Εξωση για ιδιοκατοίκηση;Απαγορευεται;

[29gk]

7 λεπτά πριν, Lachesis είπε

Τουναντίον, στις εμπορικές εκ του νόμου υπεισέρχεται στη μίσθωση ο νέος κτήτορας. 

Η τριετία έχει την ισχύ της, στις σχέσεις μισθωτή - εκμισθωτή, αν ο μισθωτής θέλει να κατοχυρωθεί ας μην βάλει στη τελική τέτοιον όρο. 

Δεν τα εχεις καταλαβει μαλλον καλα. Οχι επειδη το λεω εγω που διαβασα τα ιδια με εσενα αλλα καταλαβα διαφορετικα, ουτε επειδη η κοινη πρακτικη υποδεικνυει διαφορετικα, αλλα απλα βασει κοινης λογικης.

Εαν ηταν ετσι οπως τα λες, η τριετια και η προστασια της για τον ενοικιαστη, θα εσπαγε πανευκολα και θα υπηρχε κυμα εξωσεων με προφαση εικονικες πωλησεις, σε κατοικιες οπου τον καιρο του bnb παλαια ενοικια της ταξης των 200€ πανευκολα αλλαζαν σε 1000 και 2000€ τον μηνα. Για αυτο αλλωστε και οταν ενας ψαχνει για ακινητο προς αγορα, εκτος απο τα τυχον βαρη που ελεγχει και αν υπαρχουν κανει ειδικη συμφωνια με τον πωλητη, τσεκαρει και το ενοικιο. Εαν υπαρχει δηλαδη ενεργο συμβολαιο, εως ποτε κτλ.

Και οπως ο ιδιος το γραφεις, ο νομος υπερισχυει της οποιας συμφωνιας μεταξυ ιδιωτων. Και βασικα αυτο που συμβαινει ειναι, ο ενοικιαστης να διατηρει την προστασια του, ενω εαν ο νεος ιδιοκτητης εχει συμφωνησει με τον παλιο οτι δεν αναλαμβανει τα βαρη, ολα τα βαρη της τυχον εξωσης, τοτε αυτα θα αφορουν τον παλιο ιδιοκτητη. Διαφορετικα δεν προχωρα στην αγορα εκτος κι αν το τιμημα ειναι εξαιρετικα χαμηλο και καλυπτει εξοδα και ταλαιπωρια.

[Lachesis]

3 λεπτά πριν, 29gk είπε

Δεν τα εχεις καταλαβει μαλλον καλα. Οχι επειδη το λεω εγω που διαβασα τα ιδια με εσενα αλλα καταλαβα διαφορετικα, ουτε επειδη η κοινη πρακτικη υποδεικνυει διαφορετικα, αλλα απλα βασει κοινης λογικης.

Εαν ηταν ετσι οπως τα λες, η τριετια και η προστασια της για τον ενοικιαστη, θα εσπαγε πανευκολα και θα υπηρχε κυμα εξωσεων με προφαση εικονικες πωλησεις, σε κατοικιες οπου τον καιρο του bnb παλαια ενοικια της ταξης των 200€ πανευκολα αλλαζαν σε 1000 και 2000€ τον μηνα. Για αυτο αλλωστε και οταν ενας ψαχνει για ακινητο προς αγορα, εκτος απο τα τυχον βαρη που ελεγχει και αν υπαρχουν κανει ειδικη συμφωνια με τον πωλητη, τσεκαρει και το ενοικιο. Εαν υπαρχει δηλαδη ενεργο συμβολαιο, εως ποτε κτλ.

Και οπως ο ιδιος το γραφεις, ο νομος υπερισχυει της οποιας συμφωνιας μεταξυ ιδιωτων. Και βασικα αυτο που συμβαινει ειναι, ο ενοικιαστης να διατηρει την προστασια του, ενω εαν ο νεος ιδιοκτητης εχει συμφωνησει με τον παλιο οτι δεν αναλαμβανει τα βαρη, ολα τα βαρη της τυχον εξωσης, τοτε αυτα θα αφορουν τον παλιο ιδιοκτητη. Διαφορετικα δεν προχωρα στην αγορα εκτος κι αν το τιμημα ειναι εξαιρετικα χαμηλο και καλυπτει εξοδα και ταλαιπωρια.

