Αγορά ακινήτων, πορεία κτηματαγοράς από τώρα και στο εξής

[fragma]

Απο την εμπειρια μου παντως,  δεν προβλέπω καμία σημαντική αλλαγή στις αξίες των ακινήτων. Θα παραμείνουν σταθερά υψηλές, κυρίως γιατί η αύξηση των επιτοκίων δανεισμού, της αξίας των οικοπέδων και του οικοδομικού κόστους καθιστά πολύ ακριβή την κατασκευή νέων οικοδομών, με αποτέλεσμα η συνολική προσφορά κατοικιών να παραμένει αρκετά χαμηλότερη απο την ζήτηση. 

Επεξ/σία 15 Μαρτίου 2023 από fragma

[andreaspA]

4 hours ago, Insane84 said:

 Τα κόστη είναι τεράστια και οι οικοπεδούχοι πουλάνε 200τμ για 400κ ή ζητάνε 30-40% αντιπαροχή. Ίσως πέσει ο ρυθμός της ανοικοδόμησης.

Μεγαλο προβλημα το κοστος της γης στον ν. Αττικης. Εχει εκτιναχθει. Ενα παρτερι να εχεις σε καλο δημο των β Προαστιων , φτανει να σου φτιαξει περιουσια.

 

[vamvakoolas]

μια συμβουλη.

Το τελευταιο καιρο (εδω και 2 χρονια) πολλοι νεοι κυριως με καποιο μπατζετ προσπαθουν να αγορασουν χρεπια διαμερισματα, οικοπεδα να χτισουν. Θελει μεγαλη προσοχη γιατι παραλληλα εχουν βγει λαμογια (που δηλωνουν ιδιοκτητες, μεσιτες, συγγενεις ιδιοκτητων κτλ). Παντα πληρωνουμε ενα δικηγορο (να κανει ενα νομικο ελεγχο) και ενα μηχανικο (εκτος των αλλων να ελεγξει τη χρηση). Παραδειγματα; οικοπεδα εκτος σχεδιου (παραμυθιαζαν οτι ολα κομπλε), διαμερισματα που δεν ειναι διαμερισματα (δηλωμενα αποθηκες), ιδιοκτητης που δεν υπηρχε στο συμβολαιο

[csontheline]

23 ώρες πριν, fragma είπε

Επιτέλους. Εχει καταντήσει αηδία η κατάσταση με τα χρέπια 60 ετών για τα οποία ζητάνε απίστευτα ποσά για ενοικίαση ή πωληση χωρίς να μπαίνουν στον κόπο ούτε να αλλάξουν τα εντελώς σάπια κουφώματα. 

Το κακό είναι ότι έρχεται πολύ απότομα (δεν ξέρω αν θα υπάρξει κάποια κλιμακωτή ρύθμιση), αν και καλά κάνει και έρχεται. Μιλάμε για τεράστια ποσά ενέργειας που σπαταλιέται.

Επίσης, αν δεν μπορέσουν να τα κάνουν (το οποίο δεν είναι απίθανο), έχουμε να δούμε μαυρίλα στα ενοίκια, που θα πάνε σύννεφο τα νέα θέματα εδώ μέσα "Τον έβαλα μέσα με μαύρο ενοίκιο, γιατί το κακό κράτος με ανάγκασε να το νοικιάζω κατάμαυρο του σκότους, και τώρα δεν βγαίνει. Που μπορώ να βρω φθηνούς άσβερκους;" ή "Όλη η περιοχή έχει κλειστά διαμερίσματα. Που μπορώ να βρω φθηνές τροχοβίλες;"

[fragma]

Στις 15/3/2023 στις 10:51 ΠΜ, tarantules είπε

Σωστό! Και από την άλλη θα δεις για πότε θα εκτοξευτούν οι τιμές στα ενοικιαζόμενα.Έχει να πέσει τρελό γέλιο για κάποιους που πιστεύουν οτι θα δουν τις τιμές να κατρακυλάνε.Σιγά μην χώσει λεφτά ο άλλος που έχει το χρέπι σπίτι.Από την άλλη , ο άλλος που θα χώσει χρήμα για την ανακαίνηση από κάπου πρέπει να τα πάρει πίσω.Μαντέψτε από ποιον.....

