Αγορά ακινήτων, πορεία κτηματαγοράς από τώρα και στο εξής

[kirileman]

Μόλις τώρα, vs_skg είπε

Ευχαριστώ για την πληροφορία να ξέρω να μην έρθω σε σας, αν έτσι κάνετε εκτίμηση. Ακόμα και μόνο DC να μου έκανε κάποιος αν μου την έκανε με 4%-5%, και μάλιστα την τωρινή δεκαετία με όλη την αστάθεια που επικρατεί στην αγορά, πολύ θα γελούσα. 

Ψάχνεσαι μου φαίνεται. Είπα απλώς ότι στα επενδυτικά ακίνητα χρησιμοποιούμε αυτή τη μέθοδο, τίποτα περισσότερο, τίποτα λιγότερο. Στα οικιστικά που συνήθως έχουμε πληθώρα συγκριτικών στοιχείων (παρόμοια πωληθέντα) χρησιμοποιούμε την κλασσική συγκριτική μέθοδο.

[vs_skg]

3 λεπτά πριν, kirileman είπε

Ψάχνεσαι μου φαίνεται. Είπα απλώς ότι στα επενδυτικά ακίνητα χρησιμοποιούμε αυτή τη μέθοδο, τίποτα περισσότερο, τίποτα λιγότερο. Στα οικιστικά που συνήθως έχουμε πληθώρα συγκριτικών στοιχείων (παρόμοια πωληθέντα) χρησιμοποιούμε την κλασσική συγκριτική μέθοδο.

Εγώ διαφώνησα στο "συνήθως τα σπίτια πουλιούνται όσο είναι το ενοίκιο επί 20, άντε 25 χρόνια".

Εσυ συμφωνείς ή διαφωνίες με την πρόταση αυτή; 

Διαφωνείς ότι ο τρόπος σκέψης σε χρόνια είναι λάθος ευθύς εξαρχής, αφού πχ τον πληθωρισμό και την μελλοντική αύξηση ενοικίων δεν μπορείς να τα αναγάγεις σε χρόνια, ενώ αντίθετα μπορείς να τα συνυπολογισεις στον επιθυμητό συντ. κεφαλαιοποίησης;

15 λεπτά πριν, andreaspA είπε

ετσι γινεται αλλα ειναι λαθος η λεξη "αποδοση". Το ακινητο σε 20 χρονια θα σου εχει δωσει τα λεφτα του αν μιλας για 5% και θα εχει αξια την ιδια με σημερα , ίσως και μεγαλυτερη.

ΚΑΝΕΙΣ δεν εχασε απο ακινητο και απο γη.

 

... και πώς αυτό κάνει λάθος την λέξη απόδοση;

[kirileman]

1 ώρα πριν, vs_skg είπε

Εγώ διαφώνησα στο "συνήθως τα σπίτια πουλιούνται όσο είναι το ενοίκιο επί 20, άντε 25 χρόνια".

Μπορεί να εννοούσες το παραπάνω, αλλά έγραψες: "κανένας πανελληνίως δεν θέτει τιμή ακινήτου με τον τρόπο που λέτε".

Ε λοιπόν, αυτός είναι ο συνήθης τρόπος για επενδυτικά ακίνητα (για να μην το συνεχίσουμε, ναι, προϋπόθεση είναι η αγορά να είναι σχετικά σταθερή)

edit : να το διευκρινίσω και αυτό, παρόλο που νόμιζα ότι είναι αυτονόητο... Προφανώς και δεν υπολογίζουμε ετήσια μισθώματα x 20 ή 25 χρόνια, αλλά με τον συντελεστή κεφαλοποίησης.

Επεξ/σία 6 Απριλίου 2023 από kirileman

[vs_skg]

49 λεπτά πριν, kirileman είπε

Μπορεί να εννοούσες το παραπάνω, αλλά έγραψες: "κανένας πανελληνίως δεν θέτει τιμή ακινήτου με τον τρόπο που λέτε".

Ε λοιπόν, αυτός είναι ο συνήθης τρόπος για επενδυτικά ακίνητα (για να μην το συνεχίσουμε, ναι, προϋπόθεση είναι η αγορά να είναι σχετικά σταθερή).

Όχι, δεν είναι, καθώς αυτό που είπε δεν είναι η μέθοδος DC, ουσιαστικά ή μη, αλλά μια καφενειακή εκδοχή της. Αν εσύ έτσι υπολογίζεις αξίες όταν σου ζητούν εκτίμηση, κρίμα.

