Στεγαστικό δάνειο για πρώτη κατοικία

[SB_1957]

2% αύξηση ενοικίου την περίοδο 1990-2020?

Το 1983 πληρώναμε 4.000 δρχ. και το 1988 είχε πάει 10.000 δρχ. και για να πάμε σε λίγο μεγαλύτερο σπίτι τα ενοίκια ξεκινούσαν από 50.000 δρχ.!!!

Το 2000 πληρώναμε 150.000 δρχ. (440 ευρώ) για 100 τ.μ. ρετιρέ και το 2002 για παρόμοιο διαμέρισμα σε ίδια περιοχή και ίδιας παλαιότητας δεν βρίσκαμε κάτω από 300-400 χιλιάδες (880-1180 ευρώ).

Εcxel-άκια μπορεί να κάνει ο καθένας και να βάζει ό,τι νούμερα βολεύουν για να βγει το αποτέλεσμα που θέλει. Το τί συμβαίνει στην πραγματικότητα όμως κανείς δεν μπορεί να το προβλέψει, όσες γνώσεις και αν έχει ή  νομίζει ότι έχει!

Σε ποια εικονική πραγματικότητα τα ενοίκια είναι χαμηλά ή αυξάνονται τόσο λίγο?

Γιατί σε αυτήν που ζούμε δεν συμβαίνει κάτι τέτοιο. Και το ότι έπεσαν τα ενοίκια στην Ελλάδα λόγω κρίσης την τελευταία 10ετία, τώρα που υποτίθεται ότι ανακάμψαμε, έχουν εκτοξευθεί χωρίς να αυξηθούν οι μισθοί, ώστε να περισσεύουν για αποταμίευση/επένδυση!

[Επισκέπτης]

13 ώρες πριν, mihanikos1 είπε

Ωραία τα λέει αυτό το καραφλο αγορι αλλά κάπου μπλέκει τα μπούτια του με επένδυση real estate και μετοχές. Ποιος μίλησε για μετοχές; ποιος μίλησε για αγορά ακινήτου για επένδυση; 

Απλά και λαϊκά, κάποιος 30 χρόνων δίνει 500 ευρώ ενοίκιο, αν δεχτούμε ότι αυτό θα δίνει μια ζωή και στα 75 θα τινάξει τα πέταλα θα έχει δώσει συνολικά 270000 ευρώ για ενοίκιο. 

Ένας άλλος κακομοίρης περνει δάνειο 100000 με αποπληρωμή σε 30 χρόνια και έχει και άλλες 30000 για να συμπληρώσει το δάνειο του. Σε 30 χρόνια θα πληρώσει στην τράπεζα περίπου 160000+τα 30000 τα δικά του +φόροι έξοδα κλπ 2000 τον χρόνο για 45 χρόνια που θα πεθάνει και αυτός σύνολο 280000.

Ο ένας πεθαίνει και έχει μόνο μια βαλίτσα και ο άλλος έχει αφήσει ένα σπίτι που μπορεί τότε να αξίζει 300000 μπορεί να μην αξιζει και φραγκο. Και στον πρώτο δεν υπολόγισα με αυξήσεις ενοικίων, μετακομίσεις κλπ. Συν το ψυχολογικό να είσαι 60-70 και να έρθει ο άλλος να σε διώξει στα γεράματα. 

Ξεχνατε όλοι κάτι πολύ βασικό:

Δεν μπορείς να υπολογίσεις πως θα είναι σε 3 χρόνια η αγορά των ενοικίων στην Ελλάδα, λόγω της πολύ ασταθής οικονομίας, πόσο μάλλον σε 30 χρόνια.

[rus]

3 ώρες πριν, Joshua21 είπε

Κάπου χάθηκες, άλλο η εμπορική και άλλο η αντικειμενική αξία.

Eννοειται. Και για τις δυο το ιδιο ισχυει, ειναι ομοιως κατεβασμενες. Ή μηπως νομιζεις οτι σπιτι με αντικειμενικη σημερα <60χιλ. μπορει να εχει εμπορικη >150?

