Αγορά ακινήτων, πορεία κτηματαγοράς από τώρα και στο εξής

[fragma]

2 ώρες πριν, andreaspA είπε

3000/τμ Στην Εκαλη νεοδμητο ?

και παραλληλα συμφωνα με τα λεγομενα σου, ενα οικοπεδο 1.000.000€ , χτιζει 400μετρα που σημαινει 2500€/τμ κατοικιας το κοστος οικοπεδου, και 1500€/τμ κατ ελαχιστο η κατασκευη παμε στα 4000€/τμ
Ενας κατασκευαστης λοιπον, φτιαχνει σπιτια που το κοστιζουν 4000€/τμ και τα πουλαει 3000€/τμ ?

Υπάρχει σημαντική διαφορά μεταξύ συγκεκριμένων περιοχών και δρόμων. Η άνω Εκάλη, δηλαδή δεξιά της Θησέως οπως ανεβαίνεις από Κηφισιά και γύρω από την Αγία Μαρίνα, είναι ακριβότερη από την κάτω Εκάλη προς την μεριά της Εθνικής. Αν έχεις εκεί οικόπεδο θα είναι βλακεια να το δώσεις αντιπαροχή με τον πολύ χαμηλό συντελεστή δόμησης που έχει η περιοχή. Και ναι, σημερα βρίσκεις νεόδμητο με 3000/τμ στην Εκάλη και οπουδηποτε αλλού (νορμαλ κατασκευή βέβαια, οχι κατι super πολυτελείας) αν έχεις μετρητο, γιατί κάποια μένουν απούλητα και ο κατασκευαστης προτιμά το μικρό ή στην χειρότερη και καθόλου κέρδος, από το να του κοκκινίσει το δάνειο και να του το πάρει η τράπεζα. 

Επεξ/σία 29 Ιανουαρίου 2023 από fragma

[andreaspA]

42 λεπτά πριν, fragma είπε

Υπάρχει σημαντική διαφορά μεταξύ συγκεκριμένων περιοχών και δρόμων. Η άνω Εκάλη, δηλαδή δεξιά της Θησέως οπως ανεβαίνεις από Κηφισιά και γύρω από την Αγία Μαρίνα, είναι ακριβότερη από την κάτω Εκάλη προς την μεριά της Εθνικής. Αν έχεις εκεί οικόπεδο θα είναι βλακεια να το δώσεις αντιπαροχή με τον πολύ χαμηλό συντελεστή δόμησης που έχει η περιοχή. Και ναι, σημερα βρίσκεις νεόδμητο με 3000/τμ στην Εκάλη και οπουδηποτε αλλού (νορμαλ κατασκευή βέβαια, οχι κατι super πολυτελείας) αν έχεις μετρητο, γιατί κάποια μένουν απούλητα και ο κατασκευαστης προτιμά το μικρό ή στην χειρότερη και καθόλου κέρδος, από το να του κοκκινίσει το δάνειο και να του το πάρει η τράπεζα. 

Για να μην μακρυγορουμε... το οικοπεδο του 1.000.000€ με συντελεστη δομησης 0,4 , οταν θα χτιστει με το καλο, δεν θα πουλιεται 3000€/τμ.

3000€/τμ μπορει να πουλιεται, κατι αλλο, καπου αλλου.

 

[Fan]

Στις 26/1/2023 στις 8:56 ΜΜ, GREGORYMO είπε

Με την αντιπαροχή τι παίζει?

Που βρίσκονται τα ποσοστά?

Εξαρτάται βέβαια από πάρα πολλούς παράγοντες.

Η αντιπαροχή έχει πάρει φωτιά τα τελευταία χρόνια, ειδικά σε περιοχές των νοτίων προαστίων με μεγάλο συντελεστή και έφτανε σε ποσοστό περίπου 40%. Από το 2022 έχει πέσει αρκετά το ποσοστό κυρίως λόγω της αύξησης των υλικών. Σήμερα παίζει 28% με 35% (εκτός εάν μιλάμε για πολύ ειδικές περιπτώσεις).

