Αγορά ακινήτων, πορεία κτηματαγοράς από τώρα και στο εξής

[Dinos1973]

9 λεπτά πριν, duende είπε

παντως αυτο με τα σπιτια 20ετιας το εχω δει και σε σπιτια φιλων αλλα και σε αυτο που ζουμε τα τελευταια 10+ χρονια. κακοτεχνιες (πλακακια κολλημενα με μια σταγονα κολλα, εχουν σηκωθει τα πατωματα στα περισσοτερα διαμερισματα), μηδενικη ηχομονωση, τοιχοι τσιγαροχαρτα, προβληματα με θερμανση, ηλεκτρικα και παει λεγοντας. το πατρικο μου που ειναι του 80, αν εξαιρεσεις τη κεντρικη θερμανση δεν ειχε ποτε τοσα θεματα. και νταμαρια οι τοιχοι και ησυχια και ολα στη θεση τους....ισως τα φτιαχνανε αλλιως παλια

Οταν η πολυκατοικια είχε πουληθει απο το σχέδιο.. εσυ τι περιμενες να συμβει;

[sakura22]

56 λεπτά πριν, duende είπε

παντως αυτο με τα σπιτια 20ετιας το εχω δει και σε σπιτια φιλων αλλα και σε αυτο που ζουμε τα τελευταια 10+ χρονια. κακοτεχνιες (πλακακια κολλημενα με μια σταγονα κολλα, εχουν σηκωθει τα πατωματα στα περισσοτερα διαμερισματα), μηδενικη ηχομονωση, τοιχοι τσιγαροχαρτα, προβληματα με θερμανση, ηλεκτρικα και παει λεγοντας. το πατρικο μου που ειναι του 80, αν εξαιρεσεις τη κεντρικη θερμανση δεν ειχε ποτε τοσα θεματα. και νταμαρια οι τοιχοι και ησυχια και ολα στη θεση τους....ισως τα φτιαχνανε αλλιως παλια

Από σκόρπιες κουβέντες με μηχανικούς, αν κάποιος ψάχνεται για αγορά (όχι νεόδμητου) πιθανότατα η καλύτερη περίοδος είναι πάνω κάτω 95-2004. Ο κόσμος είχε χρήμα για να ρίξει στις οικοδομές, τα υλικά δεν ήταν όλα "κινεζιές", υπήρχαν πιο καλά μαστόρια, είχε τεθεί σε εφαρμογή ο νέος  αντισεισμικός και δεν έχει συνήθως τις φθορές που μπορεί να έχει/εμφανίσει σύντομα πιο παλιό σπίτι.

(Προφανώς η ανωτέρω είναι καφενειακή άποψη μιας και δεν είμαι του αντικειμένου )

Επεξ/σία 26 Ιανουαρίου 2023 από sakura22

[michael92]

2 ώρες πριν, duende είπε

παντως αυτο με τα σπιτια 20ετιας το εχω δει και σε σπιτια φιλων αλλα και σε αυτο που ζουμε τα τελευταια 10+ χρονια. κακοτεχνιες (πλακακια κολλημενα με μια σταγονα κολλα, εχουν σηκωθει τα πατωματα στα περισσοτερα διαμερισματα), μηδενικη ηχομονωση, τοιχοι τσιγαροχαρτα, προβληματα με θερμανση, ηλεκτρικα και παει λεγοντας. το πατρικο μου που ειναι του 80, αν εξαιρεσεις τη κεντρικη θερμανση δεν ειχε ποτε τοσα θεματα. και νταμαρια οι τοιχοι και ησυχια και ολα στη θεση τους....ισως τα φτιαχνανε αλλιως παλια

Υπάρχουν και χειρότερα.

 

[bjj-p]

2 ώρες πριν, Dinos1973 είπε

Οταν η πολυκατοικια είχε πουληθει απο το σχέδιο.. εσυ τι περιμενες να συμβει;

Γιατι να ισχυει κατι τετοιο; Δεν γινονταν οι απαραιτητοι ελεγχοι απο τα αρμοδια οργανα ωστε να δωθουν οι τελικες εγκρισεις;

[Dinos1973]

43 λεπτά πριν, bjj-p είπε

Γιατι να ισχυει κατι τετοιο; Δεν γινονταν οι απαραιτητοι ελεγχοι απο τα αρμοδια οργανα ωστε να δωθουν οι τελικες εγκρισεις;

Αναφερομαστε στις αισθητικες κακοτεχνιες όχι στην στατικοτητα του κτηρίου!

2 ώρες πριν, sakura22 είπε

Από σκόρπιες κουβέντες με μηχανικούς, αν κάποιος ψάχνεται για αγορά (όχι νεόδμητου) πιθανότατα η καλύτερη περίοδος είναι πάνω κάτω 95-2004. Ο κόσμος είχε χρήμα για να ρίξει στις οικοδομές, τα υλικά δεν ήταν όλα "κινεζιές", υπήρχαν πιο καλά μαστόρια, είχε τεθεί σε εφαρμογή ο νέος  αντισεισμικός και δεν έχει συνήθως τις φθορές που μπορεί να έχει/εμφανίσει σύντομα πιο παλιό σπίτι.

