Στεγαστικό δάνειο για πρώτη κατοικία

[ctct]

2 λεπτά πριν, panostza είπε

Να μια πιθανή εξήγηση για κάποιες διαφορές. Η εκτίμηση της τράπεζας αφορά αποκλειστικά και μόνο το ακίνητο και όχι πρόσθετα όπως επίπλωση κτλ.

 

Έχω την αίσθηση ότι πολλοί θεωρείτε ότι κίνητρο της τράπεζας είναι να σου υποτιμήσει το ακίνητο, ενώ βασικό κίνητρο μιας τράπεζας είναι να δώσει δάνειο. Δεν σου λέω ότι θα κάνει υπερτίμηση αλλά σίγουρα δεν έχει ισχυρό κίνητρο να κάνει και υποτίμηση.

Πάντως για να απαντήσω στην ερώτηση, ναι κάποια έξοδα τα κάνεις εσύ και αν δεν βγουν οι αξίες, όπως αν έχει το ακίνητο οποιοδήποτε άλλο πρόβλημα (πολεοδομικό, νομικό, whatever) θα έχεις κάνει έξοδα και δεν θα γίνει η δουλειά σου. Η προέγκριση αφορά δάνειο με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο θα έχει μια δεδομένη αξία που δηλώνεις προφορικά. Αν έχει μικρότερη μειώνεται και το χορηγούμενο δάνειο.

Έχεις δίκιο σ αυτά που γράφεις. 

Το πρόβλημα είναι πως δεν μπορείς να κάνεις προυπολογισμο πριν γίνει αυτή διαδικασία. Ή πρεπει να πας σε κάτι πιο κάτω από τις οικονομικές σου δυνατότητες για να είσαι μέσα σε κάθε περίπτωση. 

[mihanikos1]

22 λεπτά πριν, panostza είπε

Το τι ζητάει κανείς και το που κλείνουν οι τιμές σε μια περιοχή λίγες φορές συμπίπτει. Λίγοι γνωρίζουν πραγματικά τις τιμές πώλησης που γίνονται οι αγοραπωλησίες. Μεταξύ των 2 μηχανικών (αυτού που το έκανε για την τράπεζα και αυτού που έφερες εσύ) γιατί ο ένας είναι πιο σωστός από τον άλλο;

Πάντως γενικά νομίζω ότι (άσχετα που δεν σε βόλευε η τιμή) ο μηχανικός που κάνει συστηματικά εκτιμήσεις για έναν φορέα που έχει στατιστικά πολλές αγοραπωλησίες, έχει καλύτερες πιθανότητες να προσεγγίσει καλύτερα μια "δίκαιη" τιμή.

 

Ούτως ή αλλως, αν θεωρήσουμε την τιμή εκτίμησης σωστή, θα πάρεις μέγιστο το 75% περίπου. Οπότε εκτός κι αν στο πουλάνε φθηνότερα από τη "δίκαιη" τιμή, θα πρέπει να καταβάλλεις τη διαφορά.

Δεν γίνεται σε μια περιοχή με αντικειμενική 1500 ευρώ να δίνει ο μηχανικός εκτιμηση  ακινήτου 850 ευρώ. Που συνοδεύεται με το 60% οικοπέδου 240 τμ και δικαίωμα υψουν άλλων 2 ορόφων. Όλα νόμιμα και με χαρτιά.

[panostza]

1 λεπτό πριν, mihanikos1 είπε

Δεν γίνεται σε μια περιοχή με αντικειμενική 1500 ευρώ να δίνει ο μηχανικός εκτιμηση  ακινήτου 850 ευρώ. Που συνοδεύεται με το 60% οικοπέδου 240 τμ και δικαίωμα υψουν άλλων 2 ορόφων. Όλα νόμιμα και με χαρτιά.

Δεν έχει νόημα να αντιπαρατεθούμε για συγκεκριμένη περίπτωση, αλλά μέσα στην κρίση έγιναν πολλές αγοραπωλησίες σε τιμές πολύ κάτω από τις αντικειμενικές. Επίσης το δικαίωμα υψούν σπανιότατα έχει κάποια σοβαρή αξία γιατί 1ον είναι δικαίωμα και όχι ακίνητο και 2ο για να ασκηθεί το δικαίωμα πρέπει να μπορεί να γίνει πολεοδομικά.

Π.χ. θεμέλια προ 15ετίας ή 20ετίας που έγιναν με τον τότε κανονισμό και με πρόβλεψη για 2 επιπλέον ορόφους, είναι πολύ πιθανό να μην επιτρέπεται σήμερα να χτίσεις 2 ορόφους γιατί έχουν αλλάξει οι κανονισμοί (δεν είμαι πολιτικός μηχανικός, οπότε το χρονικό παράδειγμα μπορεί να μην είναι ακριβές, αλλά κάπως έτσι πάει).

