Αγορά ακινήτων, πορεία κτηματαγοράς από τώρα και στο εξής

[mihanikos1]

Το όλο αστείο της υπόθεσης είναι ότι στουςπερισσότερους "ιδιοκτήτες" τα ακίνητα ή πέρασαν στα χέρια τους από κληρονομιές ή τις δεκαετίες 80-90 έβγαλαν χρημα με καθόλα νόμιμους τρόπους. Και τώρα κουνάνε το δάχτυλο και το παίζουν ηθικοί στον 25αρι που θέλει να ξεκινήσει την ζωή του και περνει 600 ευρώ δουλεύοντας όλη μέρα. 

Ξεχνάνε όταν πριν μερικά χρόνια έπρεπε να κάνουν συμβόλαιο στο taxis για να πάρει ο ενοικιαστής το επίδομα ζητούσαν αύξηση για να το μοιραστούν.

[Wspr]

10 ώρες πριν, spikou23 είπε

Δεν υπάρχει κανένα επενδυτικό όχημα το οποίο να είναι ταυτόχρονα ασφαλές βραχυπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα και να δίνει ικανοποιητικές αποδόσεις, ιδίως μάλιστα άνευ σημαντικής προσωπικής εργασίας. Όλα τα σοβαρά χαρτοφυλάκια είναι διαφοροποιημένα γι' αυτούς τους λόγους. 

Τα ακίνητα έχουν ορισμένα θετικά στοιχεία και γι' αυτό είναι αγαπημένη επένδυση. Είναι επένδυση κατανοητή από όλους, εύκολη στην πρόσβαση με μεγάλη ποικιλία διαθέσιμων ακινήτων (αν και απαιτεί σημαντικό κεφάλαιο), εμπράγματη και όχι άυλη (με θετικά και αρνητικά), με το πλεονέκτημα να μπορεί να χρησιμοποιηθεί από οποιονδήποτε ιδιοκτήτη (ακόμη δηλαδή κι αν αγοράστηκε επενδυτικά, μπορεί πάντοτε ο ιδιοκτήτης να μετακομίσει και να ζήσει στο ακίνητό του εξοικονομώντας αντίστοιχα έξοδα μίσθωσης), με σχετικά μικρή μεταβλητότητα στις τιμές (δηλαδή από δεκαετία σε δεκαετία σπάνια θα μεταβληθούν οι τιμές πάνω από + - 20 - 30%, ενώ ακόμη και στην κατάρρευση της Ελλάδας της κρίσης σπάνια έπεσαν κάτω από 50% και ήδη ανέκαμψαν σχεδόν πλήρως) ενώ πχ στο Χρηματιστήριο από έτος σε έτος είναι εύκολα + - 20% (έτος, όχι δεκαετία), με ικανότητα απόδοσης παθητικού εισοδήματος και ενδεχόμενης υπεραξίας γης και ταυτόχρονα με προστασία από τον πληθωρισμό. 

Επίσης για τους τολμηρούς επιτρέπουν σημαντική μόχλευση μέσω δανεισμού. 

Για όλους αυτούς τους λόγους έχουν θέση σε κάθε σοβαρό χαρτοφυλάκιο, ενώ ειδικά για άτομα με περιορισμένες γνώσεις και άρνηση ανάληψης σημαντικού ρίσκου, είναι πρακτικά η μοναδική επένδυση με την οποία ασχολούνται (παλαιότερα σε συνδυασμό με προθεσμιακούς λογαριασμούς). 

Φυσικά το αντιστάθμισμα είναι οι περιορισμένες αποδόσεις σύμφωνα με την κλασική αρχή "περισσότερο ρίσκο - μεγαλύτερη απόδοση". Άλλα αρνητικά η σχετικά υψηλή φορολογία ειδικά από ένα επίπεδο περιουσίας και άνω, η δυσκολία στην ρευστοποίηση και το κόστος συντήρησης,

