Στεγαστικό δάνειο για πρώτη κατοικία

[TuXaKoS]

44 λεπτά πριν, GeorgeKatz είπε

Ηθελα να το αναφέρω και εγώ αυτό.

Για να διαφημίζεται ένα προιόν, σημαίνει ότι θέλεις πελάτες.

Όχι ακριβώς. Μια διαφημιστική καμπάνια έχει πολλαπλούς στόχους και όχι πάντα ξεκάθαρους για κάποιον τρίτο. Οι τράπεζες, πάντα ήθελαν και θέλουν πελάτες! Ποτέ δεν άλλαξε αυτό. Αυτό που άλλαξε είναι τι πελάτες θέλουν και τι ρίσκο είναι διατεθειμένες να πάρουν. Σκέψου ότι στη Γερμανία, για στεγαστικό δάνειο, τα επιτόκια είναι από 1 εως 2% και εδώ ξεκινάνε από 2.8%! Το δικό μου feeling είναι ότι οι διαφημίσεις απλώς προσπαθούν να δείξουν ότι επιστρέφουμε στην κανονικότητα και να τονώσουν το ηθικό. Τα επιτόκια είναι πραγματικά πολύ υψηλά (αμφιβάλλω αν θα πέσουν σύντομα), οι τιμές επίσης (ούτε αυτές πρόκειται να πέσουν σύντομα) και οι τράπεζες θα συνεχίσουν να ζητάνε υψηλές εγγυήσεις (όταν έχεις καεί στο χυλό, φυσάς και το γιαούρτι). Επίσης στο εξωτερικό ο κόσμος ΔΕΝ αγοράζει σπίτια (ούτε καν αυτοκίνητα, όλα είναι leasing). Αυτό σαν σχόλιο για το παραπάνω άρθρο που μιλάει για επιδοτήσεις κτλ. 

[Klikas]

Πρόσφατα ξεκίνησα κι εγώ την αναζήτηση για αγορά σπιτιού με δάνειο και θα μοιραστώ τις απόψεις μου μαζί σας. 

Οι απόψεις μου βέβαια δεν αποτελούν οικονομικές συμβουλές γιατί δεν είμαι οικονομικός σύμβουλος.

Εαν κάποιος ενοικιάζει σπίτι μια ζωή - αρχικά δε θα δουλεύει μια ζωή - κάποια στιγμή θα συνταξιοδοτηθεί. Τι πιστεύετε οτι θα έχει συμβεί με το ενοίκιό σας τη στιγμή που θα συνταξιοδοτηθείτε; Αν πληρώνετε σήμερα 400 ευρώ (που στην Αθήνα έχουν οι γκαρσονιέρες), θεωρείτε οτι στα 68 σας, θα πληρώνετε ακόμα 400 ευρώ; 

Πάει αυτό - ένα ερώτημα λιγότερο.

Για να αγοράσεις σήμερα πρέπει να διαθέτεις ένα ποσοστό της αξίας του ακινήτου σε καταθέσεις - ας πούμε ένα 25%. Αυτά θα τα πληρώσεις εσύ και η τράπεζα θα βάλει τα υπόλοιπα με μορφή στεγαστικού.

Το επιτόκιο του στεγαστικού θα είναι είτε σταθερό για 25-30 χρόνια, είτε σταθερό για τα πρώτα χρόνια και κυμαινόμενο μετά. Μπορείς να το αποπληρώσεις όποτε θες - αν αύριο κερδίσεις το τζόκερ, αποπληρώνεις και τέλος - και γλιτώνεις όλους τους τόκους των υπόλοιπων ετών.

