τους κοινόχρηστους χώρους, αν όχι και για το δικό σου που όλο κάτι θα χαλάσει ειδικά αν αυξήσουμε την περίοδο). Ε, αν πας να το πουλήσεις τότε δεν θα έχει χάσει ένα ποσοστό της αξίας λόγω παλαιότητας, ceteris paribus; Θα πάρεις πίσω τα 135Κ ή θα πάρεις 80Κ;

[Εδώ από πάνω ισχυρίζομαι ό,τι έχουν δίκιο αυτά που έγραψαν ορισμένοι προηγούμενοι, ότι δηλαδή χάνει αξία το ακίνητο καθώς παλιώνει και δεν αποτελεί κατ' ανάγκην καλή επένδυση.]

Τώρα που το σκέφτομαι μλκ είπα, όσα και να πάρεις καλοδεχούμενα, αφού θα έχεις εισπράξει και ενοίκια στο μεταξύ..

[Μετά όμως το ξανασκέφτηκα και βλέπω ότι έχει δίκιο ο Maurikycli, αφού θα πρέπει να λάβουμε υπόψη μας και το έσοδο των ενοικίων. Παρακάτω ένα παράδειγμα για το πώς γίνεται η απόσβεση του κεφαλαίου που επενδύουμε.]

Για παράδειγμα, εάν αγοράσω ακίνητο 120Κ και στοχεύω σε επιτόκιο 5% --> 6000€ τον χρόνο από ενοίκια --> 500€ καθαρά το μήνα ή 240 μισθώματα σε 20 χρόνια. Άρα αυτό σημαίνει ότι αν μπορώ να πάρω τόσα από ενοίκιο στην τσέπη, εφόσον υποθέσουμε ότι θα αναπροσαρμόζεται κιόλας με τον πληθωρισμό, θα κάνω απόσβεση σε 20 χρόνια και θα μου μείνει και το ακίνητο.

[Και ακολουθεί ένα ερώτημα δικό μου παρακάτω.]

Είναι όντως τα 240 νοίκια μια καλή αναλογία κόστους κτήσης/μισθώματα στη σημερινή συγκυρία, ώστε να θεωρηθεί ότι αξίζει επενδυτικά το ακίνητο; Υποθέτω ότι εξαρτάται και από την περιοχή, οπότε αυτό σημαίνει ότι δεν συμφέρουν επενδυτικά οι καλές περιοχές επειδή αργείς να κάνεις απόσβεση;

  

20 ώρες πριν, GREGORYMO είπε

Ρε φίλε, αν το δώσω αντιπαροχή και πάρω 30%, δεν λέω παραπάνω με 3.500€ που είναι στην περιοχή μου τα νεόδμητα, έχει νόημα η συζήτηση?

Έτσι όπως τα λες είναι όντως λίγα τα 650, όμως πρέπει να συνυπολογίσεις ότι τα 30%x3500 για Σ.Δ. 1.0 θα τα πάρεις μετά από κάποια χρόνια, οπότε η PV είναι λίγο χαμηλότερη, ενώ επιπλέον αναλαμβάνεις και το ρίσκο να έχει γίνει κανένα κραχ στην αγορά και τα 3500 να γίνουν 2500 όταν θα πουλήσεις. Εάν ισχύει το 30% (γιατί μου φαίνεται λίγο) ίσως σε συμφέρει να τον παζαρέψεις στα 800 και να επωμισθεί το ρίσκο αυτός.

 

Στις 9/2/2024 στις 5:04 ΜΜ, doob είπε

Το να αγοράσεις δλδ ένα ακίνητο 200κ και να το νοικιάζεις 500Є είναι μόλις 2.5% απόδοση. (Που στην ιδανική περίπτωση μεταφράζεται σε 40 χρόνια απόσβεσης...)

Τόσο χαμηλά είναι τα ενοίκια στη Θεσ/κη; Με τα 240 μισθώματα για απόσβεση που έγραψα παραπάνω, θα έπρεπε να είναι πάνω από 800€ καθαρά το ενοίκιο για διαμέρισμα αξίας 200Κ. Εδώ στην Αθήνα νοικιάζω διαμερισματάκι 650€ προ φόρων και μου το ζητάνε 140 χιλιάδες και πάλι το σκέφτομαι αν πρέπει να το δώσω. Δεν είναι Κολωνάκι, όπου εκεί το 240 --> 350, αλλά είναι μικρό ντιζαϊνάτο με μοναδική θέα. Βέβαια τα μικρά είναι και λίγο πιο ακριβά ανά μέτρο.