Μιας και εισαι απ τα λιγα σοβαρα ποστ που διαβασα σε αυτο το νημα θελω να σε ρωτησω ποιο ποσοστο ακινητων πρεπει να εχει στο χαρτοφυλακιο του ενας συντηρητικος σχετικα επενδυτης και ποια πιστευεις οτι θα ειναι η πορεια της παγκοσμιας οικονομιας στην post covid εποχη.Πληθωρισμος πανω απο 6% στην Αμερικη και snp500 σε ιστορικα υψηλα πιστευεις θα οδηγησουν σε υφεση στο αμεσο μελλον?(γνωριζω οτι δεν μπορεις να κανεις timing the market απλως θελω τη γνωμη καποιου που δειχνει να εχει γνωσεις απο επενδυσεις)

[snot]

Υπάρχει κάποια σοβαρή μελέτη που να δείχνει ότι μακροπρόθεσμα η επένδυση σε ακίνητα είναι καλύτερη από σοβαρούς δείκτες χρηματιστηρίου της Αμερικής; Ειδικά εάν μιλάμε για μαρκοπρόθεσμα εγώ άλλα βλέπω.

Ακόμα και εάν πχ είχες επενδύσει στην χειρότερη αντικειμενικά στιγμή στην ιστορία του Nasdaq δηλαδή το 2000 ακριβώς πριν σκάσει η φούσκα dot com, τώρα θα ήσουν κερδισμένος 220%

[Land-decked]

10 λεπτά πριν, snot είπε

Υπάρχει κάποια σοβαρή μελέτη που να δείχνει ότι μακροπρόθεσμα η επένδυση σε ακίνητα είναι καλύτερη από σοβαρούς δείκτες χρηματιστηρίου της Αμερικής; Ειδικά εάν μιλάμε για μαρκοπρόθεσμα εγώ άλλα βλέπω.

Ακόμα και εάν πχ είχες επενδύσει στην χειρότερη αντικειμενικά στιγμή στην ιστορία του Nasdaq δηλαδή το 2000 ακριβώς πριν σκάσει η φούσκα dot com, τώρα θα ήσουν κερδισμένος 220%

Υπολόγισε πόσοι Έλληνες το 2000 επένδυαν σε τέτοια πράγματα. Ελάχιστοι.. Μιλάμε για εποχή πριν το ίντερνετ..όχι σήμερα που και ο τελευταίος τεχνολογικά αναλφάβητος έχει Bitcoin.. επίσης τότε είχαμε δραχμή οπότε πολλοί κάνανε παιχνίδι με τις υποτιμήσεις και το ελληνικό χρηματιστήριο...

Τα ακίνητα ήταν το gold standard στην Ελλάδα και όσοι επένδυσαν τότε, τώρα απλά εισπράττουν ενοίκια.

Σήμερα σίγουρα υπάρχουν καλύτερες επιλογές επενδυτικές. Εννοείται ότι πρέπει ήδη να έχεις δικό σου σπίτι 

Επεξ/σία 3 Ιανουαρίου 2022 από Land-decked

[snot]

6 λεπτά πριν, Land-decked είπε

Υπολόγισε πόσοι Έλληνες το 2000 επένδυαν σε τέτοια πράγματα. Ελάχιστοι.. Μιλάμε για εποχή πριν το ίντερνετ..όχι σήμερα που και ο τελευταίος τεχνολογικά αναλφάβητος έχει Bitcoin.. επίσης τότε είχαμε δραχμή οπότε πολλοί κάνανε παιχνίδι με τις υποτιμήσεις και το ελληνικό χρηματιστήριο...

Τα ακίνητα ήταν το gold standard στην Ελλάδα και όσοι επένδυσαν τότε, τώρα απλά εισπράττουν ενοίκια.

