Αγορά ακινήτων, πορεία κτηματαγοράς από τώρα και στο εξής

[DrFreeman]

11 minutes ago, gpapadakis said:

Οι εποχές 2000-2010 με τη μανία με τα νέα ακινητα ιδίως μεζονέτες πέρασαν ανεπιστρεπτί. Το παλιό ακίνητο πηρε την υπεραξία που του αρμόζει, όπως έχει και σε άλλες χώρες. Πουθενά έξω δε λένε αυτό το ακίνητο είναι του 90, το πρωτεύον είναι ΠΟΥ είναι το ακίνητο.

Έτσι ακριβώς. Η μανία με τα νεόδμητα είναι ελληνική πατέντα. Αλλάζει αργά και σταθερά πάντως, αρχίζει να επικρατεί ρεαλισμός. Με τις ανακαινίσεις και την ενεργειακή αναβάθμιση το παλιό ακίνητο θα θεωρείται μια normal, αξιόλογη επιλογή για κάθε αγοραστή. Δε γίνεται τα ακίνητα να γκρεμίζονται και να ξαναχτίζονται ανά 50 χρόνια… 

[john1987]

Γιατί ρε παιδιά μόνο στην Ελλάδα αγοράζονται νεοδμητα;

Εγω παντως προχώρησα σε αγορά τον περασμένο Αύγουστο και ηρέμησα καπως. Στα ακίνητα υπάρχει τεράστια ζήτηση αλλά προσφορά σε υψηλές τιμές και με πολλά ελαττώματα/κακοτεχνίες.

Εάν είχα την οικονομική δυνατότητα θα πήγαινα σε νεόδμητο γιατί και η ανακαίνιση σε σπίτι 20-30 ετών βγαίνει πολύ ακριβά.

[narta]

1 ώρα πριν, DrFreeman είπε

Δε γίνεται τα ακίνητα να γκρεμίζονται και να ξαναχτίζονται ανά 50 χρόνια…

Τι λε ρε φίλος; Σπιτι δευτερο χέρι θα αγοράσει ο άλλος; Αν δεν μυριζει καινουριο με τις ζελατίνες, ειναι αχρηστο και θέλει γκρέμισμα

/s

 

Περα απο την πλακα, οσοι βρίσκονται στην αγορα χρόνια και δεν εμπλεκονται σε αυτην επαγγελματικα (δηλαδη πιστευεται οτι μηχανικος θα πει οτι ειναι ok ενα σπιτι του '80; Και πως θα ζήσει αν δεν κανει επιβλεψη καμια οικοδομη, με τα ενεργειακα πιστοποιητικα και τις ταυτοτητες κτηριου; ) βλεπουν που πανε οι τιμες. Γενικα οποιος καταφερε να εχει κεραμιδι δικο του (κατά δικο του, χωρις βαρη) αυτην την στιγμη ειναι σε πλεονεκτικη θεση με καποιον που ειναι στο ενοικιο και αν δεν αλλαξει δραματικα το εισοδημα του θα παραμεινει στο ενοικιο.

Μπορει να εχουμε πιασει βραχυπροθεσμα peak, αλλα μακροπροθεσμα η πορεια ειναι ανοδικη. Η στρεβλωση των μνημομιών ΜΕΤΑ την "παρε κοσμε οτι θες" δανειοδοτικη πολιτικη των τραπεζων περασε αντεπιστρεπτι. Το 2000-2007 ανεβηκαν οι τιμες απο τα εξωφρενικα και ανευ πιστολιπτικης ικανοτητας δανεια, τωρα ανεβαινουν λογο απλα αξιας.

[gpapadakis]

Σε μεγαλες επαρχιακες πολεις τα οικοπεδα ειναι πιο προσιτα, η οικοδομη εχει παρει μπροστα, οι ιδιοκτητες πουλανε παλια να παρουν νεα, οποιος ψαχνει κατι προσιτο οικονομικα μπορει να κοιταξει προς τα εκει. Οποιος θελει Αθηνα, Θεσσαλονικη, στις καλες περιοχες που κοιτανε ολοι, απλα δεν...

[bjj-p]

9 ώρες πριν, Fan είπε

Εγώ μπορώ να συνεισφέρω στο τόπικ από την προσωπική εμπειρία που έχω αποκτήσει τους τελευταίους τέσσερις μήνες που ψάχνω με τη γυναίκα να αγοράσουμε σπίτι στην Αθήνα.