Το ότι κάποιος πουλούσε ένα ακίνητο 140.000, εσύ θεώρησες δίκαιη την τιμή και κάποιος τρίτος (η τράπεζα) τη θεώρησε υψηλή, συμβαίνει. Μια προσέγγιση είναι η εκτίμηση, με παραδοχές, δε σημαίνει ότι κάποιος "σε αδίκησε" ή είχε προσωπικά μαζί σου.

[unos]

Δε μπορείς να χτίσεις δύο ακόμα ορόφους. Το δικαίωμα δεν ισχύει. Έχει αλλάξει ο αντισεισμικός νόμος. Η αντικειμενική αξία πλέον δεν είναι πάντα μικρότερη από την εμπορική. Η κατάσταση του σπιτιού ποια είναι ώστε μηχανικος να σου δώσει αυτή την αξία.

Οι μηχανικοί συντάσσουν την εκτίμηση την οποία μετά εγκρίνουν οι μηχανικοί της Τράπεζας και οριστικοποιηται. Οποία αξία και να δώσουν, είτε χαμηλή είτε υψηλή, θα πρέπει να την αιτιολογήσουν βάσει κανονων γιατί είναι πιστοποιημένοι για αυτή τη δουλειά.

Τέλος ο μηχανικός δε ξέρει πόσο δάνειο παίρνεις και δεν τον ενδιαφέρει, όπως και ούτε ξέρει πόσο πρόκειται να το αγοράσεις ή τι έχει δηλώσει ως πόσο αγοράς.

 

[mihanikos1]

14 λεπτά πριν, unos είπε

Δε μπορείς να χτίσεις δύο ακόμα ορόφους. Το δικαίωμα δεν ισχύει. Έχει αλλάξει ο αντισεισμικός νόμος. Η αντικειμενική αξία πλέον δεν είναι πάντα μικρότερη από την εμπορική. Η κατάσταση του σπιτιού ποια είναι ώστε μηχανικος να σου δώσει αυτή την αξία.

Οι μηχανικοί συντάσσουν την εκτίμηση την οποία μετά εγκρίνουν οι μηχανικοί της Τράπεζας και οριστικοποιηται. Οποία αξία και να δώσουν, είτε χαμηλή είτε υψηλή, θα πρέπει να την αιτιολογήσουν βάσει κανονων γιατί είναι πιστοποιημένοι για αυτή τη δουλειά.

Τέλος ο μηχανικός δε ξέρει πόσο δάνειο παίρνεις και δεν τον ενδιαφέρει, όπως και ούτε ξέρει πόσο πρόκειται να το αγοράσεις ή τι έχει δηλώσει ως πόσο αγοράς.

 

Ο μηχανικός ξέρει την τιμη γιατί με ρώτησε. Αιτιολόγησε, ακίνητο σε όχι καλή κατάσταση. Το οποίο είναι ένα ακίνητο το οποίο αυτή την στιγμή κατοικείται και για να το παρουσιάσεις σαν πλήρως ανακαινισμένο θέλει αλλαγή μια κουζίνα, τρίψιμο τα μισά πατώματα που είναι παρκέ και τοποθέτηση πλακάκια η laminate στο άλλο μισό που είναι μωσαϊκό. Και ένα φρεσκαρισμα. Αλήθεια αφού είναι πιστοποιημένοι γιατί δεν δίνουν αυτήν την εκτίμηση και μένει στα συρτάρια της τράπεζας ώστε να δεις τι κοιτάνε και τι ελέγχουν ώστε να είσαι υποψιασμένος και πιο προσεκτικός στα επόμενα ακίνητα;

[panostza]

1 λεπτό πριν, mihanikos1 είπε

Ο μηχανικός ξέρει την τιμη γιατί με ρώτησε. Αιτιολόγησε, ακίνητο σε όχι καλή κατάσταση. Το οποίο είναι ένα ακίνητο το οποίο αυτή την στιγμή κατοικείται και για να το παρουσιάσεις σαν πλήρως ανακαινισμένο θέλει αλλαγή μια κουζίνα, τρίψιμο τα μισά πατώματα που είναι παρκέ και τοποθέτηση πλακάκια η laminate στο άλλο μισό που είναι μωσαϊκό. Και ένα φρεσκαρισμα. Αλήθεια αφού είναι πιστοποιημένοι γιατί δεν δίνουν αυτήν την εκτίμηση και μένει στα συρτάρια της τράπεζας ώστε να δεις τι κοιτάνε και τι ελέγχουν ώστε να είσαι υποψιασμένος και πιο προσεκτικός στα επόμενα ακίνητα;

Δεν σου τη δίνουν γιατί την κάνουν για λογαριασμό της τράπεζας και όχι για εσένα. Έπειτα σε πρακτικό επίπεδο το μόνο που θα κέρδιζε αν την έδινε στον υποψήφιο δανειολήπτη είναι «γκρίνια» και επιχειρηματολογία γιατί έχει άδικο και πως το ακίνητο αξίζει παραπάνω, αν δεν ικανοποιούνταν με την εκτίμηση.