Σήμερα σίγουρα υπάρχουν καλύτερες επιλογές επενδυτικές. Εννοείται ότι πρέπει ήδη να έχεις δικό σου σπίτι 

 

Δεν διαφώνησα με κάτι από όσα γράφεις και φυσικά εννοείται πως συμφέρει ιδιοκατοίκηση από ενοίκιο. Ξαναλέω πάντως το ότι στο παρελθόν δεν υπήρχαν τα μέσα να επενδύσεις έξω δεν πάει να πει ότι πρέπει να κλείσουμε τα μάτια μάς τώρα που υπάρχουν

 

[Wspr]

Είναι προφανές ότι στην εποχή που ζούμε που η πληροφορία ειναι αποκεντρωμενη, είναι πολύ εύκολο να διαπιστώσουμε ότι υπάρχουν πολύ καλύτερες επενδύσεις εκεί έξω από την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα. Πολλοί όπως ο φίλος παραπάνω μπερδεύουν την έννοια της επενδύσης με την ανάγκη που έχει κάποιος όπως πχ το που θα μείνει. Είναι 2 τελείως διαφορετικά πράγματα. 

Η παγιωμενη αντίληψη ότι τα σπίτια ειναι καλή επένδυση οφείλεται στην προηγούμενη γενιά που δεν είχε πρόσβαση στη πληροφορία καθώς και σε ανθρώπους που έχουν κληρονομήσει κάποια ακίνητα και νομίζουν ότι είναι επενδυτές. 

Λίγα είναι τα ακινητα που λειτουργούν ως επενδυτικά οχήματα και έχουν νόημα σε ενα αρκετά διαφοροποιημενο portofolio με πολλά και διαφορετικά assets μέσα σε αυτό.

Στην Ελλάδα δε είναι αστείο να μιλάμε για επένδυση ακινήτου με τους νόμους που υπάρχουν αυτή τη στιγμή. Ούτε την ετήσια απόδοση δεν μπορείς να υπολογίσεις γιατί τα πιστόλια στα ενοίκια ειναι σχεδόν ο κανόνας πλέον. 

Μοναδική εξαίρεση τα τουριστικά και οι ανακαινίσεις(flipping) σπιτιών αλλά εκεί απαιτείται χρόνος οπότε μιλάμε πλέον για ενεργή διαχείριση και όχι ένα passive portofolio 

11 λεπτά πριν, snot είπε

 

Δεν διαφώνησα με κάτι από όσα γράφεις και φυσικά εννοείται πως συμφέρει ιδιοκατοίκηση από ενοίκιο. Ξαναλέω πάντως το ότι στο παρελθόν δεν υπήρχαν τα μέσα να επενδύσεις έξω δεν πάει να πει ότι πρέπει να κλείσουμε τα μάτια μάς τώρα που υπάρχουν

 

Γιατί εννοείται ότι συμφέρει η ιδιοκατοικηση απ το ενοίκιο; 

Αν τα χρήματα που θα έδινες για να αγόραζες ένα σπίτι σου αποφέρουν περισσότερα απ όσα δίνεις για ενοίκιο τότε είναι προφανές ότι συμφέρει να νοικιάζεις. 

Στην Ελλάδα μάλιστα επειδή η αγορά ηταν και είναι ανωριμη συμφέρει να νοικιάζεις και τα χρήματα να τα επενδύσεις αλλού όπως είπες και εσύ στον snp500 πχ. 

Σε αγορές πιο ώριμες πχ Λονδίνο που το κόστος ευκαιρίας είναι διαφορετικό ίσως διαφέρει αλλά ακόμα και εκεί είναι τιμολογημενα το ρίσκο και η απόδοση της επένδυσης 

[snot]

Η ιδιοκατοίκηση συμφέρει από την άποψη ότι τα χρήματα που θα δώσεις σε ενοίκια σε διάστημα 30 ετών, εάν τα είχες δώσει για αγορά στο τέλος θα σου μείνει και ένα ακίνητο το οποίο θα έχει και κάποια αξία. Αυτό είναι κάτι που κανείς δεν μπορεί να διαψεύσει ακόμα και οτιδήποτε να γίνει (χρηματιστήρια, κραχ, πτωχεύσεις κτλ.) Είναι ίσως η μοναδική ασφαλής "επένδυση" με 100% εγγύηση ότι θα σου μείνει στο τέλος ένα ακίνητο με μοναδική εξαίρεση απώλεια από σεισμό.
Εννοείται πως μπορείς να βγάλεις πολλά παραπάνω επενδύοντας τα ίδια χρήματα αλλού αλλά εκεί παίρνεις ρίσκο
 

Επεξ/σία 3 Ιανουαρίου 2022 από snot

[Wspr]

Το σπίτι που μένει κάποιος δεν ειναι επένδυση. Καλύπτει μια ανάγκη που λέγεται στέγαση και πληρώνεις γιαυτη. Επένδυση στο real estate λέμε ένα ακίνητο το οποίο σου αποφέρει έσοδα πχ ενοίκια, δεν μένεις εσύ σε αυτό.

