Αγορά ακινήτων, πορεία κτηματαγοράς από τώρα και στο εξής

[fmarulezkd]

1 ώρα πριν, fuz10n είπε

εγινε, ασχετα ομως με το τι πιστευω και τι βγαζω, δε παραπλανησα κανεναν οπως εσυ. κατσε διαβασε και αν θες επανερχομαστε.

Έχει δίκιο ο φίλος από πάνω. Για να βάλω αυτοματοποιημένη συνεισφορά σε Νορβηγικό ΑΚ τύπου sp500 έπρεπε να κάνω Login με το ΑΦΜ μου και να πατήσω το κουμπί "Opprett månedlig sparing". Που να ξέρω τι σημαίνει αυτό ρε; Πάλι καλά που το chrome έκανε αυτόματη μετάφραση.

 

Άσε που μετά έπρεπε να κάνω και approve την συμφωνία από την εφαρμογή της τράπεζάς μου και επειδή δεν έπιασε το δαχτυλικό αποτύπωμα έπρεπε να βαλώ όλοκληρο τον 4ψηφιο αριθμό. I kid you not. 

[JohnnySilverhand]

Opprett månedlig sparing=Δημιουργήστε μηνιαίες αποταμιεύσεις

σας γλυτωνω καποια δευτερολεπτα απο το να μπειτε στο google translate:)

[trelas007]

Καλησπέρα στη παρέα,

Θα ήθελα να καταθέσω κ γω την άποψη μου με ένα διάγραμμα.

Σαφώς τα ακίνητα δεν είναι πανάκεια και κανένα επενδυτικό χαρτοφυλάκιο ΔΕΝ πρέπει να αποτελείται από ένα είδους asset. (Ποτέ δεν βάζουμε όλα τα αύγά μας σε ένα καλάθι). 

Source: J.P. Morgan. Indices used are as follows: REITs: NAREIT Equity REIT Index, Small cap: Russell 2000, EM Equity: MSCI EM, DM Equity: MSCI EAFE, Commodity: Bloomberg Commodity Index, High Yield: Bloomberg Barclays Global HY Index, Bonds: Bloomberg Barclays U.S. Aggregate Index, Homes: median sale price of existing single-family homes, Cash: Bloomberg Barclays 1-3m Treasury, Inflation: CPI. The portfolio is rebalanced annually. Average asset allocation investor return is based on an analysis by Dalbar Inc., which utilizes the net of aggregate mutual fund sales, redemptions and exchanges each month as a measure of investor behavior. Returns are annualized (and total return where applicable) and represent the 20-year period ending 12/31/19 to match Dalbar’s most recent analysis.

[Dinos1973]

2 ώρες πριν, fragma είπε

Εισαι απλά αστείος αν πιστεύεις οτι για να βγάλεις λεφτά απο διεθνή χρηματιστήρια αρκεί ενα λαπτοπ, μια εγγραφή σε πλατφόρμα forex και γνώσεις μπαρμπα Μήτσου ταξιτζή απο τα Πετράλωνα. Σταματάω εδω την συζήτηση για να μην αρχίσουν τις διαγραφές πάλι οι mods.

Άλλο επενδυτής, άλλο,  χρηματιστής !! Και ναι με μια απλή εφαρμογή μπορείς να επενδύσεις και να βγάλεις λεφτά ! Π.χ 20000€ από bonus το μοίρασα σε Apple και Tesla πριν ένα χρόνο όταν η Tesla είχε $600 και η apple $128 τόσο απλά! 

[AntiCambeR]

12 ώρες πριν, fuz10n είπε

ζω πολλα χρονια στο ενοικιο και ουτε που αντιλαμβανομαι ολα αυτα που λες δοκτωρ φρημαν. τη σταθεροτητα την εξασφαλιζει το εισοδημα και τα εξοδα, οχι η αγορα σπιτιου. και νομιζω κανενας δε μπερδευεται εδω, ολοι μιλανε για επενδυση σε ακινητα και οχι σε βιωματα. εδω ισως συμφωνησουμε, θεωρω συναισθηματικο λογο κυριως την αγορα πρωτης κατοικιας.