«Εικονική» πώληση για να καταγγείλεις μίσθωση θα μπορούσες να κάνεις, αλλά δεν ενδείκνυται, αφού έχει τεράστιο κόστος (συμβολαιογράφος, μεταγραφή, φμα κλπ).

Άλλωστε, δεν καταγγέλλει ο εκμισθωτής επειδή δήθεν θα πωλήσει, αλλά ο νέος κτήτορας μετά την μεταγραφή.

Δεν έγραψα εγώ ότι ο νόμος υπερισχύει της ιδιωτικής βούλησης. Τουναντίον, όπου ο νόμος δεν είναι αναγκαστικό δίκαιο η ιδιωτική συμφωνία υπερισχύει. Πολλώ δε μάλλον όταν ο ίδιος ο νόμος, όπως εδώ, προβλέπει ρητά ότι τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν αντίθετα με τον νόμο. 

[29gk]

1 λεπτό πριν, Lachesis είπε

«Εικονική» πώληση για να καταγγείλεις μίσθωση θα μπορούσες να κάνεις, αλλά δεν ενδείκνυται, αφού έχει τεράστιο κόστος (συμβολαιογράφος, μεταγραφή, φμα κλπ).

Άλλωστε, δεν καταγγέλλει ο εκμισθωτής επειδή δήθεν θα πωλήσει, αλλά ο νέος κτήτορας μετά την μεταγραφή.

Δεν έγραψα εγώ ότι ο νόμος υπερισχύει της ιδιωτικής βούλησης. Τουναντίον, όπου ο νόμος δεν είναι αναγκαστικό δίκαιο η ιδιωτική συμφωνία υπερισχύει. Πολλώ δε μάλλον όταν ο ίδιος ο νόμος, όπως εδώ, προβλέπει ρητά ότι τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν αντίθετα με τον νόμο. 

Δεν θες να καταλαβεις τι λεω και θα το επαναλαβω. Η διαφορα δεν ειναι στον νομο που υπερισχυει αλλα στην ερμηνεια που του δινεις. Καταργωντας ετσι με μια ιδιωτικη συμφωνια την προστασια του ενοικιαστη με βαση.....τον νομο. Αυτο λοιπον ΔΕΝ γινεται καθως η τριετια ισχυει πληρως και ακεραια.

Εξαλλου δεν υπαρχουν μονον οι πωλησεις, οπου δεν ειναι και απαραιτητο - ανεφερα επιτηδες το ζητημα της εξαρσης του bnb και σε καποιες περιοχες - τα εξοδα και οι φοροι της πωλησης να μην συμφερουν εναντι του προσδοκωμενου ωφελους, αλλα και οι κληρονομιες, οι δωρεες, οι κατασχεσεις, οι γονικες παροχες με παραχωρηση και της επικαρπιας, και ενα σωρο περιπτωσεις οπου ο ιδιοκτητης αλλαζει. Παντα ομως, το επαναλαμβανω, με τον ενοικιαστη πληρως κι απολυτα προστατευμενο απο την τριετια, εφοσον τηρει τους ορους του συμβολαιου που υπεγραψε. Του υπαρχοντος συμβολαιου και του παλιου. Που προυπαρχει της αλλαγης ιδιοκτητη.

[Lachesis]

18 λεπτά πριν, 29gk είπε

Δεν θες να καταλαβεις τι λεω και θα το επαναλαβω. Η διαφορα δεν ειναι στον νομο που υπερισχυει αλλα στην ερμηνεια που του δινεις. Καταργωντας ετσι με μια ιδιωτικη συμφωνια την προστασια του ενοικιαστη με βαση.....τον νομο. Αυτο λοιπον ΔΕΝ γινεται καθως η τριετια ισχυει πληρως και ακεραια.

