Αγορά ακινήτων, πορεία κτηματαγοράς από τώρα και στο εξής

[michael92]

5 ώρες πριν, Joshua21 είπε

Έστω η ζήτηση κατοικιών μειώνεται κατά περίπου 50 την ημέρα, αλλά αυτό από μόνο του δεν λέει κάτι, θα πρέπει να το αντιπαραθέσεις με τις διαθέσιμες κατοικίες, έχεις εικόνα του ρυθμού με τον οποίο αυτές μεταβάλλονται? Και μην μου πεις πως μένουν σταθερές, γιατί έτσι δεν δικαιολογείται η αύξηση τιμών.

Η δημογραφική πτώση από μόνη της λέει πάρα πολλά, καθώς είναι συνεχής τάση. Ακόμα και να αυξηθούν σημαντικά οι γεννήσεις, ο πληθυσμός θα συνεχίσει να μειώνεται για πολλές δεκαετίες ακόμα. Για τον αντίστοιχο λόγο, παρότι οι γεννήσεις άρχισαν να μειώνονται από το 1980/1981, ο πληθυσμός συνέχισε να αυξάνεται μέχρι το 2008. Για σχεδόν 3 δεκαετίες «προστατευτήκαμε» από τις συνέπειες του δημογραφικού (κυρίως λόγω της αύξησης του προσδόκιμου ζωής). Πλέον ο διάμεσος Έλληνας είναι 45,6 χρονών, ενώ το 1980 ήταν 33 ετών. Το 2030 ο διάμεσος Έλληνας θα είναι 49,7 ετών. 

Για τις διαθέσιμες κατοικίες δεν υπάρχει κάποια ένδειξη ότι έχουν αντίστοιχη πτώση (φυσικές καταστροφές, μαζικές κατεδαφίσεις όπως έγιναν στο Detroit κλπ), αλλά αν έχεις στατιστικά που δείχνουν το αντίθετο μπορείς να τα παραθέσεις. 

Αν δικαιολογούταν η αύξηση τιμών, δε θα μιλάγαμε για φούσκα ούτως ή άλλως. 

5 ώρες πριν, Joshua21 είπε

Επίσης όπως είχα γράψει και σε ένα άλλο θέμα φούσκα ακινήτων υφίσταται όταν οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται με τέτοιο ρυθμό που δεν είναι βιώσιμος (δλδ πολύ πάνω από το 8-10% ανά έτος που είναι υγιές), και μάλιστα για πολλά συνεχόμενα έτη. Ε κάτι τέτοιο δεν έχει συμβεί, την τριετία 2019 - 2021 η συνολική άνοδος τιμών ήταν 20%, και μάλιστα αυτό μετά από σχεδόν μια δεκαετία πτώσης τιμών (2009-2017).

Σε ποιες οικονομίες είναι η ετήσια αύξηση 8-10% ανά έτος βιώσιμη; Σίγουρα όχι σε οικονομίες σαν της Ελλάδας. 

[ModernAthenian]

6 ώρες πριν, The_Judas είπε

Προσωπικά θεωρώ ότι είναι ακατάλληλη περίοδος για αγορά και σίγουρα οδηγούμαστε σε φούσκα με τα ακίνητα.  Ειδικά τώρα που ανεβαίνουν και τα επιτόκια.

Το αυτό!

Φούσκα καταλαβαίνω και γω. Ήδη έχουν αρχίσει να σκάνε άρθρα από Ασία μεριά για προβλήματα κτηματαγοράς, πέρα από τη συνεχή αρθρογραφία που έρχεται εδώ και μήνες από τη Δύση για επερχόμενη φούσκα ακινήτων.

Προσωπικά τηρώ στάσης αναμονής καθότι μπορώ να προχωρήσω χωρίς δανεισμό μάλιστα άμεσα σε αγορά ακινήτου αλλά δε νοούνται αυτές οι τιμές που βλέπω. Με παίρνει να το καθυστερήσω ακόμα 2 χρόνια ώστε να ξεκαθαρίσει ακριβώς το μέγεθος της φούσκας. Μόνο τότε θα κάνω αγορά, συνυπολογίζοντας φυσικά και το ενεργειακό, πόλεμο κτλ. 

