Στεγαστικό δάνειο για πρώτη κατοικία

[dtzgr]

Γνώμη μου (φιλικά πάντα):

Κάτσε δούλεψε και αποταμιευσε 5-10 χρόνια και άσε τα δάνεια. Όταν μαζέψεις κοντά στα 200κ, αρχίζεις να σκέφτεσαι τα πλάνα που σκέφτεσαι στα ποσά που σκέφτεσαι.

Καταρχάς 330000 για αγορά 380000 δεν παίρνεις. Θέλεις παραπάνω δική σου συμμετοχή. Επίσης τις 330000 θα τις πληρώσεις κοντά 500000++ σε βάθος χρόνου.

Με τόσα έσοδα που λες, μπορείς άνετα να αποταμιεύσεις τουλάχιστο 15κ ανά έτος.

Α, και υποθέτουμε ότι μιλάμε για άσπρα. Αν μιλάμε για μαυρα, η συζήτηση αλλάζει και γίνεται πολύ δυσκολότερη για σένα.

Επεξ/σία 26 Οκτωβρίου 2021 από dtzgr

[Μπάμπης Λαζαρίδης]

Γιατι γινεται δυσκολοτερη?

[AristidisZ]

1 λεπτό πριν, Μπάμπης Λαζαρίδης είπε

Γιατι γινεται δυσκολοτερη?

Γιατί πως θα ζητήσεις 300 χιλιάρικα δάνειο με (δηλωθέν) εισόδημα π.χ. 20-25 χιλιάδες ;  

[dtzgr]

Το έχουμε ξαναπεί: το μαύρο είναι γλυκό, αλλά έχει ρίσκο, αβεβαιότητες και πλέον δεν λαμβάνεται υπόψη πουθενά επίσημα (δικαστήριο, δάνεια, τράπεζα, σύνταξη, κάλυψη τεκμηρίων, αγορές περιουσιακών στοιχείων κλπ) και εκτιμώ ότι ούτε πρόκειται να ληφθεί.

Όποιος το δουλεύει πρέπει να τα έχει αυτά υπόψη του. Αλλά και αν δεν τα έχει, αργά ή γρήγορα θα τα βρει μπροστά του.

Επεξ/σία 26 Οκτωβρίου 2021 από dtzgr

[Joshua21]

2 ώρες πριν, dtzgr είπε

Γνώμη μου (φιλικά πάντα):

Κάτσε δούλεψε και αποταμιευσε 5-10 χρόνια και άσε τα δάνεια. Όταν μαζέψεις κοντά στα 200κ, αρχίζεις να σκέφτεσαι τα πλάνα που σκέφτεσαι στα ποσά που σκέφτεσαι.

Σε 5-10 χρόνια όμως το πιθανότερο είναι το σπίτι που θέλει να αγοράσει να κοστίζει πολλά περισσότερα από ότι σήμερα.

[dtzgr]

1 λεπτό πριν, Joshua21 είπε

Σε 5-10 χρόνια όμως το πιθανότερο είναι το σπίτι που θέλει να αγοράσει να κοστίζει πολλά περισσότερα από ότι σήμερα.

Δεν ξέρουμε ούτε τι σπίτι είναι, ούτε πού είναι, ούτε σε τι κατάσταση είναι (πχ αν είναι τελειωμένο), ούτε αν η τιμή είναι αυτή τη στιγμή συμφέρουσα ή φουσκωμένη ούτε τι άλλα έξοδα θα του βγάλει σε 10 χρόνια ούτε πώς θα πάει η αγορά στη δεκαετία.

Άρα -- ΑΝ καταφέρει να πάρει τέτοιο δάνειο που λέει -- το πιθανότερο είναι ότι σε 5-10 χρόνια θα έχει απλά ένα υπόλοιπο να πληρώσει κοντά στις 400000 (μαζί με τόκους) για την επόμενη 20ετία και ένα ακίνητο για του οποίου την αξία δεν μπορούμε να πούμε τίποτα τότε.

Σημαντικός μπούσουλας στη ζωή είναι να μην ανοίγεσαι περισσότερο απ' όσο φτάνεις. Σήμερα, με αυτά που λέει, εκτιμώ ότι ΔΕΝ φτάνει εκεί που βλέπει. Μου θυμίζει κάτι τύπους που πιάνουν πρώτη φορά κιθάρα και θέλουν αμέσως να παίξουν live σε συγκρότημα.

