Αγορά ακινήτων, πορεία κτηματαγοράς από τώρα και στο εξής

[fragma]

24 minutes ago, Morosana said:

Και εγώ μένω και δουλεύω νότια μια ζωή. Όλα τα επαγγελματικά τουλάχιστον τα μαγαζιά θα πάθουν ότι έπαθαν και στο Μαρούσι όταν άνοιξε το mall. Ο Λάτσης θα μαζέψει όλο το χρήμα και γύρω γύρω θα κλαίνε

Έτσι ακριβώς συνέβη. Μένω Κηφισιά και εχω επαγγελματικό ακίνητο στο Μαρούσι για το οποίο με μεγάλη δυσκολία βρισκω μισθωτες και στην μισή τιμή απο αυτά που μισθωνονται στο mall. Και παλι τυχερός ειμαι γιατί η περιοχή είναι γεματη άδεια και εγκαταλελειμμένα επαγγελματικά ακίνητα. 

Νομίζει ο κακομοιρης στον Άλιμο ότι επειδή θα γίνει ενα καζινο, ενα mall και ενα συγκρότημα πολυτελων κατοικιων στο Ελληνικό, το διαμέρισμα του θα κοστίζει σαν βίλλα στο Παρίσι. 

Επεξ/σία 16 Ιανουαρίου 2022 από fragma

[AristidisZ]

2 hours ago, fragma said:

Στο περίπου,  απο την αντικειμενική αξία και την περιοχή, και επειδή εχω εργασθεί σε κατασκευαστική εταιρία στο παρελθόν.

Συνεργάζομαι με κατασκευαστή που πουλάει πολύ αξιόλογα σπίτια στα βόρεια προάστια. Αυτά τα νούμερα που αναφέρεις είναι εκτός πραγματικότητας. Αν πούμε ότι πουλάει διαμερίσματα τρία χιλιάρικα το μετρό, ένα διαμέρισμα 130 τετραγωνικών (που θα πουληθεί δηλαδή περίπου στα 400) στοιχίζει πολύ παραπάνω από 180 (βάζω και το κόστος της γης μέσα)

2 hours ago, fragma said:

Στο περίπου,  απο την αντικειμενική αξία και την περιοχή, και επειδή εχω εργασθεί σε κατασκευαστική εταιρία στο παρελθόν.

Συνεργάζομαι με κατασκευαστή που πουλάει πολύ αξιόλογα σπίτια στα βόρεια προάστια. Αυτά τα νούμερα που αναφέρεις είναι εκτός πραγματικότητας. Αν πούμε ότι πουλάει διαμερίσματα τρία χιλιάρικα το μετρό, ένα διαμέρισμα 130 τετραγωνικών (που θα πουληθεί δηλαδή περίπου στα 400) στοιχίζει πολύ παραπάνω από 180 (βάζω και το κόστος της γης μέσα)

[fragma]

3 hours ago, AristidisZ said:

Συνεργάζομαι με κατασκευαστή που πουλάει πολύ αξιόλογα σπίτια στα βόρεια προάστια. Αυτά τα νούμερα που αναφέρεις είναι εκτός πραγματικότητας. Αν πούμε ότι πουλάει διαμερίσματα τρία χιλιάρικα το μετρό, ένα διαμέρισμα 130 τετραγωνικών (που θα πουληθεί δηλαδή περίπου στα 400) στοιχίζει πολύ παραπάνω από 180 (βάζω και το κόστος της γης μέσα)

Συνεργάζομαι με κατασκευαστή που πουλάει πολύ αξιόλογα σπίτια στα βόρεια προάστια. Αυτά τα νούμερα που αναφέρεις είναι εκτός πραγματικότητας. Αν πούμε ότι πουλάει διαμερίσματα τρία χιλιάρικα το μετρό, ένα διαμέρισμα 130 τετραγωνικών (που θα πουληθεί δηλαδή περίπου στα 400) στοιχίζει πολύ παραπάνω από 180 (βάζω και το κόστος της γης μέσα)