Δεν νομιζω οτι θα βγουν χαμένοι απο αυτό οι ενοικιαστές και οι αγοραστές. Ηδη ζητάνε τρελά ποσά οι ιδιοκτήτες ακόμα για τα χρέπια.  Ετσι τουλάχιστον θα πληρώνουν μεν αλλά θα απολαμβάνουν ένα αξιοπρεπές σπίτι με λιγότερα έξοδα για θέρμανση/ρευμα κλπ. Εχω 2 διαμερίσματα σε πολυκατοικία του 72 , και προσφατα τους εκανα ριζική ανακαίνιση που μου κόστισε τα μαλλιοκέφαλά μου. Το αποτέλεσμα ήταν να νοικιαστούν στην ίδια πανω κάτω τιμή με άλλα της πολυκατοικίας στα οποία δεν έχουν αλλάξει ούτε πόμολο. Γιατί πρεπει εγώ που σεβομαι τον ενοικιαστή να είμαι ο μ@λ@κας της υποθεσης και ο εξυπνακιας που εκμεταλλεύεται την αναγκη του αλλου να τσεπωνει απλα το χρήμα; 

[melanouri]

Καλημέρα κ από μένα. Καινούργιος στο φόρουμ, οπότε θα ήθελα να ρωτήσω το εξής:

Γενικά διαβάζουμε άρθρα που λένε ότι οι τιμές στις πωλήσεις και στα ενοίκια(?) δεν έχουν φτάσει ακόμα τα επίπεδα προ κρίσης ~2007 (φυσικά αυτό έχει μια διακύμανση ανάλογα τη περιοχή γιατί άλλες περιοχές ήταν στη "μόδα" τότε και άλλες τώρα). Με δεδομένο ότι οι μισθοί είναι ξεκάθαρα χαμηλότεροι από τα τότε επίπεδα, το μόνο που έχει νόημα να οδηγεί τις αυξήσεις και την τάση να φτάνουμε τα επίπεδα 2007, είναι η διαφορά που δημιουργήθηκε με την αύξηση του τουρισμού όπως το airbnb, και όλες οι δραστηριότητες που αναπτύσσονται γύρω από την αυξημένη χωρητικότητα τουρισμού της χώρας. Όταν για παράδειγμα σε ένα νησί πριν 10 χρόνια χωρούσαν 1000 τουρίστες και τώρα 2000, προφανώς δεν ανεβαίνει μόνο το εισόδημα των rooms to let αλλά και πολλών άλλων επιχειρήσεων. Αλλιώς ήταν το σκηνικό του τουρισμού το 2007 και αλλιώς σήμερα ειδικά στο κέντρο της Αθήνας.

Η ερώτηση λοιπόν σχετικά με αυτή την ανάλυση "καφενείου" είναι πότε πιάνουμε ταβάνι με τα σημερινά δεδομένα που υποθέτω ότι θεωρούμε ότι οι επιπτώσεις του κορονοιού έχουν λίγο πολύ περάσει; Υπάρχουν άλλες δυνάμεις που θα μπορούσαν να οδηγήσουν πάνω ή κάτω την αγορά και κατ'επέκταση τα ενοίκια πχ πέρα από κάποιο σοβαρό γεγονός όπως covid etc που προφανώς είναι απρόβλεπτο; Τα επιτόκια; Με ένα δεδομένο που λέει ότι τα δάνεια είναι σχετικά μικρά σε σχέση με την προηγούμενη χρυσή περίοδο ίσως αυτό να μην είναι καθοριστικός παράγοντας. Μια σκέψη είναι τα τεκμήρια και η πιθανή κατάργηση τους ώστε να πέσει χρήμα στην αγορά; Θεωρείτε ότι ο κορονοιός και οι επιπτώσεις του δεν έχουν φανεί ακόμα; έχετε εσείς παραδείγματα?

[Joshua21]

37 λεπτά πριν, melanouri είπε

Με δεδομένο ότι οι μισθοί είναι ξεκάθαρα χαμηλότεροι από τα τότε επίπεδα, το μόνο που έχει νόημα να οδηγεί τις αυξήσεις και την τάση να φτάνουμε τα επίπεδα 2007, είναι η διαφορά που δημιουργήθηκε με την αύξηση του τουρισμού όπως το airbnb, και όλες οι δραστηριότητες που αναπτύσσονται γύρω από την αυξημένη χωρητικότητα τουρισμού της χώρας.