Εξαλλου δεν υπαρχουν μονον οι πωλησεις, οπου δεν ειναι και απαραιτητο - ανεφερα επιτηδες το ζητημα της εξαρσης του bnb και σε καποιες περιοχες - τα εξοδα και οι φοροι της πωλησης να μην συμφερουν εναντι του προσδοκωμενου ωφελους, αλλα και οι κληρονομιες, οι δωρεες, οι κατασχεσεις, οι γονικες παροχες με παραχωρηση και της επικαρπιας, και ενα σωρο περιπτωσεις οπου ο ιδιοκτητης αλλαζει. Παντα ομως, το επαναλαμβανω, με τον ενοικιαστη πληρως κι απολυτα προστατευμενο απο την τριετια, εφοσον τηρει τους ορους του συμβολαιου που υπεγραψε. Του υπαρχοντος συμβολαιου και του παλιου. Που προυπαρχει της αλλαγης ιδιοκτητη.

Αναφορά σε κείμενο

 

1.1. Στη μίσθωση ακινήτου που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, αν ο εκμισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μεταβιβάσει σε τρίτον την κυριότητα του μισθίου ή παραχωρήσει άλλο εμπράγματο δικαίωμα που αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης, εκτός αν έγινε αντίθετη συμφωνία στο μισθωτήριο έγγραφο. Αν το εμπράγματο δικαίωμα που παραχώρησε ο εκμισθωτής στον τρίτο δεν αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο τρίτος έχει υποχρέωση να μην την παρεμποδίσει (614 ΑΚ).

1.2. Προϋποθέσεις όμως εφαρμογής της διάταξης του ως άνω άρθ. 614 ΑΚ είναι: α) έγκυρη και ενεργός μίσθωση ακινήτου, β) μίσθωση που καταρτίσθηκε από τον κύριο του μισθίου, γ) απόδειξη της μίσθωσης με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Αντιθέτως, ο νέος κτήτορας δεν δεσμεύεται από τη μίσθωση, όταν ο εκμισθωτής δεν ήταν κύριος του μισθίου, όταν δηλαδή εκμίσθωσε αλλότριο ακίνητο, ή όταν η εγγράφως καταρτισθείσα μίσθωση είναι άκυρη διότι αυτή είναι εικονική. Πρόδηλο είναι δε το έννομο συμφέρον του νέου κτήτορα να επικαλεσθεί την απόλυτη ακυρότητα της εικονικής μίσθωσης και να απαιτήσει να περιέλθει σ’ αυτόν το μίσθιο, που απέκτησε, ελεύθερο από κάθε δικαίωμα τρίτου που αποκλείει την ελεύθερη χρήση του εκ μέρους του (ΕφΘεσ 2102/2017 αδημ. - Ευδοξία Κιουπτσίδου-Στρατουδάκη).

2. Στη μίσθωση ακινήτου που δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας ή που περιέχει τον όρο, ότι σε περίπτωση εκποίησης του μισθίου ή παραχώρησης εμπράγματου δικαιώματος που αποκλείει τη χρήση του μισθωτή ο νέος κτήτορας θα έχει δικαίωμα να αποβάλει το μισθωτή, ο νέος κτήτορας μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση πριν από ένα μήνα, αν η μίσθωση έχει διάρκεια έως ένα έτος και πριν από δύο μήνες, αν έχει διάρκεια μακρότερη από ένα έτος. - Σε περίπτωση που ο νέος κτήτορας καταγγείλει τη μίσθωση, διατηρούνται ακέραια τα δικαιώματα του μισθωτή απέναντι στον εκμισθωτή για αποζημίωση (615 ΑΚ).

3. Κατά το άρθ. 637 ΑΚ που αφορά την αγρομίσθωση: «Στην περίπτωση του άρθρου 615 η προθεσμία της καταγγελίας είναι τουλάχιστον έξι μηνών και η καταγγελία γίνεται για το τέλος της γεωργικής περιόδου του μισθίου».