Η ενασχόληση είναι καθημερινή και επί πολλές ώρες. Έχουμε δει από κοντά πάνω από 20 διαμερίσματα, ενώ χωρίς υπερβολή, έχουμε δει σχεδόν όλα τα σπίτια που είναι στις αγγελίες των μεγάλων μεσιτικών sites (spitogatos κτλ).

Επίσης έχουμε μιλήσει με αρκετούς μεσίτες, οπότε μπορώ να γράψω τι έχω αποκομίσει και από αυτούς.

1. Όλοι συμφωνούν ότι αυτό το διάστημα βρισκόμαστε στην απόλυτη κορυφή των τιμών στα σπίτια στην Αττική. Στην Επαρχία όμως δεν είναι έτσι.

2. Υπάρχει παραλογισμός στις τιμές των μεσαίας παλαιότητας μεταχειρισμένων. Ο λόγος είναι ότι πολλοί βάζουν για πώληση το ακίνητό, στο οποίο μένουν και περιμένουν μία τιμή σχεδόν καινούριου και δεν το πουλάνε διαφορετικά. Δεν τους ενδιαφέρει δηλαδή η άμεση πώληση, απλώς μήπως τσιμπήσει κανένας, αλλιώς δεν το δίνουν.

Παράδειγμα που μου έτυχε. Πηγαίνω να κοιτάξω διαμέρισμα σε υπό ανέγερση οικοδομή. Το κόστος του ήταν περίπου 3.000 το μέτρο, ακριβώς στη δίπλα πολυκατοικία, πωλούταν διαμέρισμα του 1998 σε τιμή 2.500 το μέτρο! Πολύ συχνό αυτό φαινόμενο.

3. Οι μεσίτες γενικά διαφωνούν εάν θα υπάρξει σημαντική μείωση των τιμών το επόμενο διάστημα ή απλώς μία μικρή διόρθωση. Σίγουρα όμως φτάσαμε στο peak και οι αγοροπωλησίες θα παρουσιάσουν μία μείωση στην επόμενη περίοδο.

4. Υπάρχουν σημεία στην Αττική που οι τιμές φτάνουν σε ύψη που δεν νομίζω ότι μπορεί να τα ακουμπήσει κάποιος που δεν είναι εφοπλιστής. Πχ Σε κάποια σημεία στον Άλιμο, κοντά στο πάρκο του Ελληνικού κτλ. Ένας μεσίτης μου είπε ότι δεν προορίζονται για Έλληνες.

5. Η αγορά οικοπέδων είναι πέραν συζήτησης, εκτός εάν το αγοράσει κατασκευαστής για ανέγερση πολυκατοικίας. Υπάρχουν άπειρες παλιές μονοκατοικίες που έχουν τεράστιο κόστος λόγω του οικοπέδου τους.

6. Η διαφορά τιμής ανάμεσα σε δυτική Αττική και στα περισσότερα μέρη του Πειραιά είναι χαοτική σε σχέση με όλα τα μέρη στα νότια και τα βόρεια προάστια. Νομίζεις ότι είσαι σε άλλη χώρα. Για όποιον τον ενδιαφέρει να μείνει Δυτική Αττική είναι πολύ καλές οι τιμές που παίζουν.

7. Πολύ συχνό φαινόμενο οι παραπλανητικές φωτογραφίες των σπιτιών στις αγγελίες. (λες και αυτό δεν σε ξενερώνει όταν πας να το δεις από κοντά).

8. Σύμφωνα με ορισμένους μεσίτες ένας από τους λόγους της απότομης έκρηξης των τιμών στα ακίνητα της Αττικής είναι η "ψυχολογία της αγοράς", που καλλιεργήθηκε τα τελευταια 2-3 και προκάλεσε πολλούς ιδιοκτήτες να ζητήσουν παράλογες τιμές για το ακίνητό τους για κερδοσκοπικούς λόγους. Αυτό βέβαια έχει αρχίσει και κοπάζει κάπως.

9. Αγορά μεσαίας παλαιότητας μονοκατοικίας με σκοπό την ανακαίνιση δεν αξίζει με τίποτα, αφού η τιμή πώλησης είναι ασύμφορη. Θεωρητικά, συμφέρει να τη χτίσεις από την αρχή, εάν βρεις κάποιο λογικό οικόπεδο (τουλάχιστον σε αυτά που έχω δει μέχρι τώρα).

9. Δυστυχώς για εμένα, εάν υπάρξει κάποια σημαντική πτώση στις τιμές αυτή θα φανεί προς το καλοκαίρι, οπότε παραμένω σε αναμονή.

