Αγορά ακινήτων, πορεία κτηματαγοράς από τώρα και στο εξής

[Fan]

Στις 9/1/2022 στις 3:22 ΠΜ, Fan είπε

Εγώ μπορώ να συνεισφέρω στο τόπικ από την προσωπική εμπειρία που έχω αποκτήσει τους τελευταίους τέσσερις μήνες που ψάχνω με τη γυναίκα να αγοράσουμε σπίτι στην Αθήνα.

Η ενασχόληση είναι καθημερινή και επί πολλές ώρες. Έχουμε δει από κοντά πάνω από 20 διαμερίσματα, ενώ χωρίς υπερβολή, έχουμε δει σχεδόν όλα τα σπίτια που είναι στις αγγελίες των μεγάλων μεσιτικών sites (spitogatos κτλ).

Επίσης έχουμε μιλήσει με αρκετούς μεσίτες, οπότε μπορώ να γράψω τι έχω αποκομίσει και από αυτούς.

1. Όλοι συμφωνούν ότι αυτό το διάστημα βρισκόμαστε στην απόλυτη κορυφή των τιμών στα σπίτια στην Αττική. Στην Επαρχία όμως δεν είναι έτσι.

2. Υπάρχει παραλογισμός στις τιμές των μεσαίας παλαιότητας μεταχειρισμένων. Ο λόγος είναι ότι πολλοί βάζουν για πώληση το ακίνητό, στο οποίο μένουν και περιμένουν μία τιμή σχεδόν καινούριου και δεν το πουλάνε διαφορετικά. Δεν τους ενδιαφέρει δηλαδή η άμεση πώληση, απλώς μήπως τσιμπήσει κανένας, αλλιώς δεν το δίνουν.

Παράδειγμα που μου έτυχε. Πηγαίνω να κοιτάξω διαμέρισμα σε υπό ανέγερση οικοδομή. Το κόστος του ήταν περίπου 3.000 το μέτρο, ακριβώς στη δίπλα πολυκατοικία, πωλούταν διαμέρισμα του 1998 σε τιμή 2.500 το μέτρο! Πολύ συχνό αυτό φαινόμενο.

3. Οι μεσίτες γενικά διαφωνούν εάν θα υπάρξει σημαντική μείωση των τιμών το επόμενο διάστημα ή απλώς μία μικρή διόρθωση. Σίγουρα όμως φτάσαμε στο peak και οι αγοροπωλησίες θα παρουσιάσουν μία μείωση στην επόμενη περίοδο.

4. Υπάρχουν σημεία στην Αττική που οι τιμές φτάνουν σε ύψη που δεν νομίζω ότι μπορεί να τα ακουμπήσει κάποιος που δεν είναι εφοπλιστής. Πχ Σε κάποια σημεία στον Άλιμο, κοντά στο πάρκο του Ελληνικού κτλ. Ένας μεσίτης μου είπε ότι δεν προορίζονται για Έλληνες.

5. Η αγορά οικοπέδων είναι πέραν συζήτησης, εκτός εάν το αγοράσει κατασκευαστής για ανέγερση πολυκατοικίας. Υπάρχουν άπειρες παλιές μονοκατοικίες που έχουν τεράστιο κόστος λόγω του οικοπέδου τους.

6. Η διαφορά τιμής ανάμεσα σε δυτική Αττική και στα περισσότερα μέρη του Πειραιά είναι χαοτική σε σχέση με όλα τα μέρη στα νότια και τα βόρεια προάστια. Νομίζεις ότι είσαι σε άλλη χώρα. Για όποιον τον ενδιαφέρει να μείνει Δυτική Αττική είναι πολύ καλές οι τιμές που παίζουν.

7. Πολύ συχνό φαινόμενο οι παραπλανητικές φωτογραφίες των σπιτιών στις αγγελίες. (λες και αυτό δεν σε ξενερώνει όταν πας να το δεις από κοντά).

8. Σύμφωνα με ορισμένους μεσίτες ένας από τους λόγους της απότομης έκρηξης των τιμών στα ακίνητα της Αττικής είναι η "ψυχολογία της αγοράς", που καλλιεργήθηκε τα τελευταια 2-3 και προκάλεσε πολλούς ιδιοκτήτες να ζητήσουν παράλογες τιμές για το ακίνητό τους για κερδοσκοπικούς λόγους. Αυτό βέβαια έχει αρχίσει και κοπάζει κάπως.