Ανακαλώ την δήλωση μου λοιπόν αφού εσύ όταν αναλαμβάνεις ακίνητα λες στον ιδιοκτήτη πόσο το δίνεις ενοίκιο, 500; Ωραία θα το βάλουμε 120.000, άντε 150.000 για πώληση. 

[kirileman]

11 λεπτά πριν, vs_skg είπε

Όχι, δεν είναι, καθώς αυτό που είπε δεν είναι η μέθοδος DC, ουσιαστικά ή μη, αλλά μια καφενειακή εκδοχή της. Αν εσύ έτσι υπολογίζεις αξίες όταν σου ζητούν εκτίμηση, κρίμα.

Ανακαλώ την δήλωση μου λοιπόν αφού εσύ όταν αναλαμβάνεις ακίνητα λες στον ιδιοκτήτη πόσο το δίνεις ενοίκιο, 500; Ωραία θα το βάλουμε 120.000, άντε 150.000 για πώληση. 

Σου απάντησα στο edit: Και ο φίλος προηγουμένως δεν είπε ότι έτσι γίνεται η εκτίμηση, αλλά ότι σε αυτό αντιστοιχεί η τιμή πώλησης, προφανώς "καφενειακά".

Επεξ/σία 6 Απριλίου 2023 από kirileman

[vs_skg]

6 λεπτά πριν, kirileman είπε

Σου απάντησα στο edit: Και ο φίλος προηγουμένως δεν είπε ότι έτσι γίνεται η εκτίμηση, αλλά ότι σε αυτό αντιστοιχεί η τιμή πώλησης, προφανώς "καφενειακά".

Είπε ότι αυτό είναι ο κανόνας, για το πως πωλείται ένα ακίνητο (όχι μόνο επενδυτικό). Σαν παράθεση στο μήνυμα μου όπου λέω πως ιδανικά θέλω απόδοση 6% και αυτή είναι πολύ πιο βατή μέσω συγκατοίκησης...

Και βέβαια είπε επίσης πως με ένα μήνα airbnb βγαίνουν τα ενοίκια ενός χρόνου και τους άλλους 11 πολλά σπίτια μένουν κλειστά για να μην φθείρονται. Και πως 100 εκατομμύρια Κινέζοι κοιτάνε να πάρουν ακίνητα στην Ελλάδα. Συμφωνείς και με αυτά μήπως; (Ελπίζω όχι) 

[kirileman]

1 λεπτό πριν, vs_skg είπε

Είπε ότι αυτό είναι ο κανόνας, για το πως πωλείται ένα ακίνητο (όχι μόνο επενδυτικό). Σαν παράθεση στο μήνυμα μου όπου λέω πως ιδανικά θέλω απόδοση 6% και αυτή είναι πολύ πιο βατή μέσω συγκατοίκησης...

Και βέβαια είπε επίσης πως με ένα μήνα airbnb βγαίνουν τα ενοίκια ενός χρόνου και τους άλλους 11 πολλά σπίτια μένουν κλειστά για να μην φθείρονται. Και πως 100 εκατομμύρια Κινέζοι κοιτάνε να πάρουν ακίνητα στην Ελλάδα. Συμφωνείς και με αυτά μήπως; (Ελπίζω όχι) 

Όχι.

[Fan]

2 ώρες πριν, kirileman είπε

Στα επενδυτικά ακίνητα ουσιαστικά αυτή τη μέθοδο χρησιμοποιούμε (μέθοδος κεφαλοποίησης εισοδήματος). Μισθώματα 20 με 25 χρόνια σημαίνει 4 με 5% απόδοση το χρόνο.

Κάπως δεν μου βγαίνει αυτό. Εννοείς καθαρά 4-5% τον χρόνο, αφού αφαιρέσεις φόρους, ΕΝΦΙΑ, πιθανές φθορές κτλ;

Επίσης, όπως και να έχει, δεν μπορώ να πιστέψω ότι κάποιος στην παρούσα φάση θα αγόραζε οποιαδήποτε ακίνητο για να έχει μόνο ένα 4% τον χρόνο και να υπάρχει πάντα ο φόβος μην του μείνει ξενοίκιαστο ή να γυρίσουν σε πιο λογικά πλαίσια οι τιμές των ακινήτων.

[DrFreeman]

10 hours ago, kirileman said:

Ψάχνεσαι μου φαίνεται. Είπα απλώς ότι στα επενδυτικά ακίνητα χρησιμοποιούμε αυτή τη μέθοδο, τίποτα περισσότερο, τίποτα λιγότερο. Στα οικιστικά που συνήθως έχουμε πληθώρα συγκριτικών στοιχείων (παρόμοια πωληθέντα) χρησιμοποιούμε την κλασσική συγκριτική μέθοδο.