ΥΓ. Η έρευνά μου και οι συζητήσεις με τους μεσίτες αφορούν στις περισσότερες περιοχές των νοτίων προαστίων και σε ορισμένες προσιτές των βορείων.

 

Πολυ σωστος, αυτα ισχυουν.

ολα τα νεοδμητα σε βορεια και νοτια σε λογικη-υψηλη  τιμη/τμ για την καθε περιοχη εχουν πωληθει απο τα σχεδια. Εχουν μεινει μονο τα ακριβα (πχ ρετιρε) που απευθυνονται στο κοινο που εχει.

τα μεσαιας παλαιοτητας που εχουν τα αρνητικα χαρακτηριστικα που περιγραφεις, παροτι δεν  κατορθωνουν να πωληθουν, στους ιδιοκτητες τους μενει οτι υπαρχει συνεχες ενδιαφερον.

[fragma]

8 ώρες πριν, Damianus είπε

Επρεπε ηδη να εχει αλλαξει σε υποχρεωτική πληρωμή ενοικίων μέσω τραπεζών με παγια εντολη εδω και χρονια.

Αυτοματη αναληψη του ποσου του ενοικιου απο τον τραπεζικο λογαριασμο του ενοικιαστη σε ημερομηνια που εχει συμφωνησει με τον ιδιοκτητη.

Αν δεν υπαρχει το διαθεσιμο υπολοιπο στον λογαριασμο , 1η - 2η - 3η ειδοποιηση σε συγκεκριμενα χρονικα διαστηματα για αμεση πληρωμη και στη συνεχεια αυτοματη εξωση.

Οτι σωστο ισχυει εδω και χρονια στο εξωτερικο, στη χωρα ειτε δεν το ακολουθουμε ειτε απλα καθυστερουμε αδικαιολογητα πολυ.

Και αυτο εχει συνεπειες στην οικονομικη σταθεροτητα & αναπτυξη.

Στην Αμερική να δεις πόσο γρήγορα γίνεται. Με την πρώτη καθυστέρηση πληρωμής ακόμα και για μια μέρα,  μπορούν να σου θυροκολήσουν eviction notice και αν σε 30 μέρες δεν έχεις πληρώσει ή έστω επικοινωνήσει με τον ιδιοκτήτη για συμβιβασμό, σε πετανε στο δρόμο. 

Ούτε εξώδικα, ούτε δικαστήρια, ούτε αγωγές, ούτε αναβολές και όλες αυτές τις παπαριές που μπορούν να κρατήσουν μέχρι και 2 χρόνια και να στοιχίσουν κάτι χιλιάρικα ευρώ.

Επεξ/σία 9 Ιανουαρίου 2022 από fragma

[DrFreeman]

1 hour ago, fragma said:

Στην Αμερική να δεις πόσο γρήγορα γίνεται. Με την πρώτη καθυστέρηση πληρωμής ακόμα και για μια μέρα,  μπορούν να σου θυροκολήσουν eviction notice και αν σε 30 μέρες δεν έχεις πληρώσει ή έστω επικοινωνήσει με τον ιδιοκτήτη για συμβιβασμό, σε πετανε στο δρόμο. 

Ούτε εξώδικα, ούτε δικαστήρια, ούτε αγωγές, ούτε αναβολές και όλες αυτές τις παπαριές που μπορούν να κρατήσουν μέχρι και 2 χρόνια και να στοιχίσουν κάτι χιλιάρικα ευρώ.

Στην Αμερική η ιδιοκτησία είναι ιερή και αποτελεί θεμέλιο της κοινωνίας. Στην Ελλάδα είναι ιερό το "λαϊκό δικαίωμα".

[Papakaliati]

5 ώρες πριν, DrFreeman είπε

Έτσι ακριβώς. Η μανία με τα νεόδμητα είναι ελληνική πατέντα. Αλλάζει αργά και σταθερά πάντως, αρχίζει να επικρατεί ρεαλισμός. Με τις ανακαινίσεις και την ενεργειακή αναβάθμιση το παλιό ακίνητο θα θεωρείται μια normal, αξιόλογη επιλογή για κάθε αγοραστή. Δε γίνεται τα ακίνητα να γκρεμίζονται και να ξαναχτίζονται ανά 50 χρόνια… 

Παίδες μην τρελαθούμε και τελείως. Δεν μπορεί να συγκριθεί ένα καλό νεόδμητο, με οτιδήποτε 30-40 χρόνων. Κανείς φυσικά δεν ισχυρίζεται ότι ένα διαμέρισμα 30 χρόνων είναι για γκρέμισμα, μην διαβάζουμε και ότι θελουμε. 