Είναι πολλοί οι παράγοντες που επηρεάζουν το κέρδος. Πότε και πόσο έχεις αγοράσει το οικόπεδο, ο συντελεστής δόμησης της συγκεκριμένης περιοχής που καθορίζει πόσο μπορείς να χτίσεις, αν έχεις έμπειρο μηχανικό που μπορεί με γνωστά κόλπα να βγάλει περισσότερα οικοδόμησιμα τετραγωνικά, αν έχεις ειδικές συμφωνίες με προμηθευτές υλικών, αν έχεις δικό σου εξοπλισμό και team συνεργατών ή κάνεις outsourcing, και φυσικά το πόσα θα πάρεις μαύρα. Αυτός με τον οποίο συνεργαζομουν εγω δεν ασχολούνταν καθόλου αν δεν μπορούσε να βγάλει 150 - μίνιμουμ 120-  χιλιάρικα στα 400. Αυτό βέβαια ηταν παλιότερα στις καλές εποχές, τώρα δεν ξέρω τι παίζει.

Επεξ/σία 16 Ιανουαρίου 2022 από fragma

[Dinos1973]

5 hours ago, fragma said:

Έτσι ακριβώς συνέβη. Μένω Κηφισιά και εχω επαγγελματικό ακίνητο στο Μαρούσι για το οποίο με μεγάλη δυσκολία βρισκω μισθωτες και στην μισή τιμή απο αυτά που μισθωνονται στο mall. Και παλι τυχερός ειμαι γιατί η περιοχή είναι γεματη άδεια και εγκαταλελειμμένα επαγγελματικά ακίνητα. 

Νομίζει ο κακομοιρης στον Άλιμο ότι επειδή θα γίνει ενα καζινο, ενα mall και ενα συγκρότημα πολυτελων κατοικιων στο Ελληνικό, το διαμέρισμα του θα κοστίζει σαν βίλλα στο Παρίσι. 

Καζίνο δεν θα γίνει λόγο αποχώρησης τις εταιρίας, μάλλον κατοικίες και εμπορικό κέντρο θα γίνει μόνο!

[Land-decked]

Κοιτάω τα οικονομικά στοιχεία της Ελλάδας.

Το 2003 είχαμε 200 δις ΑΕΠ. Σήμερα έχουμε πέσει στα ίδια επίπεδα (είχαμε φτάσει τα 350).

ΟΜΩΣ, με το μεγαλύτερο δημόσιο χρέος στον πλανήτη (μετά την Ιαπωνία) και με τιμές που είναι πολλαπλάσιες με τις τιμές του 2003. 

Και έρχονται οι ξένοι και αγοράζουν ακίνητα για να πάρουν την βίζα. Και τα ενοίκια στον Θεό. Και οι μισθοί στα τάρταρα.

ειμαστε μια ωραία ατμόσφαιρα 

 

Επεξ/σία 16 Ιανουαρίου 2022 από Land-decked

[GREGORYMO]

3 minutes ago, Land-decked said:

Κοιτάω τα οικονομικά στοιχεία της Ελλάδας.

Το 2003 είχαμε 200 δις ΑΕΠ. Σήμερα έχουμε πέσει στα ίδια επίπεδα (είχαμε φτάσει τα 350).

ΟΜΩΣ, με το μεγαλύτερο δημόσιο χρέος στον πλανήτη (μετά την Ιαπωνία) και με τιμές που είναι πολλαπλάσιες με τις τιμές του 2003. 

Και έρχονται οι ξένοι και αγοράζουν ακίνητα για να πάρουν την βίζα. Και τα ενοίκια στον Θεό. Και οι μισθοί στα τάρταρα.

ειμαστε μια ωραία ατμόσφαιρα 

 

Το 2009 που το ΑΕΠ ήταν στα 350 και οι μισθοί στο ψηλότερο σημείο, τα ενοίκια που ήταν ?