Με ένα σταθερό επιτόκιο, παίρνεις το δάνειο και ξέρεις οτι για τη διάρκειά του, θα πληρώνεις μια fix δόση και αυτό είναι (για το δάνειο - όχι για άλλα έξοδα π.χ. ασφάλιση - να το ξεκαθαρίζουμε).
Με ένα κυμαινόμενο επιτόκιο, ξέρεις οτι πχ τα πρώτα 5 χρόνια, θα πληρώνεις ένα fix ποσό, και μετά θα αλλάξει η δόση σου ανάλογα τη διακύμανση του επιτοκίου. Αυτό εμπεριέχει ένα μικρό ρίσκο ας πούμε καθώς η δόση σου μπορεί και να πέσει αλλά και να ανέβει. Δεν είμαι σίγουρος για το τι ισχύει με υπερπληρωμές με κυμαινόμενο επιτόκιο.
Απο πού εξαρτάται όμως αυτό; Απο το επιτόκιο βάσης της Ευρωπαϊκής κεντρικής τράπεζας - το euribor. Πού είναι σήμερα το euribor; Είναι αν θυμάμαι καλά σε ιστορικά χαμηλό επίπεδο της τελευταίας 20ετίας - κοντά στο μηδέν. Τι πιστεύετε οτι θα γίνει με το euribor τα επόμενα 5 χρόνια; Θα ανέβει ή θα πέσει κι άλλο; Αν πιστεύετε οτι θα πέσει κι άλλο, ένα κυμαινόμενο επιτόκιο, θα σας επιτρέψει να κερδίσετε απ την όλη κατάσταση καθώς και αρχικά θα έχετε χαμηλότερο επιτόκιο - και μετά την 5ετία. Αν ανέβει όμως, δεν είναι σίγουρο οτι θα είστε σε καλύτερη φάση απο κάποιον που πήρε δάνειο με σταθερό επιτόκιο.

Προσωπικά κλίνω προς το σταθερό επιτόκιο και την επιθετική υπερπληρωμή δόσεων κάθε μήνα τουλάχιστον την πρώτη 5ετία για να απομειώνω το κεφάλαιο - όσο αυτό είναι υψηλο και τοκίζεται. Μετά μπορώ απλά να αφοσιωθώ στην αποπληρωμή. Έτσι θεωρώ οτι θα έχω γλιτώσει ένα μεγάλο μερίδιο των τόκων και μετά θα τοκίζεται μόνο το κεφάλαιο που απομένει - που θα έχει απομειωθεί αρκετά απο τις υπερπληρωμές των πρώτων 5 ετών.

Επίσης προσωπικά βάζω ένα ψυχολογικό όριο στο 25% του εισοδήματός μου είτε για ενοίκιο είτε για δόση δανείου. Οτιδήποτε πάνω απ αυτό θεωρώ πως θα με δυσκολέψει πρακτικά.

Διάβασα απόψεις που λένε οτι θα ήταν λογικό να νοικιάζεις μια ζωή και να επενδύεις τη διαφορά μεταξύ δανείου και κόστους ιδιοκτησίας. Ναί οκ, σε ιδανικές συνθήκες και αυτό μπορεί να λειτουργήσει. Αν είσαι καλός στο να επενδύεις, επένδυσέ τα - αν και δε θα μένουν και πολλά να επενδύσεις - με 150 ευρώ διαφορά το μήνα, δηλαδή 1800 ευρώ επενδυμένα το χρόνο για 30 χρόνια, πόσα θα αποδώσουν σε 30 χρόνια απο σήμερα ξεκινώντας απο μηδέν; 
Θα έχεις με 5% κέρδος στις επενδύσεις σου, γύρω στα 120.000 ευρώ.

Αν δε ξεκινήσεις απο το μηδέν και πεις οτι αντί να βάλω 50.000 για να πάρω δάνειο, μπορώ να τα ρίξω σε μια επένδυση που μου αποφέρει 5% το χρόνο για 30 χρόνια, μαζί με 150 ευρώ το μήνα, τότε θα έχεις γύρω στα 340.000 ευρώ.
Ανάλογα με το αν θα ρίξεις σήμερα 50 χιλιάρικα σε μια επένδυση - αν θα σου αποφέρει 5% και αν είσαι αρκετά πειθαρχημένος για να τα βάζεις αυτά τα 150 κάθε μήνα και να μη τα χαλάς σε διασκέδαση ή αγορές.

Τι θα έχεις πληρώσει σε ενοίκιο στην 30ετία; 400 * 12 * 30 = 144.000 εαν υποθέσουμε οτι βρίσκεις σπίτι για 400 ευρώ και οτι μένει 30 χρόνια σταθερό το ενοίκιο.
Το δάνειό σου είναι η επένδυση της τράπεζας όμως και προφανώς το επιτόκιο θα είναι το κέρδος της. Εσύ θα επενδύσεις σε ένα ακίνητο αντί πχ σε μετοχές.