Άρα, με την αξιοπιστία που δίνει ένα φορουμ στη γνώμη μου (δηλαδή τελικά στην κρίση του) του συστήνω είτε να κοιτάξει κάπου κοντύτερα είτε -- αφού έχει θέσει στόχο -- να αρχίσει ήδη από χτες το κουπί (= αποταμίευση) για να δει αν μπορεί να φτάσει εκεί που θέλει και πότε.

[Joshua21]

1 λεπτό πριν, dtzgr είπε

Δεν ξέρουμε ούτε τι σπίτι είναι, ούτε πού είναι, ούτε σε τι κατάσταση είναι (πχ αν είναι τελειωμένο), ούτε αν η τιμή είναι αυτή τη στιγμή συμφέρουσα ή φουσκωμένη ούτε τι άλλα έξοδα θα του βγάλει σε 10 χρόνια ούτε πώς θα πάει η αγορά στη δεκαετία.

Άρα -- ΑΝ καταφέρει να πάρει τέτοιο δάνειο που λέει -- το πιθανότερο είναι ότι σε 5-10 χρόνια θα έχει απλά ένα υπόλοιπο να πληρώσει κοντά στις 400000 (μαζί με τόκους) για την επόμενη 20ετία και ένα ακίνητο για του οποίου την αξία δεν μπορούμε να πούμε τίποτα τότε.

Σημαντικός μπούσουλας στη ζωή είναι να μην ανοίγεσαι περισσότερο απ' όσο φτάνεις. Σήμερα, με αυτά που λέει, εκτιμώ ότι ΔΕΝ φτάνει εκεί που βλέπει. Μου θυμίζει κάτι τύπους που πιάνουν πρώτη φορά κιθάρα και θέλουν αμέσως να παίξουν live σε συγκρότημα.

Άρα, με την αξιοπιστία που δίνει ένα φορουμ στη γνώμη μου (δηλαδή τελικά στην κρίση του) του συστήνω είτε να κοιτάξει κάπου κοντύτερα είτε -- αφού έχει θέσει στόχο -- να αρχίσει ήδη από χτες το κουπί (= αποταμίευση) για να δει αν μπορεί να φτάσει εκεί που θέλει και πότε.

Ασφαλή πρόβλεψη για πως θα πάει η αγορά στη δεκαετία σαφώς και δεν μπορούμε να κάνουμε, για αυτό και εγώ έγραψα πως το να κοστίζει πολλά περισσότερα από ότι σήμερα είναι το πιθανότερο, δεν έγραψα πως είναι κάτι σίγουρο. Και ακριβώς επειδή είναι το πιθανότερο σενάριο πρέπει οπωσδήποτε να ληφθεί υπόψιν.

Όσο για τα υπόλοιπα που έγραψες δεν διαφωνώ, σαφώς και δεν πρέπει να ανοιχτεί περισσότερο από όσο μπορεί, όπως πολύ σωστά επισήμανες η ίδια η τράπεζα θα τον εμποδίσει ρίχνοντας του άκυρο.

[dtzgr]

1 λεπτό πριν, Joshua21 είπε

το να κοστίζει πολλά περισσότερα από ότι σήμερα είναι το πιθανότερο, δεν έγραψα πως είναι κάτι σίγουρο. Και ακριβώς επειδή είναι το πιθανότερο σενάριο πρέπει οπωσδήποτε να ληφθεί υπόψιν.

Αυτό είναι αυθαίρετη πρόβλεψη και προσωπικά την αντιμετωπίζω ως τέτοια (ο καθένας βέβαια της δίνει το βάρος που θέλει).

Θα μπορούσε ένας άλλος να ισχυριστεί ότι το πιθανότερο είναι να κοστίζει πολύ λιγότερα, καθώς και ένας τρίτος ότι κόβει το χέρι του πως θα κοστίζει πάνω κάτω το ίδιο (γιατί θα έχουν μεσολαβήσει και 1-2 δεκαετίες).

Δεν θα στήριζα τον οικογενειακό μου προϋπολογισμό (και των παιδιών μου) σε αυτή, αλλά... maybe it's only me.

[Dinos1973]

11 ώρες πριν, Applemaniac81 είπε

Καλησπέρα σε όλους. 