Επεξ/σία 1 Αυγούστου 2020 από rus

[Joshua21]

1 ώρα πριν, rus είπε

Eννοειται. Και για τις δυο το ιδιο ισχυει, ειναι ομοιως κατεβασμενες. Ή μηπως νομιζεις οτι σπιτι με αντικειμενικη σημερα <60χιλ. μπορει να εχει εμπορικη >150?

Η ουσία είναι πως συγκρίνεις δύο διαφορετικά πράγματα, οπότε δεν βγαίνει κανένα απολύτως συμπέρασμα. Και ναι, υπάρχουν κάποια σπίτια σήμερα με αντικειμενική στο 1/3 της εμπορικής.

[tsioulak]

Ερώτηση προς αυτούς που υποστηρίζουν τις επενδύσεις, πόσο είναι ο φόρος που έχουμε εδώ στην Ελλάδα για τα κέρδη από χρηματοοικονομικά προϊόντα;

[unos]

45 λεπτά πριν, tsioulak είπε

Ερώτηση προς αυτούς που υποστηρίζουν τις επενδύσεις, πόσο είναι ο φόρος που έχουμε εδώ στην Ελλάδα για τα κέρδη από χρηματοοικονομικά προϊόντα;

15% επί ης υπεραξίας 

Επεξ/σία 1 Αυγούστου 2020 από unos

[Επισκέπτης]

13 ώρες πριν, fmarulezkd είπε

Δεν έχω κάποιο συγκεκριμένο λινκ δυστύχως, άλλα όπου και να κάνεις αναζήτηση index funds for beginners θα βρεις άπειρο πράγμα. Επίσης δεν είμαι ειδικός ούτε ξέρω και τους ελληνικούς όρους αλλά θα προσπαθήσω,. 

Index είναι ένας χρηματιστηριακός δείκτης. Γνωστό παράδειγμα ο Down Jones, που ακολουθεί τη μετοχική αξία από 30 συγκεκριμένες εταιρείες. Υπάρχουν και άλλοι πολλοί δείκτες που ακολουθούν λιγότερες ή περισσότερες εταιρείες. 

Τα index funds υπάρχουν στην μορφή των αμοιβαίων κεφαλαίων και των ETFs(αυτά θα τα αφήσω στην άκρη αλλά δε διαφέρουν πολύ στο concept). Αυτά τα index funds ακολοθούν διάφορους χρηματιστηριακούς δείκτες, όπως πχ ο Down Jones και τους μιμούνται.  Υπάρχουν και funds που ακολουθούνε κατηγόριες μετοχών, π.χ ένα fund μπορεί να εστιάζει στην τεχνολογία, οπότε θα ακολουθεί apple, microsfot κτλ.