4. Οι διατάξεις των άρθ. 614-615 AK είναι ενδοτικού δικαίου και είναι επιτρεπτή αντίθετη συμφωνία των συμβαλλομένων (ΕφΑθ 12316/1990 ΕλΔ 32/1657, ΕφΑθ 2337/1986 ΕλΔ 27/1140, Π. Φίλιος: ΜισθΠρ, § 48.Β.Ι)

Δες και σχετική βιβλιογραφία. Η τριετία έχει θεσπιστεί ώστε να μην είναι εντελώς απροστάτευτοι οι μισθωτές. Δεν είναι κάποιο απόλυτο δικαίωμα. Άλλωστε και ο μισθωτής συμφώνησε να συμπεριληφθεί τέτοιος όρος στο μισθωτήριο. 

Επεξ/σία 29 Μαρτίου 2020 από Lachesis

[29gk]

13 λεπτά πριν, Lachesis είπε

Δες και σχετική βιβλιογραφία. Η τριετία έχει θεσπιστεί ώστε να μην είναι εντελώς απροστάτευτοι οι μισθωτές. Δεν είναι κάποιο απόλυτο δικαίωμα. Άλλωστε και ο μισθωτής συμφώνησε να συμπεριληφθεί τέτοιος όρος στο μισθωτήριο. 

Αλλο το εαν ο μισθωτης συμφωνησε κι αλλο τι οριζει ο νομος οπως και τι χαρακτηριζεται τελικα καταχρηστικο. Αν δεν εισαι νομικος, οπως ουτε και εγω ειμαι, κανε εναν κοπο και ρωτα. Αν σε ενδιαφερει και εχεις και συμφερον φυσικα και οχι χαριν μιας θεωρητικης συζητησης. Η τριετια δεν ειναι χαρη και ουτε δηθεν, αλλα βασιμη και 100% απολυτη και ισχυρη. Και για τα δυο μερη.

Και κατι που ξεχασα.  Στην παραθεση σου παραπανω υπαρχει και η εξης προταση:

Σε περίπτωση που ο νέος κτήτορας καταγγείλει τη μίσθωση, διατηρούνται ακέραια τα δικαιώματα του μισθωτή απέναντι στον εκμισθωτή για αποζημίωση (615 ΑΚ).

Ερνηνευεις ελευθερα και το "διατηρουνται" και το "διακιωματα" οπως και το "αποζημιωση"

Επεξ/σία 29 Μαρτίου 2020 από 29gk

[Lachesis]

3 λεπτά πριν, 29gk είπε

Αλλο το εαν ο μισθωτης συμφωνησε κι αλλο τι οριζει ο νομος οπως και τι χαρακτηριζεται τελικα καταχρηστικο. Αν δεν εισαι νομικος, οπως ουτε και εγω ειμαι, κανε εναν κοπο και ρωτα. Αν σε ενδιαφερει και εχεις και συμφερον φυσικα και οχι χαριν μιας θεωρητικης συζητησης. Η τριετια δεν ειναι χαρη και ουτε δηθεν, αλλα βασιμη και 100% απολυτη και ισχυρη. Και για τα δυο μερη.

Νομικός είμαι. 

[29gk]

1 λεπτό πριν, Lachesis είπε

Νομικός είμαι. 

Οκ. Εγω οχι, αλλα εχω την εμπειρια που λεει αλλα. Τα πιο προσφατα παραδειγματα μου ειναι του 2019 με αγορα του πεθερου μου στον Πειραια και το 2018 με αγορα θειου μου στον Κορυδαλλο. Και στις δυο περιπτωσεις αγορες με ενοικιαστες και επαγγελματικης στεγης και οικιακης και διαφορετικους δικηγορους που συμβουλευσαν και εξηγησαν ακριβως τα ιδια πραγματα.

[zio10]

@Lachesis εννοείς ότι αν κάνουν συμφωνήσουν τα δύο μέρη σε μικρότερη διάρκεια τότε δεν ισχύει η τριετία;

Εδώ λέει ότι ισχύει ακόμα κι αν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά:

ν.2235/94), το οποίο ορίζει ότι:

1. ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Η μίσθωση κύριας κατοικίας έχει τριετή ελάχιστη διάρκεια, υποχρεωτική και για τα δύο μέρη, ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί βραχύτερος χρόνος. Συντόμευση της τριετίας επιτρέπεται μόνο με νεότερη συμβολαιογραφική πράξη, καταρτιζόμενη τουλάχιστον έξη μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης.