Πρόκειται να κάνω κίνηση για στεγαστικό δάνειο. Θέλω να σας παραθέσω τα δεδομένα και τον τρόπο που το σκέφτομαι και θα ήθελα πολύ να διαβάσω τις γνώμες σας. 

Είμαι παντρεμένος και έχω ένα παιδάκι. Ζούμε σε ένα ιδιόκτητο σπίτι Α 70τμ. Στην ιδιοκτησία μας έχουμε ακόμη ένα μικρό σπίτι Β το οποίο είναι νοικιασμένο για 250 ευρώ και ένα Γ το οποίο είναι νοικοιασμένο για 350 ευρώ το μήνα. 

Βρήκαμε το σπίτι τον ονείρων μας το οποίο φυσικά είναι πανάκριβο. 380.000 ευρώ. Από αυτά, έχουμε διαθέσιμες τις 50.000 ευρώ, οπότε τα υπόλοιπα θα είναι το δάνειο. Το σπίτι είναι μια μεγάλη μονοκατοικία που αποτελείται από 2 μεζονέτες. Στην επάνω θα μείνω με την οικογένειά μου και την κάτω Δ θα τη νοικιάσω, υπολογίζω το λιγότερο 500 ευρώ το μήνα. 

Η σύζηγος έχει αρκετά καλό μισθό και πρόσφατα πήρε αύξηση, ο μισθός του επόμενου μήνα θα είναι 3.400 ευρώ καθαρά. 

Το δικό μου εκκαθαριστικό είναι μηδενικό (έχω μπλέξει με την ίδρυση μιας startup εταιρείας κι ακόμη δεν έχει έσοδα).

Χωρίς να έχω πάει σε τράπεζα ακόμη (θα γίνει την επόμενη εβδομάδα αυτό), με κάποιους υπολογιστές δανείου, είδα οτι η δόση του δανείου θα βγαίνει περίπου 1300-1500 ευρώ. 

Υπολογίζω λοιπόν τα εξής:
Έσοδα από ενοίκιο του διαμερίσματος που μένουμε τώρα 500 ευρώ
Έσοδα από ενοίκιο της καινούργιας μεζονέτας 500 ευρώ
Έσοδα από ενοίκιο της γκαρσονιέρας στην Καλαμαριά 250 ευρώ
Έσοδα από ενοίκιο της γκαρσονιέρας στην Πάτρα 350 ευρώ

Συνολικά έσοδα από ενοίκια 1600 ευρώ το μήνα. 

Σημειώνω ότι για τα δύο ακίνητα που θα αποδίδουν 500 ευρώ το μήνα, είμαι συντηρητικός, καθώς ενδεχομένως να αποδίδουν περισσότερο. 

Μπορώ να υπολογίζω ότι το δάνειο θα πληρώνεται από τα ενοίκια των σπιτιών;

Σας ευχαριστώ και ζητώ εκ των προτέρων συγγνώμη για το σεντόνι, όπως καταλαβαίνετε μιλάμε για ένα μεγάλο δάνειο και το ψάχνω από όλες τις πλευρές.

 

Μια χαρα τα υπολογισες εκτός απο την εφορεια..... ρωτα λογιστη για το ποσο θα πληρωνεις σε φορους με αυτα τα ενοικια....

[Joshua21]

13 λεπτά πριν, dtzgr είπε

Αυτό είναι αυθαίρετη πρόβλεψη και προσωπικά την αντιμετωπίζω ως τέτοια (ο καθένας βέβαια της δίνει το βάρος που θέλει).

Θα μπορούσε ένας άλλος να ισχυριστεί ότι το πιθανότερο είναι να κοστίζει πολύ λιγότερα, καθώς και ένας τρίτος ότι κόβει το χέρι του πως θα κοστίζει πάνω κάτω το ίδιο (γιατί θα έχουν μεσολαβήσει και 1-2 δεκαετίες).

Δεν θα στήριζα τον οικογενειακό μου προϋπολογισμό (και των παιδιών μου) σε αυτή, αλλά... maybe it's only me.

Κάπου πρέπει να μπερδεύεσαι, ίσως δεν παρατήρησες το "είναι το πιθανότερο" παρόλο που το έβαλα σε bold, αυθαίρετο θα ήταν αν έγραφα ότι είμαι σίγουρος για αυτό.