Δηλαδή το γεγονός ότι το κόστος κατασκευής έχει κυριολεκτικά εκτοξευθεί, δεν έχει απολύτως καμία σημασία?

43 λεπτά πριν, melanouri είπε

Η ερώτηση λοιπόν σχετικά με αυτή την ανάλυση "καφενείου" είναι πότε πιάνουμε ταβάνι με τα σημερινά δεδομένα που υποθέτω ότι θεωρούμε ότι οι επιπτώσεις του κορονοιού έχουν λίγο πολύ περάσει;

Σε φυσιολογικές συνθήκες δεν υπάρχει ταβάνι, μόνο συνεχής άνοδος.

[Αλεξανδρος A.92]

59 λεπτά πριν, melanouri είπε

Με δεδομένο ότι οι μισθοί είναι ξεκάθαρα χαμηλότεροι από τα τότε επίπεδα

για το παραπανω υπαρχει καποια πηγη? 

Δεν το αμφισβητω απλα θελω να το κοιταξω λιγο. 

Σιγουρα πολλοι κλαδοι παιρνουν λιγοτερα λεφτα απο τοτε αλλα υπαρχουν παρα πολλοι που παιρνουν αρκετα παραπανω λεφτα.

Αυτο που ισχυει 100% ειναι η αξια των χρηματων και το τι επαιρνες τοτε και τι τωρα με τα ιδια λεφτα...

Επεξ/σία 16 Μαρτίου 2023 από Αλεξανδρος A.92

[melanouri]

23 λεπτά πριν, Αλεξανδρος A.92 είπε

Σιγουρα πολλοι κλαδοι παιρνουν λιγοτερα λεφτα απο τοτε αλλα υπαρχουν παρα πολλοι που παιρνουν αρκετα παραπανω λεφτα

Η άσκηση για το ποιος κλάδος παίρνει λιγότερα ή περισσότερα λεφτά τότε και τώρα είναι δύσκολη. Το πιο απλό είναι οι μισθοί των δημοσίων υπαλλήλων (απο παραδείγματα κοντινών προσώπων, δάσκαλοι/γιατροί πχ) οι οποίοι είναι σε χαμηλότερα επίπεδα, όπως και ο βασικός μισθός.

35 λεπτά πριν, Joshua21 είπε

Δηλαδή το γεγονός ότι το κόστος κατασκευής έχει κυριολεκτικά εκτοξευθεί, δεν έχει απολύτως καμία σημασία?

Το κόστος κατασκευής σίγουρα έχει αυξηθεί τα τελευταία χρόνια (το γνωρίζω διότι ξεκινάω ένα πρότζεκτ και βλέπω τις διαφορές πάνω στο 6μηνο πχ), αλλά οι κατασκευές που διαμορφώνουν αυτές τις τιμές έχουν κατασκευαστεί ως επι το πλείστον πολύ παλιότερα. Θα είχε ενδιαφέρον αν έχει κάποιος εικόνα πόσο ενοικιαζόταν ένα 3άρι στα Μανιάτικα πχ το 2007 με το πόσο πάει τώρα που αγγίζει το 850άρι.

Αυτό που σκέφτομαι ουσιαστικά είναι ότι έχουμε βρεθεί σε ένα deadlock όπου α) οι μισθοί σε πολύ κόσμο είναι χαμηλοί ώστε να μη μπορούν να αγοράσουν/χτίσουν αλλά όχι τόσο χαμηλοί ώστε να διατηρούν τα ενοίκια και τις τιμές πώλησης σε υψηλά επίπεδα, β) οι τιμές κατασκευής είναι σχεδόν απαγορευτικές για πολύ κόσμο και όποιος το κάνει προφανώς θα πουλήσει/νοικιάσει με αντίστοιχα υψηλό κόστος.

Άρα δεν υπάρχει τρόπος να αυξηθεί η προσφορά αυτή τη στιγμή ώστε να εκτονωθεί η ζήτηση που τουλάχιστον στα ενοίκια είναι υψηλή. Το ίδιο λογικά θα συμβεί και με τις υπόλοιπες τιμές αγαθών που παρά τον πληθωρισμό δε το βλέπω να μειώνονται.

Απλά η ερώτηση είναι πόσο πάνω ακόμα αντέχει ο κόσμος να πάει το ενοίκιο γιατί τα εισοδήματα είναι δεδομένα μέχρι ένα βαθμό. Ρητορική θα πω, μένει να το δούμε στη πράξη...