(Προφανώς η ανωτέρω είναι καφενειακή άποψη μιας και δεν είμαι του αντικειμένου )

Εχει δικιο, την περιοδο εκείνη οι περισσοτρες αγορες νεόδμητο γινοντουσαν με την ολοκλήρωση τις οικοδομής απο το 2005 και μετα ολλα απο το σχέδιο!

[haris_216]

44 λεπτά πριν, bjj-p είπε

Γιατι να ισχυει κατι τετοιο; Δεν γινονταν οι απαραιτητοι ελεγχοι απο τα αρμοδια οργανα ωστε να δωθουν οι τελικες εγκρισεις;

Οι έλεγχοι όμως δεν αφορούν στραβούς τοίχους ή 3 δάχτυλα σοβά για "να έρθει", κάσες και πόρτες από mdf που "κόβεται με την καρδιά ενός μαρουλιού" ή τζάκια που "δεν τραβάνε".

Οκ ίσως οι σύγχρονες κατασκευές να μην πέσουν με ένα σεισμό αλλά οι περισσότερες (ειδικά αυτές που αφορούν αντιπαροχή) απέχουν πολύ από το να χαρακτηριστούν "ποιοτικές κατασκευές".

Ειδικά δε αν είσαι άνθρωπος που σου χτυπάει στο μάτι η στραβομάρα θα χρειαστείς δικηγόρο (αν σκέφτεσαι να χτυπήσεις τον κατασκευαστή) ή ψυχολόγο (αν είσαι κατά της βίας και προσπαθείς απλά να το καταπιείς)

[bjj-p]

1 ώρα πριν, Dinos1973 είπε

Αναφερομαστε στις αισθητικες κακοτεχνιες όχι στην στατικοτητα του κτηρίου!

Aν και το μνμ που σχολιασες δεν αναφεροταν σε αισθητικες κακοτεχνιες, συμφωνουμε.

1 ώρα πριν, haris_216 είπε

Οι έλεγχοι όμως δεν αφορούν στραβούς τοίχους ή 3 δάχτυλα σοβά για "να έρθει", κάσες και πόρτες από mdf που "κόβεται με την καρδιά ενός μαρουλιού" ή τζάκια που "δεν τραβάνε".

Οκ ίσως οι σύγχρονες κατασκευές να μην πέσουν με ένα σεισμό αλλά οι περισσότερες (ειδικά αυτές που αφορούν αντιπαροχή) απέχουν πολύ από το να χαρακτηριστούν "ποιοτικές κατασκευές".

Σχεδον σε ολες τις κατασκευες που αγοραζεις απο τα σχεδια για καθε τι αισθητικο εχεις ενα budget να διαλεξεις το καθε τι και να βαλεις οτι επιθυμεις αναλαμβανοντας το επιπλεον κοστος. Οποτε, αν σου προτεινει κασες απο mdf, μπορεις να παρεμβεις.

Απο την αλλη σε ενα νεοδμητο προς πωληση, πως θα καταλαβεις οτι το τζακι δεν τραβαει και ο τοιχος εχει 3 δαχτυλα σοβα;

1 ώρα πριν, haris_216 είπε

Ειδικά δε αν είσαι άνθρωπος που σου χτυπάει στο μάτι η στραβομάρα θα χρειαστείς δικηγόρο (αν σκέφτεσαι να χτυπήσεις τον κατασκευαστή) ή ψυχολόγο (αν είσαι κατά της βίας και προσπαθείς απλά να το καταπιείς)

Συμφωνουμε, αλλά τα αντιστοιχα πανδεινα θα τραβηξεις ξεκινωντας μονο σου μια οικοδομη που πρεπει να γινεις μαστορας σε ολα τα επαγγελματα γυρω απο την οικοδομη και να απειλεις συνεχεια. Μπρος γκρεμος και πισω ρεμα..

[GREGORYMO]

Με την αντιπαροχή τι παίζει?

Που βρίσκονται τα ποσοστά?

Εξαρτάται βέβαια από πάρα πολλούς παράγοντες.

[fragma]

Στις 26/1/2023 στις 8:56 ΜΜ, GREGORYMO είπε

Με την αντιπαροχή τι παίζει?

Που βρίσκονται τα ποσοστά?

Εξαρτάται βέβαια από πάρα πολλούς παράγοντες.

Η αντιπαροχή αξίζει μόνο σε περιοχή με υψηλό συντελεστή δόμησης (πάνω από 2) και με υψηλή αξία γης, αλλά και πάλι υπάρχουν καλύτερες σε απόδοση λύσεις για να χτίσεις όπως το δάνειο ή το να πουλήσεις μέρος του οικοπέδου. Υπόψη και ότι το αυξημένο οικοδομικό κόστος μειώνει την απόδοση της αντιπαροχής.