9. Αγορά μεσαίας παλαιότητας μονοκατοικίας με σκοπό την ανακαίνιση δεν αξίζει με τίποτα, αφού η τιμή πώλησης είναι ασύμφορη. Θεωρητικά, συμφέρει να τη χτίσεις από την αρχή, εάν βρεις κάποιο λογικό οικόπεδο (τουλάχιστον σε αυτά που έχω δει μέχρι τώρα).

9. Δυστυχώς για εμένα, εάν υπάρξει κάποια σημαντική πτώση στις τιμές αυτή θα φανεί προς το καλοκαίρι, οπότε παραμένω σε αναμονή.

ΥΓ. Η έρευνά μου και οι συζητήσεις με τους μεσίτες αφορούν στις περισσότερες περιοχές των νοτίων προαστίων και σε ορισμένες προσιτές των βορείων.

 

Στα παραπάνω θα ήθελα να προσθέσω και το ακατανόητο και πολύ εκνευριστικό, να ανακυκλώνονται τα ίδια σπίτια στις δημοφιλείς σελίδες αναζήτησης κατοικίας ανά τακτά χρονικά διαστήματα.

Εκτιμώ ότι τουλάχιστον το 50% των νέων αγγελιών, αφορούν κατοικίες που είχαν δημοσιευτεί και παλαιότερα και ορισμένες μάλιστα δεν είχαν κλείσει ούτε 10 ημέρες. Συνήθως αυτή η πρακτική εμφανίζεται στα μεταχειρισμένα σπίτια και όχι σε νεόδμητα.

Εκνευριστικές είναι οι παραπλανητικές πληροφορίες που βάζουν ώστε να εμφανίζεται, λόγω keyword, σε περισσότερες αναζητήσεις.

Πχ. βάζουν ως νεόδμητο ένα σπίτι 18 ετών ή στη χρονολογία ανέγερσης βάζουν τη χρονολογία μίας ολικής εσωτερικής ανακατασκευής-ανακαίνισης.

Επίσης, ένα στοιχείο που κατάλαβα από προσωπική εμπειρία είναι ότι όταν υπάρχει αυτοκόλλητο αγγελίας πωλείται σε κολόνα ή σε τοίχο, αυτό σχεδόν πάντα είναι από μεσίτη και μάλιστα σε τιμή αρκετά υψηλότερη σε σχέση με τα αντίστοιχα που υπάρχουν στην περιοχή.

Τέλος, δύο μεσίτες μου έχουν πει ότι πλέον απορρίπτουν πωλητές, οι οποίοι ζητάνε υπερβολικά παράλογες τιμές για το ακίνητό τους (πχ υψηλότερη τιμή μεταχειρισμένου από νεόδμητο) γιατί το θεωρούν χάσιμο χρόνου συν ότι μειώνει την αξιοπιστία τους ως επαγγελματίες.

[evkar]

Επειδή κάτι γράφτηκε  για τραπεζικό δάνειο παραπάνω , δεν ξέρω ποιά τράπεζα δίνει δάνειο με μόνο 30% ίδια κεφάλαια (εννοώ του αγοραστή) , αν ισχύει αυτό , αλλά οι Τράπεζες έχουν γύρω τους ,πάνω τους και κάτω τους , τόσους πολλούς ελεγκτικούς μηχανισμούς από την ECB , που δεν υπάρχει περίπτωση να γυρίσουμε στα "επικά" χρόνια πριν το 2010 . Οι ευρωπαίοι έχουν δώσει τόσα πολλά λεφτά για να σώσουν τα ελληνικά ερείπια , που το έργο δεν το ξαναπαίζουν . 

Σήμερα διάβαζα ότι φεύγει από το ελλαδιστάν και η τελευταία ξένη Τράπεζα η HSBS , πουλώντας το μερίδιό της στον γίγαντα της παγκόσμιας τραπεζικής που λέγεται "Πειραιώς" .