Αυτές είναι οι σκέψεις μου και ελπίζω ο καθένας σας να πάρει τη σωστή απόφαση με βάση την κατάστασή του.
 

Επεξ/σία 18 Οκτωβρίου 2021 από Klikas

[TuXaKoS]

23 λεπτά πριν, Klikas είπε

Το επιτόκιο του στεγαστικού θα είναι είτε σταθερό για 25-30 χρόνια, είτε σταθερό για τα πρώτα χρόνια και κυμαινόμενο μετά. Μπορείς να το αποπληρώσεις όποτε θες - αν αύριο κερδίσεις το τζόκερ, αποπληρώνεις και τέλος - και γλιτώνεις όλους τους τόκους των υπόλοιπων ετών.

Αυτό, είμαι σχεδόν σίγουρος ότι δεν ισχύει.   Για τα άλλα δεν έχω να πω κάτι, είμαι όπως και όλα στη ζωή, θέμα επιλογών. 

[Klikas]

@TuXaKoS Δεν ξέρω αν κάτι έχει αλλάξει αλλά μια προέγκριση που πήρα πριν 1 χρόνο (που δυστυχώς δεν κατάφερα να βρω ακίνητο με τα lockdowns) ήταν με αυτούς τους όρους - τουλάχιστον έτσι μου είχε δοθεί να καταλάβω. 

Στο εξωτερικό αναγράφεται ξεκάθαρα πως η μαξ υπερπληρωμή είναι 10% το χρόνο και γι αυτό είχα ρωτήσει συγκεκριμένα αν μπορώ να υπερπληρώσω όσο θέλω και με είχαν διαβεβαιώσει πως μπορώ.

[Joshua21]

30 λεπτά πριν, Klikas είπε

Δεν ξέρω αν κάτι έχει αλλάξει αλλά μια προέγκριση που πήρα πριν 1 χρόνο (που δυστυχώς δεν κατάφερα να βρω ακίνητο με τα lockdowns) ήταν με αυτούς τους όρους - τουλάχιστον έτσι μου είχε δοθεί να καταλάβω. 

Άλλο το τι σου είπαν προφορικά, και άλλο το τι ακριβώς θα έλεγαν οι όροι της σύμβασης που θα σου έδιναν να υπογράψεις. Σχεδόν πάντα οι όροι προβλέπουν τόκους προεξόφλησης (πέναλτι) σε περίπτωση πρόωρης εξόφλησης, και μάλιστα το ανώτατο δικαστήριο έχει κρίνει ότι στην περίπτωση σταθερού επιτοκίου δεν είναι καταχρηστικοί.

Επεξ/σία 18 Οκτωβρίου 2021 από Joshua21

[fuz10n]

εγω τα γραφα περσι.

1 ώρα πριν, Klikas είπε

Ναί οκ, σε ιδανικές συνθήκες και αυτό μπορεί να λειτουργήσει.

σε ιδιες συνθηκες μιλαμε και για τις 2 περιπτωσεις.

1 ώρα πριν, Klikas είπε

Αν είσαι καλός στο να επενδύεις

δεν χρειαζεται να εισαι καλος. δε κανεις τιποτα ενεργητικα σε αυτην την περιπτωση. διαλεγεις ενα index etf και βαζεις εκει. γενικα καλα τα λες, το 5% που βαζεις βεβαια ειναι πολυ αυστηρο. το FTSE all world index ανεβαινει κατα μεσο ορο ετησια 9.45% απο το 2005. βγαλε 2.5 πληθωρισμο περιπου απο τοτε, 7.2% χοντρικα. δε σου λεω να ρισκαρεις λιγο παραπανω και να πας σε SP500 etf... εκει μιλας για 1-1.5% παραπανω. αλλα ας το αφησουμε στο χαμηλοτερου ρισκου all world

κατι αλλο που δεν υπολογιζεις ειναι συντηρηση-ζημιες του σπιτιου, και φοροι.

ξαναπαραθετω εξελακι 30ετιας, δεχομαι τα νουμερα σου προκαταβολη 50Κ και το μηνα 0.15Κ

το κεφαλαιο προκυπτει απο το κεφαλαιο της προηγουμενης χρονιας επι το ποσοστο ανοδου συν την επενδυση.