Αναφέρω ένα παράδειγμα. Έχω βρει και νοικιάζω ένα σπίτι που καλύπτει τις ανάγκες που αρκετά φτηνά πχ 500 ευρώ γιατί απλά ο ιδιοκτήτης δεν ενδιαφέρεται να βγάλει παραπάνω. Κληρονομω από ξεχασμένο θείο ένα ακίνητο το οποίο το νοικιάζω 800 ευρώ. Συνεχίζω να μενω στο ενοίκιο και βάζω στο παντελόνι κάθε μήνα τα 300.Το σπίτι που κληρονόμησα το χρησιμοποιώ σαν επενδυτικό όχημα και το ενοίκιο το πληρώνω για να καλύψω τις στεγαστικες μου δαπάνες. 

Με την ίδια λογική λειτουργούν τα πάντα... μετοχές, ομόλογα, μερίσματα κτλ κτλ 

Επεξ/σία 3 Ιανουαρίου 2022 από Wspr
Συμπλήρωση

[snot]

Για τον λόγο αυτό έβαλα τα εισαγωγικά. Νομίζω δεν μπορεί να αμφισβητήσει κανείς το ότι συμφέρει η ιδιοκατοίκηση. Ό,τι και να γίνει μετά από 30 χρόνια σου μένει ένα σπίτι άρα κάτι κέρδισες. Εάν τα έδινες σε ενοίκια δεν θα σου έμενε τίποτα.

Το να λέμε υποθετικά εάν τα ίδια χρήματα τα είχα βάλει αλλού θα είχα βγάλει παραπάνω δεν ωφελεί την συζήτηση.

Επεξ/σία 3 Ιανουαρίου 2022 από snot

[Wspr]

Μα μόλις το αμφισβήτησες με τους δείκτες που ανέφερες πριν. Αν κάποιος έμενε στο ενοίκιο και τα λεφτά αυτά τα επένδυε εκεί θα είχε 5 σπίτια και όχι 1.

Και μάλιστα αυτή την "επένδυση" την έχεις πληρώσει με ενφια, ανακαινίσεις, εφορία κτλ 

Ας μη μένουμε στα στερεότυπα ότι η ιδιοκατοικηση είναι πανάκεια, ένα απλό googlaρισμα ίσως σε βοηθήσει να καταλάβεις καλύτερα γιατί μπορεί εγώ να μην τα εξηγώ σωστά. 

Υπάρχουν μάλιστα και διάφορα site που βάζεις κάποιες τιμές και σου υπολογίζουν αν πρέπει να αγοράσεις η να νοικιάσεις, Google "buy or rent" 

Επεξ/σία 3 Ιανουαρίου 2022 από Wspr
Συμπληρωματικά

[snot]

Δεν αμφισβητώ το ότι υπάρχουν καλύτερα πράγματα να κάνεις τα λεφτά σου από το να αγοράσεις ένα σπίτι για να μείνεις μέσα.

Αυτό που λέω είναι ότι εάν δεν υπάρχει μέτρο σύγκρισης το να το κάνεις στο τέλος κάτι θα έχεις κερδίσει (ένα σπίτι), οπότε σε σύμφερε.

Προφανώς εάν το συγκρίνεις με το να είχες πάρει μετοχή της Tesla πριν από 10 χρόνια όχι δεν σε σύμφερε.  Το ίδιο πράγμα λέμε με άλλα λόγια.

[giwfys]

Καπου στην μεση ειναι η αληθεια..

Μπορει το να νοικιαζεις σε βαθος 30ετιας να ειναι οντως πιο συμφερον σε θεμα χρηματων, απλα υπαρχουν και αλλα εκτος της χρηματικης αξιας..