 

Επεξ/σία 10 Φεβρουαρίου από Balrog

[Maurikycli]

1 ώρα πριν, Balrog είπε

Μα και του ακινήτου η αξία δεν απαξιώνεται όσο περνάνε τα χρόνια; Πες το αγοράζεις 100Κ σημερινά, που αντιστοιχούν ας πούμε σε 135K μετά από 10 χρόνια, θα έχεις πληρώσει ενδεχομένως και για συντήρηση ένα σεβαστό ποσό (π.χ. για τους κοινόχρηστους χώρους, αν όχι και για το δικό σου που όλο κάτι θα χαλάσει ειδικά αν αυξήσουμε την περίοδο). Ε, αν πας να το πουλήσεις τότε δεν θα έχει χάσει ένα ποσοστό της αξίας λόγω παλαιότητας, ceteris paribus; Θα πάρεις πίσω τα 135Κ ή θα πάρεις 80Κ;

Τώρα που το σκέφτομαι μλκ είπα, όσα και να πάρεις καλοδεχούμενα, αφού θα έχεις εισπράξει και ενοίκια στο μεταξύ..

Για παράδειγμα, εάν αγοράσω ακίνητο 120Κ και στοχεύω σε επιτόκιο 5% --> 6000€ τον χρόνο από ενοίκια --> 500€ καθαρά το μήνα ή 240 μισθώματα σε 20 χρόνια. Άρα αυτό σημαίνει ότι αν μπορώ να πάρω τόσα από ενοίκιο στην τσέπη, εφόσον υποθέσουμε ότι θα αναπροσαρμόζεται κιόλας με τον πληθωρισμό, θα κάνω απόσβεση σε 20 χρόνια και θα μου μείνει και το ακίνητο.

 

Αν συγκεκριμένα είχες δώσει 100χιλ σε ένα μέσο ακίνητο πριν 10 χρόνια , θα μπορούσες να το πουλήσεις αυτή την περίοδο από 150χιλ και πάνω. Άρα το ακίνητο θα είχε εκπληρώσει το ένα μέρος της αποστολής του που είναι η προστασία του αρχικού κεφαλαίου.

Σε αυτά όμως τα χρόνια δεν θα είχες τις μέγιστες εισπράξεις ενοικίων λόγω κρίσης και αύξησης της φορολογίας. Με μια συνετή διαχείριση πάλι δεν θα έχανες. Σίγουρα όμως δεν θα έβγαζες έναν κανονικό μισθό ούτε θα μπορούσες να ζήσεις αν ήταν το μοναδικό σου εισόδημα.

Ξαναλέω, τα ακίνητα είναι μια συντηρητική και μακροχρόνια επένδυση, δεν είναι για trading ούτε για εύκολο πλουτισμό. Φυσικά όποιος θέλει είναι ελεύθερος να το κάνει και αν το πετύχει , μπράβο του.

Κοιτάμε δεδομένα 200 ετών και όχι μιας δεκαετίας.

 

[doob]

3 ώρες πριν, Balrog είπε

Τόσο χαμηλά είναι τα ενοίκια στη Θεσ/κη; Με τα 240 μισθώματα για απόσβεση που έγραψα παραπάνω, θα έπρεπε να είναι πάνω από 800€ καθαρά το ενοίκιο για διαμέρισμα αξίας 200Κ. Εδώ στην Αθήνα νοικιάζω διαμερισματάκι 650€ προ φόρων και μου το ζητάνε 140 χιλιάδες και πάλι το σκέφτομαι αν πρέπει να το δώσω. Δεν είναι Κολωνάκι, όπου εκεί το 240 --> 350, αλλά είναι μικρό ντιζαϊνάτο με μοναδική θέα. Βέβαια τα μικρά είναι και λίγο πιο ακριβά ανά μέτρο.

Τα ζητούμενα ενοίκια δεν είναι χαμηλά. Θα έλεγε κανείς πως είναι νορμάλ βάσει πλυθωρισμου (στούντιο που νοίκιαζα 180€ πρίν 14 χρόνια, είναι λογικό να ζητάει 240€ σήμερα). Είναι όμως μη βιώσιμα για τους ενοικιαστές επειδή το κόστος ζωής είναι αυτό που έχει αλλάξει.  Έχετε υπόψιν οτι παρ'όλο που είναι μεγάλη πόλη, δεν παράγει τίποτα, δεν έχει τουρισμό (όπως η Αθήνα πχ) και βασίζεται κυρίως στους φοιτητές. Οπότε πρέπει να είσαι προσεχτικός στην επένδυση για να έχεις την απαιτούμενη απόδοση. Και ερχόμαστε τώρα στην απόσβεση...

https://el.wikipedia.org/wiki/Απόσβεση_(λογιστική)

"Η απόσβεση στη λογιστική είναι η διαδικασία σύμφωνα με την οποία επιμερίζονται και κατανέμονται κόστη τα οποία προκύπτουν κατά την διάρκεια της χρήσης ενός παγίου περιουσιακού στοιχείου μέσα στον χρόνο. Τέτοια κόστη μπορεί να είναι η φυσική φθορά ενός μηχανήματος ή κτιρίου, απαξίωση ενός ηλεκτρονικού υπολογιστή ή κάποιου λογισμικού κτλ."