[michael92]

4 λεπτά πριν, fragma είπε

Πρόσφατα έδωσα 60 χιλιάρικα για να ανακαινίσω ένα διαμέρισμα 100τμ γιατί το κόστος των υλικών έχει τριπλασιαστεί. Αν αποφασίσω να το πουλήσω ή να το νοικιάσω νομίζεις ότι δεν θα προσθέσω αυτό το ποσό στην αντικειμενική αξία του; Κάπως έτσι προκύπτουν οι τιμές που νομίζετε ότι είναι "τρελες" αλλα βασικά είναι φυσιολογικές δεδομένων των συνθηκών. Το καταλαβαίνω ότι ο κόσμος δυσκολεύεται αλλα δεν είμαι φιλανθρωπικό ίδρυμα για το δώσω φτηνά όταν μου κόστισε ακριβά. 

Μήπως υπερεκτιμάς την αξία πριν την ανακαίνιση; Διότι μπορεί να θεωρείς ότι το σπίτι έχει πλέον αξία 150.000€ ενώ στην πραγματικότητα να έχει αξία 120.000€. Ένα μεγάλο μέρος της ανακαίνισης απλά αναπληρώνει τη φυσική φθορά.  

Φυσικά δεν είσαι φιλανθρωπικό ίδρυμα, αλλά από την άλλη κανένας δε σου χρωστάει τα 60.000€ που επένδυσες. Ένας υποψήφιος αγοραστής/ενοικιαστής μπορεί να σου πει ας έκανες την ανακαίνιση πριν 2-3 χρόνια. 

[fragma]

5 λεπτά πριν, ModernAthenian είπε

Το αυτό!

Φούσκα καταλαβαίνω και γω. Ήδη έχουν αρχίσει να σκάνε άρθρα από Ασία μεριά για προβλήματα κτηματαγοράς, πέρα από τη συνεχή αρθρογραφία που έρχεται εδώ και μήνες από τη Δύση για επερχόμενη φούσκα ακινήτων.

Προσωπικά τηρώ στάσης αναμονής καθότι μπορώ να προχωρήσω χωρίς δανεισμό μάλιστα άμεσα σε αγορά ακινήτου αλλά δε νοούνται αυτές οι τιμές που βλέπω. Με παίρνει να το καθυστερήσω ακόμα 2 χρόνια ώστε να ξεκαθαρίσει ακριβώς το μέγεθος της φούσκας. Μόνο τότε θα κάνω αγορά, συνυπολογίζοντας φυσικά και το ενεργειακό, πόλεμο κτλ. 

Αν το ακίνητο το θέλεις για ιδιοκατοικηση και όχι για επένδυση είναι εντελώς λανθασμένος αυτος ο τρόπος σκέψης. Σε δύο χρόνια όχι μόνο θα έχουν ακριβύνει τα ακίνητα, αλλά θα έχει ροκανισει τις καταθέσεις σου ο πληθωρισμός, τα ενοίκια που πιθανώς πληρώνεις αν είσαι στο νοικι, και δεν βάζω καν την πιθανότητα τραπεζικού συμβάντος όπως κούρεμα κλπ.

Επίσης το ξαναλέω, μην πτοείστε από  κάποιες υπερβολικές τιμές που βλέπετε στις αγγελίες. Όλα τελικά αγοράζονται στην πραγματική τους αξία, και η μόνη σωστή απάντηση στο πότε πρέπει να αγοράσεις σπίτι είναι την στιγμή που το χρειάζεσαι. 

[ModernAthenian]

19 λεπτά πριν, michael92 είπε

Μήπως υπερεκτιμάς την αξία πριν την ανακαίνιση;

Δε νομίζω. Είναι ήδη 3 χρόνια που βλέπω γενικά τις αγγελίες, μιλάω με μεσίτες. Τα πρώτα 2 χρόνια περισσότερο φιλολογικά καθότι ακόμα δεν είχα συγκεντρώσει τις αποταμιεύσεις για αγορά. Τον τελευταίο χρόνο όμως που έχω ικανό ποσό για να βγω στην αγορά ακινήτων βλέπω εξωφρενικά πράγματα που δε τα δικαιολογούν οι ανακαινίσεις.