Αλλωστε δεν εξέτασε κάτι απόρρητο, το ίδιο ακίνητο είδατε, τις ίδιες άδειες και τα ίδια συμβόλαια. Αλλάζει μόνο ποσό εκτιμάει ο καθένας την αξία του ακινήτου και το ότι αυτός είναι πιστοποιημένος εκτιμητής ενώ εσύ ίσως όχι.

[jgeorgiou]

16 λεπτά πριν, mihanikos1 είπε

Αλήθεια αφού είναι πιστοποιημένοι γιατί δεν δίνουν αυτήν την εκτίμηση και μένει στα συρτάρια της τράπεζας

Αυτοί τον πλήρωσαν για να το κάνει , πλήρωσε και εσύ μια εκτίμηση να σου δώσει την έκθεση.

[li@m]

Πάντως εγώ ρε παιδιά ξέρω από 2 περιπτώσεις πως έρχεται ο μηχανικός για την αξιολόγηση και του λες να φουσκώσει την τιμή ώστε να δώσεις όση μικρότερη προκαταβολή. Να δώσεις κάνα τενεκε λάδι στον εκτιμητή δεν παίζει; 

[ctct]

16 λεπτά πριν, li@m είπε

Πάντως εγώ ρε παιδιά ξέρω από 2 περιπτώσεις πως έρχεται ο μηχανικός για την αξιολόγηση και του λες να φουσκώσει την τιμή ώστε να δώσεις όση μικρότερη προκαταβολή. Να δώσεις κάνα τενεκε λάδι στον εκτιμητή δεν παίζει

Κάτι τέτοιο προσπαθω να κάνω ✌

[mihanikos1]

1 ώρα πριν, jgeorgiou είπε

Αυτοί τον πλήρωσαν για να το κάνει , πλήρωσε και εσύ μια εκτίμηση να σου δώσει την έκθεση.

Εγώ τον πλήρωσα, κάνεις λαθος. Ο τεχνικός έλεγχος γίνεται για να διασφαλιστεί η τράπεζα αλλά τον πληρώνει ο δανειολήπτης. Όπως και τον νομικό.

[jgeorgiou]

3 λεπτά πριν, mihanikos1 είπε

Εγώ τον πλήρωσα, κάνεις λαθος. Ο τεχνικός έλεγχος γίνεται για να διασφαλιστεί η τράπεζα αλλά τον πληρώνει ο δανειολήπτης. Όπως και τον νομικό.

Εχεις δίκιο , αυτό που αρνείσαι να καταλάβεις είναι ότι η υποεκτίμηση είναι επιλογή της τράπεζας για γενικότερους λόγους. Οπότε τσάμπα τυραννιέσαι αν δεν έχεις τουλάχιστον το 1/3 των χρημάτων. Οι τραπεζες κουβαλουν ΤΕΡΑΣΤΙΟ ογκο κόκκινων δανείων και ήδη τους πήρε 10 χρόνια να ξεφορτωθούν τα μισα.

Επεξ/σία 27 Φεβρουαρίου 2021 από jgeorgiou

[mihanikos1]

1 ώρα πριν, panostza είπε

Δεν σου τη δίνουν γιατί την κάνουν για λογαριασμό της τράπεζας και όχι για εσένα. Έπειτα σε πρακτικό επίπεδο το μόνο που θα κέρδιζε αν την έδινε στον υποψήφιο δανειολήπτη είναι «γκρίνια» και επιχειρηματολογία γιατί έχει άδικο και πως το ακίνητο αξίζει παραπάνω, αν δεν ικανοποιούνταν με την εκτίμηση.

Αλλωστε δεν εξέτασε κάτι απόρρητο, το ίδιο ακίνητο είδατε, τις ίδιες άδειες και τα ίδια συμβόλαια. Αλλάζει μόνο ποσό εκτιμάει ο καθένας την αξία του ακινήτου και το ότι αυτός είναι πιστοποιημένος εκτιμητής ενώ εσύ ίσως όχι.

Δεν είπα ότι εξέτασε κάτι απόρρητο, αλλά αν δεχτούμε ότι βάση εμπειρίας αυτός έχει δίκιο τουλαχιστον να ξέρω που πάτησε και έβγαλε αυτό το ποσό έτσι ώστε να μην χρειάζεται σε κάθε ακίνητο να πληρώνω 250αρια. Γιατί και τηλέφωνο που τον πήρα όταν έμαθα την εκτίμηση μια σαφή απάντηση δεν μου έδωσε.  