[tounion]

1 hour ago, GREGORYMO said:

Το 2009 που το ΑΕΠ ήταν στα 350 και οι μισθοί στο ψηλότερο σημείο, τα ενοίκια που ήταν ?

στα σημερινά επίπεδα, και λιγο χαμηλότερα 

2 hours ago, Dinos1973 said:

Καζίνο δεν θα γίνει λόγο αποχώρησης τις εταιρίας, μάλλον κατοικίες και εμπορικό κέντρο θα γίνει μόνο!

https://www.capital.gr/epixeiriseis/3603592/prasino-fos-apo-to-elegktiko-sunedrio-gia-to-kazino-tou-ellinikou

θα γινει απο hard rock cafe τελικα..  

επιτελους γιατι ενα καζινο ελειπε απο τα ΝΠ 

 

[GREGORYMO]

24 minutes ago, tounion said:

στα σημερινά επίπεδα, και λιγο χαμηλότερα 

https://www.capital.gr/epixeiriseis/3603592/prasino-fos-apo-to-elegktiko-sunedrio-gia-to-kazino-tou-ellinikou

θα γινει απο hard rock cafe τελικα..  

επιτελους γιατι ενα καζινο ελειπε απο τα ΝΠ 

 

Οι σημερινές τιμές υπήρχαν το 2009 !!!!!!!!

[Fan]

Βλέπω ότι αρκετοί αναφέρονται στον Άλιμο, αλλά και γενικά έχει γίνει της μόδας πλέον σαν περιοχή, λόγω του καλού κλίματος που έχει, της μικρότερης απόστασης που έχει με το κέντρο (σε σχέση με τη Γλυφάδα πχ) αλλά και της αναβάθμισης που έχει πάρει χάρη στην εγγύτητά του στο αναμενόμενο πάρκο στο Ελληνικό.

Θα σας πω την προσωπική μου γνώμη γιατί έχω κόψει πολλά χιλιόμετρα με τα πόδια και μάλλον έχω δει κάθε γωνία του.

Υπάρχουν περιοχές του Αλίμου που όντως είναι από τις κορυφαίες της Αττικής, όπως τα Αμπελάκια ή το Πανί. Συνδυάζουν τόσα πολλά που ίσως δικαίως θεωρούνται η νέα Γλυφάδα ή Κηφισιά. Οι τιμές όμως εκεί δεν είναι για τον μέσο Έλληνα, ειδικά στα οικόπεδα το θέμα έχει φτάσει σε άλλον πλανήτη.

Ο Άλιμος όμως είναι σχετικά μεγάλη περιοχή και στα υπόλοιπα σημεία του δεν νομίζω ότι διαφέρει και πολύ από διπλανές περιοχές για να δικαιολογεί τιμές οικοπέδων και μεταχειρισμένων σπιτιών σε τέτοια ύψη. Οι Τραχώνες (και όχι μόνο) για παράδειγμα είναι κατά πολύ κατώτεροι από Ηλιούπολη και Αργυρούπολη.

Επίσης λέγοντας "νότια Προάστια" πρέπει να έχουμε στο μυαλό μας ότι μιλάμε για μία τεράστια έκταση που περιλαμβάνει πολλούς δήμους, κάποιοι μάλιστα εκ των οποίων είναι και αυτό που θα λέγαμε "λαϊκές" περιοχές, όπως ο Άγιος Δημήτριος και η Δάφνη.

Δεν μπορώ να δεχτώ ότι, σε "λαϊκή" γειτονιά, υπάρχουν τιμές (καλών) μεταχειρισμένων στα 2.500 και νεόδμητων που ορισμένα μπορεί να ξεπεράσουν τα 3.500 ευρώ το μέτρο. Και το κυριότερο όταν πριν από 3-4 χρόνια κόστιζαν 30% λιγότερο και εκτοξεύτηκαν χωρίς να έχει πραγματοποιηθεί κάποια σοβαρή ανάπλαση.