 

ετος	all world hist	ετησια επενδ	κεφαλαιο
0		50000
1	1,07	1.800	55.400
2	1,07	1.800	61.189
3	1,07	1.800	67.394
4	1,07	1.800	74.047
5	1,07	1.800	81.178
6	1,07	1.800	88.823
7	1,07	1.800	97.018
8	1,07	1.800	105.804
9	1,07	1.800	115.221
10	1,07	1.800	125.317
11	1,07	1.800	136.140
12	1,07	1.800	147.742
13	1,07	1.800	160.180
14	1,07	1.800	173.513
15	1,07	1.800	187.806
16	1,07	1.800	203.128
17	1,07	1.800	219.553
18	1,07	1.800	237.161
19	1,07	1.800	256.036
20	1,07	1.800	276.271
21	1,07	1.800	297.962
22	1,07	1.800	321.216
23	1,07	1.800	346.143
24	1,07	1.800	372.865
25	1,07	1.800	401.512
26	1,07	1.800	432.220
27	1,07	1.800	465.140
28	1,07	1.800	500.430
29	1,07	1.800	538.261
30	1,07	1.800	578.816

edit - για να μη μπερδευομαστε, τα 550Κ μετα απο 30 χρονια ειναι σημερινα λεφτα, εβγαλα 2,5% πληθωρισμο ετησια. του τοτελ λεφτα με 2,5% πληθωρισμο θα ειναι περιπου 1μιλ.γενικα η παρατηρηση μου ειναι πως οι λογοι τελικα ειναι ψυχολογικοι. αν δε ξερεις το παραπανω με τις αγορες, προφανως ειναι καλυτερα να παρεις ενα δανειο και σπιτι γιατι ετσι εξαναγκαζεσαι να αποταμιευσεις.

edit 2 - βασισμενα ολα σε ιστορικα δεδομενα. αν τα σπιτια παρουν την ανηφορα και ο πληθωρισμος μαζι, προφανως τελικα το σπιτι με δανειο κερδιζει αν πας με σταθερο επιτοκιο. δε το ξερει κανεις αυτο ομως. αντιστοιχα μπορει να σου κανει ζημιες και σεισμος η να χαλασει η περιοχη κλπ

edit 3 - ξεχασα την αυξηση στο 1ο ετος

Επεξ/σία 18 Οκτωβρίου 2021 από fuz10n

[TuXaKoS]

Μόλις τώρα, Klikas είπε

@TuXaKoS Δεν ξέρω αν κάτι έχει αλλάξει αλλά μια προέγκριση που πήρα πριν 1 χρόνο (που δυστυχώς δεν κατάφερα να βρω ακίνητο με τα lockdowns) ήταν με αυτούς τους όρους - τουλάχιστον έτσι μου είχε δοθεί να καταλάβω. 

Στο εξωτερικό αναγράφεται ξεκάθαρα πως η μαξ υπερπληρωμή είναι 10% το χρόνο και γι αυτό είχα ρωτήσει συγκεκριμένα αν μπορώ να υπερπληρώσω όσο θέλω και με είχαν διαβεβαιώσει πως μπορώ.

Μπορείς να το πληρώσεις νωρίτερα και όλο το ποσό (εξαρτάται από τους όρους) αλλά σίγουρα, δεν γλιτώνεις όλους τους τόκους, υπάρχει πέναλτι. Αυτό θέλω να πω. 

[Klikas]

@fuz10n ωραίο το excelάκι. 

Έχουν βέβαια και τα ακίνητα μια άνοδο στις τιμές τα τελευταία 30 χρόνια αρα και ένα ακίνητο στο τέλος της 30ετίας, θα έχει κάποια αξία - το ερώτημα είναι τι αξία. Αν ήσουν πχ στο Λονδίνο, μάλλον θα κέρδιζες τα τελευταία 30 χρόνια. Τώρα για την Ελλάδα δε ξέρω.

Για το συγκεκριμένο index fund που αναφέρεις, δε γνωρίζω, υποθετικά ήταν τα νούμερα που χρησιμοποίησα αλλά θα το κοιτάξω εδώ που τα λέμε. Δε ξέρω επίσης τι φόρος παίζει σε αυτά.