Εγώ πάντως αυθαίρετη πρόβλεψη βρίσκω το να θεωρείς δεδομένο ότι σε 5-10 χρόνια θα κοστίζει το ίδιο, λογικά κάτι τέτοιο έχεις στο μυαλό σου όταν εξέφρασες την άποψη ότι πρέπει να κάνει αποταμίευση για αυτό το διάστημα και μετά να σκεφτεί την αγορά.

[dtzgr]

9 λεπτά πριν, Joshua21 είπε

Κάπου πρέπει να μπερδεύεσαι, ίσως δεν παρατήρησες το "είναι το πιθανότερο" παρόλο που το έβαλα σε bold, αυθαίρετο θα ήταν αν έγραφα ότι είμαι σίγουρος για αυτό.

Λέγοντας "το πιθανότερο" στα ελληνικά δηλώνεις ότι από όλες τις πιθανές εκδοχές, αυτή είναι που συγκεντρώνει τις περισσότερες πιθανότητες.

Αυτό είναι πολύ διαφορετικό από το να εννοείς ότι δεν είσαι σίγουρος για αυτό. Λέγοντας "το πιθανότερο" ουσιαστικά δηλώνεις ότι το θεωρείς πιο σίγουρο από οποιοδήποτε άλλο ενδεχόμενο.

Κατά τη γνώμη μου αυτό είναι αυθαίρετο και δεν μπερδεύομαι καθόλου.

9 λεπτά πριν, Joshua21 είπε

Εγώ πάντως αυθαίρετη πρόβλεψη βρίσκω το να θεωρείς δεδομένο ότι σε 5-10 χρόνια θα κοστίζει το ίδιο, λογικά κάτι τέτοιο έχεις στο μυαλό σου όταν εξέφρασες την άποψη ότι πρέπει να κάνει αποταμίευση για αυτό το διάστημα και μετά να σκεφτεί την αγορά.

Το τι σκέφτηκα πριν εκφράσω την άποψη ότι πρέπει να κάνει αποταμίευση το έχω εξηγήσει ήδη. Τα υπόλοιπα είναι εικασίες.

 

Επεξ/σία 26 Οκτωβρίου 2021 από dtzgr

[Joshua21]

36 λεπτά πριν, Dinos1973 είπε

Μια χαρα τα υπολογισες εκτός απο την εφορεια..... ρωτα λογιστη για το ποσο θα πληρωνεις σε φορους με αυτα τα ενοικια....

Μπορεί και μόνος του δεν είναι και τόσο πολύπλοκο, αυτοτελώς φορολογούνται τα μισθώματα, 15% φόρος για τις πρώτες 12.000€ και 35% η επόμενη κλίμακα από 12.001 έως 35.000€. Αν και φαντάζομαι τα ξέρει ήδη μια και ήδη εισπράττει ένα μέρος από αυτά, και προφανώς φορολογείται για αυτά.

3 λεπτά πριν, dtzgr είπε

Λέγοντας "το πιθανότερο" στα ελληνικά δηλώνεις ότι από όλες τις πιθανές εκδοχές, αυτή είναι που συγκεντρώνει τις περισσότερες πιθανότητες.

Αυτό είναι πολύ διαφορετικό από το να εννοείς ότι δεν είσαι σίγουρος για αυτό. Λέγοντας "το πιθανότερο" ουσιαστικά δηλώνεις ότι το θεωρείς πιο σίγουρο από οποιοδήποτε άλλο ενδεχόμενο.

Κατά τη γνώμη μου αυτό είναι αυθαίρετο και δεν μπερδεύομαι καθόλου.

Ότι να ναι.

[koulkos]

Ο φόρος των ενοικίων αν υποθέσουμε πως είναι δηλωμένα σε 1 ΑΦΜ είναι περίπου 4K. Επιπλέον θα έχεις 5 ΕΝΦΙΑ να πληρώνεις ετησίως. Προσωπικά θα πουλούσα την υπάρχουσα 1η κατοικία μιας και οι τιμές σήμερα είναι ικανοποιητικές και θα έφτανα σε ένα ποσό κοντά στις 200K. Αυτές οι 150K έχουν αρκετά μεγάλη διαφορά στους τόκους και φεύγει από πάνω σου η διαχείριση ενός ακόμη ακινήτου με ότι αυτό συνεπάγεται σε έξοδα (χρειάζεται μια ανάλυση με βάση τα χαρακτηριστικά του ακινήτου).