Τέλος πάντων, θα δούμε πως κινηθεί η αγορά όταν αρχίσουν να παραδίδονται οι δεκάδες καινούριες οικοδομές που είναι υπό ανέγερση σε αυτές τις περιοχές.

Επεξ/σία 16 Ιανουαρίου 2022 από Fan

[margaritagr]

Βασικά Νέα Σμύρνη, Άγιο Δημήτριο, Άνω Ηλιουπολη μπορείς να βρεις υπό ανέγερση ακίνητα στα 2800 - 3000τμ/τετραγωνικό ενώ κέντρο Ηλιουπολη και φυσικά μετά Άλιμο, Γλυφάδα ξεφεύγει το πράγμα. 

Παίζει ρόλο ομως και το σημείο της χ περιοχής. Πχ έχει σπιτι η ξαδέρφη μου στην Άνω Ηλιουπολη σε γειτονιά με νεόδμητα, πολυ ωραία. Πάω να δω εγώ ενα ακίνητο λίγους δρόμους πιο πέρα κι ειναι ενα κωλοστενο με κατι παραπήγματα δίπλα. 

[kirileman]

9 minutes ago, margaritagr said:

Βασικά Νέα Σμύρνη, Άγιο Δημήτριο, Άνω Ηλιουπολη μπορείς να βρεις υπό ανέγερση ακίνητα στα 2800 - 3000τμ/τετραγωνικό ενώ κέντρο Ηλιουπολη και φυσικά μετά Άλιμο, Γλυφάδα ξεφεύγει το πράγμα. 

Παίζει ρόλο ομως και το σημείο της χ περιοχής. Πχ έχει σπιτι η ξαδέρφη μου στην Άνω Ηλιουπολη σε γειτονιά με νεόδμητα, πολυ ωραία. Πάω να δω εγώ ενα ακίνητο λίγους δρόμους πιο πέρα κι ειναι ενα κωλοστενο με κατι παραπήγματα δίπλα. 

Ν. Σμύρνη κέντρο 4.000 ευρώ/τμ. Άνω Ν. Σμύρνη προφανώς χαμηλότερα.

Επεξ/σία 16 Ιανουαρίου 2022 από kirileman

[Fan]

2 ώρες πριν, margaritagr είπε

Βασικά Νέα Σμύρνη, Άγιο Δημήτριο, Άνω Ηλιουπολη μπορείς να βρεις υπό ανέγερση ακίνητα στα 2800 - 3000τμ/τετραγωνικό ενώ κέντρο Ηλιουπολη και φυσικά μετά Άλιμο, Γλυφάδα ξεφεύγει το πράγμα. 

Παίζει ρόλο ομως και το σημείο της χ περιοχής. Πχ έχει σπιτι η ξαδέρφη μου στην Άνω Ηλιουπολη σε γειτονιά με νεόδμητα, πολυ ωραία. Πάω να δω εγώ ενα ακίνητο λίγους δρόμους πιο πέρα κι ειναι ενα κωλοστενο με κατι παραπήγματα δίπλα. 

Άνω Ηλιούπολη εκεί παίζουν οι τιμές. Άγιο Δημήτριο είχα πάει να δω ένα υπό ανέγερση (σχεδόν έτοιμο) περίπου 3.000 το μέτρο, αλλά ήταν σε άκυρο στενό, που νόμιζες ότι θα πήδαγες εύκολα στο μπαλκόνι του απέναντι. Απορώ ποιος θα πάει να αγοράσει κάτι τέτοιο.

Νέα Σμύρνη έχει άπειρα υπό ανέγερση και φαντάζομαι ότι παίζει και πολύ παζάρι. Δύσκολο όμως να βρεις με 3.000 σε καλό σημείο. Ίσως πρώτο-δεύτερο όροφο ή μετά οικοδομή Άνω Νέα Σμύρνη, προς νεκροταφεία και κλάιν μάιν.

Ωραία περιοχή είναι η Κάτω Ηλιούπολη, αλλά παίζουν άλλες τιμές και δεν έχω δει να χτίζονται πολλές οικοδομές.