Απο δική σου επιλογή για να μπορείς να αλλάζεις σπίτι για τους γνωστούς λόγους, η γιατί δεν μπόρεσες;

[vs_skg]

7 ώρες πριν, fragma είπε

Μιλάω για σοβαρές επενδύσεις, οχι για ασχετους ψιλικατζήδες που χρησιμοποιούν τις γνωστές πλατφόρμες και βάζουν εκατοστάρικα σαν να πηγαίνουν για ΚΙΝΟ στο πρακτορείο, νομίζοντας οτι εγιναν χρηματιστές. 

σοβαρες επενδυσεις, οχι σαν αυτες που κανουν δημοσιοι υπαλληλοι που νομιζουν οτι ειναι ο ροκερφελερ ενω ζητανε βοηθεια στο ινσομνια πως να φοροδιαφυγουν 20 χιλιαρικακια οπως εσυ

4 ώρες πριν, trelas007 είπε

Καλησπέρα στη παρέα,

Θα ήθελα να καταθέσω κ γω την άποψη μου με ένα διάγραμμα.

Σαφώς τα ακίνητα δεν είναι πανάκεια και κανένα επενδυτικό χαρτοφυλάκιο ΔΕΝ πρέπει να αποτελείται από ένα είδους asset. (Ποτέ δεν βάζουμε όλα τα αύγά μας σε ένα καλάθι). 

Source: J.P. Morgan. Indices used are as follows: REITs: NAREIT Equity REIT Index, Small cap: Russell 2000, EM Equity: MSCI EM, DM Equity: MSCI EAFE, Commodity: Bloomberg Commodity Index, High Yield: Bloomberg Barclays Global HY Index, Bonds: Bloomberg Barclays U.S. Aggregate Index, Homes: median sale price of existing single-family homes, Cash: Bloomberg Barclays 1-3m Treasury, Inflation: CPI. The portfolio is rebalanced annually. Average asset allocation investor return is based on an analysis by Dalbar Inc., which utilizes the net of aggregate mutual fund sales, redemptions and exchanges each month as a measure of investor behavior. Returns are annualized (and total return where applicable) and represent the 20-year period ending 12/31/19 to match Dalbar’s most recent analysis.

παραπλανητικο βεβαια αυτο καθως στο χρηματιστηριο μπορεις να επανεπενδυεις τα μερισματα και να προσθετεις συνεχως στο κεφαλαιο σου, ενα ακινητο πχ το αγοραζεις και στη συνεχεια κρατας ενα ποσο στην ακρη μεχρι να συλλεξεις ολα τα χρηματα για να παρεις δευτερο κοκ

Επεξ/σία 4 Ιανουαρίου 2022 από vs_skg

[fuz10n]

ναι λες και REIT=αγοραζω ενα ακινητο αθηνα. η το διαγραμμα με το reit καλυτερο μετρωντας τις μετοχες ακριβως πριν το μεγαλο μπαμ το 99 στην κορυφη τους και χωρις μερισματα... οτι να ναι βαρεθηκα πραγματικα.

[Damianus]

5 ώρες πριν, trelas007 είπε

 

Καλο το 11.6% αλλα υπαρχουν και επενδυσεις με μεγαλυτερο ρισκο φυσικα που απεδωσαν πολλαπλασια σε ενα χρονο.

 

 

2021 Commodity Returns:

Coffee:+76%
Lumber:+59%
Gasoline:+58%
Heating Oil:+57%
WTI Crude:+55%
Brent Crude+53%
Natural Gas:+47%
Cotton:+44%
Aluminum:+42%
Zinc:+30%
Copper:+27%
Corn:+23%
Sugar:+22%
Wheat:+20%
US CPI:+6.8%
Soybeans:+2%
Gold:-4%
Silver:-12%

Επεξ/σία 4 Ιανουαρίου 2022 από Damianus

[JohnnySilverhand]

Στο θεμα της αγορας ακινητων με σκοπο την ενοικιαση, στην Ελλαδα υπαρχει και ενα σημαντικο εμποδιο. Απο τα 12000 ευρω το χρονο και πανω , ο φορος των ενοικιων ειναι τουλαχιστον 35%. Οποτε αν θελετε οπωσδηποτε ακινητα ωραια αλλα ποσα; 2 αντε 3 ακινητα να νοικιαζεις, μετα ειναι καλυτερα να επενδυσεις τα χρηματα σου αλλου για μεγαλυτερες αποδοσεις, συμφωνειτε με αυτο το σκεπτικο;

[spikou23]