Τα αμοιβαία κεφάλαια (mutual funds)συγκεντρώνουν λεφτά (κεφάλαιο) από διάφορους ανθρώπους και τα επενδύουν σε μέτοχες ή ομόλογα των δεικτών (index) που ακολουθούν. Δλδ ένα αμοιβαίο κεφάλαιο που ακολουθεί τον Down Jones (index fund), θα αγοράσει μετοχές από αυτές τις εταιρείες. Aυτό πλεονεκτεί σε σχέση με το να αγοράζεις μεμονωμένες μετοχές γιατί ουσιαστικά και βάση τα δεδομένα των τελευταίων δεκαετιών υπάρχει μηδαμινό ρίσκο. Η αξία κάποιων μετοχών  μειώνεται και η αξία κάποιων άλλων  αυξάνεται, αλλά ιστορικά, δλδ με βάση τις τελευταίες δεκαετίες,  κατά μέσο όρο η αξία του συνόλου ανεβαίνει κατά 10%, επομένως και η επένδυσή σου σε αυτές μεγαλώνει κατά αντίστοιχο ποσό (με τα κόστη, φόρους κ τον πληθωρισμό αυτό είναι πιο κοντά στο 5% καθαρά). Όλο αυτό γίνεται παθητικά, δε χρειάζεται να ασχολείσαι με κάθε εταιρεία ξεχωριστά, καθώς το index fund ακολουθεί τους συγκεκριμένους δείκτες, χωρίς να κάνει κάτι ενεργητικά (υπάρχουν και τα ενεργητικά funds αλλά στατιστικά 1 στα 20 ενεργητικά funds ξεπερνά σε αποδόσεις τα παθητικά). Επίσης το κόστος είναι χαμηλό, καθώς τα management fees των παθητικών αμοιβαίων κεφαλαίων είναι 0.2 με 0.5% (ακριβώς επειδή δε κάνουν κάτι, απλά ακολουθούν έναν δείκτη), ενώ τα κέρδη συσσωρεύονται και επενδύονται αυτόματα στο κεφάλαιο (και άρα μεγαλώνει, άρα και τα κέρδη μεγαλώνουν) χωρίς φόρο, μέχρι να τα τραβήξεις.  Το αρνητικό είναι ότι πρέπει να επενδύσεις τα χρήματα σου για πολλά χρόνια (<10) ώστε να δεις στο τέλος αυτό το 5%, καθώς κάποιες χρονιές θα έχεις κέρδος και κάποιες χρονιές απώλειες. Επίσης το τι έγινε στο παρελθόν δεν εγγυάται και την επιτυχία στο μέλλον, οπότε όπως και να το κάνεις είναι ένα ρίσκο. 

Αυτό ακριβώς κάνει και η Νορβηγία. Με τα κέρδη των πετρελαίων/φ.α ιδρύσανε ένα δημόσιο fund, ανήκει δλδ στην Νορβηγικό λαό. Ένα πολύ μεγάλο κομμάτι του κεφαλαίου το επενδύσανε σε χρηματιστηριακούς δείκτες. Το αποτέλεσμα είναι το fund πλέον να έχει αξία >1 τρις $, ενώ το 50% της αξίας του προέρχεται από τα κέρδη της παθητικής αυτής επένδυσης. 

Το πόιντ του fuzion είναι ότι αντί να πάρεις σπίτι, μπορείς να μείνεις στο ενοίκιο και τα λεφτά που θα έδινες για αγορά και συντήρηση  σπιτιου να τα επενδύσεις σε ένα αμοιβαίο κεφάλαιο, κάτι που μακροπρόθεσμα (δλδ στα 20-30 χρόνια που θα ξεχρέωνες το δάνειο) θα είχε μεγαλύτερη αξία από το να έπαιρνες σπίτι, παρά τα λεφτά που "πέταξες" στο νοίκι.  

Η λογική του είναι είναι σωστή (τα νούμερα όχι τόσο) για αυτό και πολλοί πλέον στρέφονται προς αυτή τη τακτική, ειδικά οι νέοι της δυτικής/βόρρειας ευρώπης που α) μπορούν να αποταμιεύουν μεγάλα ποσά β) σπίτι σε πρωτεύουσσα δε βλέπουν ούτε με τηλεσκόπιο για το κοντινό μέλλον.

Το θέμα είναι, ποια είναι η καλύτερη επιλογή; Και οι δύο έχουν τα υπερ και τα κατά τους. Το σπίτι σου παρέχει μια σταθερότητα και ουσιαστικά έχει 0 ρίσκο (και να μειωθεί η αξία του, έχεις σπίτι για να μείνεις).Mπορείς να το φτιάξεις όπως γουστάρεις και δε χρειάζεται να ξαναμπλέξεις με μετακομίσεις.νAπό την άλλη, για να μαζέψεις κεφάλαιο για το σπίτι θέλει καιρό. Ενώ στο αμοιβαίο κεφάλαιο μπορείς να μπεις από τη 1η μέρα που ξεκινάς την αποματίευσή και να βάζει τροφοτείς συνέχως, σαν κουμπάρα και να το ξεχάσεις για τα επόμενα 10-20-30 χρόνια.  Η επένδυση σε index fund έχει μεγαλύτερο ρίσκο να χάσεις πολλά, αλλά και να κερδίσεις περισσότερα, συν ότι δε σε δεσμεύει έναν τόπο κατοικίας όπως το σπίτι. 