Αν επιτρέπεται, ποια είναι αυτή η μέθοδος; Σύγκριση με αντίστοιχων χαρακτηριστικών οικιστικά ακίνητα της αυτής περιοχής;

[kirileman]

15 λεπτά πριν, DrFreeman είπε

Αν επιτρέπεται, ποια είναι αυτή η μέθοδος; Σύγκριση με αντίστοιχων χαρακτηριστικών οικιστικά ακίνητα της αυτής περιοχής;

Διάβασε πχ αυτόν. Εκεί που γράφει "Συγκέντρωση και εντοπισμός ακινήτων, διαθέσιμα προς πώληση, με παρόμοια χαρακτηριστικά" χρησιμοποιούμε και πωληθέντα, όχι μόνο προς πώληση.

https://valuations.crecos.gr/methodos-sigkritikon-stoixeion.php

[kostakis81]

12 ώρες πριν, vs_skg είπε

Είπε ότι αυτό είναι ο κανόνας, για το πως πωλείται ένα ακίνητο (όχι μόνο επενδυτικό). Σαν παράθεση στο μήνυμα μου όπου λέω πως ιδανικά θέλω απόδοση 6% και αυτή είναι πολύ πιο βατή μέσω συγκατοίκησης...

Και βέβαια είπε επίσης πως με ένα μήνα airbnb βγαίνουν τα ενοίκια ενός χρόνου και τους άλλους 11 πολλά σπίτια μένουν κλειστά για να μην φθείρονται. Και πως 100 εκατομμύρια Κινέζοι κοιτάνε να πάρουν ακίνητα στην Ελλάδα. Συμφωνείς και με αυτά μήπως; (Ελπίζω όχι) 

μα αγαπητε δεν ρωταμε εαν συμφωνειτε η οχι ...απλα σας αναφερω τη συμβαινει τωρα στην αγορα .... 

αν το rbnp ειναι διαμερισμα σε κεντρο η τουριστικη περιοχη το δινεις ανετα πχ 100 την ημερα ... και συνηθος ιουλιο και αυγουστο εισαι γεματοσ ,..... αρα με 1 και κατι μηνα αντε 2 εβγαλες 6 χιλιαρικα που αντιστοιχουν σε τιμη ενοικιασης 500 το μηνα ... εσεις τι θα κανατε θα το δινατε 500 το μηνα για ολο το χρονο η μονο για 2 μηνες .... ασε που δεν εβαλα κανα εξταδακη πασχ 3ημερα κλπκλπ....

οσο αναφορα τους κινεζους μια επισκεψη σε υποθηκοφυλακεια θα σας κατατοπησει ... ολο κινεζικα ονοματα ειναι γεματα τα βιβλια ... και ολοι αυτοι εχουν golden visa ... και πιστεψτε με γνωριζω πολλα αχουρια των 150κ που ποληθηκαν 250κ για την βιζα... το ιδιο θα γινει οταν η βιζα παει 500κ ....

 

ποια συγκατοικηση τωρα μας λετε στην ελλαδα ... ειμαστε εκτοσ τελειως αυτης τησ λογικης σαν λαος ...

11 ώρες πριν, Fan είπε

Κάπως δεν μου βγαίνει αυτό. Εννοείς καθαρά 4-5% τον χρόνο, αφού αφαιρέσεις φόρους, ΕΝΦΙΑ, πιθανές φθορές κτλ;

Επίσης, όπως και να έχει, δεν μπορώ να πιστέψω ότι κάποιος στην παρούσα φάση θα αγόραζε οποιαδήποτε ακίνητο για να έχει μόνο ένα 4% τον χρόνο και να υπάρχει πάντα ο φόβος μην του μείνει ξενοίκιαστο ή να γυρίσουν σε πιο λογικά πλαίσια οι τιμές των ακινήτων.

σας φαινετε λιγο το 4% κυριε ? 

μια χαρα ποσοστο ειναι .... τα πιο πανω ειναι τζογος ....

οι επιχειρησεις εκει γυρο παιζουν σαν επενδυση -αποδωση ... ασε που στο ακινητο δεν υπολογιζετε τα μαυρα που ισως παιζουν ... και παντα υπαρχει και η πωληση του ακινητου που παιρνεις τα λεφτα σου ...

[vs_skg]

1 ώρα πριν, kostakis81 είπε

μα αγαπητε δεν ρωταμε εαν συμφωνειτε η οχι ...απλα σας αναφερω τη συμβαινει τωρα στην αγορα .... 