Επίσης σήμερα το πρωί διάβαζα ότι όποιος είχε αγοράσει μετοχές της Πειραιώς το 2009 ύψους 250.000 ευρώ , σήμερα θα του είχαν μείνει μόλις 3.5 ευρώ σε αξία , για τέτοιο dilution μιλάμε . 

Πρέπει να καταλάβουμε ότι και να έρθει η ανάπτυξη , δεν θα έχει τη μορφή και το εύρος που είχε πριν το 2010 , δηλ. τα λαϊκά στρώματα δεν θα επωφεληθούν άμεσα μόνο  έμμεσα και μετά από χρόνο . Απλά με την ανάπτυξη οι πλούσιοι θα γίνονται πλουσιότεροι και οι φτωχοί στην καλύτερη να μείνουν στάσιμοι . 

Δέστε τι γίνεται στις επιχειρήσεις , άλλες έχουν 400-500 μύρια ταμείο , ή 300 μύρια ακίνητα και άλλες έχουν πτωχεύσει ή κοντεύουν να φαληρίσουν , και μιλάμε για επώνυμες όχι  για τη  βιοτεχνία του κυρ Μήτσου που βγάζει κάλτσες .

Όσο για τα ενοίκια κάτσε να επανέλθει το Airbnb και θα δείτε που θα πάνε οι τιμές ....

[AristidisZ]

23 λεπτά πριν, DrFreeman είπε

Κάποιοι εδώ απαντούν επιλεκτικά, δεν απαντούν καθόλου ή (ακόμη χειρότερα) διαστρέφουν όσα λέγονται για να τους βγει το αφήγημα.

Κανένας δεν είπε πως όλα τα νεόδμητα είναι χειρότερα από τα παλαιά ακίνητα - το γράφω έχοντας διαβάσει όλα τα posts εδώ.

Αυτό που ειπώθηκε (και είναι αλήθεια) είναι πως ΔΕΝ είναι όλα τα νεόδμητα καλύτερα από τα παλαιά, υπάρχουν πάρα πολύ συχνά σοβαρότατες κακοτεχνίες και συν τοις άλλοις δεν υφίσταται - βάσιμος τουλάχιστον - λόγος για τη μανία που έχει ο Ελληνας για το καινούριο της ζελατίνας και του κουτιού. Πέραν του ότι είναι δείγμα νεοπλουτισμού, πράγμα το οποίο γνωρίζουμε ήδη οι περισσότεροι για τη νοοτροπία του λαού, και - σε μεγάλο ποσοστό τουλάχιστον - εξηγεί πάρα πολλά για τις αγοραστικές συνήθειες.

Η ρεαλιστική προσέγγιση (κατ' εμέ) είναι πως κάθε ακίνητο θα πρέπει να αντιμετωπίζεται ως μία ξεχωριστή περίπτωση και πως η ηλικία του είναι μόνο ένας παράγοντας από δεκάδες που πρέπει να ληφθούν υπόψιν - κι όχι να είναι το βασικό κριτήριο αγοράς.

Εγώ πάντως επιμένω στην άποψή μου, η συντριπτική πλειοψηφία των παλαιών σπιτιών δεν μπορεί να ικανοποιήσει κάποια βασικά κριτήρια 

Γιατί και στο καινούργιο, και στο παλιό, ηλεκτρολογικά, υδραυλικά, πλακάκια, πόρτες, ντουλάπες, κουζίνες κτλ. κτλ., μπορείς να τα αλλάξεις ΟΜΩΣ στο παλιό ούτε μπαλκόνι μπορείς να κάνεις (άσε που είναι πάμπολλες οι περιπτώσεις που δεν μπορείς να κάνεις μονώσεις σε παλιά σπίτια εξαιτίας αυτού του θέματος), ούτε πάρκινγκ, ούτε αποθήκη, ούτε να βάλεις περισσότερα σίδερα στα μπετά. 

Και τα σπίτια 25 ετών δεν είναι της ζελατίνας και του κουτιού, όμως στην πλειοψηφία τους παρέχουν τα παραπάνω 

Φυσικά ουδεμία σχέση έχει ένα διαμέρισμα 30ετίας στο Ψυχικο με διαμέρισμα 30ετίας στο Κερατσίνι, αλλά αυτό είναι άλλη κουβέντα... 