Επομένως ένας νέος με το που εισέρχεται στην αγορά εργασίας κάλο είναι να ξέρει τι παίζει με τα funds, καθώς μπορεί να συνδυάσει, δλδ τα χρησιμοποιήσει για μακροχρόνια αποταμίευση (10-15 χρόνια) με την οποία μπορεί να χρηματοδοτήσει την αγορά σπιτιού. Γιατί η εναλλακτική, δλδ παρκάρισμα σε τράπεζα, είναι πρακτικά πεταμένα λεφτά, καθώς τα επιτόκια είναι πλέον μικρότερα του πληθωρισμού, άρα ουσιαστικά χάνεις χρήμα χρόνο με τον χρόνο.

σ ευχαριστω. οκ δε γνωριζω και πολλα, παντως αμα καταλαβα καλα μιλαμε για ενα κερδος της ταξης του 10% ανα πενταετια? μονο η αυξηση στα νοικια θα ειναι πανω απο απ το κερδος σου για πλακα οποτε δε βλεπω πως εχει νοημα καν σαν κινηση.

Επεξ/σία 1 Αυγούστου 2020 από Επισκέπτης

[tsioulak]

14 λεπτά πριν, unos είπε

15% επί ης υπεραξίας 

Αουτς, αυτό είναι ποσοστό για κέρδος από ευρωπαϊκά ή από παγκόσμια χρηματοοικονομικά προϊόντα (αν υπάρχει διαφορά);

Επίσης τον φόρο αυτόν τον πληρώνεις κάθε χρόνο ή μόνο όταν "τραβήξεις" τα κέρδη σου; 

Επεξ/σία 1 Αυγούστου 2020 από tsioulak

[unos]

6 λεπτά πριν, tsioulak είπε

Αουτς, αυτό είναι ποσοστό για κέρδος από ευρωπαϊκά ή από παγκόσμια χρηματοοικονομικά προϊόντα (αν υπάρχει διαφορά);

Επίσης τον φόρο αυτόν τον πληρώνεις κάθε χρόνο ή μόνο όταν "τραβήξεις" τα κέρδη σου; 

Αναφέρομαι σε Ελλάδα. Πληρώνεις όταν βγεις και έχεις υπεραξία.

[tsioulak]

38 λεπτά πριν, unos είπε

Αναφέρομαι σε Ελλάδα. Πληρώνεις όταν βγεις και έχεις υπεραξία.

Σκέφτηκα μήπως έχει διαφορά στον φόρο τα ευρωπαϊκά επενδυτικά με τα παγκόσμια (μήπως και θέλουν να "πιέσουν" για επενδύσεις σε Ευρώπη και όχι Αμερική, και για αυτό να έχουν διαφορετικό φορολογικό συντελεστή).

Επεξ/σία 1 Αυγούστου 2020 από tsioulak

[rus]

2 ώρες πριν, Joshua21 είπε

Η ουσία είναι πως συγκρίνεις δύο διαφορετικά πράγματα, οπότε δεν βγαίνει κανένα απολύτως συμπέρασμα.

Δεν εκανα συγκριση, δεδομενα ανεφερα. Να ξαναπω λοιπον και για σενα που δε το καταλαβες, και οι δυο τιμες, αντικειμενικη και εμπορικη εχουν πεσει πολυ.

2 ώρες πριν, Joshua21 είπε

Και ναι, υπάρχουν κάποια σπίτια σήμερα με αντικειμενική στο 1/3 της εμπορικής.

Σχεδον παντα η εμπορικη ειναι μεγαλυτερη της αντικειμενικης. Σπιτι ομως που που βρισκεται σε τιμη ζωνης 1050-1250ε δε μπορει να εχει εμπορικη αξια σα να βρισκεται στην Εκαλη.