Το ίδιο φυσικά και ισχύει και στο εξωτερικό, ένα νεόδμητο είναι πολύ πιο ποθητό από ένα του 60. Δεν υπάρχει καμία αμφιβολία. Είναι ανάλογα το πορτοφόλι, και το ποσό σηκώνει η τσέπη του καθενός. Για το νεόδμητο πρέπει να βάλεις το χέρι στην τσέπη. 

Η προσωπική μου εμπειρία έδειξε ότι και στην επαρχία όλα πουλιούνται ήδη από τα χαρτιά, εκτός από το ρετιρέ (άμα αποφασίσει να μην το πάρει ο οικοπεδούχος). Η διαφορά τιμής επαρχίας με Αθήνα (και Θεσσαλονίκη) ξεκινά βέβαια από 50%. 

Επεξ/σία 9 Ιανουαρίου 2022 από Papakaliati

[tollisth]

Πάντως προσωπικά δεν βλέπω τις τιμές να πέφτουν καθόλου αντιθέτως κάποια ακίνητα  ανεβαίνουν  τα τελευταία 2 χρόνια έχω δει αρκετά ακίνητα να τα ανεβάζουν μέχρι και 20000 επάνω μιλάω για την πόλη που είμαι αλλά πιστεύω είναι γενικό σε όλη την Ελλάδα η οικοδομή δεν έχει πάρει μπρος ακόμη και ότι κτίζεται πουλιέται πριν καν ολοκληρωθεί

Σχετικά με παλιά και καινούργια σίγουρα το καινούργιο είναι ποιο ελκυστικό στο μάτι αλλά εφόσον τα παλιά έχουν γίνει σωστά και υπάρχει η σωστή συντήρηση και η σωστή τιμή μπορεί να είναι ποιο συμφέρουσα οικονομικά επιλογή μαζί με την ανακαίνιση 

Δεν βλέπω πάντως να αλλάζει σύντομα η κατάσταση η αγορά έχει αλλάξει πάρα πολύ σε σχέση όπως την ξέραμε τόσα χρόνια ήρθε η κρίση μετά μετανάστευτικες ροές,Airbnb και covid όλα αυτά έχουν επηρεάσει την προσφορά και την ζήτηση η ανάγκη της στέγασης δεν έχει σταματήσει όμως,το να αποκτήσει κάποιος το δικό του σπίτι είναι αρκετά δύσκολο στην τωρινή φάση και αυτό είναι κάτι που το ξέρουν όλοι 

[kirileman]

7 ώρες πριν, gpapadakis είπε

Πουθενά έξω δε λένε αυτό το ακίνητο είναι του 90, το πρωτεύον είναι ΠΟΥ είναι το ακίνητο.

Στο επόμενο ισχυρό κούνημα, όταν θα περάσει κλιμάκιο και θα στο βγάλει κίτρινο (ή ακόμα χειρότερα κόκκινο), έλα ξαναπές μας ότι το πρωτεύον είναι ΠΟΥ είναι το ακίνητο.

[Dinos1973]

5 ώρες πριν, narta είπε

Τι λε ρε φίλος; Σπιτι δευτερο χέρι θα αγοράσει ο άλλος; Αν δεν μυριζει καινουριο με τις ζελατίνες, ειναι αχρηστο και θέλει γκρέμισμα

/s

 

Περα απο την πλακα, οσοι βρίσκονται στην αγορα χρόνια και δεν εμπλεκονται σε αυτην επαγγελματικα (δηλαδη πιστευεται οτι μηχανικος θα πει οτι ειναι ok ενα σπιτι του '80; Και πως θα ζήσει αν δεν κανει επιβλεψη καμια οικοδομη, με τα ενεργειακα πιστοποιητικα και τις ταυτοτητες κτηριου; ) βλεπουν που πανε οι τιμες. Γενικα οποιος καταφερε να εχει κεραμιδι δικο του (κατά δικο του, χωρις βαρη) αυτην την στιγμη ειναι σε πλεονεκτικη θεση με καποιον που ειναι στο ενοικιο και αν δεν αλλαξει δραματικα το εισοδημα του θα παραμεινει στο ενοικιο.