αν το rbnp ειναι διαμερισμα σε κεντρο η τουριστικη περιοχη το δινεις ανετα πχ 100 την ημερα ... και συνηθος ιουλιο και αυγουστο εισαι γεματοσ ,..... αρα με 1 και κατι μηνα αντε 2 εβγαλες 6 χιλιαρικα που αντιστοιχουν σε τιμη ενοικιασης 500 το μηνα ... εσεις τι θα κανατε θα το δινατε 500 το μηνα για ολο το χρονο η μονο για 2 μηνες .... ασε που δεν εβαλα κανα εξταδακη πασχ 3ημερα κλπκλπ....

οσο αναφορα τους κινεζους μια επισκεψη σε υποθηκοφυλακεια θα σας κατατοπησει ... ολο κινεζικα ονοματα ειναι γεματα τα βιβλια ... και ολοι αυτοι εχουν golden visa ... και πιστεψτε με γνωριζω πολλα αχουρια των 150κ που ποληθηκαν 250κ για την βιζα... το ιδιο θα γινει οταν η βιζα παει 500κ ....

 

ποια συγκατοικηση τωρα μας λετε στην ελλαδα ... ειμαστε εκτοσ τελειως αυτης τησ λογικης σαν λαος ...

σας φαινετε λιγο το 4% κυριε ? 

μια χαρα ποσοστο ειναι .... τα πιο πανω ειναι τζογος ....

οι επιχειρησεις εκει γυρο παιζουν σαν επενδυση -αποδωση ... ασε που στο ακινητο δεν υπολογιζετε τα μαυρα που ισως παιζουν ... και παντα υπαρχει και η πωληση του ακινητου που παιρνεις τα λεφτα σου ...

εντάξει έγινε, όλοι έχουν δικαίωμα άποψης. Το τι ακους στο καφενείο δεν σημαίνει ότι είναι αλήθεια. 

12 ώρες πριν, Fan είπε

Κάπως δεν μου βγαίνει αυτό. Εννοείς καθαρά 4-5% τον χρόνο, αφού αφαιρέσεις φόρους, ΕΝΦΙΑ, πιθανές φθορές κτλ;

Επίσης, όπως και να έχει, δεν μπορώ να πιστέψω ότι κάποιος στην παρούσα φάση θα αγόραζε οποιαδήποτε ακίνητο για να έχει μόνο ένα 4% τον χρόνο και να υπάρχει πάντα ο φόβος μην του μείνει ξενοίκιαστο ή να γυρίσουν σε πιο λογικά πλαίσια οι τιμές των ακινήτων.

ε προφανώς. Αν είναι να πάρω 4% τα βάζω και σε προθεσμιακή (Αγγλίας) 

[kostakis81]

θα ηθελα να σας πληροφορισω οτι αυτα που λεω δεν ειναι κουβεντες καφενειακου επιπεδου και λογο ενασχολησης με τον κλαδο .. ειναι περα για πεερα αληθεια....

 τουλαχιστον τα δικα μου rbnp ετσι τα δουλευουμε ..,. και απορω πως σας φαινετε περιεργο ...

ασο για την προθεσμιακη αγγλιας οπως λετε δεν ειναι τοσο απλο οσο το πετατε γιατη η πλειοηφια του ελλ λαου δεν εχει ουτε τησ γνωσεις ουτε την διαθεση να κανει τετοιες μεταφορες ... σε ξενες τραπεζες ... 

ασε που μετρητα δεν εχει σχεδον κανενας ενω σπιτια εχουν ολοι... 

α και κατι ακομα ... ποθεν εσχες ? οταν πουλησεις ενα ακινητο για μετρητα θα δηλωσεις ολο το ποσο? η μονο την αντικειμενικη αξια ? αν δηλωσεις ολο το ποσο τοτε μπραβο σου εισαι ηρωας που στιριζεις με τους φορους σου το κρατος...

σοβαρα τωρα δεν εχετε καταλαβει τι σημαινει η golden visa?  θεωρεις οτι τα λεω απο το μυαλο μου? η οτι λεω φαντασιοπληξιες ...?

[kirileman]

1 ώρα πριν, kostakis81 είπε

οταν πουλησεις ενα ακινητο για μετρητα θα δηλωσεις ολο το ποσο? η μονο την αντικειμενικη αξια ? αν δηλωσεις ολο το ποσο τοτε μπραβο σου εισαι ηρωας που στιριζεις με τους φορους σου το κρατος...

Για τον πωλητή μιλάς;

Επεξ/σία 7 Απριλίου 2023 από kirileman

[kostakis81]

6 λεπτά πριν, kirileman είπε

Για τον πωλητή μιλάς;

ναι ...