Επεξ/σία 1 Αυγούστου 2020 από rus

[fmarulezkd]

2 ώρες πριν, Lezantas26 είπε

σ ευχαριστω. οκ δε γνωριζω και πολλα, παντως αμα καταλαβα καλα μιλαμε για ενα κερδος της ταξης του 10% ανα πενταετια? μονο η αυξηση στα νοικια θα ειναι πανω απο απ το κερδος σου για πλακα οποτε δε βλεπω πως εχει νοημα καν σαν κινηση.

Ετήσια, αλλα μιλαμε για μεσο ορο. Δλδ εναν χρονο μπορει να εισαι - 10% και τον επόμενο χρονο +20%. Γιαυτο η τακτική αυτη δούλευει μονο μακροχρόνια και πρέπει να είσαι ΟΚ με το οτι κάποιες χρόνιες θα είσαι κάτω, αρα θα πρέπει να περιμένεις την ανάκαμψη. Επίσης οσοι ακολουθούν αυτη τη προσέγγιση τροφοδοτουν συνεχώς το κεφαλαιο (με καινούργιες καταθέσεις + συσσώρευση των κερδών ) μεχρι να "εξαργυρωσουν" το κεφάλαιο + τα κέρδη ή να έχουν ενα κεφάλαιο τοσο μεγάλο που να ζουν μονο απο τις επιστροφές του. 

Επεξ/σία 1 Αυγούστου 2020 από fmarulezkd

[chill]

Σαν οικονομολόγος θα σας πω μια ιστορία από το βιβλίο του Mankiw - μακροοικονομικη θεωρία. 

Στα πρώτα κεφάλαια έχει μια γελοιογραφία. 

Είναι ένας CEO με τον οικονομικό διευθυντή με τον οποίο έχουν τον εξής διάλογο :

CEO: Λοιπόν, πως τα πάμε στο οικονομικό κομμάτι; 

Οικονομικός : Εσείς πως θέλετε να τα πηγαίνουμε; 

Εννοεί λοιπόν ότι υπάρχουν τόσα πολλά εργαλεία στην οικονομική θεωρία και τόσες πολλές μεταβλητές που οποιοσδήποτε μπορεί με αληθοφανή τρόπο να δείξει ένα ψέμα (και vice versa Σαφώς) 

Οπότε μην ταραζεστε, μην χαλιεστε και μην τσακώνεστε. Καθείς για τον εαυτό του έχει δίκιο και για τους άλλους άδικο. 

Επεξ/σία 1 Αυγούστου 2020 από chill

[Joshua21]

33 λεπτά πριν, rus είπε

Δεν εκανα συγκριση, δεδομενα ανεφερα. Να ξαναπω λοιπον και για σενα που δε το καταλαβες, και οι δυο τιμες, αντικειμενικη και εμπορικη εχουν πεσει πολυ.

Όπως και να χαρακτηρίσεις την αναφορά σου στη συγκεκριμένα νούμερα (πόσο είχες αγοράσει τότε και πόση είναι η αντικειμενική αξία σήμερα), δεν αλλάζει το γεγονός ότι η συγκεκριμένη αναφορά δεν βοηθάει κανέναν να καταλάβει κατά πόσο έχει αλλάξει η εμπορική αξία του σπιτιού σου.

Επίσης οι αντικειμενικές αξίες την τελευταία δεκαετία αν θυμάμαι καλά μόνο μια φορά άλλαξαν και η μεγαλύτερη πτώση ήταν της τάξης του 20%, οπότε δεν στέκει ο ισχυρισμός "αντικειμενικη και εμπορικη εχουν πεσει πολυ", οι αντικειμενικές έχουν πέσει ελάχιστα σε σχέση με τις εμπορικές.

[Επισκέπτης]

Καλά όσοι λέτε καλύτερα "επενδύσεις" παρά σπίτι ζήτημα να έχετε περάσει από το Χρηματιστήριο Αθηνών μισή φορά.