[Thresh]

13 minutes ago, AristidisZ said:

(άσε που είναι πάμπολλες οι περιπτώσεις που δεν μπορείς να κάνεις μονώσεις σε παλιά σπίτια εξαιτίας αυτού του θέματος)

Θερμογέφυρες ή εννοείς κάτι άλλο?

[AristidisZ]

1 λεπτό πριν, Thresh είπε

Θερμογέφυρες ή εννοείς κάτι άλλο?

Όχι μόνο αυτό

Αν έχεις ένα μπαλκόνι 50-60 εκατοστά, σκέψου ότι με την θερμοπρόσοψη θα χάσεις 10 εκατοστά το λιγότερο 

Υπάρχουν επίσης άπειρες περιπτώσεις που η εξωτερική πλευρά του σπιτιού πολύ απλά δεν έχει μπαλκόνι (π.χ. σκέψου έχεις τοίχο 4 μέτρα και μπαλκόνι 2.5 μέτρα), άρα δε μπορείς καν να μονώσεις 

Υπάρχει βέβαια και η λύση της εσωτερικής θερμομόνωσης, αλλά και εκεί ζόρικα τα πράματα, χάνεις χώρο, γίνεται το έλα να δεις μέσα, και άλλα όμορφα...

[DrFreeman]

4 hours ago, AristidisZ said:

Εγώ πάντως επιμένω στην άποψή μου, η συντριπτική πλειοψηφία των παλαιών σπιτιών δεν μπορεί να ικανοποιήσει κάποια βασικά κριτήρια 

Γιατί και στο καινούργιο, και στο παλιό, ηλεκτρολογικά, υδραυλικά, πλακάκια, πόρτες, ντουλάπες, κουζίνες κτλ. κτλ., μπορείς να τα αλλάξεις ΟΜΩΣ στο παλιό ούτε μπαλκόνι μπορείς να κάνεις (άσε που είναι πάμπολλες οι περιπτώσεις που δεν μπορείς να κάνεις μονώσεις σε παλιά σπίτια εξαιτίας αυτού του θέματος), ούτε πάρκινγκ, ούτε αποθήκη, ούτε να βάλεις περισσότερα σίδερα στα μπετά. 

Και τα σπίτια 25 ετών δεν είναι της ζελατίνας και του κουτιού, όμως στην πλειοψηφία τους παρέχουν τα παραπάνω 

Φυσικά ουδεμία σχέση έχει ένα διαμέρισμα 30ετίας στο Ψυχικο με διαμέρισμα 30ετίας στο Κερατσίνι, αλλά αυτό είναι άλλη κουβέντα... 

Δεκτές οι ενστάσεις σου. Αλλωστε ο καθένας έχει τις προτιμήσεις και προτεραιότητες του για τα σημαντικά και τα δευτερεύοντα. Επί προσωπικού κι εμένα μου αρέσουν ιδιαιτέρως τα μεγάλα ρετιρέ με τα μπαλκόνια-γήπεδα, των πολυκατοικιών της περιόδου '60-'80. Για το φάρδος των μπαλκονιών στα υπόλοιπα διαμερίσματα θα συμφωνήσω, αν και συνήθως δεν μιλάμε για μισό μέτρο, αλλά γύρω στο ένα. Στενότερα από τον Μ.Ο. των μοντέρνων (οπού και πάλι σε αρκετές κατασκευές βλέπω στενά μπαλκόνια, προφανώς για κέρδος στα τμ του κυρίως διαμερίσματος).