Πχ νοικιαζεις με οικογενεια και σου λεει ο ιδιοκτητης χρειαζομαι το σπιτι και ξαφνικα ξεσπιτωνεσαι, και πας σε αλλο σπιτι και τα ιδια κτλ..

Ειναι και η ποιοτητα ζωης στην μεση που με ενοικια και να εχεις μια ζωη τον ιδιοκτητη πανω απο απο το κεφαλι σου  δεν λεει...

Καθαρα επενδυτικα, ποτε δεν θα αγοραζα σπιτι στην Ελλαδα, μονο αν ειχα στο μυαλο μου κατι σε επιχειρηση τουρισμο κτλ..

Αλλιως ειναι χασιμο χρονου και χρηματος.

Μονο για ιδιοκατοικηση οπως ειπα αλλαζει για καθαρα ψυχολογικους, ποιοτικους λογους

 

[narta]

Το ότι γίνεται συζήτηση για επενδύσεις αυξημένου ρίσκου όπως οι μετοχές και εξομοιώνονται με την επένδυση σε ακίνητα με ξεπερνά.

Αν αγόραζες Tesla...

Αν αγόραζες IBM...

Αν αγόραζες Lehmann Brothers όμως;

Αν αγόραζες Enron;

 

Το να εξισώνει κάποιος επενδύσεις σε assets όπως τα ακίνητα και τα πολύτιμα μέταλλα με paper assets είναι τουλάχιστον ανόητο.

 

[fuz10n]

οτι πεις.

meanwhile να κανω μια διορθωση, ξεχασες φιλε @snot τα μερισματα στον sp500 οποτε απο το 1980 εχουμε αυξηση 12595.6% με reinvest. εν ολιγοις τα 50.000 τοτε, σημερα εχουμε 6.298.000.

δε θελω να βαλω και τον πληθωρισμο δραχμης τοτε γιατι θα χασετε τη μπαλα.

 

Επεξ/σία 3 Ιανουαρίου 2022 από fuz10n

[fragma]

Με τις γενικεύσεις δεν θα καταλήξετε πουθενά. Πρέπει να καταλάβετε ότι κάθε περίπτωση επένδυσης είναι ξεχωριστή, είτε αφορά σε γη, ακίνητα, μετοχές, επενδυτικά funds, κρυπτονομισματα κλπ.

Προφανώς, η μεγαλύτερη απόδοση απο ολα ειναι αν είχες την δυνατότητα και την διορατικότητα να αγοράσεις μετοχές του NYSE όπως Amazon, Google, IBM, Tesla οταν πρωτοεισηχθησαν και να τις κρατήσεις. Αλλά ας είμαστε ρεαλιστές, ελάχιστοι ειχαν αυτή την δυνατότητα στην Ελλάδα τότε. 

Όσο για τα ακίνητα, την all time classic επένδυση που μπορουν να κανουν και άσχετοι, ο γενικός κανόνας είναι ότι σχεδόν ποτέ δεν θα βγεις ζημιωμενος, και σε αρκετές περιπτώσεις σημαντικά κερδισμένος. Συγκεκριμένο παράδειγμα ακινήτου (χώροι γραφείων) ιδιοκτησίας μου: Το αγόρασε ο πατέρας μου σε πλειστηριασμό το 1990 35 εκ. δραχμές. Το νοικιασε αμέσως τράπεζα με 1εκ. Δρχ/μηνα, δηλαδή σε 3 χρόνια είχε αποσβέσει το κεφάλαιο και έδινε καθαρό κέρδος, χωρίς ενφια, με ελάχιστο φόρο τοτε. Οταν μπηκε το ευρώ το ενοίκιο ηταν στα 3.500, έφτασε τα 5.000 ευρω/μήνα, και σήμερα είναι στα 2.500. Έχουν γίνει βέβαια ανακαινίσεις κλπ, αλλα έχει βγάλει τα λεφτά του 20 φορές τουλάχιστον. Ας μας πει κάποιος ότι αυτό δεν είναι σοβαρή επένδυση να γελάσουμε λίγο...

Επεξ/σία 3 Ιανουαρίου 2022 από fragma