Δε πρόκειται να χαρίσω σε κανέναν το μόχθο τόσο χρόνων. Μιλάμε για αποταμιεύσεις μιας ζωής. Θα περιμένω εκτός αν φυσικά βρω κάποια αξιόλογη ευκαιρία. 

13 λεπτά πριν, fragma είπε

τα ενοίκια που πιθανώς πληρώνεις αν είσαι στο νοικι

Δε μένω στο νοίκι. Άλλο ένα συγκριτικό πλεονέκτημα που έχω σε σχέση με την αναμονή που μπορώ να κάνω. Ουσιαστικά τα έσοδα μου από 2 υψηλά αμοιβόμενες δουλειές που κάνω πάνε σχεδόν αυτούσιες στις αποταμιεύσεις μου για την αγορά κατοικίας. Minus of course τα όσα λίγα ξοδεύω για τις μηνιαίες ανάγκες μου. 

Επεξ/σία 8 Σεπτεμβρίου 2022 από ModernAthenian

[snot]

24 λεπτά πριν, fragma είπε

Αν το ακίνητο το θέλεις για ιδιοκατοικηση και όχι για επένδυση είναι εντελώς λανθασμένος αυτος ο τρόπος σκέψης. Σε δύο χρόνια όχι μόνο θα έχουν ακριβύνει τα ακίνητα, αλλά θα έχει ροκανισει τις καταθέσεις σου ο πληθωρισμός, τα ενοίκια που πιθανώς πληρώνεις αν είσαι στο νοικι, και δεν βάζω καν την πιθανότητα τραπεζικού συμβάντος όπως κούρεμα κλπ.

Cash is king λένε στα δύσκολα. Βέβαια προς το παρών usd is king

[purif]

O πληθωρισμός που όσο πάει και αυξάνεται (και ακόμα δεν έχουμε μπει καλά-καλά στο φθινόπωρο) + το αδύναμο ευρώ + η συνεχής αύξηση των πρώτων υλών, άμα έχεις αρκετά cash και κάθονται, ροκανίζονται μέρα με τη μέρα. Ακόμα και τα νεόδμητα πωλούνται πια από τα σχέδια. Κοντινή μου υπό ανέγερση οικοδομή (πριν δύο εβδομάδες μπήκε ο εκσκαφέας) και έχουν πωληθεί όλα τα διαμερίσματα. Και επειδή ρώτησα, μιλάμε για ποσά 400k+ ανά διαμέρισμα/μεζονέτα. Οπότε ναι, οι τιμές στα ακίνητα δεν πρόκειται να πέσουν σύντομα. Όποιος νομίζει ότι θα πέσουν, wait and see. It's the perfect storm.

[ModernAthenian]

6 λεπτά πριν, purif είπε

O πληθωρισμός που όσο πάει και αυξάνεται (και ακόμα δεν έχουμε μπει καλά-καλά στο φθινόπωρο) + το αδύναμο ευρώ + η συνεχής αύξηση των πρώτων υλών, άμα έχεις αρκετά cash και κάθονται, ροκανίζονται μέρα με τη μέρα. Ακόμα και τα νεόδμητα πωλούνται πια από τα σχέδια. Κοντινή μου υπό ανέγερση οικοδομή (πριν δύο εβδομάδες μπήκε ο εκσκαφέας) και έχουν πωληθεί όλα τα διαμερίσματα. Και επειδή ρώτησα, μιλάμε για ποσά 400k+ ανά διαμέρισμα/μεζονέτα. Οπότε ναι, οι τιμές στα ακίνητα δεν πρόκειται να πέσουν σύντομα. Όποιος νομίζει ότι θα πέσουν, wait and see. It's the perfect storm.

Καλά κλάιν!