Πρακτικά η ερώτηση που θέτεις στον εαυτό σου πρέπει να είναι : Σε πόσο καιρό θα έχω εισπράξει το επενδυτικό μου κεφάλαιο ωστε να μπορώ να το ξαναπενδύσω?

Ένα ακίνητο μπορεί να πάθει πυρκαγιά, να πλυμμηρίσει, σεισμός κτλ... Όλα είναι πιθανά, για αυτό και ο χρόνος απόσβεσης είναι σημαντικός, επειδή δεν μπορείς να προβλέψεις τπτ.

Το επιχείρημα που αναφέρθηκε λίγα posts πιο πάνω έχει λογική μόνο αν αγοράσεις μια μπάλα χρυσό και την θάψεις

[snot]

2 hours ago, Maurikycli said:

Κοιτάμε δεδομένα 200 ετών και όχι μιας δεκαετίας.

Υπάρχουν δεδομένα 200 ετών για τα ακίνητα στην Ελλάδα; Πολύ θα ήθελα να τα δω

[Maurikycli]

Λ

Μόνο στην Ελλάδα υπάρχει αγορά ακινήτων;

Από άλλες χώρες δεν μπορούμε να βγάλουμε συμπεράσματα για τα ήδη των επενδύσεων;

[Dinos1973]

2 hours ago, snot said:

Υπάρχουν δεδομένα 200 ετών για τα ακίνητα στην Ελλάδα; Πολύ θα ήθελα να τα δω

Σίγουρα σε ένα Διαμερισμα μια φορά που μπήκα νόμιζα ότι θα βγει ο Καραϊσκάκης με τον Ανδρούτσο αγκαλιά …..

[Maurikycli]

Μερακλήδικο!

[gorilas13]

 Πόσο παραπάνω να πάνε τα νοίκια και πόσο παραπάνω να πάνε οι τιμές αγοράς; Δεν είναι Λονδίνο και Παρίσι οι Ελληνικές πόλεις, ούτε υπάρχει η ίδια αγοραστική δύναμη. Δική μου γνώμη είναι ότι έχει φτάσει στο πικ της η όλη κατάσταση.

 Απλά με την προσφορά και την ζήτηση που υπάρχει δεν βλέπω να υπάρξει και κάποια πτώση και πιστεύω θα παραμείνει ως έχει η αγορά.

 Αν έχεις κασέρι και θέλεις να επενδύσεις, απλά ψάχνεις και περιμένεις να βρεις την ευκαιρία. Αν ψάχνεις για ιδιοκατοίκιση, κλάψτα Χαράλαμπε ( που γιορτάζει και σήμερα).

[Aurumnus]

Όσοι επενδύουν σε ακίνητα, θέλουν να επενδύσουν ή έχουν στην κατοχή τους ακίνητα, καλό είναι να υπολογίσουν και την Υποχρεωτική Ενεργειακή Αναβάθμιση στην όλη εξίσωση:

https://www.tanea.gr/2024/02/06/economy/ypoxreotiki-energeiaki-anavathmisi-xoris-xrimatodotisi-online/

https://energy.ec.europa.eu/system/files/2022-02/2020 LTRS EL.pdf

[gpapadakis]

2 hours ago, Aurumnus said:

Όσοι επενδύουν σε ακίνητα, θέλουν να επενδύσουν ή έχουν στην κατοχή τους ακίνητα, καλό είναι να υπολογίσουν και την Υποχρεωτική Ενεργειακή Αναβάθμιση στην όλη εξίσωση:

https://www.tanea.gr/2024/02/06/economy/ypoxreotiki-energeiaki-anavathmisi-xoris-xrimatodotisi-online/

https://energy.ec.europa.eu/system/files/2022-02/2020 LTRS EL.pdf

Η ΕΕ με τις αλλοπροσαλλες οδηγίες της, πάει για φούντο ούτως ή άλλως. 

Ένας συρφετός ανιδεων και ανόητων, πάνε να διαλύσουν τη γεωργία και την κτηνοτροφία. 

Μια άνοδος της ακροδεξιάς στη Γερμανία και ένα dexit, και τέλος το παραμυθι.

Επεξ/σία 11 Φεβρουαρίου από gpapadakis