32 λεπτά πριν, Αλεξανδρος A.92 είπε

για το παραπανω υπαρχει καποια πηγη?

δυστυχώς δεν έχω πηγή, κυρίως απο το περιβάλλον μου που είναι mix δημοσίων και ιδιωτικών υπαλλήλων. στη προηγούμενη ανάλυση βάζουμε και το πληθωρισμό και την αξία των χρημάτων που είπες. Με τα ίδια λεφτά που κάποτε αγόραζες SUV τώρα παίρνεις golf βασική έκδοση ξερωγω (με μια τάση υπερβολής προφανώς στο παράδειγμα)

[gpapadakis]

Ολη η ευρωπη γεματη σαπακια ειναι, οσο θα αναβαθμισουμε και εμεις (που το 90% των κατοικιων ειναι χτισμενα προ του 1980), τοσο και αυτοι. Αλλη μια ανεδαφικη χρονικα ευρωπαικη σαχλαμαρα, μαζι με αυτη για τους κινητηρες εσωτερικης καυσης.

[Joshua21]

18 λεπτά πριν, melanouri είπε

Το κόστος κατασκευής σίγουρα έχει αυξηθεί τα τελευταία χρόνια (το γνωρίζω διότι ξεκινάω ένα πρότζεκτ και βλέπω τις διαφορές πάνω στο 6μηνο πχ), αλλά οι κατασκευές που διαμορφώνουν αυτές τις τιμές έχουν κατασκευαστεί ως επι το πλείστον πολύ παλιότερα. Θα είχε ενδιαφέρον αν έχει κάποιος εικόνα πόσο ενοικιαζόταν ένα 3άρι στα Μανιάτικα πχ το 2007 με το πόσο πάει τώρα που αγγίζει το 850άρι.

Και τι με αυτό? Οι τιμές των ακινήτων διαμορφώνονται από τον νόμο της ζήτησης και της προσφοράς, πάντα έτσι γινόταν και πάντα έτσι θα γίνεται, το κόστος κατασκευής που ίσχυε την στιγμή της ανέγερσης είναι εντελώς αδιάφορο.

[melanouri]

1 ώρα πριν, Joshua21 είπε

Δηλαδή το γεγονός ότι το κόστος κατασκευής έχει κυριολεκτικά εκτοξευθεί, δεν έχει απολύτως καμία σημασία?

11 λεπτά πριν, Joshua21 είπε

το κόστος κατασκευής που ίσχυε την στιγμή της ανέγερσης είναι εντελώς αδιάφορο.

🙂

άρα καταλήγουμε ότι είναι θέμα προσφοράς και ζήτησης κυρίως

Επεξ/σία 16 Μαρτίου 2023 από melanouri

[Joshua21]

9 λεπτά πριν, melanouri είπε

🙂

άρα καταλήγουμε ότι είναι θέμα προσφοράς και ζήτησης κυρίως

Λάθος συμπέρασμα, είναι θέμα ΜΟΝΟ προσφοράς και ζήτησης.

[melanouri]

η αρχική απορία μου ήταν στο αν κάποιος έχει εικόνα για το αν υπάρχει κάποια τάση να διαφοροποιηθεί η σημερινή κατάσταση είτε προς τα πάνω είτε προς τα κάτω απο τους παράγοντες που επηρεάζουν τη προσφορά και τη ζήτηση. Το υπόλοιπο κομμάτι δεν προσθέτει κάτι στην κουβέντα

[Joshua21]

47 λεπτά πριν, melanouri είπε

η αρχική απορία μου ήταν στο αν κάποιος έχει εικόνα για το αν υπάρχει κάποια τάση να διαφοροποιηθεί η σημερινή κατάσταση είτε προς τα πάνω είτε προς τα κάτω απο τους παράγοντες που επηρεάζουν τη προσφορά και τη ζήτηση.

Σαφώς και έχουμε, η τάση που υπάρχει είναι αυξητική.

49 λεπτά πριν, melanouri είπε

Το υπόλοιπο κομμάτι δεν προσθέτει κάτι στην κουβέντα

Στον εαυτό σου πες το μια και εσύ ξεκίνησες τη συζήτηση του υπόλοιπου κομματιού.