Μόνωση γίνεται και σε εξωτερικό τοίχο, δεν είναι πρόβλημα αυτό - το στενό μπαλκόνι που θα στενέψει περισσότερο είναι πιο σημαντικό πρόβλημα στην προκειμένη περίπτωση. Για πάρκινγκ και αποθήκες - κατά περίπτωση πάλι. Δεν έχουν όλοι οι ιδιοκτήτες θέση στις νέες πολυκατοικίες και αρχίζουν τα γνωστά "με συνεννόηση", κλπ

Οσο για την ποιότητα στα κτίρια, πράγματι φαίνεται. Επειδή έψαχνα για καλό τριάρι (3ΥΔ εδώ στα βόρεια δηλαδή) στην Ανατολική Θεσσαλονίκη πάνω από 1 χρόνο, είδα πράγματα και θάματα. Από οικοδομές επιπέδου εργατικής κατοικίας απεριοποίητες και μισοάδειες, μέχρι και αρχοντικές του '70 που αντίστοιχες είχα ξαναδεί μόνο στο Κολωνάκι, άριστα συντηρημένες, με επίπεδες εισόδους, σύγχρονα ασανσέρ, ακριβά υλικά, ποιοτικό διάκοσμο.

Επεξ/σία 10 Ιανουαρίου 2022 από DrFreeman
typos

[gpapadakis]

AristidisΖ εχεις ενα θεμα με τα μπαλκονια (και εγω το εχω αλλα στις γκομενες).

Παλια ειχα δειξει (δεν ειμαι του χωρου) ενα διαμερισμα για φιλο,  απο αυτα τα παλια ρετιρε που λετε, το οποιο ηταν 70 τμ και ειχε αλλα 70 τμ μπαλκονι γωνιακο με απεριοριστη θεα Υμηττο. Αυτος που το νοικιασε γουσταρε το μπαλκονι, αλλα περασαν αλλοι που ουτε καν εβγαιναν στο μπαλκονι και ελεγαν δε με ενδιαφερει, εγω το σπιτι κοιταω. 

Μαζι με την περιοχη παει και η ποιοτητα ζωης (γειτονες, φασαρια, παρκα, χαμηλα κτιρια με φαρδιους δρομους, θεα, αισθημα ασφαλειας, σχολεια κοκ). Τι προτιμας ενα νεοδμητο στην Κυψελη ή ενα σπιτι του 65 στην Φιλοθεη ιδια τετραγωνικα? 

Επεξ/σία 10 Ιανουαρίου 2022 από gpapadakis

[AristidisZ]

3 ώρες πριν, gpapadakis είπε

AristidisΖ εχεις ενα θεμα με τα μπαλκονια (και εγω το εχω αλλα στις γκομενες).

Παλια ειχα δειξει (δεν ειμαι του χωρου) ενα διαμερισμα για φιλο,  απο αυτα τα παλια ρετιρε που λετε, το οποιο ηταν 70 τμ και ειχε αλλα 70 τμ μπαλκονι γωνιακο με απεριοριστη θεα Υμηττο. Αυτος που το νοικιασε γουσταρε το μπαλκονι, αλλα περασαν αλλοι που ουτε καν εβγαιναν στο μπαλκονι και ελεγαν δε με ενδιαφερει, εγω το σπιτι κοιταω. 

Μαζι με την περιοχη παει και η ποιοτητα ζωης (γειτονες, φασαρια, παρκα, χαμηλα κτιρια με φαρδιους δρομους, θεα, αισθημα ασφαλειας, σχολεια κοκ). Τι προτιμας ενα νεοδμητο στην Κυψελη ή ενα σπιτι του 65 στην Φιλοθεη ιδια τετραγωνικα? 

Το βασικότερο κόλλημα που έχω είναι με το πάρκινγκ και με τις αποθήκες, αλλά η αλήθεια είναι ότι έχω και το βίτσιο να θέλω να κάθομαι όταν κάνω τσιγάρο, δε μπορώ στα όρθια, και επειδή δε καπνίζω μέσα στο σπίτι έχω το θεματάκι μου…

Κυψέλη δεν θα εμένα, αλλά ούτε κανα βίτσιο έχω να πάρω σπίτι στη Φιλοθέη ή στο Παλαιό Ψυχικό…

[Papakaliati]

Το βίτσιο μου πέρα από μεγάλη βεράντα είναι και τεράστιες μπαλκονόπορτες. Δεν θέλω να έχω τοιχο στην μια πλευρά του σπιτιού, που βρίσκεται το σαλόνι - κουζίνα, θέλω 10 μέτρα μπαλκονόπορτες με ανεμπόδιστη θέα !