@TuXaKoS επίσης μπορεί να έχεις δίκιο - δυστυχώς μη έχοντας βρει ακίνητο και έχοντας τόσο μεγάλο lockdown μπροστά μου, εγκατέλειψα την προσπάθεια πέρσι και την ξεκινάω δειλά δειλά ξανά φέτος, οπότε θα δω ξανά αν φτάσω πιο μακρυά στη διαδικασία αυτή τη φορά.

@Joshua21 βεβαίως και συμφωνώ πως αν δε δεις κάτι γραπτώς δε μπορείς να ξέρεις. 

Ευχαριστώ πάντως για τις σκέψεις σας, ελπίζω πως θα φανούν και σε άλλους χρήσιμες.

Επεξ/σία 18 Οκτωβρίου 2021 από Klikas

[fuz10n]

3 λεπτά πριν, Klikas είπε

Δε ξέρω επίσης τι φόρος παίζει σε αυτά.

θα σου πω εγω, αν ειναι etf ucits ευρωπαικο, μηδεν. και σε μερισματα και σε υπεραξια. ναι και το ακινητο ανεβαζει αξια, κυριως λογω του οικοπεδου. γι αυτο συμφερει απο το να μη κανεις τιποτα (λεφτα στο στρωμα) να παρεις δανειο κ σπιτι γενικα. ολα εχουν τα ρισκα τους βεβαια.

[Μπάμπης Λαζαρίδης]

απορριφθηκε δυστυχως το αιτημα για 100.000.

αν ζητησω 80?

[Joshua21]

57 λεπτά πριν, Μπάμπης Λαζαρίδης είπε

απορριφθηκε δυστυχως το αιτημα για 100.000.

αν ζητησω 80?

Μάλλον θα στο απορρίψουν και πάλι.

[Μπάμπης Λαζαρίδης]

Αλλος μου λεει παιζει ρολο το οτι ειμαι εγγυητης σε ρυθμισμενο 3 ετη στεγαστικο της μητερας μου

αλλος λεει οχι

αλλος λεει καλο ειναι να περασουν 3-4 ετη απο τη ρυθμιση και μετα να κανω αιτημα....

θα εμφανισουμε μεγαλυτερο εισοδημα του χρονου και θα φυγει και η προπερσινη χρονια που εμφανισε ζημια η συζυγος στο καταστημα...

[TuXaKoS]

3 λεπτά πριν, Μπάμπης Λαζαρίδης είπε

Αλλος μου λεει παιζει ρολο το οτι ειμαι εγγυητης σε ρυθμισμενο 3 ετη στεγαστικο της μητερας μου

αλλος λεει οχι

αλλος λεει καλο ειναι να περασουν 3-4 ετη απο τη ρυθμιση και μετα να κανω αιτημα....

θα εμφανισουμε μεγαλυτερο εισοδημα του χρονου και θα φυγει και η προπερσινη χρονια που εμφανισε ζημια η συζυγος στο καταστημα...

Τον μεγαλύτερο ρόλο τον παίζει το εισόδημα. Φυσικά παίζει ρόλο το ότι είσαι εγγυητής, αν για κάποιο λόγο δεν πληρώνει η μητέρα σου, σε εσένα θα έρθει το δάνειο. 

[Joshua21]

29 λεπτά πριν, Μπάμπης Λαζαρίδης είπε

Αλλος μου λεει παιζει ρολο το οτι ειμαι εγγυητης σε ρυθμισμενο 3 ετη στεγαστικο της μητερας μου

αλλος λεει οχι

αλλος λεει καλο ειναι να περασουν 3-4 ετη απο τη ρυθμιση και μετα να κανω αιτημα....

θα εμφανισουμε μεγαλυτερο εισοδημα του χρονου και θα φυγει και η προπερσινη χρονια που εμφανισε ζημια η συζυγος στο καταστημα...

Έτσι γίνεται συνήθως με τις απόψεις, διαφέρουν, μόνο ο υπάλληλος της τράπεζας που διεκπεραιώνει το αίτημα μπορεί να σου πει με σιγουριά κατά πόσο παίζει ρόλο κάθε στοιχείο.

[Μπάμπης Λαζαρίδης]

3 Χρονια πριν εγινε η ρυθμιση

πληρωνεται αδιαλλειπτα

θα δουμε

 

αυριο παω για 80.000