34 λεπτά πριν, JohnnySilverhand είπε

Στο θεμα της αγορας ακινητων με σκοπο την ενοικιαση, στην Ελλαδα υπαρχει και ενα σημαντικο εμποδιο. Απο τα 12000 ευρω το χρονο και πανω , ο φορος των ενοικιων ειναι τουλαχιστον 35%. Οποτε αν θελετε οπωσδηποτε ακινητα ωραια αλλα ποσα; 2 αντε 3 ακινητα να νοικιαζεις, μετα ειναι καλυτερα να επενδυσεις τα χρηματα σου αλλου για μεγαλυτερες αποδοσεις, συμφωνειτε με αυτο το σκεπτικο;

Ή να φτιάξεις μία εταιρεία και να τα αγοράζεις στο όνομα της εταιρείας. Φυσικά αξίζει για σημαντικό επενδεδυμένο κεφάλαιο. Έτσι μπακάλικα, άνω των  500.000 ευρώ. 

[snot]

4 ώρες πριν, fuz10n είπε

ναι λες και REIT=αγοραζω ενα ακινητο αθηνα. η το διαγραμμα με το reit καλυτερο μετρωντας τις μετοχες ακριβως πριν το μεγαλο μπαμ το 99 στην κορυφη τους και χωρις μερισματα... οτι να ναι βαρεθηκα πραγματικα.

Και όμως το διάγραμμα είναι επιτέλους ένα στοιχείο και πολύ καλά έκανε ο φίλος και το έβαλε, μακάρι και υπόλοιποι φαν των ακινήτων εδώ να έκαναν το ίδιο. 

Επίσης, όπως πολύ σωστά λες τα REIT απέχουν έτη φωτός σαν επενδυτικό προϊόν από ένα ακίνητο στην Αθήνα.

[Wspr]

Απ τα REITs πρεπει να αφαιρεσουμε ενα 5% φορολογια μερισματων οποτε πεφτει στο 6,6% η αποδοση.Καθολου ασχημα και πρεπει οποιος σκοπευει να επενδυσει σε ενα ακινητο μονος του να εχει τετοιες αποδοσεις κεφαλαιου 4-6%.

Αυτο πρακτικα σημαινει οτι αν αγορασω ενα σπιτι 200k και περιμενω αποδοση 5% πρεπει να βαλω στη τσεπη μου 10k/ετος καθαρα.Αν αφαιρεσεις φορους,ενφια,φθορες σημαινει οτι πρεπει να νοικιαζεις αυτο το σπιτι 1000 ευρω το μηνα δλδ 12k το χρονο.

Η αξια του σπιτιου δεν ειναι βεβαιο οτι θα αυξηθει με τα χρονια(για να προλαβω και αυτους που θα πουν οτι μετα θα το πουλησεις περισσοτερα).Παραδειγμα καποιος που πηρε ενα σπιτι το 2006 και το πουλησε το 2016 εχασε και δεν εχασε μονο τον πληθωρισμο αλλα πολυ παραπανω.

Ναι τα ακινητα εχουν θεση στα χαρτοφυλακια αλλα για ποια ακινητα μιλαμε?Για ενα νεοκλασσικο που βλεπει ακροπολη η για μια γκαρσονιερα στο Παγκρατι?Ειναι διαφορετικη η εκθεση στον κινδυνο σε ενα χαρτοφυλακιο που εχει θεσεις σε μετοχες,ομολογα,χρυσο,crypto και ακινητα φιλετα και διαφορετικη η εκθεση στον κινδυνο σε ενα χαρτοφυλακιο που αποτελειται απο ενα ακινητο και μονο.

Επίσης ο πληθωρισμός στην EU ανέβηκε στο 4% και στην Αμερική στο 6%.Αυτο πρακτικά σημαίνει πως με οποιαδήποτε απόδοση κάτω του πληθωρισμού ο επενδυτής χάνει λεφτά. Έχουμε ένα παγκόσμιο γεγονός που έχει διαταραξει τις αγορές, όλοι οι δείκτες βρίσκονται σε ιστορικά υψηλά και ο πληθωρισμός καλπάζει. Είναι δυνατόν κάποιος που βλέπει τα νούμερα να πιστέψει ότι δεν θα έρθει κρίση, έστω και βραχυχρόνια; 

Αντίστοιχα είναι τα στοιχεία στη πώληση ακινήτων. Οι τιμές όπως όλοι βλέπουμε έχουν ανέβει στα ύψη, τα εισοδήματα του μέσου Έλληνα έχουν μειωθεί και επενδυτικά το νομοθετικό πλαισιο δεν επιτρέπει σε σοβαρούς επενδυτές να ασχοληθούν με την αγορά των ακινήτων(βλεπε πιστόλια στα ενοίκια, υψηλή φορολογία κτλ). 