[gpapadakis]

2 ώρες πριν, Papakaliati είπε

Το βίτσιο μου πέρα από μεγάλη βεράντα είναι και τεράστιες μπαλκονόπορτες. Δεν θέλω να έχω τοιχο στην μια πλευρά του σπιτιού, που βρίσκεται το σαλόνι - κουζίνα, θέλω 10 μέτρα μπαλκονόπορτες με ανεμπόδιστη θέα !

Αυτο είναι φοβερό όταν συνδυάζεται με εξαιρετική θέα π.χ. παραθαλάσσιο ακίνητο. Το έχω δει π.χ. σε Άλιμο, ενιαιος χώρος με γυάλινες μπαλκονοπορτες από ακρη σε άκρη, στην παραλιακη. Όταν πας πρώτη φορά απλά σου πέφτει το σαγόνι. Μέσα στην πόλη τι να το κάνεις, να σε βλέπουν όλοι οι απέναντι;

Επεξ/σία 11 Ιανουαρίου 2022 από gpapadakis

[narta]

1 ώρα πριν, gpapadakis είπε

Μέσα στην πόλη τι να το κάνεις, να σε βλέπουν όλοι οι απέναντι;

Ασχετο με το θεμα, αλλα ο ματακιας ελληνας ειναι πολυ σπαστικο. Μενεις σε δυτικοευρωπαϊκη χωρα, δεν εχει κανενας κουρτινες γιατι κανενας δεν ασχολειται με το τι κανεις μεσα στο σπιτι σου, εδω σταματαει ο μπαρμπας και κοιταει στον πρωτο για να δει κωλαρακι. Ουστ!

 

[fragma]

1 ώρα πριν, narta είπε

Ασχετο με το θεμα, αλλα ο ματακιας ελληνας ειναι πολυ σπαστικο. Μενεις σε δυτικοευρωπαϊκη χωρα, δεν εχει κανενας κουρτινες γιατι κανενας δεν ασχολειται με το τι κανεις μεσα στο σπιτι σου, εδω σταματαει ο μπαρμπας και κοιταει στον πρωτο για να δει κωλαρακι. Ουστ!

 

Πράγματι. Μένει απέναντι μια γυμνάστρια 25αρα τρελό μωρο, και αλλάζει ρούχα μπροστά στην μπαλκονόπορτα (μαλλον επιτηδες, σχεδον στο μπαλκόνι βγαίνει για να γδυθει). Ντρέπομαι για λογαριασμό της κάθε φορά που κοιτάζω καθ'ολη την διάρκεια της πράξεως με αποδοκιμασία για να στηλιτεύσω αυτό το φαινόμενο σήψεως και παρακμής. Δεν υπάρχει τάξις και ηθική στους χαλεπούς καιρούς που διανύουμε φίλοι μου.

 

Επεξ/σία 11 Ιανουαρίου 2022 από fragma

[Fan]

Πόσο πιστεύετε ότι επηρεάζει την τελική τιμή της αγοραπωλησίας η ύπαρξη μετρητού;

[AristidisZ]

4 λεπτά πριν, Fan είπε

Πόσο πιστεύετε ότι επηρεάζει την τελική τιμή της αγοραπωλησίας η ύπαρξη μετρητού;

Noμίζω ότι έχει να κάνει με τον αγοραστή 

Αν δε βιάζεται, δε θέλει μαύρα κλπ., δεν νομίζω ότι παίζει ιδιαίτερο ρόλο 

[fragma]

23 λεπτά πριν, Fan είπε

Πόσο πιστεύετε ότι επηρεάζει την τελική τιμή της αγοραπωλησίας η ύπαρξη μετρητού;

Χμμμ.. Δεν ξέρω. Ας σκεφτούμε την υποθετική περίπτωση οτι πουλάς ενα διαμέρισμα επειδή έχεις ανάγκη τα λεφτά, και αυτή την στιγμή που δεν αγοράζει κανείς, έχουν στερέψει όλοι και δεν υπάρχει μετρητό πουθενά,  έρχεται ένας τύπος με μια βαλίτσα γεμάτη με φρέσκιες κολλαριστές δεσμίδες 50ευρων. Θα τον διώξεις;

Μου αρέσουν πολυ αυτές οι απορίες.......

Επεξ/σία 11 Ιανουαρίου 2022 από fragma