Περίμενε εσύ να δεις τι recession έχει να πέσει. Θα χάνει η μάνα το παιδί κ το παιδί τη μάνα

[Joshua21]

30 λεπτά πριν, michael92 είπε

Η δημογραφική πτώση από μόνη της λέει πάρα πολλά, καθώς είναι συνεχής τάση. Ακόμα και να αυξηθούν σημαντικά οι γεννήσεις, ο πληθυσμός θα συνεχίσει να μειώνεται για πολλές δεκαετίες ακόμα. Για τον αντίστοιχο λόγο, παρότι οι γεννήσεις άρχισαν να μειώνονται από το 1980/1981, ο πληθυσμός συνέχισε να αυξάνεται μέχρι το 2008. Για σχεδόν 3 δεκαετίες «προστατευτήκαμε» από τις συνέπειες του δημογραφικού (κυρίως λόγω της αύξησης του προσδόκιμου ζωής). Πλέον ο διάμεσος Έλληνας είναι 45,6 χρονών, ενώ το 1980 ήταν 33 ετών. Το 2030 ο διάμεσος Έλληνας θα είναι 49,7 ετών. 

Για τις διαθέσιμες κατοικίες δεν υπάρχει κάποια ένδειξη ότι έχουν αντίστοιχη πτώση (φυσικές καταστροφές, μαζικές κατεδαφίσεις όπως έγιναν στο Detroit κλπ), αλλά αν έχεις στατιστικά που δείχνουν το αντίθετο μπορείς να τα παραθέσεις. 

Αν δικαιολογούταν η αύξηση τιμών, δε θα μιλάγαμε για φούσκα ούτως ή άλλως. 

Η μείωση του πληθυσμού από μόνη της γενικότερα λέει πάρα πολλά, όσον αφορά το θέμα που συζητάμε εδώ όμως - δλδ την διαμόρφωση των τιμών των ακινήτων - από μόνη της δεν λέει απολύτως τίποτα. Ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης είναι αυτό που διαμορφώνει τις τιμές, και η μείωση του πληθυσμού είναι απλώς ένας από τους πολλούς (μην πω αμέτρητους) παράγοντες που επηρεάζουν κυρίως την ζήτηση.

Όσο για τις διαθέσιμες κατοικίες οι φυσικές καταστροφές και οι μαζικές κατεδαφίσεις δεν είναι τα μόνα που μπορούν να μειώσουν τον αριθμό τους, το κάνει ακόμα και ο ίδιος ο χρόνος στο ήδη αρκετά γερασμένο κτηριακό δυναμικό σε συνδυασμό με την ελλιπή συντήρηση. Κάποιες είναι τόσο ρημαγμένες που δεν σώζονται με τίποτα, και όσο περνάει ο καιρός τόσο αυτές αυξάνονται.

Η αύξηση τιμών τα τελευταία 3-4 χρόνια μια χαρά δικαιολογείται, άλλο που κάποιοι δεν θέλουν να το δουν, η φούσκα υπάρχει μόνο στο μυαλό κάποιων και όχι στην πραγματικότητα.

1 ώρα πριν, michael92 είπε

Σε ποιες οικονομίες είναι η ετήσια αύξηση 8-10% ανά έτος βιώσιμη; Σίγουρα όχι σε οικονομίες σαν της Ελλάδας. 

Οικονομίες σαν της Ελλάδας του πότε εννοείς? Ρωτάω γιατί κάθε άλλο παρά σταθερή ήταν/είναι.

Στο διάστημα 1997-2002 ειδικά στην Αθήνα η αξία των ακινήτων ανέβαινε περίπου 15% ετησίως (κυριολεκτικά διπλασιάζονταν κάθε 4 χρόνια), ενώ το ίδιο διάστημα ο πληθωρισμός ήταν κάπου 3-4%, αυτό όντως ήταν φούσκα και όπως ήταν φυσικό κάποια στιγμή έσκασε.

Καμία σχέση όμως με το σήμερα που η αύξηση των τιμών όχι μόνο είναι πολύ μικρότερη (μόλις 20% σε 4 χρόνια), ο πληθωρισμός πολύ μεγαλύτερος (~12% το τελευταίο 12μηνο), και το κυριότερο όλα αυτά γίνονται μετά από μια δεκαετία μειώσεων.