Επεξ/σία 29 Ιανουαρίου 2023 από fragma

[GREGORYMO]

25 λεπτά πριν, fragma είπε

Η αντιπαροχή αξίζει μόνο σε περιοχή με υψηλό συντελεστή δόμησης (πάνω από 2) και με υψηλή αξία γης, αλλά και πάλι υπάρχουν καλύτερες σε απόδοση λύσεις για να χτίσεις όπως το δάνειο ή το να πουλήσεις μέρος του οικοπέδου. Υπόψη και ότι το αυξημένο οικοδομικό κόστος μειώνει την απόδοση της αντιπαροχής.

Ισχύουν αυτά, αλλά άμα πάρεις πχ 40%, άσχημα είναι?

[Joshua21]

15 λεπτά πριν, GREGORYMO είπε

Ισχύουν αυτά, αλλά άμα πάρεις πχ 40%, άσχημα είναι?

Έχεις ήδη απαντήσει μόνος σου στον εαυτό σου:

Στις 26/1/2023 στις 8:56 ΜΜ, GREGORYMO είπε

Εξαρτάται βέβαια από πάρα πολλούς παράγοντες.

[GREGORYMO]

3 ώρες πριν, Joshua21 είπε

Έχεις ήδη απαντήσει μόνος σου στον εαυτό σου:

Κουβέντα, να γίνεται.

 

[fragma]

6 ώρες πριν, GREGORYMO είπε

Ισχύουν αυτά, αλλά άμα πάρεις πχ 40%, άσχημα είναι?

Το ποσοστό αυτό είναι πολύ καλό, αλλά και πάλι δεν σημαίνει οτι θα κάνεις απαραίτητα καλό deal. Αν πχ δώσεις με αντιπαροχή 40% οικόπεδο 1000τμ στην Εκάλη που αξίζει περίπου 1 εκ. ευρώ, ο εργολάβος με συντελεστή δόμησης 0,4 που έχει η περιοχή θα σου δώσει 160τμ, που σημαίνει θα σου έχει στοιχίσει 6250 ευρώ/τμ, δηλαδή θα έχεις κάνει πολύ κακό deal αφού μπορείς να αγοράσεις νεόδμητο στην περιοχή με 3000 ευρώ/τμ και με την καλύτερη ποιότητα κατασκευής, χωρίς τις φτήνιες που θα κάνει ο εργολάβος της αντιπαροχής για να βγάλει κέρδος. 

Οπως είπαμε παραπάνω είναι συνδυασμός πολλών παραγόντων, αλλά η συμβουλή μου να μην καταφεύγετε στην αντιπαροχή πριν να έχετε ψάξει τις άλλες λύσεις που προανέφερα. 

Επεξ/σία 29 Ιανουαρίου 2023 από fragma

[zio10]

5 λεπτά πριν, fragma είπε

Το ποσοστό αυτό είναι πολύ καλό, αλλά και πάλι δεν σημαίνει οτι θα κάνεις απαραίτητα καλό deal. Αν πχ δώσεις με αντιπαροχή 40% οικόπεδο 1000τμ στην Εκάλη που αξίζει περίπου 1 εκ. ευρώ, ο εργολάβος με συντελεστή δόμησης 0,4 που έχει η περιοχή θα σου δώσει 160τμ, που σημαίνει θα σου έχει στοιχίσει 6250 ευρώ/τμ, δηλαδή θα έχεις κάνει πολύ κακό deal αφού μπορείς να αγοράσεις νεόδμητο στην περιοχή με 3000 ευρώ/τμ και με την καλύτερη ποιότητα κατασκευής, χωρίς τις φτήνιες που θα κάνει ο εργολάβος της αντιπαροχής για να βγάλει κέρδος. 

Οπως είπαμε παραπάνω είναι συνδυασμός πολλών παραγόντων, αλλά η συμβουλή μου να μην καταφεύγετε στην αντιπαροχή πριν να έχετε ψάξει τις άλλες λύσεις που προανέφερα. 

Τόσο "χαμηλά" είναι οι τιμές μέτρου εκεί; Περίμενα πολύ παραπάνω.

[andreaspA]

6 λεπτά πριν, fragma είπε

 μπορείς να αγοράσεις νεόδμητο στην περιοχή με 3000 ευρώ/τμ και με την καλύτερη ποιότητα κατασκευής, χωρίς τις φτήνιες που θα κάνει ο εργολάβος της αντιπαροχής για να βγάλει κέρδος. 

3000/τμ Στην Εκαλη νεοδμητο ?

και παραλληλα συμφωνα με τα λεγομενα σου, ενα οικοπεδο 1.000.000€ , χτιζει 400μετρα που σημαινει 2500€/τμ κατοικιας το κοστος οικοπεδου, και 1500€/τμ κατ ελαχιστο η κατασκευη παμε στα 4000€/τμ
Ενας κατασκευαστης λοιπον, φτιαχνει σπιτια που το κοστιζουν 4000€/τμ και τα πουλαει 3000€/τμ ?