Κάτω από 1,8-2 συντελεστή δύσκολα θα δεχτεί ο κατασκευαστής να το πάρει, εκτός εάν το ποσοστό του οικοπεδούχου είναι χώμα.

ΥΓ. Είχα σκεφτεί μαζί με άλλα τρία άτομα  να χτυπήσουμε ένα οικόπεδο στη Νέα Σμύρνη σε πολύ καλή τιμή και να το δώσουμε αντιπαροχή, αλλά πριν την αγορά το συζήτησα με δύο εργολάβους και μου είπαν να το αποφύγω γιατί το σημείο του συγκεκριμένου οικοπέδου δεν ήταν καλό, οπότε θα δυσκόλευε η εύρεση αγοραστή διαμερισμάτων και συνεπώς δεν θα έβρισκα κατασκευαστική να το πάρει αντιπαροχή.

ΥΓ2. Στην αντιπαροχή, κομβικό είναι το σημείο που βρίσκεται το οικόπεδο σε μία περιοχή.

[vamvakoolas]

Στις 30/1/2023 στις 9:20 ΠΜ, Fan είπε

Η αντιπαροχή έχει πάρει φωτιά τα τελευταία χρόνια, ειδικά σε περιοχές των νοτίων προαστίων με μεγάλο συντελεστή και έφτανε σε ποσοστό περίπου 40%. Από το 2022 έχει πέσει αρκετά το ποσοστό κυρίως λόγω της αύξησης των υλικών. Σήμερα παίζει 28% με 35% (εκτός εάν μιλάμε για πολύ ειδικές περιπτώσεις).

Κάτω από 1,8-2 συντελεστή δύσκολα θα δεχτεί ο κατασκευαστής να το πάρει, εκτός εάν το ποσοστό του οικοπεδούχου είναι χώμα.

ΥΓ. Είχα σκεφτεί μαζί με άλλα τρία άτομα  να χτυπήσουμε ένα οικόπεδο στη Νέα Σμύρνη σε πολύ καλή τιμή και να το δώσουμε αντιπαροχή, αλλά πριν την αγορά το συζήτησα με δύο εργολάβους και μου είπαν να το αποφύγω γιατί το σημείο του συγκεκριμένου οικοπέδου δεν ήταν καλό, οπότε θα δυσκόλευε η εύρεση αγοραστή διαμερισμάτων και συνεπώς δεν θα έβρισκα κατασκευαστική να το πάρει αντιπαροχή.

ΥΓ2. Στην αντιπαροχή, κομβικό είναι το σημείο που βρίσκεται το οικόπεδο σε μία περιοχή.

σωστο το ΥΓ2 αλλα επισης παιζει ρολο η εκταση του οικοπεδου (διαστασεις) και ποσοστο καλυψης και μεχρι τι υψος κτιζεις....

[Asvos21]

καλημέρα σας, μία γνώμη θα ήθελα. Είμαι 36 και μένω σε ενοίκιο εδώ και 8 χρόνια. Υπάρχει αυτή τη στιγμή ένα ποσό περίπου στα 20Κ και το δίλημμα μου είναι αυτή τη στιγμή αν έχει νόημα να κινηθώ για το πρόγραμμα που θεωρητικά θα βγει τον επόμενο μήνα ωστέ να πάρω ένα σχετικά παλιό σπίτι (για ηλιούπολη-δάφνη-αγ. δημητριο-υμηττό που κοιτάω σπίτια 50τμ κ πάνω, τα σπίτια είναι σε πολύ κακή κατάσταση και κατασκευής πριν το 80 ή κοντα στα 140Κ αυτά που είναι μέχρι το '90 ή σε καλή κατάσταση) που σίγουρα θα χρειαστούν χρήματα για ανακαίνιση (και απο οτι έχω καταλάβει πολλά) συν οτι σε λιγότερο απο 10 χρόνια θα έχεις ένα σπίτι 50+ ετών με ότι προβλήματα μπορεί να δημιουργηθούν. Η άλλη επιλογή είναι να κινηθώ σε αγορά νεόδμητου απο τα σχέδια (κοντά στα 140) με χοντρικά 100€+  μεγαλύτερη δόση εκτός προγράμματος (κοινώς θα υποφέρω για αρκετά χρόνια γιατί μισθολογικά δεν βλέπω κάτι καλύτερο στο άμεσο μέλλον) και η τελευταία λύση είναι να κάτσω στα αυγά περιμένοντας πότε θα μου αυξήσουν πάλι το ενοίκιο ή ελπίζοντας να βγει κάποιο άλλο πρόγραμμα ή να πέσουν οι τιμές. 