[AntiCambeR]

12 ώρες πριν, fragma είπε

Έτσι ακριβώς συνέβη. Μένω Κηφισιά και εχω επαγγελματικό ακίνητο στο Μαρούσι για το οποίο με μεγάλη δυσκολία βρισκω μισθωτες και στην μισή τιμή απο αυτά που μισθωνονται στο mall. Και παλι τυχερός ειμαι γιατί η περιοχή είναι γεματη άδεια και εγκαταλελειμμένα επαγγελματικά ακίνητα. 

Νομίζει ο κακομοιρης στον Άλιμο ότι επειδή θα γίνει ενα καζινο, ενα mall και ενα συγκρότημα πολυτελων κατοικιων στο Ελληνικό, το διαμέρισμα του θα κοστίζει σαν βίλλα στο Παρίσι. 

Δεν είναι το πιο πιο πιθανό να ανέβει η αξία του σε σχέση με όσο το αγόρασε;

Δηλαδή η να το πουλήσει άμεσα ως νεόδμητο με αυξημένη τιμή σε σχέση με όσο το αγόρασε, η πχ σε 10-20 χρόνια στην τιμή που το αγόρασε.

Επεξ/σία 17 Ιανουαρίου 2022 από AntiCambeR

[Kosianos]

Δεν πρόκειται αυτή η χώρα να αλλάξει ποτέ δυστυχώς και όσο περνάει ο καιρός πάμε όλο και χειρότερα μείωση μισθών και ακρίβεια είναι το σύνθημα μας . 

[v2020]

1 ώρα πριν, Kosianos είπε

Δεν πρόκειται αυτή η χώρα να αλλάξει ποτέ δυστυχώς και όσο περνάει ο καιρός πάμε όλο και χειρότερα μείωση μισθών και ακρίβεια είναι το σύνθημα μας . 

Είναι καλό να μην μπερδευουμε κάποια πράγματα. Η ακρίβεια αυτή τη στιγμή είναι παγκόσμια επομένως τα πάντα τραβάνε την ανηφόρα επομένως ο ένας κλάδος συμπαρασύρει τον άλλον. Το θέμα των ακινήτων που σχολιαζουμε στο παρόν θέμα είναι λίγο πολυσύνθετο και οι τιμές βασίζονται σε πολλούς παράγοντες.

Για παράδειγμα μια νεόδμητη πολυκατοικια που τελείωσε πριν κάποιους μήνες σαν κόστος έχει χαμηλότερο από μια που θα τελειώσει σε μερικούς μήνες λόγω της αύξησης της τιμής των υλικών, τώρα αν θέλει ο εργολάβος να είναι σωστός δεν θα ανεβάσει την τιμή αλλά αυτό είναι θε.α εργολάβου. 

Τώρα όσον αφορά τα μεταχειρισμένα εκεί είναι η μεγαλύτερη στρέβλωση που υπάρχει γτ εκεί έχεις να κάνεις σε ένα μεγάλο ποσοστό με ιδιοκτήτες ελληναρες και μπούφους. Ειναι φυσιολογικό το ότι ανέβηκαν οι τιμές των μεταχειρισμένων εφόσον ανέβηκαν και των νεόδμητων αλλά σίγουρα δεν γίνεται να πουλάς σε τιμές 2007 και 2008 ακίνητα 15ετιας. Προσφορά σε σωστά σπίτια στη σωστή τιμή υπάρχουν ελάχιστα αν όχι καθόλου και ο άλλος κάνοντας μια ψευτοανακαινιση και βάζοντας λεντ και γυψοσανίδα νομίζει ότι τα 50τμ έγιναν 3αρι και το πουλάει σε τιμή 100τμ. Προσωπικά μην αγοράζετε με τέτοιες τιμές που μόλις σκάσει η φούσκα των τιμών η αξία τους θα πέσει στα 2/3. Μόνο αν κάτι είναι στη σωστή τιμή.