Μπορει να εχουμε πιασει βραχυπροθεσμα peak, αλλα μακροπροθεσμα η πορεια ειναι ανοδικη. Η στρεβλωση των μνημομιών ΜΕΤΑ την "παρε κοσμε οτι θες" δανειοδοτικη πολιτικη των τραπεζων περασε αντεπιστρεπτι. Το 2000-2007 ανεβηκαν οι τιμες απο τα εξωφρενικα και ανευ πιστολιπτικης ικανοτητας δανεια, τωρα ανεβαινουν λογο απλα αξιας.

Με  χρέος 300 δις και με την επερχόμενη άνοδο των επιτοκίων δεν πας πουθενά!

[DrFreeman]

9 minutes ago, kirileman said:

Στο επόμενο ισχυρό κούνημα, όταν θα περάσει κλιμάκιο και θα στο βγάλει κίτρινο (ή ακόμα χειρότερα κόκκινο), έλα ξαναπές μας ότι το πρωτεύον είναι ΠΟΥ είναι το ακίνητο.

Γι' αυτό υπάρχουν οι ασφάλειες σεισμού/πυρκαγιάς/πλημμύρας/κλπ που οι Ελληνες αγνοούν επιδεικτικά. 

Μην συζητήσουμε τώρα και για το πόσο "αντισεισμικά" είναι πολλά από τα νέα ακίνητα που χτίζονται με τους εργολάβους να κλέβουν από δεξιά κι αριστερά για να αυξήσουν τα περιθώρια κέρδους. Δεν είναι όλα τα νεόδμητα "αγγελικά" χτισμένα...

Εν τέλει κανείς δεν ξέρει αν το ακίνητο θα βγει κίτρινο, κόκκινο ή θα καταρρεύσει. Οπως έγινε και στους προηγούμενους σεισμούς κάποια θα συμπεριφερθούν με τον α' τρόπο κάποια με τον β'. 

[fragma]

Παιδιά το βασικό πρόβλημα δεν είναι η τιμή των ακινήτων, αλλα η αδυναμία των υποψηφίων ιδιοκτητών να πάρουν στεγαστικό για την αγορά τους.

Μετά απο 12 χρόνια κρίση οι αποταμιεύσεις εχουν μηδενιστεί, και ακόμα κι αν φτηνηνουν λιγο τα ακίνητα (που δεν το βλέπω, ειδικα στα αστικά κέντρα) τι σκατά δάνειο να πάρεις με 800 ευρω μισθό και καμία εγγύηση οταν αυτή την στιγμή οι τράπεζες απαιτούν συμμετοχή 70% με ίδια κεφάλαια; 

Ειμαι σίγουρος οτι σε λίγα χρόνια ο μόνος τρόπος να μένεις Αθήνα και Θεσσαλονίκη είναι συγκατοίκηση με άλλους 3 μαζι σε ενα δυάρι, όπως συμβαίνει στο Λονδίνο, το Παρίσι κλπ. Οι οικογένειες αναγκαστικά θα πάνε προς τα προάστια και εκτός κεντρικού αστικου ιστου, πχ Γέρακας, Παλλήνη, Κερατεα κλπ. Μόνο οι φραγκατοι θα μένουν κέντρο. Το μόνο καλό απο αυτή την ιστορία είναι οτι θα ξεσπιτωθουν αναγκαστικά οι μαυριδεροι και θα αναβαθμιστεί η εικόνα του κέντρου.

Επεξ/σία 9 Ιανουαρίου 2022 από fragma

[narta]

55 λεπτά πριν, Dinos1973 είπε

Με  χρέος 300 δις και με την επερχόμενη άνοδο των επιτοκίων δεν πας πουθενά!

Καλα ασε εσυ εχεις παει κουβα απο το 2020, αλλαξε σπορ δεν το εχεις

 

Spoiler

 

[gpapadakis]

Κάτι άλλο που διάβασα και το θεωρώ πολύ σωστό. Οι γονείς μας και με μεγαλύτερους μισθούς παλιότερα, έπαιρναν με το γαμο ένα μικρό ακίνητο όχι νεόδμητο φυσικά (οι πιο τυχεροι σαν προίκα), ένα δυάρι ή μικρό τριάρι συνήθως. Μάζευαν χρήματα και μετά από 15-20 χρονια το πουλούσαν και έπαιρναν ένα μεγαλύτερο (οσοι στέκονταν καλά οικονομικά κρατούσαν και το παλιό).

Εμείς θέλουμε με το καλημερα να μπούμε σε 150 τμ. σπίτι σε καλή περιοχή, με δανεικά και σε τιμή προσφοράς κιόλας. Εμ, δε μπορούμε να τα έχουμε όλα...

Επεξ/σία 9 Ιανουαρίου 2022 από gpapadakis