[Applemaniac81]

Ευχαριστώ για τις μέχρι τώρα απαντήσεις. 

Η αλήθεια είναι ότι παρέθεσα τα ποσά από τα ενοίκια πολύ χονδρικά και όχι, δεν έβαλα μέσα εφορία, ΕΝΦΙΑ κτλ. 
Οπότε, θα υπολογίσω τα έσοδα από τα ενοίκια ως εξής:
Θα παίρνω τη χειρότερη δυνατή περίπτωση, το απόλυτο ελάχιστο π.χ. 500 ευρώ / μήνα Χ 12 μήνες=6000. 
Θα αφαιρέσω εφορία, ΕΝΦΙΑ, ένα 10% για τη συντήρηση / φθορές και άλλο ένα 10% για την περίπτωση που μείνουν ξενοίκιαστα. Νομίζω ότι αυτό είναι ο,τι πιο ρεαλιστικό μπορεί να γίνει για να δω σε τι ποσό από αυτά τα έσοδα μπορώ να βασίζομαι. 

Η πιθανότητα να αρχίζω να αποταμιεύω τώρα για 10-15 χρόνια και μετά να κάνω την κίνηση, δε μου φαίνεται πολύ βολική. Το σπίτι στο οποίο ζούμε τώρα είναι μικρό για εμάς πλέον και αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να νοικιάσουμε ένα μεγαλύτερο. Τα ενοίκια στη Θεσσαλονίκη αυτή τη στιγμή είναι στο Θεό και αν βάλει κανείς μέσα και τα έπιπλα που θα πρέπει να αγοράσουμε, ηλ. συσκευές κτλ, καταλαβαίνει ότι δύσκολα θα αποταμιεύουμε χρήματα ώστε μετά από 15 χρόνια που θα είμαι και 55 χρονών να μπορέσουμε να πάρουμε δάνειο. 

Κάτι ακόμη που θα κάνω, είναι να υπολογίσω με την τράπεζα αν με συμφέρει να πουλήσω μια από τις μικρές γκαρσονιέρες για να αποπληρωθεί πιο γρήγορα το τοκιζόμενο κεφάλαιο. Αυτό θέλει ακριβείς υπολογισμούς. Μπορεί στο τέλος της 25ετίας να έχουμε εξοικονομήσει αρκετά περισσότερα από τις π.χ. 50.000 ευρώ που θα δώσουμε πουλώντας μια γκαρσονιέρα.

Σε ό,τι αφορά επιτόκια, τι συμφέρει, το σταθερό ή το κυμαινόμενο;

[m3ltd0wn]

Η προσωπική μου γνώμη είναι πως δημιουργείς μια πολύ περίπλοκη κατάσταση η οποία θα σε συνοδεύει για ένα μεγάλο μέρος της ζωής σου και μάλιστα θα εξαρτάται από αυτό η κατοικία σου.

Ο μισθός της γυναίκας σου είναι όντως πολύ καλός αλλά για να είναι τόσο υψηλός υποθέτω ότι είναι στον ιδιωτικό τομέα. Άρα δεν είναι "σίγουρος".

Επίσης τα ενοίκια δεν είναι σίγουρα γιατί μπορεί ένα σπίτι να μείνει κενό, να πάθει ζημιές, να πέσουν οι τιμές, άρα και αυτά οριακά δεν είναι "σίγουρα" έσοδα.

Θα βαλετε στο κεφάλι σας ένα σίγουρο έξοδο για 20+ χρόνια με όχι σίγουρα έσοδα; σίγουρα υπάρχουν πολλά σπίτια κάτω των 300.000 που να χωράνε άνετα μια τριμελη (ή και τετραμελη) οικογένεια με μικρότερο δάνειο και άγχος κάθε μήνα.

Μπορεί να σας βγει αλλά η κατοικία δεν είναι ούτε τζόγος, ούτε μετοχές, ούτε bitcoin και σίγουρα πιστεύω δεν πρέπει να είναι επένδυση αλλά ευχαρίστηση.

Για εμένα ένα τόσο μεγάλο δάνειο προϋποθέτει να έχεις αυτό το ποσό σε μετρητά ήδη.

Επεξ/σία 27 Οκτωβρίου 2021 από m3ltd0wn