[Lachesis]

18 λεπτά πριν, zio10 είπε

@Lachesis εννοείς ότι αν κάνουν συμφωνήσουν τα δύο μέρη σε μικρότερη διάρκεια τότε δεν ισχύει η τριετία;

Εδώ λέει ότι ισχύει ακόμα κι αν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά:

ν.2235/94), το οποίο ορίζει ότι:

1. ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Η μίσθωση κύριας κατοικίας έχει τριετή ελάχιστη διάρκεια, υποχρεωτική και για τα δύο μέρη, ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί βραχύτερος χρόνος. Συντόμευση της τριετίας επιτρέπεται μόνο με νεότερη συμβολαιογραφική πράξη, καταρτιζόμενη τουλάχιστον έξη μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης.

Ούτε καν. Είπα ότι αν πωληθεί το ακίνητο επιτρέπεται, εφόσον το προβλέπει το μισθωτήριο, η καταγγελία από τον νέο ιδιοκτήτη. 

28 λεπτά πριν, 29gk είπε

Οκ. Εγω οχι, αλλα εχω την εμπειρια που λεει αλλα. Τα πιο προσφατα παραδειγματα μου ειναι του 2019 με αγορα του πεθερου μου στον Πειραια και το 2018 με αγορα θειου μου στον Κορυδαλλο. Και στις δυο περιπτωσεις αγορες με ενοικιαστες και επαγγελματικης στεγης και οικιακης και διαφορετικους δικηγορους που συμβουλευσαν και εξηγησαν ακριβως τα ιδια πραγματα.

Είμαι σίγουρος ότι σας συμβούλευσαν σωστά. Για το μεν εμπορικό δεν θα μπορούσε να είναι αλλιώς. Για το δε αστικό αφού είδαν το μισθωτήριο, συμβούλευσαν αναλόγως.

Εγώ μιλάω γενικά εσύ έχεις πολύ συγκεκριμένες περιπτώσεις κατά νου. 

[29gk]

4 λεπτά πριν, Lachesis είπε

Ούτε καν. Είπα ότι αν πωληθεί το ακίνητο επιτρέπεται, εφόσον το προβλέπει το μισθωτήριο, η καταγγελία από τον νέο ιδιοκτήτη. 

Είμαι σίγουρος ότι σας συμβούλευσαν σωστά. Για το μεν εμπορικό δεν θα μπορούσε να είναι αλλιώς. Για το δε αστικό αφού είδαν το μισθωτήριο, συμβούλευσαν αναλόγως.

Εγώ μιλάω γενικά εσύ έχεις πολύ συγκεκριμένες περιπτώσεις κατά νου. 

Οι αστικες, το διαμερισμα και η μονοκατοικια, με απλα συμβολαια , απλες μισθωσεις "περιπτερου" ηταν. Με κανεναν  περιεργο ή ιδιαιτερο ορο. Αν και εντος 3τιας και αψογοι και οι δυο στις υποχρεωσεις τους. Και αποχωρησε ο μεν ενας καπου 11-12 μηνες μετα ενω ο αλλος, του 2018 το οποιο αγοραστηκε για να αξιοποιηθει ως bnb και ψαχτηκε πολυ κι ιδιαιτερα καθως τα πιθανα κερδη θεωρουσε ο μπαρμπας μου οτι θα ηταν πολυ περισσοτερα ( επιβεβαιωθηκε τελικα ), αποχωρησε περιπου 1μιση ετος αργοτερα. Επειδη δεν γινοταν διαφορετικα ακομα κι αν μεσολαβουσε δικαστηριο.

[Dinos1973]

1 ώρα πριν, 29gk είπε

Δεν τα εχεις καταλαβει μαλλον καλα. Οχι επειδη το λεω εγω που διαβασα τα ιδια με εσενα αλλα καταλαβα διαφορετικα, ουτε επειδη η κοινη πρακτικη υποδεικνυει διαφορετικα, αλλα απλα βασει κοινης λογικης.