[phanispal]

Το θέμα είναι, χωρίς το πρόγραμμα που αναμένεται, υπάρχει περίπτωση να μπορέσεις να κάνεις κάτι; Δηλαδή με δάνειο όπως ισχύει έως σήμερα.

Γιατί θα γίνει σφαγή και ελάχιστοι είναι αυτοί που θα καταφέρουν να μπουν.

[Asvos21]

Βασει της τράπεζας ναι αλλά μιλάμε μόνο για σπίτι το οποίο είναι στα σχέδια (για να είναι όσο το δυνατόν πιο χαμηλή η τιμή) και για δόση αρκετά παραπάνω απο το πρόγραμμα, η οποία δεν θα είναι και ιδιαίτερα εύκολη να δοθεί. 

Απλά θεωρώ τραγικό το γεγονός ένα σπίτι 30ετιας να έχει σχεδόν τα ίδια λεφτά με ένα το οποίο είναι υπο ανέγερση και δεν ξέρω κατα πόσο αξίζει το 1ο σκεπτικό. 

[fragma]

4 ώρες πριν, Asvos21 είπε

καλημέρα σας, μία γνώμη θα ήθελα. Είμαι 36 και μένω σε ενοίκιο εδώ και 8 χρόνια. Υπάρχει αυτή τη στιγμή ένα ποσό περίπου στα 20Κ και το δίλημμα μου είναι αυτή τη στιγμή αν έχει νόημα να κινηθώ για το πρόγραμμα που θεωρητικά θα βγει τον επόμενο μήνα ωστέ να πάρω ένα σχετικά παλιό σπίτι (για ηλιούπολη-δάφνη-αγ. δημητριο-υμηττό που κοιτάω σπίτια 50τμ κ πάνω, τα σπίτια είναι σε πολύ κακή κατάσταση και κατασκευής πριν το 80 ή κοντα στα 140Κ αυτά που είναι μέχρι το '90 ή σε καλή κατάσταση) που σίγουρα θα χρειαστούν χρήματα για ανακαίνιση (και απο οτι έχω καταλάβει πολλά) συν οτι σε λιγότερο απο 10 χρόνια θα έχεις ένα σπίτι 50+ ετών με ότι προβλήματα μπορεί να δημιουργηθούν. Η άλλη επιλογή είναι να κινηθώ σε αγορά νεόδμητου απο τα σχέδια (κοντά στα 140) με χοντρικά 100€+  μεγαλύτερη δόση εκτός προγράμματος (κοινώς θα υποφέρω για αρκετά χρόνια γιατί μισθολογικά δεν βλέπω κάτι καλύτερο στο άμεσο μέλλον) και η τελευταία λύση είναι να κάτσω στα αυγά περιμένοντας πότε θα μου αυξήσουν πάλι το ενοίκιο ή ελπίζοντας να βγει κάποιο άλλο πρόγραμμα ή να πέσουν οι τιμές. 

Να κάτσεις στα αυγά σου προς το παρόν. Τα επιτόκια δανεισμού τραβάνε την ανηφόρα χωρίς να φαίνεται οτι θα σταματήσει συντομα η ανοδική πορεία, ο νόμος Κατσέλη έληξε οριστικά, και οι τράπεζες πετάνε το δάνειο αμέσως μολις κοκκινήσει στα funds τα οποία μπορούν με νόμο που ψηφίστηκε προ ημερών να σου πλειστηριάζουν το σπίτι πρίν καν καταλάβεις τί εγινε. 