1 λεπτό πριν, jgeorgiou είπε

Εχεις δίκιο , αυτό που αρνείσαι να καταλάβεις είναι ότι η υποεκτίμηση είναι επιλογή της τράπεζας για γενικότερους λόγους. Οπότε τσάμπα τυραννιέσαι αν δεν έχεις τουλάχιστον το 1/3 των χρημάτων.

Όποτε μην λένε χρηματοδότηση 75% της εμπορικής αξίας που αυτοί διαμορφωνουν γιατί στην τελική είναι παραμύθι. Και δεν με πειράζει, κάθε εμπόδιο για καλό λένε, αλλά όπως είπε και ο ts εποχές που ο καθένας μαζεύει τα χρήματα του με δυσκολία είναι βλακεία να τα πετάει στην κυριολεξία για ελέγχους που δεν βγάζουν πουθενά.

[jgeorgiou]

12 λεπτά πριν, mihanikos1 είπε

Όποτε μην λένε χρηματοδότηση 75% της εμπορικής αξίας που αυτοί διαμορφωνουν γιατί στην τελική είναι παραμύθι. Και δεν με πειράζει, κάθε εμπόδιο για καλό λένε, αλλά όπως είπε και ο ts εποχές που ο καθένας μαζεύει τα χρήματα του με δυσκολία είναι βλακεία να τα πετάει στην κυριολεξία για ελέγχους που δεν βγάζουν πουθενά.

Σε αυτό έχεις δίκιο , έπρεπε να είναι ποιο ειλικρινείς και να λένε ότι λόγω συγκυρίας η χρηματοδότηση από 3/4 , πέφτει στα 2/3 ή 6/10. Να ξέρεις να μην μπαίνεις σε τσάμπα έξοδα και τρως χρόνο. Δυστυχώς εκεί βοηθάνε οι γνωστοί , που τους ρωτάς προκαταβολικά αν η τράπεζα είναι σφικτή να μην κάνεις τον κόπο. Λόγω κορωνοιού το τραπεζικό σύστημα ξαναγύρισε σε εποχές 2016-2017.

Επεξ/σία 27 Φεβρουαρίου 2021 από jgeorgiou

[li@m]

4 λεπτά πριν, ctct είπε

Κάτι τέτοιο προσπαθω να κάνω ✌

Ενημέρωσε πως θα πάει και αν θες στο τέλος γράψε συνολικά όλα τα έξοδα

[panostza]

30 λεπτά πριν, mihanikos1 είπε

Δεν είπα ότι εξέτασε κάτι απόρρητο, αλλά αν δεχτούμε ότι βάση εμπειρίας αυτός έχει δίκιο τουλαχιστον να ξέρω που πάτησε και έβγαλε αυτό το ποσό έτσι ώστε να μην χρειάζεται σε κάθε ακίνητο να πληρώνω 250αρια. Γιατί και τηλέφωνο που τον πήρα όταν έμαθα την εκτίμηση μια σαφή απάντηση δεν μου έδωσε.  

Όποτε μην λένε χρηματοδότηση 75% της εμπορικής αξίας που αυτοί διαμορφωνουν γιατί στην τελική είναι παραμύθι. Και δεν με πειράζει, κάθε εμπόδιο για καλό λένε, αλλά όπως είπε και ο ts εποχές που ο καθένας μαζεύει τα χρήματα του με δυσκολία είναι βλακεία να τα πετάει στην κυριολεξία για ελέγχους που δεν βγάζουν πουθενά.

Αυτό που προσπαθώ να σου πω τόσην ώρα, ίσως δεν εξηγούμαι καλά, είναι ότι γιατί η "αληθινή και δίκαιη" εμπορική αξία είναι αυτή που θες εσύ και ο πωλητής και όχι αυτή που λέει η τράπεζα; Δηλαδή η τράπεζα πρέπει να θεωρήσει ότι η εμπορική αξία που λέτε εσύ και ο πωλητής είναι σωστή; Πιο σωστό δεν είναι να εμπιστευτεί έναν πιστοποιημένο εκτιμητή;

Μια χαρά είναι η χρηματοδότηση 75% της εμπορικής αξίας όπως αποτιμάται από πιστοποιημένο εκτιμητή. Δηλαδή ποια άλλη λύση προτείνεις αν είναι αυτό λάθος; Όσο θέλει να πουλήσει ο κάθε ιδιοκτήτης; Όσο θέλει να δώσει ο κάθε αγοραστής;

Και προφανώς χωρίς να ξέρω τόσες λεπτομέρειες, φαντάζομαι ότι στις τωρινές εκτιμήσεις λαμβάνουν υπόψη και τη συγκυρία του κορονοϊού με την οικονομική κρίση που φέρνει.