Εαν ηταν ετσι οπως τα λες, η τριετια και η προστασια της για τον ενοικιαστη, θα εσπαγε πανευκολα και θα υπηρχε κυμα εξωσεων με προφαση εικονικες πωλησεις, σε κατοικιες οπου τον καιρο του bnb παλαια ενοικια της ταξης των 200€ πανευκολα αλλαζαν σε 1000 και 2000€ τον μηνα. Για αυτο αλλωστε και οταν ενας ψαχνει για ακινητο προς αγορα, εκτος απο τα τυχον βαρη που ελεγχει και αν υπαρχουν κανει ειδικη συμφωνια με τον πωλητη, τσεκαρει και το ενοικιο. Εαν υπαρχει δηλαδη ενεργο συμβολαιο, εως ποτε κτλ.

Και οπως ο ιδιος το γραφεις, ο νομος υπερισχυει της οποιας συμφωνιας μεταξυ ιδιωτων. Και βασικα αυτο που συμβαινει ειναι, ο ενοικιαστης να διατηρει την προστασια του, ενω εαν ο νεος ιδιοκτητης εχει συμφωνησει με τον παλιο οτι δεν αναλαμβανει τα βαρη, ολα τα βαρη της τυχον εξωσης, τοτε αυτα θα αφορουν τον παλιο ιδιοκτητη. Διαφορετικα δεν προχωρα στην αγορα εκτος κι αν το τιμημα ειναι εξαιρετικα χαμηλο και καλυπτει εξοδα και ταλαιπωρια.

Έτσι ακριβώς, την έκανα με ελαφρά πηδηματάκια από αγορά όταν ανακάλυψα ότι πριν έξη μήνες είχε μπει καινούργιος ενοικιαστής, ο ιδιοκτήτης (λαμόγιο) ήθελε να μου το δείξει από έξω και με φωτογραφίες, και μόνο στο γκαράζ με πήγανε.....ποσό μαλακας κόσμος υπάρχει εκεί έξω που τους πίστευε !

[ShbrlikeDi]

Καλησπέρα στην μπλα μπλα παρέα,

Είπα να γράψω την απορία μου εδώ μιας κ μου κόλλησε κάπως στο θέμα (αν όχι forgive me I am newbie 😊). Μετά το πέρας της τριετίας κ χωρίς κάποια ανανέωση συμβολαίου ο ιδιοκτήτης ζητά το ακίνητο για ιδιοκατοικηση άμεσα η το συντομότερο δυνατόν 2μηνες Μαξ, από ένα ενοικιαστή καλοπληρωτη κ με άριστες σχέσεις . Όπως είναι γνωστό υπάρχει τεράστια δυσκολία για εύρεση κατοικίας κ ο ενοικιαστής ζήτησε ένα μεγαλύτερο χρονικό περιθώριο (6μηνες) αλλά χωρίς αυτό να γίνει. Μπορεί όντως να του κάνει έξωση κ να τον πετάξει στο δρομο. Σημείωση ότι είναι η κύρια κατοικία του το μισθωμένο ακινητο. Τι γίνεται σε αυτή την περίπτωση ? 

[greekfragma]

Εφόσον η 3ετία πέρασε και δεν ανανεώθηκε το συμβόλαιο μια χαρά μπορεί να τον βγάλει έξω για τον οποιονδήποτε λόγο ακόμα και την επόμενη μέρα.

[ShbrlikeDi]

Υποθέτω ότι τον βγάζει δια μέσου της νομικής οδού ! Εννοώντας έξωση. Αυτό γίνεται σε μια μέρα ? 

[greekfragma]

3 λεπτά πριν, ShbrlikeDi είπε

Υποθέτω ότι τον βγάζει δια μέσου της νομικής οδού ! Εννοώντας έξωση. Αυτό γίνεται σε μια μέρα ? 

Νομική οδό προφανώς αν δεν συμμορφώνεται λεκτικά. Εφόσον δεν έχει συμβόλαιο σε ισχύ δε μπορεί να κρατάει τα κλειδιά του διαμερίσματος

Μπορεί επίσης να φέρει και κλειδαρά να αλλάξει τη κλειδαριά και να πετάξει όλα τα πράγματα έξω ή και να τα κρατήσει για ίδια χρήση.