Και αυτά στα λέω χωρίς κανένα συμφέρον γιατί η δουλειά μου είναι να πουλάω ακίνητα.

Επεξ/σία 14 Φεβρουαρίου 2023 από fragma

[Agandaur]

Στις 14/2/2023 στις 4:20 ΜΜ, fragma είπε

Να κάτσεις στα αυγά σου προς το παρόν. Τα επιτόκια δανεισμού τραβάνε την ανηφόρα χωρίς να φαίνεται οτι θα σταματήσει συντομα η ανοδική πορεία, ο νόμος Κατσέλη έληξε οριστικά, και οι τράπεζες πετάνε το δάνειο αμέσως μολις κοκκινήσει στα funds τα οποία μπορούν με νόμο που ψηφίστηκε προ ημερών να σου πλειστηριάζουν το σπίτι πρίν καν καταλάβεις τί εγινε. 

Και αυτά στα λέω χωρίς κανένα συμφέρον γιατί η δουλειά μου είναι να πουλάω ακίνητα.

Με το άνοιγμα των πλειστηριασμών ( ΕΠΙΤΕΛΟΥΣ .... ), την άνοδο των επιτοκίων ( γνωστός φίλος ΔΥ είχε πάρει δάνειο 195000 με την αποπληρωμή να ανέρχεται στις 250000 πλέον η αποπληρωμή κοντεύει τις 320000 ) έρχεται ΒΟΥΡΤΣΑ στην αγορά ακινήτων που θα τρίβουμε όλοι τα μάτια μας. Οι τιμές φυσικά θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν αλλά με την αύξηση της χρυσής βίζας στα 500χιλιάρικα ( και την ευροζώνη να επιφυλάσσεται για νέα λήψη μέτρων ) και κατά συνέπεια περιορισμό του κινεζικού δακτύλου στην ελληνική αγορά πλέον θα σφίξουν τα γάλατα. Οι πρώτοι που θα ζοριστούν είναι οι δανειολήπτες (όσοι σωθούν πριν τις εκλογές από ψηφοθηρικά χατηράκια ενώ τα κορόιδα θα συνεχίσουν να πληρώνουν)  και μετά οι κατασκευαστικές. Ήδη η Green Properties ακούγεται ότι έχει βάλει φρένο στο χτίσιμο.

[phanispal]

Ρε θα μας φάνε οι Κινέζοι ρε.

[roketking85]

Καλησπερα παιδιά και καλή Σαρακοστή. Θέλω τη συμβουλή σας. Έχω γύρω στα 140κ και σκέφτομαι για δάνειο μέχρι 60 περίπου αποπληρωμή 10-15 χρόνια. Ψάχνω 3αρι, 2ο και πάνω, κατασκευή 85-90 και μετά σε Αγία Παρασκευή, Χολαργό, Γαλατσι, Νέα Ιωνία, Χαλάνδρι και πέριξ περιοχές. Ψάχνω κάποιους μήνες τώρα αλλά δεν έχω βρει κάτι που να με ενθουσιάσει. Ξέρω ότι δεν είναι και η καλύτερη περίοδος για αγορά αλλά νιώθω ότι τρώει τα χρήματα ο πληθωρισμός και ότι φεύγουν τα χρήματα στα νοικια. 

[Dinos1973]

31 λεπτά πριν, roketking85 είπε

Καλησπερα παιδιά και καλή Σαρακοστή. Θέλω τη συμβουλή σας. Έχω γύρω στα 140κ και σκέφτομαι για δάνειο μέχρι 60 περίπου αποπληρωμή 10-15 χρόνια. Ψάχνω 3αρι, 2ο και πάνω, κατασκευή 85-90 και μετά σε Αγία Παρασκευή, Χολαργό, Γαλατσι, Νέα Ιωνία, Χαλάνδρι και πέριξ περιοχές. Ψάχνω κάποιους μήνες τώρα αλλά δεν έχω βρει κάτι που να με ενθουσιάσει. Ξέρω ότι δεν είναι και η καλύτερη περίοδος για αγορά αλλά νιώθω ότι τρώει τα χρήματα ο πληθωρισμός και ότι φεύγουν τα χρήματα στα νοικια. 