[ModernAthenian]

https://www.liberal.gr/economy/eskase-i-fouska-tis-chrusis-bizas/461948

Έσκασε η φούσκα της χρυσής βίζας

[hln3]

Έχω διαβάσει διαμαντάκια στις τελευταίες σελίδες.
Ο ένας λέει πως δεν γίνεται ξέπλυμα με τα ενοίκια, γιατί το ποσο δηλώνεται - μ'αυτός είναι ο σκοπός του ξεπλύματος, να δημιουργηθεί δηλωμενη χρηματοροή.
Ο άλλος λες πως είναι τρέλα γιατί θα πληρώσει φόρο - φαντάζεται δηλαδή πως μπορεί να δηλώνει εισοδήματα και να μην πληρώνει φόρο🙄
Ο άλλος θέλει να γράψω οδηγίες πως γινεται. Να ανοίξουμε και ένα νήμα με συμβουλές φοροδιαφυγής μήπως;

Μετά συνεχίζουμε, διαβάζουμε πως ο πληθυσμός (η μείωση του συγκεκριμένα) δεν επηρεάζει ιδιαίτερα τα ακίνητα, αντε λίγο την ζήτηση μόνο. Όταν δηλαδή πεθαίνει κάποιος, και οι κληρονόμοι σφυριάζουν τα ακίνητα του, δεν επηρεάζεται η προσφορά;

Και τέλος το κορυφαίο, υγιής αύξηση 10% τον χρόνο στις τιμές!
Τώρα το πως θα αγοράζουν σπίτια για ιδιοκατοίκηση οι μισθωτοί και πως θα ενοικιάζουν σ'αυτόν τον μαγικό κόσμο που οι τιμές διπλασιάζονται κάθε 7-8 χρόνια δεν το σκέφτεται, στην τελική ας πάρουνε κανά χαρτόκουτο και ας αράξουν κάτω από καμιά γέφυρα...


 

Επεξ/σία 8 Σεπτεμβρίου 2022 από hln3

[The_Judas]

Μέρος της φούσκας βέβαια είναι και οι πολλοί ενδιάμεσοι που παίρνουν συνήθως υπερβολικά ποσά.

Δεν ξέρω αν υπάρχει άλλη χώρα στον κόσμο που για μεταβίβαση ακινήτου χρειάζεσαι και δικηγόρο και συμβολαιογράφο και μηχανικό και μεσίτη και κτηματολόγια κλπ.

Επεξ/σία 8 Σεπτεμβρίου 2022 από The_Judas

[Joshua21]

23 λεπτά πριν, The_Judas είπε

Μέρος της φούσκας βέβαια είναι και οι πολλοί ενδιάμεσοι που παίρνουν συνήθως υπερβολικά ποσά.

Δεν ξέρω αν υπάρχει άλλη χώρα στον κόσμο που για μεταβίβαση ακινήτου χρειάζεσαι και δικηγόρο και συμβολαιογράφο και μηχανικό και μεσίτη και κτηματολόγια κλπ.

Ο δικηγόρος πλέον δεν είναι υποχρεωτικός, και επίσης ο μεσίτης ποτέ δεν ήταν.

[fragma]

6 ώρες πριν, hln3 είπε

Έχω διαβάσει διαμαντάκια στις τελευταίες σελίδες.
Ο ένας λέει πως δεν γίνεται ξέπλυμα με τα ενοίκια, γιατί το ποσο δηλώνεται - μ'αυτός είναι ο σκοπός του ξεπλύματος, να δημιουργηθεί δηλωμενη χρηματοροή.

 

Σοβαρά σταμάτα να παριστάνεις τον γνώστη γιατί γράφεις μπούρδες και γελοιοποιείσαι. Το ενοίκιο δεν μπορεί να ξεπλύνει χρήμα γιατί προέρχεται από δηλωμένο, δηλαδή ήδη νόμιμο εισόδημα. Αν το δίνεις μαύρο, αυτό δεν είναι ξέπλυμα. Ξέπλυμα είναι η μετατροπή του μαυρου χρήματος σε νόμιμο.

Επεξ/σία 8 Σεπτεμβρίου 2022 από fragma

[gpapadakis]

Τις μεγαλες αυξησεις στις τιμες των ακινητων και στα νοικια τις πυροδοτει η πολιτικη της ΕΚΤ με τα μηδενικα επιτοκια εν μεσω τρελλου πληθωρισμου. Τρωει τα διαθεσιμα μετρητα και πιεζει τους παντες να τοποθετηθουν σε ακινητα.

Ηδη βαρανε τη δευτερη αυξηση επιτοκιων αμεσα.