Ο μόνος λόγος που βλέπω για αγορά ακινήτου αυτή τη περίοδο είναι άμα κάποιος θέλει να μείνει μόνιμα, άρα δεν το βλέπει επενδυτικά, και βρει κάτι σε τρελή ευκαιρία του στυλ 20-30% κάτω 

 

Επεξ/σία 5 Ιανουαρίου 2022 από Wspr
Συμπλήρωση

[evkar]

Φιλική συμβουλή , μην υποτιμάτε τις γκαρσονιέρες στο Παγκράτι . Νοικιάζονται εύκολα , συντήρηση εύκολη , κοινόχρηστα χαμηλά , άριστο  VFM μεταξύ τιμής ενοικίου και αξίας ακινήτου . 

Μια χαρά είναι τα ακίνητα , αρκεί να έχουν φτιαχθεί με δραχμές , όπως λέει ένας μεσίτης . Με άλλα λόγια , μόνο τα παλιά , με αποσβεσμένη αξία σε δραχμή  συμφέρουν . Τα ανακαινίζεις και γίνονται καινούργια . 

Σχετικά με αξιόγραφα δηλ.  μετοχές , ομόλογα ,swaps , options , πρώτες ύλες κλπ , μόνο αν έχει τις αντίστοιχες γνώσεις . Οι μετοχές τρέχουν 12 χρόνια τώρα χωρίς διόρθωση , τα ομόλογα δέστε την τύχη που είχαν οι μικροφουκαράδες στην Ελλάδα , που τους τα έφαγε το κράτος το 2012 , πρώτες  ύλες (χαλκός , αλουμίνιο , χρυσός κλπ ) θέλουν συνεχή παρακολούθηση , swaps και σύνθετα παράγωγα δεν τα πλησιάζεις καν .

Αν δεν ξέρεις τίποτα από όλα αυτά , απλή καταθεσούλα , και χρήματα στην άκρη μόνο για ώρα ανάγκης , τα άλλα τα τρώμε για να μην μας τα φάνε.    

[invisiblesurfer]

5 ώρες πριν, Wspr είπε

Απ τα REITs πρεπει να αφαιρεσουμε ενα 5% φορολογια μερισματων οποτε πεφτει στο 6,6% η αποδοση.Καθολου ασχημα και πρεπει οποιος σκοπευει να επενδυσει σε ενα ακινητο μονος του να εχει τετοιες αποδοσεις κεφαλαιου 4-6%.

Αυτο πρακτικα σημαινει οτι αν αγορασω ενα σπιτι 200k και περιμενω αποδοση 5% πρεπει να βαλω στη τσεπη μου 10k/ετος καθαρα.Αν αφαιρεσεις φορους,ενφια,φθορες σημαινει οτι πρεπει να νοικιαζεις αυτο το σπιτι 1000 ευρω το μηνα δλδ 12k το χρονο.

Η αξια του σπιτιου δεν ειναι βεβαιο οτι θα αυξηθει με τα χρονια(για να προλαβω και αυτους που θα πουν οτι μετα θα το πουλησεις περισσοτερα).Παραδειγμα καποιος που πηρε ενα σπιτι το 2006 και το πουλησε το 2016 εχασε και δεν εχασε μονο τον πληθωρισμο αλλα πολυ παραπανω.

Ναι τα ακινητα εχουν θεση στα χαρτοφυλακια αλλα για ποια ακινητα μιλαμε?Για ενα νεοκλασσικο που βλεπει ακροπολη η για μια γκαρσονιερα στο Παγκρατι?Ειναι διαφορετικη η εκθεση στον κινδυνο σε ενα χαρτοφυλακιο που εχει θεσεις σε μετοχες,ομολογα,χρυσο,crypto και ακινητα φιλετα και διαφορετικη η εκθεση στον κινδυνο σε ενα χαρτοφυλακιο που αποτελειται απο ενα ακινητο και μονο.