Δύσκολα θα βρεις στις περιοχές που αναφέρεις. Ο λόγος είναι ότι η συγκεκριμένες περιοχές μαζεύουν εδώ και μια 10ετια μεσαία εισοδήματα και αυτό που αναζητάς έχει υπερκαλυφθεί. Μόνο άνω των €220,000 μπορεί να παίξει κάτι έως 90τμ.

[Επισκέπτης]

24 λεπτά πριν, Dinos1973 είπε

Δύσκολα θα βρεις στις περιοχές που αναφέρεις. Ο λόγος είναι ότι η συγκεκριμένες περιοχές μαζεύουν εδώ και μια 10ετια μεσαία εισοδήματα και αυτό που αναζητάς έχει υπερκαλυφθεί. Μόνο άνω των €220,000 μπορεί να παίξει κάτι έως 90τμ.

Γαλατσι, Νεα Ιωνια βρισκει χαλαρα με 200κ εως 90τμ, και βρισκει και αξιοπρεπη διαμερισματα αν ψαχνει συνηδειτοποιημενα για το τι σημαινει Νεα Ιωνια και ιδιως Γαλατσι. Διοτι αλλιως , αυτα που θα βρει υποψιαζομαι οτι θα ειναι στην κατηγορια που δεν τον ενθουσιαζουν.

Και βρισκει και σε καποιες πιο υποβαθισμενες περιοχες του Χαλανδριου ενδεχομενως.

Αγια , Χολαργο και υπολοιπο Χαλανδρι, ειναι οπως τα λες κι απορω πώς γινεται ενας που κοιταει Γαλατσι, να κοιταει με το ιδιο μπατζετ και την Αγια Παρασκευη ή το Χολαργο. Μιλαμε για αλλες τιμες , αλλα, κυριως, τελειως διαφορετικου τυπου περιοχες.

Επεξ/σία 27 Φεβρουαρίου 2023 από BackFromHell

[tollisth]

Σε όλη την Ελλάδα το θέμα ακίνητο είναι δύσκολο αλλά στην Αθήνα από αυτά που γράφετε έχει πάει η φάση σε άλλο επίπεδο,πραγματικά πολύ δύσκολη η κατάσταση 

[roketking85]

10 λεπτά πριν, BackFromHell είπε

Γαλατσι, Νεα Ιωνια βρισκει χαλαρα με 200κ εως 90τμ, και βρισκει και αξιοπρεπη διαμερισματα αν ψαχνει συνηδειτοποιημενα για το τι σημαινει Νεα Ιωνια και ιδιως Γαλατσι. Διοτι αλλιως , αυτα που θα βρει υποψιαζομαι οτι θα ειναι στην κατηγορια που δεν τον ενθουσιαζουν.

Και βρισκει και σε καποιες πιο υποβαθισμενες περιοχες του Χαλανδριου ενδεχομενως.

Αγια , Χολαργο και υπολοιπο Χαλανδρι, ειναι οπως τα λες κι απορω πώς γινεται ενας που κοιταει Γαλατσι, να κοιταει με το ιδιο μπατζετ και την Αγια Παρασκευη ή το Χολαργο. Μιλαμε για αλλες τιμες , αλλα, κυριως, τελειως διαφορετικου τυπου περιοχες.

Τι εννοείς τι σημαίνει νέα Ιωνία και ειδικά γαλατσι; 
φαίνεται όντως παράξενο είναι διαφορετικές περιοχές αλλά είναι και αυτό ένα δίλλημα. Νέα Ιωνία  «καλό» σπίτι ή Χαλάνδρι χειρότερο. 
ευχαριστω για την απάντηση