Επίσης ο πληθωρισμός στην EU ανέβηκε στο 4% και στην Αμερική στο 6%.Αυτο πρακτικά σημαίνει πως με οποιαδήποτε απόδοση κάτω του πληθωρισμού ο επενδυτής χάνει λεφτά. Έχουμε ένα παγκόσμιο γεγονός που έχει διαταραξει τις αγορές, όλοι οι δείκτες βρίσκονται σε ιστορικά υψηλά και ο πληθωρισμός καλπάζει. Είναι δυνατόν κάποιος που βλέπει τα νούμερα να πιστέψει ότι δεν θα έρθει κρίση, έστω και βραχυχρόνια; 

Αντίστοιχα είναι τα στοιχεία στη πώληση ακινήτων. Οι τιμές όπως όλοι βλέπουμε έχουν ανέβει στα ύψη, τα εισοδήματα του μέσου Έλληνα έχουν μειωθεί και επενδυτικά το νομοθετικό πλαισιο δεν επιτρέπει σε σοβαρούς επενδυτές να ασχοληθούν με την αγορά των ακινήτων(βλεπε πιστόλια στα ενοίκια, υψηλή φορολογία κτλ). 

Ο μόνος λόγος που βλέπω για αγορά ακινήτου αυτή τη περίοδο είναι άμα κάποιος θέλει να μείνει μόνιμα, άρα δεν το βλέπει επενδυτικά, και βρει κάτι σε τρελή ευκαιρία του στυλ 20-30% κάτω 

 

Συμφωνώ όλα όσα γράφετε, νομίζω όμως ότι η σύγκριση τιμών 2006 με αυτές του 2016 είναι λανθασμένη υπό την έννοια ότι όλες οι χώρες πέρασαν από συνθήκες φούσκας κάποια στιγμή και ως εκ τούτου έγιναν παντού οι διορθώσεις που έγιναν και στην Ελλάδα. Πόσω δε μάλλον που στην Ελλάδα είχαμε και ΔΝΤ οπότε και οι διορθώσεις υπήρξαν μεγαλύτερες. Επιπλέον, όσοι αγόρασαν το 2006 δεν υπάρχει περίπτωση να μη γνώριζαν ότι οι αξίες των ακινήτων τότε δεν βασίζονταν στη ζήτηση, αλλά υποστηρίζονταν από τα δάνεια που οι τράπεζες χορηγούσαν αφειδώς. Πιστεύω πως ο σοβαρός επενδυτής (όπως και ο σοβαρός οικογενειάρχης) οφείλει στον εαυτό του και την οικογένειά του να έχει την πλήρη εικόνα μίας κατάστασης πριν κάνει οποιαδήποτε κίνηση, και αν δεν ξέρει ή δεν καταλαβαίνει να φροντίσει να μάθει. 

[DrFreeman]

2 hours ago, evkar said:

Μια χαρά είναι τα ακίνητα , αρκεί να έχουν φτιαχθεί με δραχμές , όπως λέει ένας μεσίτης . Με άλλα λόγια , μόνο τα παλιά , με αποσβεσμένη αξία σε δραχμή  συμφέρουν . Τα ανακαινίζεις και γίνονται καινούργια . 

Συμφωνώ σε όσα γράφεις, ειδικά δε σε αυτό το σημείο. Υπάρχει μια υποτίμηση προς τα παλαιότερα ακίνητα (δεκαετίες '70-'80). Εφόσον το κτίριο είναι φροντισμένο και δεν υπάρχουν σοβαρά προβλήματα - τα οποία κακά τα ψέματα, ένας καλός μηχανικός θα τα αντιληφθεί - τότε ένα ακίνητο 40 ή 50 ετών δεν αποτελεί καθόλου κακή επιλογή - με την προϋπόθεση μιας στοιχειώδους ανακαίνισης.

Υπάρχει μια μανία με τα νέα ακίνητα στην Ελλάδα (δεν ξέρω αν είναι νεοπλουτισμός ή κάτι άλλο), πάντως αυτά δεν αποτελούν επιλογή για τους περισσότερους αγοραστές λόγω εξωφρενικών εμπορικών τιμών. Αλίμονο αν παρατάμε και κατεδαφίζουμε κάθε κτίριο που συμπληρώνει μισό αιώνα...